Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00139

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 13 JUIN 2024 N° RG 24/00139 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWKN N° minute : 24/00218 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE DYNACITE - Office Public de l’Habitat de l’Ain dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Annie MONNET SUETY, avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Eric ROZET, avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEURS Madame [C] [M] épouse [K] née le 17 Novembre 1989 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] comparante Monsieur [O] [K] né le 07 Décembre 1988 à [Localité 3] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : DYNACITE Madame [C] [M] épouse [K] Monsieur [O] [K] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : DYNACITE RAPPEL DES FAITS Par contrat du 26 août 2022, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a donné à bail à Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] un logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 631,32 € provision sur charges incluse. Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 07 novembre 2023 ; puis il a fait assigner Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 14 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs. A l’audience du 02 mai 2024, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de : - constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; - d'ordonner l’expulsion immédiate de Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K], ainsi que tous occupants de son chef ; - de condamner Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ; - de condamner Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] à lui payer la somme actualisée de 3.664,44 € au 29 avril 2024 ; - de condamner Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire ; - de dire et juger qu'en cas de résiliation du bail, Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] devront produire à la demande du bailleur une attestation d'assurance habitation pendant toute la durée d'occupation des lieux. L'Office Public de l'Habitat DYNACITE a indiqué laisser à l'appréciation du tribunal l'octroi éventuel de délais de paiement. Mme [C] [M] épouse [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle a déclaré avoir repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois. Bien que régulièrement assigné à domicile, M. [O] [K] n'est ni présent ni représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d'information en l'absence de prise de contact par les locataires. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023. Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 26 août 2022 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.059,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 janvier 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : L'Office Public de l'Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] restent lui devoir la somme de 3.664,44 € à la date du 29 avril 2024. Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 3.664,44 €. Par ailleurs, ils doivent être condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 3.664,44 €, arrêtée au 29 avril 2024, outre les indemnités d'occupation postérieures. L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire. Il n'y a en revanche pas lieu de leur faire obligation de justifier d'une assurance locative, cette obligation n'étant pas maintenue en l'état d'un bail résilié. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l'espèce, Mme [C] [M] épouse [K] a déclaré avoir 4 enfants et travailler en tant qu'intérimaire. Elle a indiqué que M. [O] [K] travaillait en CDI pour un salaire de 1.700 €. En outre, Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre 2023. Ils ont proposé la mise en place d'un échéancier à hauteur de 200 € par mois en plus du loyer courant. Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] ont prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement car leur dette locative a diminué depuis l'assignation. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion et la condamnation solidaire de Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2022 entre l'Office Public de l'Habitat DYNACITE et Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 07 janvier 2024 ; CONDAMNE solidairement Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] à verser à l'Office Public de l'Habitat DYNACITE la somme de 3.664,44 € (décompte arrêté au 30 avril 2024, incluant l'échéance du mois d'avril 2024 et deux règlements de 400 € effectués les 22 et 25 avril 2024) ; AUTORISE Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] à s’acquitter de cette somme, en 18 mensualités de 200 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants, ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] soient condamnés solidairement à verser à l'Office Public de l'Habitat DYNACITE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; CONDAMNE in solidum Mme [C] [M] épouse [K] et M. [O] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 juin 2024. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection,