Cour d'appel, 17 décembre 2025. 21/17532

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 17 DECEMBRE 2025 (n° , 20 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17532 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEODB Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/02964 APPELANT Monsieur [Y] [Z] né le 25 novembre 1959 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet SOGESTIM SAS immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 751 628 074 C/O Cabinet SOGESTIM [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Marie CHABROLLE, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCEDURE Par acte authentique du 23 septembre 1999, M. [Z] est devenu propriétaire du lot 50 de l'état descriptif de division situé au sous sol du bâtiment B de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce lot n° 50, désigné comme cave, est situé en dessous de la cour commune de l'immeuble. Un référé préventif préalable à des travaux projetés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] a été initié qui a conduit à la désignation de M. [J], expert. Dans son rapport, déposé le 15 avril 2002, l'expert a démontré que le lot n° 50 de M. [Z] utilisé en habitation subissait des venues d'eaux concomittantes aux travaux entrepris. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] et M. [Z] ont saisi le juge des référés pour la désignation d'un expert. Ce dernier, M. [M], a rendu son rapport le 10 avril 2007 mettant en évidence la non conformité des travaux réalisés dans l'immeuble sis [Adresse 3] mais aussi la non finition des enduits ciment des joints entre pavés et protection en pied du mur de l'immeuble sis [Adresse 2], ces non conformités étant à l'origine des infiltrations subies dans le lot de M. [Z]. Lors de l'assemblée générale du 6 mai 2014 , le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] ont voté les travaux de réfection de l'étanchéité de la cour commune de l'immeuble. Lors d'un constat d'état des lieux des caves de l'immeuble en novembre 2014, il n'a pas été possible d'accéder à la cave de M. [Z] lequel n'a permis cet accès que le 25 mars 2015. Après la visite de son lot, l'huissier et l'architecte de l'immeuble ont constaté des désordres, à savoir, des venues d'eau continuelles et intempestives nécessitant dans les plus brefs délais divers travaux, notamment un étaiement de la surface complète du plancher haut des caves pour éviter tout risque d'effondrement de la cour, empruntée quotidiennement par les occupants de l'immeuble pour accéder au bâtiment C. Par ordonnance du 6 mai 2015, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a fait injonction à M. [Z] de laisser l'architecte de l'immeuble accéder à sa cave pour déterminer, d'une part, les travaux de structure à accomplir et, d'autre part, l'urgence éventuelle de travaux préalables d'étaiement. Constatant une situation de blocage, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [Z] devant le juge des référés pour voir ordonner une expertise. Par ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 1er octobre 2015, le juge des référés a désigné M. [H], expert, qui a déposé son rapport le 11 janvier 2017 dans lequel il a confirmé la nécessité de travaux de réfection de la cour commune envisagée par la copropriété et entériné l'étude proposée par le cabinet d'architectes CHB pour la reprise des planchers hauts des caves et le devis de la société MGD. L'assemblée générale, le 11 octobre 2016, a voté des travaux complémentaires de renforcement de la structure, lesquels devaient commencer en avril 2017 après libération des lieux par M. [Z], qui n'a pas procédé au debarras de son lot de sorte que le syndicat des copropriétaires a fait procéder au débarras de ce local à ses frais pour permettre le démarrage des travaux le 18 juillet 2017. C'est dans ce contexte que par acte d'huissier délivré le 19 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en activité, la S.A Real Gestion Gérance de Passy, a assigné M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à supprimer les aménagements portant changement d'usage de sa cave et à lui verser diverses indemnités. Par jugement du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - reçu le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], en son action, - condamné M. [Z] à : procéder à la suppression des raccordements entre le lot n° 50 et les réseaux et canalisations communs (arrivée d'eau, évacuation des eaux, électricité), remettre en état et restituer le couloir du bâtiment B de la copropriété, supprimer