Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/02129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/02129 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOCH ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 MAI 2024 MINUTE N° 24/01382 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition. Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : PARIS HABITAT-OPH dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1272 ET : La société TISS INFOS dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Maude HUPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :G 625 ******************************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2020, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a consenti à la société TISS INFOS un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 1]), Par acte du 30 novembre 2023, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société TISS INFOS, pour : constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire àla suite du défaut de paiement des loyers ; ordonner l'expulsion de la société TISS INFOS sous astreinte ;dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 82.290,96 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au terme du 4e trimestre 2023, assortie des intérêts de retard à compter du 18 janvier 2023, date du commandement de payer,une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer trimestriel majoré de 50 % outre tous accessoires du loyers jusqu’au jour de la restitution des locaux, tout mois commencé étant dû en entier ;l’autoriser à conserver le dépôt de garantie au titre de l’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail ;dire qu’en cas de retard ou de défaut de paiement d’une mensualité suivant les éventuellement délais accordés, la déchéance du terme sera acquise et l’expulsion réalisée ;la voir condamner à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait de Kbis. Cette assignation a été dénoncée le 4décembre 20123 à la société FRANFINANCE, créancier inscrit du preneur, conformément aux dispositions de l’article L. 143-2 du code de commerce. L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mars 2024. À l'audience, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH maintient ses demandes à l'encontre de la société TISS INFOS. Elle actualise sa créance à la somme de 100.068,35 euros loyer du premier trimestre 2024 inclus et s'oppose à l'octroi de délais de paiement, en l'absence de tout règlement depuis août 2023. En défense, la société TISS INFOS, reprenant oralement ses conclusions écrites, sollicite la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’un échéancier sur 24 mensualités de 1.000 euros avec paiement du solde à la dernière échéance. Elle demande en outre de condamner la demanderesse à lui verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l'audience. MOTIFS Sur les demandes principales Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 18 janvier 2023 pour le paiement de la somme en principal de 63.460,24 euros. Il résulte du décompte produit à l’audience, arrêté au 13 mars 2024 que ledit commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 février 2023. L'expulsion est donc acquise en son principe. L’établissement public PARIS HABITAT-OPH justifie, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte joint à l'assignation, et du décompte actualisé au 13 mars 2024 produit à l’audience, que la société TISS INFOS reste lui devoir une somme de 100.068,35 euros, échéance du premier trimestre 2024 inclus. Cette obligation n’étant pas sérieusement contestable, la société TISS INFOS sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 63.460,24 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus. S'agissant de la demande de délais, il y a lieu de relever que la société TISS INFOS n’a effectué aucun règlement depuis le mois d’août 2023. De plus, la société TISS INFOS ne fournit aucun élément démontrant que sa situation pourrait évoluer favorablement pour lui permettre d'apurer la dette en sus du paiement du loyer courant, de sorte qu'aucun délai ne peut lui être accordé sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. L'expulsion sera donc ordonnée. De plus, la demanderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme contractuellement prévue supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail. Elle peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond pourrait réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société TISS INFOS restera acquis à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, dont l'appréciation excède l’office du juge des référés. Sur les demandes accessoires La société TISS INFOS, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait de Kbis. Enfin, l’équité commande d’allouer à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons la résolution du bail au 19 février 2023 ; Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société TISS INFOS ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 1] ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société TISS INFOS au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ; Condamnons la société TISS INFOS à payer à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 100.068,35 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités impayés au 13 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 pour la somme de 63.460,24 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de conservation du dépôt de garantie ; Déboutons pour le surplus ; Condamnons la société TISS INFOS à payer à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamnons la société TISS INFOS aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait de Kbis ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 MAI 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT