Cour d'appel, 08 mars 2023. 22/10263

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 08 MARS 2023 (n° 75 , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10263 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4N4 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Mars 2022 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 20/56789 APPELANTE S.A.R.L. [J] [M] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Alexandre SHI de la SELARL DEHENG - SHI & CHEN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0298 assistée par Me Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0958 INTIMÉE S.A.S. F.G.C.I. -FOURNITURES GENERALES POUR LE COMMERCE ET L'INDUSTRIE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] N° SIRET : 329 53 0 0 75 représentée par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878 assistée par Me Anne ROSSOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président Mme Patricia LEFEVRE, conseillère Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé du 1er août 2009, la société FGCI ' Fournitures générales pour le commerce et l'industrie (ci-après FGCI) a donné à bail commercial à la société [J] [M] divers locaux à usage essentiellement de boutiques situés [Adresse 1]. Selon protocole d'accord du 20 décembre 2018, il a été stipulé la restitution par le locataire au propriétaire d'une partie des locaux et le renouvellement du bail a été conclu pour le surplus. Ainsi, par acte sous seing privé du 20 décembre 2018, la société FGCI a renouvelé un bail commercial au bénéfice de la société [J] [M], portant sur : Au rez-de-chaussée, une grande boutique avec vitrines au fond du hall d'entrée, avec toilettes ; accès direct intérieur au sous-sol correspondant à la cave n° 1 ex-cave chaufferie, le tout pour une superficie d'environ 56,2 m² ; Au rez-de-chaussée, vitrines extérieures sur rue (gauche et droite de l'entrée selon le projet plan travaux validé préalablement et en commun entre le preneur et le bailleur ; elles ne devront jamais être occultées) ; Au rez-de-chaussée, une vitrine dans le hall d'entrée à droite (selon projet plan travaux validé préalablement et en commun entre le preneur et le bailleur, lequel sera annexé au renouvellement ; elle ne devra jamais être occultée. Par ailleurs, par acte sous seing privé du 20 décembre 2018, la société FGCI a donné à bail commercial à la société [J] [M] un local au [Adresse 1], constitué d'un bureau, situé au quatrième étage. Par acte d'huissier du 5 août 2020 (pièce 7 FGCI, acte n° 195437), la société FGCI a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société [J] [M] pour la somme de 3 316,11 euros, au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires impayées concernant le bail commercial portant sur le bureau. Par acte d'huissier du même jour (pièce 8 FGCI, acte n° 195439), la société FGCI a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société [J] [M] pour la somme de 14 005,52 euros, au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires impayées concernant le bail commercial portant sur la grande boutique. Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2020, la société FGCI a fait assigner la société [J] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans les deux baux, d'ordonner l'expulsion de la société [J] [M], condamner la société [J] [M] à lui payer à titre provisionnel une somme de 3 029,66 euros (bail bureau) et de 14 005,52 euros (bail boutique) et de condamner la société [J] [M] à une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire du 29 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux deux baux litigieux à la date du 5 septembre 2020 ; ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [J] [M] et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposé en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; condamné la société [J] [M] à payer à la société FGCI les somme provisionnelles de 2 000 euros et 7 000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er janvier 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, jusqu'au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes. Par déclaration du 23 mai 2022, la société [J]-[M] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 17 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, A titre principal, dire n'y avoir lieu à référé ; débouter la société FGCI de toutes ses demandes ; A titre subsidiaire, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire dans les termes des commandements de payer, en allouant les plus larges délais de paiement ; ordonner la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de : de convoquer les parties, et, dans le respect du principe contradictoire, de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, se rendre sur place au [Adresse 1], de visiter les locaux donnes à bail, les décrire, de constater les différences existantes entre les travaux réalisés par le bailleur au rez-de-chaussée de l'immeuble et les travaux qui avaient été convenus avec le locataire dans le cadre du renouvellement de bail du 20 décembre 2018 portant sur