Tribunal judiciaire, 18 décembre 2025. 25/06759

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Adresse 3] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 25/06759 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LWW Minute : 25/01267 Monsieur [K] [M] Représentant : Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570 C/ Madame [D] née [L] [S] Représentant : Me Marie catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101 Monsieur [C] [S] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Marie catherine SALEMI Monsieur [C] [S] Copie certifiée conforme délivrée à : Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS Le JUGEMENT DU 18 Décembre 2025 Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Décembre 2025; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [K] [M] [Adresse 6] [Adresse 6] représenté par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570 D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [D] [S] née [L] [Adresse 5] [Adresse 5] assistée par Me Marie catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101 Bénéficiaire au titre de l’aide juridictionnelle totale sous le n° 93008-2025-008352, en date du 04/08/2025 Monsieur [C] [S] [Adresse 5] [Adresse 5] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2006, Monsieur [K] [M] a donné à bail à Madame [D] [S] un appartement de deux pièces de 24 mètres carré à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 450 euros par mois, hors charges. Madame [D] [S] étant mariée à Monsieur [C] [S], il n’est pas contesté que ce dernier est devenu cotitulaire du bail. Par courrier du 6 janvier 2025, Monsieur [K] [M] mettait en demeure sa locataire de faire cesser la sur-occupation du logement et de remettre en état le logement. Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, Monsieur [K] [M] a fait assigner Madame [D] [S] et Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur la base des articles 1728 et suivants du code civil, - l'expulsion sans délai de Madame [D] [S] et Monsieur [C] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, avec séquestration du mobilier, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges, - la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 9 563,40 euros à titre indemnitaire, - la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les frais d’expulsion. A l'audience du 6 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée après un renvoi lors de l’audience du 30 juin 2025, Monsieur [K] [M], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à rejeter oralement la demande de nullité de l’assignation et le rejet des prétentions formées en défense. En ce qui concerne le rejet de la nullité de l’assignation pour défaut de prénom de Monsieur [S], il fait valoir que la preuve d’un grief n’est pas rapportée et qu’il est bien le propriétaire du logement. Au soutien de ses prétentions et en substance sur le fondement de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 et 822-25 du code de la construction et de l’habitation, il fait valoir qu’il a fait procéder à d’importants travaux de remise en état du logement et d’amélioration en terme de ventilation et d’installation de chauffage en 2021 et que suite à une visite du service d’hygiène de la ville, il était constaté la sur-occupation du logement comprendant 4 personnes pour 24 mètres carré avec un important encombrement. Il précise qu’il a alors procédé de nouveau à d’importants travaux en 2023, travaux constatés par commissaire de justice le 6 juillet. Il fait remarquer que le logement était de nouveau dégradé par constat de commissaire de justice moins de 18 mois après les derniers travaux entrepris, alors que le logement comprend 5 personnes et trois chiens pour une surface de 24 m2. Il soutient ainsi que la locataire est à l’origine des désordres par manque d’aération, la volonté de dégrader le logement pour obtenir plus facilement un logement social, l’existence d’une fuite non signalée, justifiant ainsi la résiliation du bail, outre la sur-occupation du logement qui accentue la dégradation du logement. Il soutient que la remise en état du logement va nécessiter des travaux de remise en état dont le coût sera à sa charge pour la somme de 9 563,40 euros, somme qu’il réclame à titre indemnitaire. Il justifie la suppression du délai de deux mois du commandement par la mauvaise foi de la locataire qui avait parfaitement connaissance de la situation de suroccupation qui dégrade nécessairement l’état du logement Madame [D] [S] présente et assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge, au visa des articles 32, 32-1 et 58 du code de procédure civile, 6 de la loi du 6 juillet 1989, de : - à titre principal de prononcer la nullité de l’assignation, et à titre subsidiaire de juger que Monsieur [M] n’a pas la capacité d’ester en justice, - de débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, - de le condamner à lui verser la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice. Au soutien de ses prétentions et en substance, elle fait valoir à titre liminaire que l’assignation est entachée de nullité dans la mesure où le prénom de son époux est absent de sorte que cela lui cause grief, faute de savoir qui est visé par l’assignation. Elle soutient que les prétentions du demandeur sont irrecevables faute de justifier de sa qualité de propriétaire. Sur le fond, elle conteste un défaut d’entretien du logement et une sur-occupation alors que le logement est occupé par trois personnes et un chien et non 4 personnes et 5 chiens. Elle souligne que le logement souffre d’un défaut structurel ce qui cause les problèmes d’infiltration qui ne peuvent se résorber par des coups de peinture alors que le préfet a rendu un arrêté d’insalubrité sur le logement le 15 septembre 2025 sans lien avec l’occupation du logement, notamment en ce qui concerne l’insuffisance du système de ventilation, l’existence de ponts thermiques. Elle conteste devoir rembourser le coût des travaux de réfection du logement qui revenait bien au propriétaire des lieux et non à sa qualité d’occupante en vertu d’un précédent arrêté d’insalubrité. A l’appui de sa demande indemnitaire, elle fait état de ses conditions de vie dans un logement insalubre et soutient que la procédure engagée par le demandeur est abusive, engendrant un préjudice moral ainsi qu’un préjudice pour procédure abusive. Monsieur [C] [S], comparant en personne, a repris pour son compte les prétentions et les moyens de son épouse. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l’espèce, Madame [D] [S] soulève l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [K] [M] faute de justifier de sa qualité de propriétaire des lieux. Toutefois, même si Monsieur [K] [M] ne produit pas l’attestation de propriété du bien litigieux, sa qualité de propriétaire des lieux est rapportée par la production d’une part du contrat de bail sur lequel est porté son nom en qualité de bailleur, preuve corroborée par les arrêtés préfectoraux le désignant comme propriétaire des lieux. Aussi la preuve de la qualité à agir de Monsieur [K] [M] est bien rapportée. Aussi la demande tendant à déclarer l’action de Monsieur [K] [M] irrecevable pour défaut de qualité à agir sera rejetée. Sur la nullité de l’assignation L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Il résulte des dispositions de l’article 54 du code de procédure civile l'assignation contient à peine de nullité pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs. En l’espèce si Madame [D] [S] soulève la nullité de l’assignation pour défaut de mention du prénom de son époux dans l’acte, le préjudice allégué à ce titre ne lui est pas personnel de sorte que sa demande en nullité ne peut qu’être rejetée. Monsieur [C] [S] reprend à son profit ce moyen de nullité. Or, il ne justifie aucunement du grief allégué, étant présent à l’audience et reconnaissant être le défendeur assigné dont il est sollicité l’expulsion. En conséquence la demande en nullité de l’assignation au titre du défaut de mention du prénom de Monsieur [S] sera rejeté. Sur la demande en résiliation du bail et d’expulsion Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. A cet égard l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son point b) que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et en son point d), de prendre à sa charge l’entretien courant du logement. Il convient à titre liminaire de relever que la suroccupation des lieux n’est pas en soi un motif de résiliation du bail à moins que cette suroccupation entraîne une violation grave et renouvelée de l’obligation de jouir paisiblement du logement ou de l’obligation d’entretien des lieux. D’ailleurs l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 considère comme non écrite les clauses interdisant l’hébergement de personnes. Aussi le moyen tiré de la sur-occupation des lieux sera apprécié à l’aune des conséquences que cette sur-occupation entraîne sur l’entretien du logement, aucun désordre afférent à la jouissance paisible du logement n’étant allégué. A cet égard, si le demandeur soutient que le logement est occupé par 5 personnes et 3 chiens, au regard de l’attestation du syndic de l’immeuble du 20 décembre 2024 et de la main courante du syndic bénévole, il convient de relever que ces derniers se basent sur des déclarations d’occupants de l’immeuble non corroborées par des éléments de preuve objectifs. En effet, le commissaire de justice étant venu constater les dégradations dans le logement ne constate dans son procès-verbal du 10 décembre 2024 aucune présence de chiens dans le logement. Lors du rapport de visite des services d’hygiène de la ville du 31 janvier 2022, il est indiqué que le logement est occupé par 4 occupants, à savoir les deux locataires, un enfant majeur et un enfant de 17 ans. Dans le nouveau rapport des services d’hygiène de la ville de [Localité 9] du 25 février 2025, il est fait état de l’occupation des lieux par 4 personnes, sans préciser la présence de chiens, alors que les défendeurs déclarent à l’audience occuper dorénavant les lieux avec leur dernier enfant et 1 chien. Contrairement au moyen soulevé par le demandeur, la sur-occupation du logement ne résulte pas de l’article R822- 25 du code de la construction et de l’habilitation qui ne concerne que l’éligibilité d’un logement au titre de l’allocation logement, mais de préconisations du conseil supérieur d’hygiène publique qui fixe à 25 mètres carré la surface minimum pour le logement de 3 personnes. Le jour où le juge statut, le logement est occupé par 3 personnes, de sorte que la sur-occupation ne vaut que pour 1 mètre carré. Toutefois, pour apprécier le défaut d’entretien résultant de cette sur-occupation, il convient de se baser sur la présence de 4 personnes dans le logement, le départ d’1 personne du logement étant récent. A cet égard, s’il ne peut être mis en doute que l’entretien d’un logement de 24 mètres carré occupé par 4 personnes et un chien est rendu difficile, il n’est aucunement justifié que les désordres constatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 décembre 2024 corroborés par le rapport de visite des services d’hygiène de la ville de [Localité 9] le 25 février 2025 résultent entièrement d’un défaut d’entretien des preneurs alors qu’il est clairement fait état d’une insuffisance de ventilation dans la cuisine, la bouche semblant obstruée par de la peinture, d’un suintement d’eau le long des tuyaux de la salle d’eau ce qui excède le simple défaut d’entretien. Au surplus la présence abondante de moisissures sur les murs des pièces d’eau excède le simple défaut d’aération des locataires. Sur la fuite découverte dans la salle d’eau, s’il peut être reproché aux locataires de ne pas en avoir informé leur bailleur et de ne pas justifier d’une déclaration de sinistre, ce seul élément ne peut justifier une résiliation du bail, le manquement des locataires à leurs obligations locatives n’étant pas suffisamment grave sur ce point. Surtout, il résulte de l’arrêté de traitement de l’insalubrité pris par le préfet de [Localité 8] le 15 septembre 2025 que le logement présenterait des ponts thermiques, facteur prédominant de la présence d’humidité et de moisissures et indépendant de l’état d’occupation du logement. Au surplus l’arrêté précité ne fait aucunement état de la suroccupation du logement qui viendrait minorer la responsabilité du bailleur dans l’état du logement. Si l’état de sur-occupation du logement peut agraver les conséquences d’une fragilité structurelle du logement en terme de ventilation et d’isolation thermique, il n’est aucunement justifié que ce dernier soit à l’origine des importants désordres constatés. Aussi, le bailleur échoue à rapporter la preuve d’une violation grave de l’obligation d’entretien du logement par les locataires justifiant la résiliation du bail. Sa demande de résiliation sera par conséquent rejetée ainsi que ses demandes subséquentes notamment la demande indemnitaire qui découle de la demande en résiliation, les locataires restant dans les lieux. Sur la demande indemnitaire formée par les défendeurs Il résulte de l’article 32-1 du code de procédure civile que l’exercice d’une action en justice constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus que s’il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice, ou une erreur grossière équivalente au dol. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. En l’espèce, l’exercice d’une action en justice par Monsieur [K] [M] qui a fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas en soi constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce. En conséquence la demande indemnitaire fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile sera rejetée. En ce qui concerne la demande sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les défendeurs exposent que leur bailleur les expose à de graves risques sanitaires en les faisant vivre dans un appartement insalubre, sans détailler plus en détail leur demande au titre de l’inhabitabilité partielle ou totale du bien, la durée du trouble, la valeur locative du logement et la surface concernée par le trouble, et la nature des désordres constatés, ne réclamant qu’une somme forfaitaire. En revanche, le caractère indécent du logement est démontré par l’existence d’un arrêté de traitement de l’insalubrité rendu le 15 septembre 2025 suite au rapport de visite des services d’hygiène de la ville le 25 février 2025, soit un préjudice réparable sur une période de 10 mois jusqu’au prononcé de la décision. A cet égard, tenant compte des conditions d’occupation des lieux par trois personnes et un chien et de l’absence d’information au bailleur d’une fuite qui viennent amoindrir la responsabilité du bailleur, et au regard des désordres relevés dans l’arrêté à savoir la présence de moisissures dans l’ensemble du logement, la présence d’humidité dans la salle d’eau, l’insuffisance du système de ventilation dans la cuisine, la présence de fuite d’eau au niveau d’une canalisation dans la salle d’eau, la présence de ponts thermiques dans l’ensemble du logement et la présence de revêtements dégradés dans l’ensemble du logement, le préjudice sera évalué à 50 % du montant du loyer. Le montant actualisé du loyer est de 623,53 euros, soit un préjudice de 310 euros par mois pour les deux défendeurs. En conséquence, Monsieur [K] [M] sera condamné à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [C] [S] la somme de 3 100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Sur les demandes accessoires Monsieur [K] [M] conservera la charge de ses dépens et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Rejette la demande de Madame [D] [S] et de Monsieur [C] [S] tendant à déclarer l’action de Monsieur [K] [M] irrecevable ; Déboute Madame [D] [S] et Monsieur [C] [S] de leur demande de nullité de l’assignation ; Déboute Monsieur [K] [M] de sa demande de résiliation du bail conclu avec Madame [D] [S] et Monsieur [C] [S] le 31 décembre 2006 pour le logement situé [Adresse 4] ainsi que de ses demandes subséquentes ; Condamne Monsieur [K] [M]à verser à Madame [D] [S] et Monsieur [C] [S] la somme de 3 100 euros à titre indemnitaire ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne Monsieur [K] [M] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection