Cour d'appel, 13 décembre 2022. 20/08147

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 13 DECEMBRE 2022 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08147 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB6BC Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris RG n° 1119006362 APPELANTE S.A. SOCIÉTÉ D'ÉCONOMIE MIXTE ELOGIE SIEMP [Sièges administratifs : [Adresse 1]] [Adresse 4] [Localité 3] N° SIRET : B.5 52. 038 .200 Représentée par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020 et assistée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0517 INTIMES Monsieur [W] [V] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178 Madame [K] [V] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [T] [P] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 16 janvier 1987, la société Saggel a donné à bail à Mme [K] [V] et M. [W] [V] (ci-après, les consorts [V]) un logement situé [Adresse 2]. Le 4 septembre 2002, la société de gérance d'immeubles municipaux (SGIM) a passé une convention avec l'Etat en application des articles L. 353-1 du code de la construction et de l'habitation. Par courrier du 22 février 2005, la SGIM a informé les consorts [V] que leur loyer resterait calculé selon les termes du bail initial. Le 6 mai 2013, la SGIM, après avoir fusionné avec la société Semidep, est devenue la société Élogie. Le 15 décembre 2016, la société Élogie a fusionné avec la société Siemp pour devenir la société Élogie-Siemp. Par courrier du 18 octobre 2017, la société Élogie-Siemp a diligenté une enquête de ressources à laquelle les consorts [V] n'ont pas répondu. La société Élogie-Siemp a alors appliqué aux consorts [V] le supplément de loyer de solidarité maximum à hauteur de 2 695,41 euros. Le 5 juillet 2018, la société Élogie-Siemp a fait délivrer aux consorts [V] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail afin d'obtenir paiement de la somme de 11 271, 71 euros au titre du supplément de loyer de solidarité impayé. Les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, la société Élogie-Siemp a fait assigner les consorts [V] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d'huissier du 15 février 2019 afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion des consorts [V] et leur condamnation à lui verser la somme de 1 201,32 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu'une indemnité d'occupation. Par jugement du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué : Constate le désistement de la société Élogie-Siemp à l'encontre des consorts [V] quant à leurs demandes de loyers impayés, de résiliation du bail et d'expulsion, Dit que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation des consorts [V] et ce à compter du 23 novembre 2018, Dit qu'à compter du 23 novembre 2018, la société Élogie-Siemp doit rembourser aux consorts [V] les sommes correspondants aux suppléments de loyers comptabilisés, Rejette le surplus des demandes de remboursement concernant la période antérieure au 23 novembre 2018, Condamne la société Élogie-Siemp à payer aux défendeurs une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, Mets les dépens à la charge du demandeur. Le 28 juin 2020, la société Élogie-Siemp a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. Mme [V] est décédée le 26 octobre 2020. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 9 octobre 2022, la société Élogie-Siemp demande à la cour de : - la recevoir en son appel, - le déclarer fondé et, ainsi, réformant le jugement entrepris, constater que les articles L. 353-16 et L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation autorisent, dans leur rédaction de 2017, les gérants de logements sociaux à appliquer un supplément de loyer même si un nouveau bail n'a pas été signé par les locataires, - dire et juger que la loi du 23 novembre 2018 n'a pas d'application rétroactive conformément à l'article 2 du code civil, - dire et juger, en conséquence, que le supplément de loyer de solidarité s'applique aux consorts [V] depuis janvier 2017, - débouter les consorts [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - infirmer, en conséquence, le jugement entrepris qui a condamné la société Élogie-Siemp à restituer ce supplément de loyer aux consorts [V] à compter du 23 novembre 2018, - condamner les consorts [V] à payer à la société Élogie-Siemp une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile, - condamner les consorts [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2022, M. [V] demande à la cour de : - le recevoir en ses demandes, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - et statuant à nouveau, dire et juger que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à sa situation, - dire et juger qu'à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, cette dernière ne peut prétendre l'assujettir au paiement du supplément de loyer de solidarité, - constater que la société Élogie-Siemp avait pris l'engagement unilatéral de ne pas appliquer le supplément de loyer de solidarité aux locataires payant un loyer dérogatoire, - en conséquence, condamner la société Élogie-Siemp à lui restituer les sommes versées au titre du supplément de loyer de solidarité soit la somme de 9 599,31 euros sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - subsidiairement, dire et juger qu'à défaut de