tout accès entre le couloir du bâtiment B et le lot n° 50 et à clore son lot, rouvrir les aérations naturelles de son lot afin de rétablir la ventilation des caves, justifier de l'ensemble de ces travaux auprès de l'architecte de la copropriété, le tout à ses frais (notamment pour les honoraires de l'architecte) et dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte, - condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] 1 375 euros TTC au titre des travaux de reprise (remplacement du skydome) et 17 973 euros TTC en remboursement des frais de déplacement de la société MGD et des frais de débarras du lot n° 50 lui appartenant, soit 19 348 euros, - condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], 4 425,83 euros au titre des charges de copropriété, frais accessoires inclus, arrêtées au 3ème trimestre 2019 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2019, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], à payer à M. [Z] la somme de 4 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Z] aux entiers dépens, ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Rosano, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - ordonné l'exécution provisoire. M. [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 7 octobre 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 7 janvier 2022 par lesquelles M. [Z], appelant, invite la cour, au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, à : - déclarer recevable et fondé son appel, y faisant droit, - réformer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, - constater qu'il n'a pas transformé après son acquisition, son local en appartement, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - dire et juger que l'absence de travaux réalisés par la copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] est à l'origine des désordres survenus dans son appartement, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] à réparer les dommages qu'il a subis, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] à lui verser la somme de 50 000 euros au titre de la perte de valeur de son appartement et la somme de 48 000 euros au titre de la perte de jouissance, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] en tous les dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Bernabe, avocat ; Vu les conclusions notifiées le 30 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], intimé, invite la cour, au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et du décret du 17 mars 1967, à : - confirmer le jugement rendu le 22 juin 2021 par le tribunal judicaire de Paris en ce qu'il a condamné M. [Z] à : procéder à la suppression des raccordements entre le lot n°50 et les réseaux et canalisations communes (arrivée d'eau, évacuation des eaux, électricité), remettre en état et restituer le couloir du bâtiment B de la copropriété, supprimer tout accès entre le couloir du bâtiment B et le lot n°50 et à clore son lot, rouvrir les aérations naturelles de son lot afin de rétablir la ventilation des caves, déposer le carrelage sur les murs de la cave, justifier de l'ensemble de ces travaux auprès de l'architecte de la copropriété, le tout à ses frais et dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte, et au besoin en fixer une nouvelle, lui payer 1 375 euros TTC au titre des travaux de reprise (remplacement du skydome) et 17 973 euros TTC en remboursement des frais de déplacement de la société MGD et des frais de débarras du lot n°50 lui appartenant soit 19.348 euros, lui payer 4 425,83 euros au titre des charges de copropriété, frais accessoires inclus arrêtées au 3ème trimestre 2019 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2019, lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d'expertise, - l'infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau, - dire que M. [Z] a transformé sa cave en local d'habitation sans autorisation de l'assemblée générale, - dire que le règlement de copropriété affecte précisément le lot 50 à usage de cave, - dire que M. [Z] a procédé à des travaux de raccordements sur les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale, - dire qu'aucune modification des tantièmes n'a été votée par l'assemblée générale des copropriétaires, en conséquence, - condamner M. [Z] à supprimer les raccordements aux canalisations communes, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, - condamner M. [Z] à lui régler la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l'atteinte portée aux droits des autres copropriétaires, tant