les locaux à usage de commerce, de préconiser les mesures et travaux nécessaires pour mettre les lieux en conformité avec les travaux et plans acceptés entre les parties et annexés au bail du commerce du rez-de-chaussée ; de chiffrer son préjudice en raison de l'impossibilité pour elle de pouvoir exploiter normalement les locaux commerciaux loués, notamment au regard de la perte de chiffre d'affaires subie, dire que l'expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ; dire et juger que la consignation devra être versée par la société FGCI dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir ; En tout état de cause, condamner la société FGCI aux entiers dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat réalisés par Me [X] ; condamner la société FGCI à payer 5 000 euros à la société [J] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société FGCI, aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de : confirmer l'ordonnance entreprise ; débouter la société [J]-[M] de sa demande de délais de paiement ; débouter la société [J]-[M] de sa demande de désignation d'un expert judiciaire ; rejeter toutes les demandes de la société [J]-[M] ; En tout état de cause, condamner la société [J]-[M] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Les baux commerciaux consentis par la société FGCI et bénéficiant à la société [J] [M] contiennent une clause résolutoire, qui étaient visée dans les commandements de payer du 5 août 2020. Ces commandements de payer reproduisaient intégralement les clauses résolutoires et l'article L. 145-41 du code de commerce. En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'obligation de délivrance s'entend d'une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d'une mise à disposition d'un local permettant un usage conforme à sa destination. En l'espèce, la société [J] [M] s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire en formulant une exception d'inexécution consistant à faire valoir que la société FGCI a manqué à son obligation de délivrance dans des conditions qui l'ont empêché de se servir des locaux pour exercer son commerce, et qui justifiaient le non-paiement de loyers étaient dépourvus de contrepartie. Il résulte des pièces, plans et photos versés aux débats que la boutique exploitée par la société [J] [M] se situe au fond du hall d'entrée de l'immeuble, et n'est signalée aux chalands que par les vitrines également louées par le preneur (vitrines extérieures sur rue, à gauche et droite de l'entrée, et une vitrine dans le hall d'entrée à droite). Il est manifestement nécessaire à l'exploitation du fonds que les parties communes à usage de hall d'entrée soient accessibles et non encombrées, et que la porte sas située entre l'entrée et la boutique puisse rester ouverte, de manière à permettre aux clients d'accéder à la boutique de la société [J] [M]. L'article 6 du bail (boutique) prévoyait que le bailleur acceptait de prendre en charge financièrement, dans la limite de 25 000 euros, les travaux suivants, dont il assumait la maîtrise d'ouvrage et qui devaient être exécutés dans les six mois de la signature du bail « sauf dérogation ou force majeure », soit le 20 juin 2019 au plus tard : La dépose de l'ancienne enseigne sur rue « Tab Lingerie » ; La réparation du bandeau de rue suite à la dépose de l'ancienne enseigne ; Pose d'une nouvelle enseigne « drapeau » selon un modèle déterminé en commun par les parties ; Aménagement des vitrines sur rue selon le plan approuvé par les Parties et annexé aux présentes. Les différents constats d'huissier produits par la société [J] [M] (23 mai 2019, 18 octobre 2019, 9 septembre 2020, 20 octobre 2020, 14 décembre 2020) permettent de vérifier que les travaux portant sur la modification de la devanture des vitrines ont été réalisés entre le 20 octobre 2020 et le 14 décembre 2020 ; les travaux dans le hall d'entrée de l'immeuble ont été modifiés par le bailleur ; au cours des travaux, le hall d'accès de l'immeuble servait d'espace de stockage pour le chantier et était encombré. L'absence des vitrines prévues au bail privait la société [J] [M] de la possibilité de signaler sa boutique et d'attirer les clients. En outre l'encombrement du hall et la présence de la porte sas fermée empêchait l'accès de la clientèle. Ainsi, l'huissier de justice commis par la société [J] [M] constatait en octobre 2019 que l'immeuble était toujours échafaudé et l'échafaudage qui était présent au mois de mai n'a toujours pas été retiré. La porte d'accès au bâtiment est très peu visible. Je pénètre à l'intérieur ou je peux constater que les travaux dans la circulation au rez-de-chaussée sont toujours en cours. De nombreux matériaux sont déposés dans les parties communes mais aussi devant le local du requérant rendant son exploitation ce jour totalement impossible. (pièce 6 société [J] [M]) De même, en septembre 2020 : Je peux constater que l'accès à l'immeuble n'est pas libre. En effet, nous avons une porte avec châssis métallique et partie vitrée que l'on doit ouvrir à l'aide d'un digicode donnant sur rue. Dans la