justifier du montant du supplément de loyer de solidarité applicable, la société Élogie-Siemp ne peut prétendre au paiement d'un supplément de loyer de solidarité qui a vocation seulement à s'appliquer sur le loyer conventionné et non pas sur le loyer dérogatoire, - suspendre le paiement du supplément de loyer de solidarité à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier du loyer conventionné applicable, - condamner la société Élogie-Siemp à restituer les sommes versées au titre du supplément de loyer de solidarité avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - dire et juger que la société Élogie-Siemp a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas ses engagements, en n'informant pas loyalement les locataires et en appliquant brutalement un supplément de loyer de solidarité à ces derniers, - en tout état de cause, condamner la société Élogie-Siemp à lui payer la somme de 2 500 euros, - la condamner aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Elogie-Siemp fait grief au premier juge d'avoir limité l'application du supplément de loyer de solidarité (SLS) au 23 novembre 2018 faisant à tort une application rétroactive de la loi Elan, les locataires étant redevables du surloyer antérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi. Elle conteste l'analyse de M. [V] et fait valoir qu'elle a appliqué l'instruction technique jusqu'en 2017, la loi nouvelle prenant alors le relais. Elle rappelle que le principe d'un surloyer était acquis légalement et soutient avoir appliqué scrupuleusement les règles de calcul et de plafonnement. Elle conteste toute rupture d'égalité, chaque catégorie de locataires payant le même loyer, et s'oppose à la demande de dommages et intérêts laquelle ne peut trouver sa source dans l'application légitime de la loi. M. [V] conteste l'application du surloyer aux motifs que : - il n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de signer un nouveau bail en application de l'article 82 de la loi du 23 novembre 2018, - il ne s'applique pas aux locataires bénéficiant d'un loyer dérogatoire, - la bailleresse s'était engagée à ne pas en faire application, A titre subsidiaire, il conteste le calcul du SLS et soutient que le plafonnement prévu par l'ordonnance du 15 mai 2019 s'applique immédiatement, la loi l'étant elle-même. Dans tous les cas, il demande réparation de son préjudice né de l'application brutale et contraire aux engagements de la bailleresse du surloyer. *** Il résulte des dispositions de l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte, telle que l'intimée, pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 351-2 dudit code. Sur l'application d'un surloyer aux locataires assujettis au paiement d'un loyer dérogatoire L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose, depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la perception du surloyer crée par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996 constituant auparavant une simple faculté, que : Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Il résulte de ce texte de portée générale, inchangé depuis la loi du 13 juillet 2006, que les organismes d'habitations à loyer modéré et ceux qui y sont assimilés doivent réclamer le paiement d'un surloyer, aucune distinction n'étant opérée selon la nature du loyer principal. Contrairement à ce que soutient M. [V], il ne ressort d'aucun texte que les locataires s'acquittant d'un loyer dit dérogatoire ne pourraient pas être assujettis au paiement du supplément de loyer de solidarité. En effet, l'article 5 du décret n° 2022-844 du 3 mai 2002 auquel il se réfère, lequel fixe un loyer dérogatoire maximum applicable aux locataires dont les revenus excèdent les plafonds de ressources pour l'attribution des logements sociaux lorsque la convention signée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation est relative à une opération d'acquisition, concerne le loyer principal, ce dernier étant sans rapport avec le SLS. Par ailleurs, la position du ministère du logement exprimée dans l'instruction technique du 31 décembre 2008 selon laquelle les locataires déjà en place avant l'acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ne sont pas assujettis au versement du SLS, ce dernier étant 'compris' dans le loyer dérogatoire, relève d'une interprétation contraire aux dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. De plus, la société Élogie-Siemp ne s'est jamais formellement engagée à ne pas réclamer le surloyer mais a seulement indiqué le 22 février 2005 que le loyer resterait le même renonçant ainsi temporairement à son bénéfice, comme les autres sociétés d'habitation à loyers modérés et assimilées à la même époque en réponse à un voeu exprimé par la ville de Paris, par une décision non créatrice de droits au profit du locataire, peu important la durée de cette tolérance. Au demeurant, la bailleresse ne saurait prétendre se soustraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. En outre, il n'y a pas d'inégalité de traitement dès lors que l'intimée a appliqué le surloyer à l'ensemble des locataires soumis à un loyer dérogatoire étant rappelé que l'évolution de la loi n'est pas en elle-même source d'inégalité. Enfin, le SLS, d'origine légale, a pour objectif d'intérêt général de permettre aux ménages les plus modestes de se loger et de financer la construction et la rénovation du parc locatif social. Déterminé en fonction des revenus du locataire qui y est assujetti et doublement plafonné, il n'est ni inique ni disproportionné. C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de restitution des sommes versées au titre du SLS avant le 23 novembre 2019, le jugement étant confirmé sur ce point. Sur l'application de la loi du 23 novembre 2018 Contrairement à ce que soutient M. [V] et à ce qu'a jugé le tribunal, les dispositions issues de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan ayant modifié l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation en créant un dernier alinéa selon lequel 'le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation', ne peuvent produire aucun effet rétroactif conformément à l'article 2 du code civil. Par ailleurs, contrairement à ce qu'il indique en filigrane de ses conclusions, les dispositions de l'article L. 353-7, dans sa rédaction alors applicable, selon lesquelles le propriétaire doit proposer au locataire occupant les lieux au jour de la signature de la convention un bail conforme à celle-ci et obtenir son accord, n'ont pas vocation à s'appliquer. En effet, l'article L. 353-19, dans sa rédaction alors applicable, prévoit, en ce qui concerne les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte, et par dérogation à l'article L. 353-7, l'application de plein droit de la convention aux titulaires des baux en cours à compter de sa date d'entrée en vigueur. Les dispositions de la convention du 4 septembre 2002 étaient donc immédiatement opposables à M. [V] sans qu'il soit nécessaire de lui proposer un nouveau bail et qu'il l'accepte. C'est donc à tort que le tribunal a refusé de faire application des dispositions relatives au SLS postérieurement au 23 novembre 2018 et condamné la société Elogie Siemp à rembourser les sommes versées à ce titre par les locataires à compter de cette date, le jugement étant infirmé sur ce point, M. [V] étant corrélativement débouté de sa demande en restitution de la somme de 9 599,31 euros. Sur le calcul du SLS La société Elogie Siemp a fait application du SLS à compter du 1er avril 2018. M. [V] prétend que la bailleresse ne justifie pas du calcul du surloyer sans toutefois en rapporter la preuve pas plus qu'il ne démontre qu'elle ne ferait pas application des plafonnements légaux. M. [V] soutient encore que le second plafond instauré par l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation doit s'appliquer immédiatement c'est à dire dès le 15 mai 2019. Cependant, l'ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l'article 88 de la loi Elan, qui complète l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation en créant un second plafonnement du SLS fondé sur le prix au mètre carré de surface habitable renvoie à un décret d'application tenant compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée pour la détermination de ce plafond. Or, le décret n° 2020-103 du 7 février 2020 qui fixe ce plafond ne peut rétroagir au jour de l'ordonnance. En effet, l'entrée en vigueur effective des nouvelles dispositions de l'article L. 441-4 étaient suspendues à la publication de l'ordonnance elle-même suspendue à la parution du décret déterminant le prix du mètre carré habitable en fonction des différentes zones d'habitation. M. [V] ne peut donc prétendre au second plafonnement du loyer majoré du SLS avant le 7 février 2020, l'intimée ayant toutefois retenu la date du 1er février 2020 pour des raisons de simplification comptable. Il résulte de ce qui précède qu'il n'y pas lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement du SLS dans l'attente de la justification du loyer conventionné ni à la demande en restitution des sommes versées au titre du surloyer formées devant la cour. Sur les autres demandes Contrairement à ce que soutient M. [V], la demande en paiement du SLS n'a pas été formée de façon brutale puisque l'appelante, qui a renoncé à le percevoir pendant de nombreuses années, a annoncé au locataire qu'elle mettait un terme à cette tolérance illicite en juillet 2018 après s'être pliée à l'interprétation donnée par l'ANCOLS selon décision de son conseil d'administration du 2 février de la même année. Par ailleurs, la société Elogie Siemp étant tenue de réclamer le paiement du surloyer pour les motifs exposés ci-dessus, M. [V] n'est pas fondé à invoquer la fin de la tolérance accordée à tort par la bailleresse. C'est donc à bon droit que sa demande de dommages et intérêts d'un montant équivalent à celui des sommes dues au titre du SLS a été rejetée par le premier juge. Il est équitable d'allouer à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et M. [V], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a jugé que le supplément de loyer de solidarité était inapplicable à la situation de M. et Mme [V] à compter du 23 novembre 2018, dit que la société Elogie Siemp devait rembourser aux locataires les sommes perçues à ce titre à compter de cette date et condamné la bailleresse à verser une somme au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant : Déboute M. [V] de l'ensemble de ses prétentions, Condamne M. [V] à verser à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne M. [V] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier Le Président