au titre des tantièmes non payés pendant au moins 10 ans que du changement d'usage illicite, - dire que M. [Z], en refusant l'accès aux parties communes accessibles depuis son lot a empêché les constats sur la structure, la mise en 'uvre de mesure conservatoire, la réalisation des travaux de structure et engagé sa responsabilité, en conséquence, - condamner M. [Z] à lui verser la somme de 39 700 euros au titre des travaux de reprise de la structure et de remplacement du skydome, - condamner M. [Z] à rouvrir les aérations naturelles de son lot afin de rétablir la ventilation des caves, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - condamner M. [Z] à lui verser la somme de 17 973 euros TTC au titre des frais engendrés par son inertie et son refus de débarrasser sa cave, - dire que le couloir du bâtiment B est une partie commune, - dire et juger que M. [Z] a, sans autorisation de l'assemblée générale, s'est approprié ledit couloir de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], en conséquence, - condamner M. [Z] à remettre en l'état le couloir du bâtiment B de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], à restituer celui-ci, et à clore son lot dans les limites de sa surface réelle, et ce sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, - dire que les honoraires de l'architecte seront à la charge exclusive de M. [Z], - débouter M. [Z] de sa demande au titre de la perte de valeur de son lot, - débouter M. [Z] de sa demande au titre de la perte de jouissance, - condamner M. [Z] à lui payer de la somme de 9 021,15, arrêtée au 2ème trimestre 2022, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2018 jusqu'à parfait paiement, - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Rosano, avocat à la cour, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire. SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. I. Sur l'affectation du lot n° 50 : Moyens des parties : M. [Z] expose qu'il résulte de l'acte de vente passé le 23 septembre 1999 avec M. [U] que le lot 50 était désigné comme local d'habitation, que ce local bénéficiait de l'electricité et d'une arrivée d'eau et qu'il s'est acquitté de charges de copropriété correspondant à un local d'habitation et non à une cave. Il affirme avoir interrogé le syndic sur le point de savoir s'il pouvait procéder à l'aménagement du lot sans autorisation, le syndic lui répondant qu'il n'y avait aucune opposition en ce sens. Il en déduit n'avoir fait aucune utilisation irrégulière de son lot. Le syndicat des copropriétaires souligne que les premiers juges ont fait l'exacte appréciation des stipulations du règlement de copropriété du 10 mai 1982 modifié le le 5 octobre 1993 dont il résulte que le lot 50 est à usage de cave et non d'habitation. Il constate que M. [Z] a raccordé le lot aux évacuations de l'immeuble et a procédé au changement de destination du lot sans obtenir d'autorisation de l'assemblée générale alors que, de surcroît, le règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 7] fait interdiction d'habiter dans les caves. Il relève qu'en procédant ainsi, M. [Z] a obtenu en enrichissement sans cause dès lors que le montant des charges dont il s'est acquitté correspond à celui d'une cave et non à celui d'un local d'habitation qui est nécessairement plus élevé. Réponse de la cour : Il résulte de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Par ailleurs, selon l'article 9, premier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Il résulte de l'acte authentique du 23 septembre 1999 passé entre M. [Z] et M. [U] que le premier s'est porté acquéreur du lot 50 désigné comme 'une cave' : 'Lot numéro 50 (50) Dans le bâtiment B, avec accès depuis le rez-de-chaussée dans la cour 2 commune par escalier particulier. Et autre accès par l'escalier A, porte face dans le dégagement commun de sous-sol du bâtiment A. UNE CAVE. Et les trois cent trois/dix millièmes ( 303/10000) des parties communes générales. Observation étant ici faite: - que le tableau récapitulatif de l'état descriptif-règlement de copropriété modificatif du 5 octobre 1993 mentionne 'une partie de local' alors que la désignation lot lui-même correspond, aux termes du même acte à 'une cave', - et que lesdits biens étaient anciennement désignés de la façon suivante: Dans le bâtiment B, escalier particulier au sous-sol avec accès depuis le rez-de-chaussée dans la cour 2 commune, par un escalier particulier, une partie de local à usage de cave. Autre accès par l'escalier A, porte face dans le dégagement commun du sous-sol