circulation intérieure, je note des passages de fourreaux ainsi que l'arrivée d'une gaine de ventilation sur une zone où les travaux ne sont pas terminés. J'ai réalisé trois photographies de cette zone. Une deuxième porte à ventouse est existante pour accéder au palier du rez-de-chaussée ver le commerce du requérant et vers les étages (pièce 12 société [J] [M]). Enfin, en décembre 2020 : La devanture n'est pas conforme et a réduit la visibilité du commerce de la société [J] [M] ; les vitrines installées ne sont pas conformes et privent la société [J] [M] de toute possibilité d'indiquer sa présence à l'égard des chalands circulant dans la rue ; la porte sas n'est toujours pas conforme ; l'ouverture de la porte sas et l'ouverture de la porte du local poubelle entrent toujours en conflit ; bien qu'ayant fait installer des vitrines, le bailleur n'en a pas remis les clés à la société [J] [M] ; aucun dispositif n'est prévu pour permettre de bloquer la porte d'entrée de l'immeuble en position ouverte (pièce 21 société [J] [M]). La société FGCI explique que les vitrines extérieures et intérieures ont été installées respectivement les 13 novembre et 3 décembre 2020, à la suite d'un retard dû à la crise sanitaire mais également compte tenu du fait que les travaux portaient sur un immeuble classé et soumis au régime de protection des abords des monuments historiques, et ainsi à des délais d'instruction par les autorités administratives allongés. La société FGCI affirme que plan des vitrines extérieures telles qu'actuellement présentes sont l'unique projet qui a été accepté par les pouvoirs publics, comme en a déjà été informé le preneur. Cependant, la société FGCI se borne à produire deux notes de son propre architecte et ne caractérise donc ni dérogation au sens de l'article 6 du bail, ni force majeure au sens de l'article 1218 du code civil. En outre, la société [J] [M] soutient que pendant le confinement la société FGCI a empêché l'accès en cadenassant l'entrée de l'immeuble, ce qui l'a empêché d'accéder aux locaux loués pour y travailler (boutique et bureau) et pour relever son courrier. La société FGCI se défend en expliquant que l'apposition d'un cadenas avait été faite pour sécuriser l'entrée de l'immeuble et fait valoir que le gérant de la société [J] [M] pouvait demander au gardien - disponible à tout moment et pour tous les occupants de l'immeuble - de déverrouiller le cadenas de sécurité. Il y a lieu de constater qu'à la date du commandement visant la clause résolutoire, 5 août 2020, la société [J] [M] démontre suffisamment que l'obligation de payer les loyers était sérieusement contestable en raison du caractère équivoque de la délivrance des lieux loués, grevés de travaux inachevés, hors délais et empêchant une exploitation normale du fonds de commerce, de sorte que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise avec l'évidence requise en référé. Il en découle par ailleurs que la demande de provision sur les loyers impayés se heurte à une contestation sérieuse, qui repose également sur l'absence totale de délivrance résultant du cadenassage de la porte d'entrée pendant la période du confinement. S'agissant du local à usage de bureau, il résulte des constats d'huissiers des 9 septembre 2020 et 20 octobre 2020 que le bureau a été laissé en chantier, et dépourvu d'eau malgré la présence d'un évier dans les lieux. La société FGCI affirme que le raccordement en eau est à la charge du preneur et que les travaux dans le bureau ont été retardés par le gérant de la société [J] [M] qui refusait l'accès aux locaux. Cette circonstance n'est pas établie par la pièce produite, qui consiste en une lettre recommandée de l'intimée. Il y a lieu de constater qu'à la date du commandement visant la clause résolutoire, 5 août 2020, la société [J] [M] démontre suffisamment que l'obligation de payer les loyers était sérieusement contestable en raison du caractère équivoque de la délivrance des lieux loués, de sorte que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise avec l'évidence requise en référé. Par ailleurs, il en découle que la demande de provision sur les loyers impayés se heurte à une contestation sérieuse. En définitive l'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions. Il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de la société FGCI. La société FGCI sera tenue d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Conformément à l'article 695 du code de procédure civile, les frais afférents au procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice qui n'a pas été désigné par décision de justice sont inclus dans l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles (civ. 3, 6 avr. 2022, 20-18.117). PAR CES MOTIFS, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à référé ; Condamne la société FGCI ' Fournitures générales pour le commerce et l'industrie à payer à la société [J] [M] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société FGCI ' Fournitures générales pour le commerce et l'industrie aux entiers dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT