Cour d'appel, 01 février 2024. 21/15460

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 01 FEVRIER 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15460 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIVZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2021 - Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF - RG n° 21/000073 APPELANTS Madame [E] [B] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Jean-Louis MARY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1539 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/040696 du 08/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Monsieur [J] [K] Chez Monsieur[D] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté et assisté par Me Jean-Louis MARY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1539 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/040695 du 08/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE SCI FONCIERE DI 01/2005 [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, présidente Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre au lieu et place de François LEPLAT, et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 juillet 2014, la SCI FONCIÈRE DI 01/2005 a consenti à Mme [E] [B] et à M. [J] [K] un bail d'une durée de trois ans, reconductible, portant sur un appartement situé [Adresse 4], et un parking, moyennant un loyer mensuel initial de 637,67 euros pour l'appartement, 85,47 euros pour le parking, et 167 euros de provision pour charges, soit un total de 890,14 euros. Le dépôt de garantie s'élevait à 723,14 euros. Les locataires ont quitté les lieux le 6 août 2020. Par acte d'huissier de justice du 26 novembre 2020, la SCI Foncière DI 01/2005 a assigné les locataires aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 6.660,12 euros à titre d'arriéré locatif et de 9.130, 32 euros au titre des réparations locatives. Devant le premier juge, M. [K] a reconnu les arriérés de loyer, contesté les frais de remise en état et sollicité des délais de paiement. Mme [B], citée selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu ni été représentée. Par jugement réputé contradictoire du 24 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué : CONDAMNE Mme [E] [B] et M. [J] [K] à payer à la SCI FONCIÈRE DI 01/05 une somme de 15'790,44 euros se décomposant comme suit : -6.660,12 euros d'arriéré locatif -9.130, 32 euros pour réparations locatives DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2020 ; CONDAMNE Mme [E] [B] et M. [J] [K] aux entiers dépens ; CONDAMNE Mme [E] [B] et M. [J] [K] à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ASSORTIT la présente de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 10 août 2021par Mme [E] [B] et M. [J] [K] Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 novembre 2021 par lesquelles Mme [E] [B] et M. [J] [K] demandent à la cour de : REFORMER le Jugement entrepris sur le montant des loyers dûs à la date du 6 août 2020, Statuant à nouveau FIXER à la somme de 4.519.57 € le montant des loyers dûs par Madame [E] [B] et Monsieur [K] [J] à la date du 6 août 2020, INFIRMER le jugement entrepris sur la condamnation à payer la somme de 9.130.32 € au titre des réparations locatives , Statuant à nouveau DÉBOUTER la SCI FONCIÈRE DI 01/2005 de cette "demandes" CONDAMNER la SCI FONCIÈRE DI 01/2005 en tous les dépens Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 février 2022 au terme desquelles la SCI Foncière DI 01/2005 demande à la cour de : Déclarer la SCI FONCIERE DI 01/2005 bien fondée en ses écritures, En conséquence, CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 24 juin 2021 en ce qu'il a accueilli les demandes de SCI FONCIERE DI 01/2005, En tout état de cause, DEBOUTER Madame [E] [B] et Monsieur [J] [K] de leurs demandes, fins et prétentions comme étant injustifiées ; CONDAMNER Madame [E] [B] et Monsieur [J] [K] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [E] [B] et Monsieur [J] [K] au paiement des dépens de l'instance. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte du décompte produit par la SCI Foncière DI 01/2005, que Mme [E] [B] et M. [J] [K] resteraient lui devoir la somme de 15.395,03 euros arrêtée au 8 octobre 2020. Ce document prend en compte : -des sommes dues au titre de la remise en état : 9.132,32 euros , -des sommes dues au titre de frais -des sommes dues au titre des loyers et charges -les paiements effectués par les locataires, étant observé que Mme [E] [B] et M. [J] [K] ne soutiennent pas que des versements autres que ceux mentionnés auraient été effectués par eux sans être pris en compte. 1/ Sur la dette locative En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de prouver l'obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail. Il appartient au locataire de démontrer qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement. Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement et la déduction de frais de débours et commandements de payer, pour un total de 1.490, 55 euros, qui ne relèvent pas des loyers et des charges. L'intimée ne conteste pas que le montant de cette somme correspondrait à six commandements de payer, délivrés de décembre 2016 à novembre 2020, mais estime qu'ils lui sont dus comme étant compris dans les dépens, en application de l'article 695, 6°du code de procédure civile. Les appelants font donc valoir à raison que cette somme ne correspond pas à "l'arriéré locatif". Elle sera donc déduite des sommes que Mme [E] [B] et M. [J] [K] sont condamnés à payer à ce titre, sauf à être examinée plus bas au titre des dépens de l'instance. Les appelants soutiennent également qu'il convient de déduire de leur condamnation la somme qu'ils ont versée au titre du dépôt de garantie, tout en indiquant plus loin que le dépôt de garantie a été conservé par le bailleur. L'intimée soutient que cette somme a déjà été déduite de la dette, sans plus d'explication. Certes, le dépôt de garantie, de 723,14 euros conservé à bon droit par le bailleur compte tenu des impayés de loyer subsistant en fin de bail, a été porté au crédit du décompte produit mais à hauteur de 650 euros seulement, sans qu'aucune explication ne soit donnée par l'intimée. Par conséquent, d'une part la somme de 650 euros n'a pas à être déduite une seconde fois et, d'autre part, il convient en revanche, de déduire de la dette locative le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 73,14 euros. 2/ Sur les frais de remise en état Les appelants, sans reprendre de façon détaillée la facture produite par l'intimée ni le contenu de l'état des lieux de sortie, qu'ils ne critiquent pas utilement, soutiennent qu'aucune dégradation ni défaut d'entretien ne leur est imputable et font état de dysfonctionnements des radiateurs et de fuites d'eau dont ils se sont plaints par courriels de 2017, de problèmes de fonctionnement de la chaudière, de lavabo de la cuisine et de chasse d'eau des WC signalés en 2020. Pour sa part, la SCI Foncière DI 01/2005 produit un devis du 12 octobre 2020 et une facture du 30 octobre 2020, d'un montant total de 13.457,32 euros, sans expliquer comment elle parvient à sa demande de 9.130,32 euros. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé: c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives. Les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194). Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire. S'agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique. S'agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, il appartient au locataire de procéder à l'encaustiquage et à l'entretien courant de la vitrification, de remplacer quelques lames de parquets, poser des raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous. S'agissant de la plomberie, l'entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération, le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement incombe au locataire. Aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu' "En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.". En l'espèce, il n'existe aucun état des lieux entrant justifiant alors de l'état de ces locaux, et la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil reprise par l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs s'applique donc en l'espèce. L'état des lieux de sortie est produit, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants (pièce numéro 12 des intimés), ayant d'ailleurs été signé des parties. Il en résulte que l'appartement litigieux est en mauvais état de propreté générale. Les éléments en mauvais état sont par ailleurs, en substance : - 3 murs et une porte de placard dans l'entrée, - les murs de la salle de bain, -3 murs et joints, siphon et hotte dans la cuisine, la moquette du couloir tachée - les murs de la chambre 2, la moquette de la chambre 1. L'état de ces éléments n'est pas conforme à un usage normal des lieux au terme d'une occupation assez brève de 6 ans. Les murs du salon, et de la chambre 1 sont globalement en état d'usage ; le sol en parquet du salon est en état d'usage avec des traces d'usure et celui de l'entrée avec des rayures et des marques d'impact. Beaucoup d'éléments sont en bon état dans toutes les pièces. Au vu de l'ensemble de ces éléments : -les sommes correspondant à la dépose de la baignoire et de deux radiateurs électriques, qui ne relèvent ni de dégradations démontrées ni des réparations locatives ne peuvent être mises à la charge des locataires (350 euros +450,68 euros +922 euros ). -la facture mentionne par ailleurs, en substance, la pose de carrelage et faïence aux murs et sols, le remplacement de revêtements des chambres (moquettes), la réfection de toutes les pièces de l'appartement murs et plafonds compris, et le ponçage la vitrification du parquet du salon. La part pouvant être mise à la charge des locataires à ce titre ne saurait excéder la somme de 1.000 euros. -la facture mentionne la fourniture et la pose d'un robinet de baignoire et d'une douchette, la fourniture et pose d'un siphon de bac à douche, d'un robinet de douche et d'une barre de douche pour la somme totale de 1.200 euros; l'état des lieux mentionne un "état d'usage" à l'exception des joints de la baignoire qui sont en mauvais état, de la bonde de la baignoire qui ne fonctionne pas. La somme de 300 euros doit être mise à la charge des locataires. Les sommes dues au titre des réparations locatives doivent donc être limitées à 1.300 euros. Au delà de ces éléments, les défauts observés dans le logement relèvent d'une usure normale des lieux et aucune dégradation n'est établie, de sorte qu'il n'est pas justifié de mettre à la charge de Mme [E] [B] et M. [J] [K] le surplus des sommes demandées, soit 7.830,32 euros (9.130,32 euros - 1.300 euros). Les sommes dues par Mme [E] [B] et M. [J] [K] s'établissent donc ainsi : 15.395,03 (solde du décompte produit par l'intimée) - 1.490, 55 euros (frais ne relevant pas de la dette locative) - 73,14 euros (solde dépôt de garantie) - 7.830,32 euros (frais de remise en état rejetés) = 6.001,02 euros, se décomposant ainsi: *1.300 euros au titre des réparations locatives, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, *4.701,02 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 8 octobre 2020, cette créance portant intérêt au taux légal à compter du 9 février 2022, date des conclusions de l'intimée. Le jugement sera donc infirmé et Mme [E] [B] et M. [J] [K] seront condamnés in solidum s'agissant des réparations locatives et solidairement s'agissant de la dette locative, compte de la clause de solidarité du bail, au paiement de ces sommes. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne l'article 700 et les dépens de première instance, sauf à préciser que ces derniers doivent comprendre les frais de commandement de payer qui ont été nécessaires à la créancière pour faire valoir ses droits, et qui sont produits devant la cour c'est à dire: Commandement de payer du 1er juin 2017 : 156,07 euros signification d'un commandement à la caution et sommation du 7 juin 2017 : 85,87 euros commandement de payer du 31 juillet 2018 : 149,50 euros commandement de payer du 6 septembre 2019 : 167,82 euros commandement de payer du 13 février 2020 : 170,86 euros S'agissant de l'instance d'appel, Mme [E] [B] et M. [J] [K] seront condamnés in solidum aux dépens ; il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a statué sur les dépens et frais de l'article 700 de première instance et sur l'exécution provisoire, Et statuant à nouveau, Condamne solidairement Mme [E] [B] et M. [J] [K] à payer à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 4.701,02 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2020, Dit que cette créance portera intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022, Condamne in solidum Mme [E] [B] et M. [J] [K] à payer à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 1.300 euros au titre des réparations, avec intérêts au taux legal à compter du présent arrêt, Dit que cette créance portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Dit que les dépens de première instance comprennent les coûts des commandements de payer du 1er juin 2017, 7 juin 2017, 31 juillet 2018, 6 septembre 2019 et 13 février 2020 ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne in solidum Mme [E] [B] et M. [J] [K] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes.            La greffière                                                           Pour le président empêché