Texte intégral
Du 22 mars 2024
5AA
SCI/LD
PPP Référés
N° RG 23/02204 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ5O
S.C.I. GAUTA
C/
[F] [N]
- Expéditions délivrées à S.C.I. GAUTA et défendeur
- FE délivrée à S.C.I. GAUTA
Le 22/03/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
S.C.I. GAUTA
RCS MONT DE MARSAN 505 157 826
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant légal : Madame [L] [K] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [F] [N]
né le 04 Mai 1993 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2013 à effet du même jour, Monsieur [P] [H] a donné à bail à Monsieur [F] [N], un logement en rez-de-chaussée sis [Adresse 4] à [Localité 6].
Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, la SCI GAUTA, venant aux droits de Monsieur [P] [H], a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3229,62 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la SCI GAUTA a assigné Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 janvier 2024 aux fins de :
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [N] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,Condamner le défendeur au titre des loyers et charges au paiement de la somme de 3927,16 euros en principal avec intérêts au taux légal au visa de l'article 1231-6 du code civil,Condamner Monsieur [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux,Condamner le défendeur au paiement d'une somme de 800,00 euros en vertu de l'art 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter,Le condamner en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile.
A l'audience du 26 janvier 2023, la SCI GAUTA, représentée par sa gérante, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4420,36 euros au 26 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Monsieur [N] comparaît en personne, il ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en proposant un échéancier de 6 mois.
La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier, Monsieur [N] n'ayant répondu à aucune convocation des services sociaux de la Préfecture de la Gironde.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 17 novembre 2023, au moins 6 semaines avant la date de l'audience.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 5 septembre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SCI GAUTA a fait signifier à Monsieur [N] un commandement d'avoir à payer la somme de 3229,62 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 5 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SCI GAUTA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 octobre 2023 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [N] remet à la barre 6 chèques d'un montant chacun de 736,66 euros à remettre à l'encaissement chaque mois jusqu'à extinction de la dette.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la société bailleresse, sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur [N].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir qu'il sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (525,77 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2024, et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SCI GAUTA un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 4420,36 euros hors dépens à la date du 26 janvier 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 4420,36 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 26 janvier 2024 - échéance du mois de janvier 2024 incluse. Monsieur [N] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (252,77 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [N].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. La SCI GAUTA ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, leur demande à ce titre sera rejetée.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 18 octobre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au bail conclu entre Monsieur [P] [H], aux droits duquel se trouve la SCI GAUTA, relatif au logement en rez-de-chaussée sis [Adresse 4] à [Localité 6],
CONDAMNONS Monsieur [F] [N], en deniers ou quittance, à payer à la SCI GAUTA la somme de 4420,36 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 26 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [F] [N] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 6 mois à raison de 5 mensualités successives de 736,66 euros chacune, suivies d'une 6ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [F] [N] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (525,77 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [F] [N] à son paiement à compter du mois de février 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
DISONS n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
