Cour d'appel, 16 février 2023. 22/05008

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 34F 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 FEVRIER 2023 N° RG 22/05008 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VLC4 AFFAIRE : S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO) C/ S.D.C. [Adresse 3] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Juillet 2022 par le Président du TJ de Nanterre N° RG : 21/02771 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16.02.2023 à : Me Sabine LAMIRAND, avocat au barreau de VERSAILLES Me Yona ANOU, avocat au barreau de PARIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO) représentée par M [X] [V] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président. [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 Ayant pour avocat plaidant Maître Nordbert NAMIECH, au barreau de Paris APPELANTE **************** S.D.C. [Adresse 3] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Yona ANOU, avocat au barreau de PARIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Lors de son assemblée générale du 9 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 8, avenue Edouard Belin à Rueil-Malmaison (92) a mis fin au mandat de syndic de la société Cogefo, optant pour une administration coopérative. Une remise dématérialisée et en format papier des archives est intervenue le 16 août suivant. La considérant incomplète, des membres du conseil syndical ont adressé plusieurs demandes successives de communications supplémentaires à l'ancien syndic. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure son ancien syndic de lui remettre l'ensemble des archives de la copropriété. Par acte d'huissier de justice délivré le 26 octobre 2021, le SDC a fait assigner en référé la société Cogefo aux fins d'obtenir principalement sa condamnation à lui remettre, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les contrats et bulletins d'adhésion Axa prévoyance et Axa santé se rattachant à la paye du gardien, le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire, ainsi que les pièces justificatives de soldes des comptes d'attente 47 'réclamations MMG', 'Opérations à régulariser' et 'reprise ancien syndic'. Par ordonnance contradictoire rendue le 13 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - enjoint à la société Cogefo de communiquer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 8, avenue Edouard Belin à Rueil-Malmaison, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les contrats et bulletins d'adhésion Axa prévoyance et Axa santé se rattachant à la paye du gardien, le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire, ainsi que les pièces en sa possession de nature à justifier des soldes des comptes d'attente 47 « réclamations MMG », « Opérations à régulariser » et « reprise ancien syndic », - mis à la charge de la société Cogefo la somme de 1 500 euros à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 8, avenue Edouard Belin à Rueil-Malmaison en application de l'article 700 du code de procédure civile, - mis à la charge de la société Cogefo les entiers dépens de l'instance, - autorisé Me Anou à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2022, la société Cogefo a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 31 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cogefo demande à la cour de : - infirmer l'entière ordonnance rendue par le juge des référés le 13 juillet 2022 ; en conséquence, - infirmer l'injonction faite de communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dans un délai de deux mois à compter de ladite ordonnance et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les contrats d'assurance rattachés à la paie du gardien ainsi que le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire ; - infirmer l'injonction faite de communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dans un délai de deux mois à compter de ladite ordonnance et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les pièces en sa possession de nature à justifier les soldes des comptes en attente 47 « Réclamations MMG », « Opérations à régulariser » et « reprise ancien syndic » ; - infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros, en sus des dépens ; statuant à nouveau, - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses demandes formulées en appel ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à supporter les entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Sabine Lamirand, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le SDC du [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, M. [H] [S], demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 33 et 34 du décret du 17 mars 1967, de : - confirmer l'ordonnance intervenue en ce qu'elle a condamné la société Cogefo à lui remettre les contrats et bulletins d'adhésion Axa Prévoyance et Axa Santé se rattachant à la paye du gardien, le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire, ainsi que les pièces en sa possession de nature à justifier des soldes des comptes d'attente 47 « réclamations MMG », « Opérations à régulariser » et « reprise ancien syndic » sous astreinte ; - infirmer l'ordonnance intervenue en ce qu'elle a fixé le montant de l'astreinte à la somme de 50 euros par jour de retard et son point de départ à deux mois à compter de la signification de l'ordonnance ; statuant à nouveau, - recevoir les demandes du Syndicat Des Copropriétaires « [Adresse 3] » de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole et les déclarer bien fondées ; - débouter la société Cogefo de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société Cogefo à lui remettre les documents suivants : - le contrat et le bulletin d'adhésion AXA Prévoyance se rattachant à la paye du gardien, le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire ; - le contrat et le bulletin d'adhésion AXA Santé se rattachant à la paye du gardien, le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire ; - les pièces justificatives des soldes des comptes d'attente « 47100900 réclamations MMG », « 47101500 opérations à régulariser », et « 47102100 reprise ancien syndic », présentant respectivement des soldes débiteurs de - 9 178 euros, - 984 euros, et - 25 894 euros ; sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamner la société Cogefo à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Yona Anou et ce, en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : La société Cogefo appelante, rappelle qu'elle s'est vu confier en 2015 la gestion du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], jusqu'à l'assemblée générale du 9 juillet 2021 au cours de laquelle les copropriétaires ont préféré opter pour la gestion en la forme d'un syndicat coopératif. Elle fait valoir que les archives ont été intégralement et spontanément transmises au mois d'août 2021, remise à l'occasion de laquelle un bordereau a été signé entre le nouveau gestionnaire et elle. Elle indique que manifestement peu rompu à certaines procédures et usages de la gestion immobilière, le nouveau syndic bénévole a pris contact à plusieurs reprises avec elle pour comprendre certaines pièces et lui demander conseils et informations complémentaires, ce à quoi elle a répondu autant que possible, et même au-delà de ses obligations. S'agissant des pièces restant en débat, elle relève qu'elle n'a cessé d'affirmer qu'elles n'étaient pas en sa possession, de sorte qu'elle ne pourra jamais les communiquer, même sous la menace d'une astreinte mal venue. Elle demande donc l'infirmation de l'ordonnance dont appel. Elle rappelle qu'il découle des dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 que la procédure de transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien syndic n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement, même s'il le devait, l'obligation ne valant que pour les pièces constituées pendant sa gestion. Ainsi, s'agissant des demandes concernant le gardien de l'immeuble, la société Cogefo relate que suite à l'injonction qui lui a été faite en première instance, elle a contacté l'assureur Axa Prévoyance, lequel l'a informée que le bulletin d'adhésion ne lui avait pas été retourné, de sorte que le contrat n'avait pas été souscrit au profit du gardien, les mêmes raisons expliquant l'absence de numéro d'affiliation et de coordonnées du centre gestionnaire. S'agissant des justifications et des pièces comptables réclamées, elle soutient qu'elles se trouvent inscrites dans le grand-livre qu'elle produit et qu'elle a remis toutes les pièces comptables correspondant aux factures des exercices précédents. Elle prétend que pour identifier les pièces comptables, il convient de reprendre partiellement la comptabilité du syndic qui l'a précédé (avant 2015), ce qui ne correspond pas à une demande de communication de pièces mais à une prestation que le nouveau syndic reproche à l'ancien de ne pas avoir faite, laquelle demande n'entre pas dans le champ d'application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle indique avoir toutefois « de bonne grâce », fourni en cours de première instance un document permettant l'identification des écritures comptables concernées sur la base des comptes numérisés et des procès-verbaux d'assemblées générales. Elle prétend n'avoir désormais plus d'élément nouveau à apporter au syndic bénévole. Elle rétorque par ailleurs avoir en son temps adressé une mise en demeure au syndic l'ayant précédée, la société MMG, afin de se voir restituer 59 pièces manquantes puis l'avoir assignée en la forme des référés pour obtenir la restitution de l'intégralité des documents comptables, de sorte qu'il ne peut être contesté qu'elle a remis au syndicat des copropriétaires l'ensemble des pièces comptables qu'elle détenait lors de son administration de la copropriété, de nature à justifier les soldes de comptes d'attente issus de la gestion de son prédécesseur et qu'elle n'est plus à ce jour en mesure d'en pallier les carences. Sur la demande d'augmentation de l'astreinte, elle répond qu'il serait malvenu compte tenu de ses développements de maintenir une telle condamnation, voire de l'augmenter, qu'elle a fait preuve de bonne foi en essayant de communiquer le maximum d'informations dont elle avait connaissance et en recherchant encore, malgré son remplacement, à obtenir des informations qui auraient pu s'avérer utiles au nouveau syndic bénévole quant à la gestion de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui que plusieurs pièces essentielles à la gestion de la copropriété sont encore manquantes et demande en conséquence la confirmation de l'ordonnance du 13 juillet 2022. Sur le contrat et le bulletin d'adhésion AXA Prévoyance et Santé se rattachant à la paye du gardien, le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire, il dénie toute valeur probante à l'attestation d'un gestionnaire de la compagnie d'assurance, considérant que son auteur ne peut attester comme il le fait d'un acte de remise lors duquel il était absent. Il ajoute que si effectivement le gardien avait omis de renvoyer le bulletin d'adhésion, il appartenait à la société Cogefo de le relancer et souligne que les fiches de paie de l'intéressé, pour les mois de juin 2021 et novembre 2016, mentionnent le prélèvement d'une cotisation prévoyance et d'une cotisation santé, qui ont bien dus être effectués par exécution d'un contrat. Il fait donc valoir que la jurisprudence visée par l'appelante n'est pas applicable au cas d'espèce alors qu'il apparaît que les pièces sollicitées ont bien été constituées pendant sa gestion. Sur les pièces justificatives des soldes des comptes d'attente « 47100900 Réclamations MMG », « 47101500 Opérations à régulariser », et « 47102100 Reprise ancien syndic », présentant respectivement des soldes débiteurs de - 9 178 euros, - 984 euros, et - 25 894 euros, le SDC conteste l'affirmation de l'appelante selon laquelle les comptes d'attente seraient antérieurs à sa gestion et que les pièces afférentes lui auraient déjà été transmises, relevant que ces comptes ainsi que les opérations qui y sont mentionnées sont inexistantes dans la comptabilité de 2015 reprise du cabinet MMG, tandis qu'ils apparaissent dans les grands livres de la société Cogefo en date du 31 décembre 2015, de sorte qu'ils relèvent de sa responsabilité. Le SDC souligne également que par décision du 31 mai 2018, le tribunal judiciaire de Nanterre a rejeté la demande de communication de la société Cogefo à l'égard de l'ancien syndic, au motif que la non-transmission n'était pas démontrée ; que l'appelante n'a pas fait appel de cette décision, reconnaissant ainsi que les pièces litigieuses lui avaient bien été restituées. Il expose également que le maintien de l'astreinte assortissant la demande de communication est parfaitement justifié dès lors que la société Cogefo ne satisfait pas à son obligation de remettre l'intégralité des pièces, échoue à rapporter la preuve qu'elles ne seraient pas en sa possession, ou alors que cela ne résulterait pas de sa propre défaillance, tandis qu'elle n'a jamais été de bonne foi dans la gestion de ce dossier, attendant d'être assignée en justice pour remettre une partie des documents, systématiquement la veille de l'audience de plaidoiries. Sur ce, L'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que : « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. » En application de cette disposition, il incombe à l'ancien syndic de justifier qu'il a satisfait à son obligation légale de transmettre les documents et archives du syndicat ainsi que les documents comptables, et s'agissant des pièces manquantes, qu'il a tout mis en 'uvre pour les récupérer auprès du tiers qui les détient, notamment auprès du syndic qui le précédait. Il doit tout d'abord être relevé en l'espèce, comme le souligne l'appelante elle-même dans ses conclusions, qu'au cours d'instance, elle a produit nombre de pièces qui lui étaient réclamées, dont : - les relevés et rapprochements bancaires de l'année 2021 pour le compte HSBC 0091709170147463, - les relevés et rapprochements bancaires du compte de travaux EUR 00917 09170177049 pour la période postérieure au 30 avril 2021, - les bordereaux de taxe sur les salaires des années 2016 à 2020, - le document unique d'évaluation des risques, - les annexes comptables 1 à 5 se rapportant à l'exercice 2020. Seules demeurent en débat à hauteur de cour les pièces que le premier juge a enjoint à la société Cogefo de communiquer sous astreinte, à savoir : - le contrat et le bulletin d'adhésion AXA Prévoyance rattachant à la paye du gardien, le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire, - le contrat et le bulletin d'adhésion AXA Santé se rattachant à la paye du gardien, le numéro d'affiliation et les coordonnées du centre gestionnaire, - les pièces justificatives des comptes d'attente « 47100900 Réclamations MMG », « 47101500 Opérations à régulariser », et « 47102100 Reprise ancien syndic », présentant respectivement des soldes débiteurs de - 9 178 euros, - 984 euros, et - 25 894 euros. S'agissant des contrats Axa Prévoyance et Santé, des numéros d'affiliation du gardien et des coordonnées du centre gestionnaire, l'appelante verse désormais à hauteur d'appel une attestation émanant d'un agent général de la société Axa Assurance et Banque établie le 21 octobre 2022, aux termes de laquelle ce dernier indique que la société Cogefo a remis à l'ensemble de ses employés les formulaires pour l'adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire depuis le 1er juin 2015 et que « dans le cadre de la SDC [Adresse 3], il n'a pas été mis en place de contrat Santé et Prévoyance en l'absence du bulletin d'adhésion complété et signé par le salarié en place à savoir Monsieur [L] [C] ». Si les termes de cette attestation sont effectivement discutables en ce qu'il est fait état d'une remise de formulaires par la société Cogefo dont il est difficilement concevable qu'elle ait pu faire l'objet d'une vérification de la part de la société d'assurance, en tout état de cause, il en ressort de manière cette fois-ci non contestable que la compagnie Axa n'a pas été destinataire du bulletin d'adhésion complété et signé par le gardien, de sorte que les contrats Prévoyance et Santé afférents n'ont pas été mis en place. Quand bien même cette défaillance serait imputable à la société Cogefo, il en ressort qu'en tout état de cause, elle ne peut communiquer ces pièces inexistantes, nonobstant les incohérences figurant sur 2 bulletins de paie de l'intéressé, pas davantage qu'elle ne serait en capacité de les établir. Il ne saurait dès lors lui être fait injonction de les communiquer, a fortiori sous astreinte. Quant aux pièces justificatives des comptes d'attente « 47100900 Réclamations MMG », « 47101500 Opérations à régulariser », et « 47102100 Reprise ancien syndic », il ressort des éléments des débats et des explications des parties que la société Cogefo, qui invoque que toutes les justifications se trouvent inscrites dans le grand-livre qu'elle a réédité (sa pièce numéro 2), n'est pas en mesure de produire davantage d'élément à leur sujet, certaines ayant trait notamment à la comptabilité du syndic MMG l'ayant précédé. Or elle justifie avoir en septembre 2017 et avril 2018 attrait la société MMG en justice aux fins de se voir communiquer les archives manquantes et si elle a été déboutée de cette demande, notamment faute d'avoir formulé de réclamation supplémentaire pendant 14 mois suite à une transmission tardive, il n'en demeure pas moins que cette procédure est susceptible d'expliquer certaines carences demeurant dans la détention notamment de factures justificatives. Dans ces conditions, il sera retenu que la société Cogefo a mis en 'uvre les procédures adéquates pour récupérer les pièces manquantes et ce, vainement, mais qu'en l'état, il n'est pas avéré qu'elle les détiendrait ou serait en mesure de les établir. Il sera également dit n'y avoir lieu à lui faire injonction de communiquer les pièces justificatives des comptes d'attente. En conséquence, l'ordonnance du 13 juillet 2022 sera infirmée. Sur les demandes accessoires : Compte tenu toutefois de ce qu'il n'est pas démontré que les pièces réclamées auraient toutes été transmises, l'ordonnance querellée sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Au vu des difficultés persistantes, il sera dit que la société Cogefo devra supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande. L'équité commande de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance du 13 juillet 2022 sauf en ce qu'elle a statué sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance, Statuant à nouveau du chef infirmé, Dit n'y avoir lieu d'ordonner à la société Cogefo sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que la société Cogefo supportera les dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,