Cour d'appel, 12 mars 2024. 23/00271

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 MARS 2024 N° RG 23/00271 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VT54 AFFAIRE : Mme [T] [C] C/ S.A. CDC HABITAT SOCIAL Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de RAMBOUILLET N° RG : 1122000090 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12/03/24 à : Me Karine PUECH Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [T] [C] née le 05 Avril 1991 à [Localité 4] de nationalité Congolaise [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Maître Karine PUECH, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 726 - N° du dossier 24528 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C786462023000595 du 24/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** S.A. CDC HABITAT SOCIAL Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Marc-antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R178 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail du 14 juin 2017, la société CDC Habitat Social a donné en location à Mme [C] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2022, la société CDC Habitat Social a assigné Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat pour défaut de paiement du loyer, - l'expulsion de la locataire et tous occupants de son chef, en ce et tant que de besoin avec l'assistance de la force publique, -l'autorisation d'entreposer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire, - sa condamnation au paiement d'un montant de 9 031, 94 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 31 janvier 2022 avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - sa condamnation au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer sans préjudice des charges, - sa condamnation au paiement d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le commandement de payer délivré par huissier. Par jugement contradictoire du 6 décembre 2022, le tribunal de proximité de Rambouillet a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail conclus entre les parties portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], - dit qu'à défaut par la locataire d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, - dit que Mme [C] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire, - condamné Mme [C] à payer en deniers ou quittances à la société CDC Habitat Social la somme de 16 685, 44 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 30 septembre 2022 incluant le mois de septembre avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - condamné Mme [C] à payer à la société CDC Habitat Social une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du mois d'octobre 2022, - dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, - dit que le bailleur pourra en outre solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs, - condamné Mme [C] à payer à la société CDC Habitat Social une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - condamné Mme [C] à payer à la société CDC Habitat Social une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné Mme [C] aux entiers dépens comme visés dans la motivation y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire. Par déclaration reçue au greffe en date du 12 janvier 2023, Mme [C] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 décembre 2023, elle demande à la cour de : - la dire recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de Rambouillet le 6 décembre 2022, y faisant droit : - d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, - de déclarer la société CDC Habitat Social recevable mais particulièrement mal fondée en son appel incident et en toutes ses demandes, fins et conclusions, ce faisant : - l'en débouter, - débouter la société CDC Habitat Social de toutes ses demandes, fins et conclusions, statuant à nouveau : - d'ordonner la rectification du décompte locatif, - de suspendre effets de la clause résolutoire, - d'ordonner qu'elle soit réputée n'avoir jamais joué, - rappeler l'interdiction faite à la bailleresse de diligenter des procédures d'exécution à l'encontre de Mme [C], - dire n'y avoir lieu à expulsion, - prendre acte de ce que Mme [C] se dit prête à régler le loyer impayé qu'elle s'apprêtait à payer au moment de son expulsion le 31 octobre 2023, veille de la trêve hivernale, - ordonner la réintégration de Mme [C] dans le logement ou dans toute chambre équivalente de la résidence, - débouter la société CDC Habitat Social de sa demande de voir condamner Mme [C] au paiement d'une amende civile, - débouter la société CDC Habitat Social de toute demande de condamnation de Mme [C] au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - condamner la société CDC Habitat Social aux entiers lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 décembre 2023, la société CDC Habitat Social demande à la cour de : - la déclarer recevable en ses demandes, - confirmer le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le Tribunal de proximité de Rambouillet, en conséquence, de : - débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, en toute hypothèse, - de juger que la somme visée au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne comportait aucun surloyer de solidarité, - juger que Mme [C] n'a procédé à aucun règlement depuis plus de 34 mois, - juger que la dette locative de Mme [C], s'élève à 22 810,54 euros et 13 710,54 euros, hors sur loyer de solidarité, loyer d'avril 2023 inclus, en conséquence : - débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, - Mme [C] au paiement d'une amende civile de 5 000 euros pour procédure d'appel abusive, - condamner Mme [C] au paiement d'une somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [C] aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 décembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DECISION. Sur l'appel de Mme [C]. Au soutien de son appel, Mme [C] poursuit l'infirmation du jugement, faisant valoir que le commandement de payer qui lui a été délivré est entaché d'irrégularité en ce que le montant des loyers dus incluait un surloyer qui lui a été injustement appliqué, dès lors qu'étant étudiante jusqu'en 2022, elle ne disposait d'aucun revenu et ne vivait que de l'aide familiale, qu'elle avait d'ailleurs indiqué au premier juge n'avoir jamais reçu le questionnaire y afférent, que, par suite, la bailleresse ne pouvait utilement se prévaloir de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, qu'au surplus elle a saisi la commission de surendettement qui l'a déclarée recevable, et qui a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qu'elle pu reprendre le paiement de ses loyers et s'est ainsi acquittée des mois de juillet, août et septembre 2022 ainsi qu'elle en justifie, qu'elle a réglé par un seul paiement l'intégralité de son arriéré et était presqu'à jour du paiement de son loyer courant lorsqu'elle a été expulsée, la veille du début de la trêve hivernale, le 31 octobre 2022 au matin. Elle sollicite, en conséquence, les plus larges délais pou se libérer du reliquat de sa dette, l'infirmation de la décision en ce qu'elle a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire au vu de la décision de recevabilité de sa demande par la commission de surendettement, laquelle emporte suspension de l'exigibilité des dettes et interdiction des procédures d'exécution diligentées en vertu des dispositions des articles L 722-2 et suivants du code de la consommation. Elle forme également un demande tendant à pouvoir réintégrer la chambre louée dans la résidence sociale des jeunes travailleurs. La société CDC Habitat social réplique que la simple lecture du décompte locatif de Mme [C] permet de constater que le commandement a été délivré pour un montant de 7 539,33 euros à la date du 31 novembre 2021 sans la moindre facturation de SLS, que lors de l'audience de première instance et selon décompte arrêté au 5 octobre 2022, la dette s'élevait à 16 685,44 euros dont 5853,43 euros de SLS, qu'à la date du 3 octobre 2023, la dette locative atteignait 21 758,50 euros, hors SLS qui a été déduit, qu'en définitive, Mme [C] n'a procédé qu'à un unique règlement depuis près de 40 mois, qu'elle a en outre confirmé devant le premier présidence de la cour d'appel de Versailles, statuant en référé, qu'elle n'était pas en mesure de faire face aux indemnités d'occupation des prochains mois dans la mesure où elle est sans emploi. La société CDC Habitat Social ajoute qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en son article V, les délais de paiement peuvent être accordés, notamment en cas de procédure de surendettement, mais à la condition expresse qu'au jour de l'audience, le locataire ait repris le paiement de ses loyers et charges, qu'en l'espèce, il est patent que Mme [C] n'a pas repris le paiement de ses loyers et charges, étant souligné que l'obligation de payer, a minima, les loyers et charges courants est expressément rappelée dans la décision de la commission de surendettement. Sur ce, - sur la validité du commandement de payer. En l'espèce, la société CDC Habitat Social a, par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2021, fait délivrer à Mme [C] un commandement visant la clause résolutoire insérée à l'engagement de location et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d'avoir à lui payer la somme de 7 539,33 euros en principal, le relevé de compte de la locataire joint au commandement n'incluant aucun surloyer. Il s'ensuit que contrairement à ce que soutient Mme [C], le commandement est régulier en la forme et au fond. - sur les conséquences de la saisine de la commission de surendettement par Mme [C]. * sur l'acquisition de la clause résolutoire. Si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu'une décision de recevabilité de la commission (qui suspend l'exigibilité des dettes déjà nées) n'intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise et le preneur peut seulement obtenir, devant le juge des baux et sur le fondement de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la suspension des effets de cette clause, qui sera réputée ne pas avoir joué, si le locataire se libère dans le délai de 3 ans au maximum. Il est en effet aujourd'hui admis qu'un moratoire décidé par le juge du surendettement sur le fondement de l'ancien article L. 331-7-1 (devenu L. 733-1 du c.consom) du code de la consommation est sans portée sur le jeu de la clause résolutoire, lorsque cette décision du juge intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement (Civ.,1 ère , 13 juillet 2005, n° 03-18.293). En l'espèce, Mme [C] a saisi la commission de surendettement des particuliers le 27 mars 2023 qui l'a déclarée recevable par décision du 17 avril 2023 et qui, aux termes de la décision qu'elle a rendue le 18 avril 2023, a prononcé à l'endroit de la locataire une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cependant, force est de constater que la clause résolutoire était déjà acquise le 27 mars 2023, date de la saisine par Mme [C] de la commission de surendettement, cette dernière ne s'étant pas acquittée des causes du commandement qui lui avait été délivré le 2 décembre 2021 dans le délai de deux mois qui lui était imparti, expirant le 2 février 2022. C'est à donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, le jugement étant confirmé sur ce point. * sur le montant de la dette et la demande de délais de paiement. Il résulte des pièces produites aux débats par les parties (plan de surendettement - décompte locatif) qu'après effacement de la dette à hauteur de la somme de 13 713,12 euros, terme d'avril 2013 inclus, Mme [C] reste devoir à la société d'HLM CDC Habitat Social la somme de 1 996,92 euros au titre des loyers postérieurs à la décision de la commission, sans application du moindre SLS. La locataire ayant réglé en un seul versement la somme de 998,46 euros le 27 septembre 2023, elle restait redevable de la somme de 998,46 euros postérieurement, terme d'octobre 2023 inclus. Il suit de là que Mme [C] n'a pas repris le paiement des loyers et charges courants, obligation qui lui a d'ailleurs été rappelée par la commission de surendettement. En vertu de l'article 24 susvisé de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en son article V, les délais de paiement ne peuvent être accordés, dès lors que Mme [C] n'a pas repris le paiement de ses loyers et charges. * sur la mesure d'expulsion. Lorsqu'à la suite d'une décision de justice exécutoire le bail est définitivement résilié, le preneur devient occupant sans droit ni titre et des mesures d'expulsion peuvent intervenir (articles L. 411-1 à L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et articles R. 411-1 à R. 442-4 du même code). Il a été jugé que le bailleur peut mener à bien la libération des lieux, y compris avec le concours de la force publique, car la mesure d'expulsion ne constitue pas une procédure d'exécution portant sur les biens du débiteur ou sur des dettes (Civ., 1 ère , 22 janvier 2002, n° 99-16.752, Bull. 2002, n° 26, p.20). La commission qui déclare le dossier du débiteur recevable peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur (article L. 722-6 du code de la consommation). Elle peut également demander au juge la suspension des mesures d'expulsion lorsqu'il s'avère, en cours d'exécution du plan conventionnel ou des mesures imposées, que la situation du débiteur est irrémédiablement compromise (articles L. 724-5 , R. 724-3 à R. 724-8 du C.consom). En l'espèce, il n'est pas justifié que la commission de surendettement ait saisi le juge d'une demande de suspension de la mesure d'expulsion du débiteur. Le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Rambouillet doit être confirmé en ce qu'après avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], il a dit qu'à défaut par la locataire d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur. En conséquence, Mme [C] doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes et notamment de celle tendant à voir ordonner la société d'HLM CDC Habitat Social d'avoir à la réintégrer dans l'une des chambres de la résidence de jeunes travailleurs. Sur la demande d'amende civile pour procédure abusive formée par la société d'HLM CDC Habitat Social. Mme [C] ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits et aucun fait imputable à faute n'étant caractérisé, la société d'HLM CDC Habitat Social doit être déboutée de sa demande d'amende civile pour procédure abusive. Sur les mesures accessoires. Mme [C] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société d'HLM CDC Habitat Social. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, Déboute Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, Y ajoutant, Déboute la société d'HLM CDC Habitat Social de sa demande d'amende civile pour procédure abusive, Déboute la société d'HLM CDC Habitat Social de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [C] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,