du bâtiment A. Ce lot donne accès au lot n° 25 du sous-sol du bâtiment A. Afin de procéder à la vente séparée des lots n° 25 et 50 de l'immeuble, l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 5 octobre 1993 a modifié la désignation de ces deux lots'. Les stipulations du contrat de vente incluses dans la partie 'déclarations fiscales' précisent il est précisé que 'les biens objets de la présente vente sont à usage d'habitation'. Dans la partie 'mention obligatoire de superficie', il est encore précisé que 'le lot n° 50 n'étant plus une cave mais un local d'habitation, les parties reconnaissent que la présente vente entre dans le champ d'application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 intégrés dans l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965". Le contrat précise encore qu'il y est joint une note de renseignements d'urbanisme délivrée par la mairie de [Localité 7] du 27 juillet 1999, non produite en l'espèce. Le contrat mentionne cependant qu'il résulte de cette note que les biens vendus ne font l'objet d'aucune interdiction d'habiter et que l'acquéreur est informé par le notaire des dispositions du règlement sanitaire du département de Paris sur les ouvertures et ventilations alors que le bien ne dispose que d'un puits de lumière pour l'éclairer. Il est encore précisé (p. 12 de l'acte) que le vendeur déclare que lesdits biens étaient déjà affectés à usage d'habitation aux termes de l'acte de vente du 18 octobre 1993, que l'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. En page 16 de l'acte authentique, il est précisé qu'il sera remis à l'acquéreur une copie du procès-verbal des assemblées générales en date des 16 mars 1994 et 4 avril 1995 faisant part du projet du vendeur d'ouvrir l'accès dans la cour du local, lesdits travaux portant atteinte aux parties communes. Ces procès-verbaux ne sont pas produits par les parties. Il est incontestable que M. [Z] a acquis un lot n° 50 désigné tant par les stipulations du contrat de vente que par celles du règlement de copropriété modifié comme constituant une cave. Il est toutefois indéniable que le contrat de vente passé le 23 septembre 1999 comporte des stipulations affirmant que le lot n° 50 n'est plus une cave mais un local d'habitation. Si le syndicat des copropriétaires souligne que ce changement d'affectation du lot n° 50 n'a pas été autorisé en assemblée générale, la destination contractuelle du lot n'est pas de nature à empêcher un copropriétaire d'en changer librement l'usage pour autant que l'activité n'est pas expressément interdite par le règlement de copropriété, le changement d'affectation n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ou aux limitations conventionnelles justifiées par celle-ci ou encore qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. En l'espèce, le règlement de copropriété stipule que l'immeuble est destiné à usage d'habitation. Son chapitre II, 'usage des parties privatives', article 7 stipule:' chacun des copropriétaires aura le droit de jouir des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble' 'Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux ou autres parties privatives, mais il devra en aviser le syndic'. Il doit être déduit de ces stipulations que la modification de la disposition intérieure des locaux ou autres parties privatives n'exclut pas le changement d'affectation du lot considéré et qu'en tout état de cause, la réunion d'une assemblée générale n'en est pas le préalable indispensable. Pour autant, les modifications envisagées doivent donner lieu à l'information du syndic. Si M. [Z] justifie avoir interrogé le syndic pour lui demander si le lot était aménageable sans autorisation, il ne produit pas la réponse qu'il prétend avoir reçu. Ce dernier produit une correspondance, en date du 24 mai 1999 ( pièce 8) dans laquelle il saisissait le syndic de l'immeuble, préalablement à la conclusion de l'acte de vente, de ses doutes quant à la possibilité d'aménager le local qui lui était 'vendu comme aménageable en logement'après qu'il lui eut semblé, après une visite sur les lieux et une rencontre avec 'quelques voisins' ' que 'les choses soient aussi faciles que me le laisse entendre le propriétaire par l'intermédiaire de l'agence' Ainsi, M. [Z] soumettait au syndic les questions suivantes: ' Ce lot est-il réellement aménageable sans autorisation préalable'' ' N'y a t-il à votre connaissance aucune réserve concernant cet aménagement sachant que j'envisage de raccorder les tuyaux découlement traversant la pièce; une salle d'eau, des toilettes, une cuisine'' ' Y a-t-il eu une opposition de la part des autres propriétaires lors de la construction dans la cours du bâtiment recouvrant l'entrée' Le propriétaire a-t-il promis des aménagements qui seraient à la charge du nouveau propriétaire' Y a-t-il un espoir de pouvoir négocier l'agrandissement de l'ouverture permettant la descente dans le sous-sol'' 'Le propriétaire m'a dit que les charges mensuelles s'élevaient à 300 F et les impôts à 400 F, pouvez-vous confirmer ces chiffres' Vous serait-il possible d'évaluer les charges dans le cas où les 65 m² seraient aménagés ( cuisine, salle d'eau, WC, 1 chambre, un salon/séjour)' 'Auriez-vous connaissance d'éléments pouvant s'opposer à mon projet, ou rendre sa réalisation difficile'' Il résulte manifestement de cette lettre que le local vendu à M. [Z] n'était pas aménagé en local d'habitation. Le seul fait qu'il bénéficiait d'un compteur d'électricité ou d'un point d'eau comme il l'allègue sans le démontrer n'apparaît pas suffisant à en faire un local à destination d'habitation. Par ailleurs, cette lettre adressée au syndic avant que M. [Z] n'acquière la qualité de copropriétaire ne vaut pas information du syndic au sens des stipulations du règlement de copropriété. L'information du syndic, requise par le règlement de copropriété, poursuit l'objectif d'informer le copropriétaire des conditions légales ou réglementaires nécessaires pour procéder aux aménagements souhaités lesquels peuvent conduire à un changement d'affectation du lot, notamment lorsqu'ils sont susceptibles d'affecter les parties communes de l'immeuble, lorsqu'ils risquent de contrevenir à certaines dispositions réglementaires applicables ou encore lorsqu'ils apparaissent contraires à la destination de l'immeuble. En l'espèce, M. [Z] ne justifie pas avoir informé le syndic des aménagements projetés de sorte qu'il ne justifie pas de la régularité de travaux entrepris sur les parties communes pour raccorder ses installations existantes sur celles de l'immeuble. Par ailleurs, il doit être déterminé si ces aménagements sont conformes à la destination de l'immeuble. Les stipulations du contrat de vente mentionnaient en page 12 que selon la note de renseignements d'urbanisme, le bien vendu ne faisait l'objet d'aucune interdiction d'habiter en application des articles L. 17 à L. 43-1 du code de la santé publique relatifs aux situations d'épidémies ou d'insalubrité de l'immeuble. Le notaire informait toutefois M. [Z] des disposition des articles 40-1 et 40-2 du règlement sanitaire du département de Paris comme suit : ' 40-1: ouvertures et ventilations : Les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d'ouvertures donnant à l'air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante. Les pièces de service ( cuisines, salles d'eau et cabinets d'aisances lorsqu'elles sont ventilées séparément, doivent comporter les aménagements suivants en fonction de leur destination : a) pièce de service possédant un ouvrant donnant sur l'extérieur: ces pièces doivent être équipées d'un orifice d'évacuation d'air vicié en partie haute. En sus, les cuisines doivent posséder une amenée d'air frais en partie basse. b) pièce de service ne possédant pas d'ouvrant donnant sur l'extérieur: ces pièces doivent être munies d'une amenée d'air frais, soit par gaine spéficique, soit par l'intermédiaire d'une pièce possédant une prise d'air sur l'extérieur. L'évacuation de l'air vicié doit s'effectuer en partie haute, soit par une gaine verticale, soit par une gaine horizontale à extraction mécanique conformes à la réglementation en vigueur. Lorsque ces pièces de service sont ventillées par un dispositif commun à l'ensemble du logement, ce dispositif doit être réalisé conformément à la réglementation en vigueur'. 40-2: Eclairement naturel : L'éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre par temps clair, l'exercice des activités normales de l'habitation sans le secours de la lumière artificielle. Observation étant ici faite qu'il existe seulement un puits de lumière permettant d'éclairer les biens objet des présentes'. M. [Z] ne pouvait donc ignorer que le règlement sanitaire du département de Paris imposait, dans un local d'habitation, la présence d'ouvertures dans les pièces principales et chambres isolées ainsi qu'un dispositif d'évacuation d'air vicié dans les pièces de service dont la nature dépendait de la présence d'ouvrant ou non dans lesdites pièces. L'expertise déposée le 11 janvier 2017 par M. [H] montre que le lot de M. [Z] était aménagé avec une pièce principale, une chambre et une installation sanitaire. Les lieux étaient devenus insalubres en raison des infiltrations dans le revêtement de la cour de l'immeuble située au dessus mais aussi en raison du manque de coopération de M. [Z] qui n'avait pas laissé accès à son local à plusieurs reprises. L'expert relevait par ailleurs 'nous nous sommes interrogés sur la destination du local de M. [Z]. M. [Z] a acquis le 23 septembre 1999 de M. [U], vendeur, le lot 50, intitulé 'cave' sur le document hypothécaire normalisé. Cette cave a donc été transformée en logement sans accord de la copropriété et sans permis de construire pour changement d'affectation des lieux. De plus, les aménagements réalisés ne correspondent pas aux prescriptions du code de la construction et de l'habitation notamment en raison de l'absence de fenêtres'. Il apparaît donc que le lot n° 50 à destination cave, éclairé par un puits de lumière, mais ne disposant d'aucune fenêtre dans la pièce principale, ne disposant manifestement d'aucun dispositif d'extraction prévu par l'article 40-1, b, du règlement sanitaire du département de Paris pour les pièces de service ne pouvait être utilisé en local d'habitation. Les aménagements entrepris par M.[Z] apparaissent donc contraires à la destination de l'immeuble, peu important que le syndicat des copropriétaires en ait connu l'existence ainsi que le démontre la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 21 mars 2002 dans laquelle il constatait que les dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 n'avaient pas été observées ( pièce 37 SDC). II. Sur l'appropriation alléguée d'une partie du couloir du bâtiment B : Moyens des parties : M. [Z] conteste toute appropriation du couloir du bâtiment B observant que le règlement de copropriété ne mentionne dans les parties communes aucune servitude de passage dans le lot 50 pour un couloir reliant le bâtiment A au bâtiment C. Il considère que le syndicat des copropriétaires a entraîné une confusion possible de la part du tribunal avec le couloir d'accès aux lots 51, 52, 53 et 54 et conteste que la surface mesurée de 89 m² corresponde effectivement à celle de son lot qui mesure 65 m²au réel, surface réduite à 60 m² dans l'acte de vente pour satisfaire à la loi Carrez. Le syndicat des copropriétaires relève avoir constaté que le couloir B, qui permet l'accès entre les bâtiments A et C, a été privatisé par la construction d'une cloison devant la porte d'accès au couloir du bâtiment B. Le plan de la cave démontre que l'accès au lot n° 50 se fait soit directement par la cour, soit par l'escalier du bâtiment A mais non par la porte du couloir du bâtiment B sur lequel M. [Z] ne dispose d'aucun droit. L'intimé constate que ce couloir recueille les canalisations en fonte de l'immeuble, les câblages électriques, de gaz et de téléphone et que son appropriation illicite par l'appelant lui a permis d'accéder aux canalisations communes d'évacuation des eaux usées et de procéder à la transformation de sa cave en logement. Cette appropriation du couloir B ne permet plus aux copropriétaires d'aller dans les bâtiments A et C et elle n'a jamais été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires. Réponse de la cour : Aux termes du règlement de copropriété modifié, il est exposé que le lot n° 50 dispose d'un accès dans le bâtiment B avec accès depuis le rez-de chaussée dans la cour 2 commune par un escalier particulier et un autre accès par l'escalier A, porte face dans le dégagement commun du sous-sol du bâtiment A. Pour dire que M. [Z] avait annexé partie du couloir du bâtiment B, les premiers juges se sont fondés sur un relevé de l'entreprise MGD Bâtiment relevant que sa cave mesurait 89 m² ce dont ils déduisaient la réalité de l'annexion alléguée ( pièce 38 SDC). Cette pièce correspond en réalité à une attestation de la société MGD Bâtiment. Le syndicat des copropriétaires verse en pièce 13 le devis n° 16 06 3231 de l'entreprise MGD Bâtiment relatif aux travaux de reprise des planchers haut des caves 50, 51, 52, 53, 54 y compris circulation attenante. Dans la rubrique du devis consacrée à la reprise du plancher en totalité, il est évoqué une superficie de 89, 5m². Il apparaît donc que cette surface ne représente pas celle du lot n° 50 mais la surface de toutes les caves ( lots 50 à 54 y compris circulation attenante) de sorte que la réalité de l'annexion d'une partie commune par M. [Z] n'est pas démontrée à partir de ces pièces. L'attestation produite en pièce 37 par le syndicat des copropriétaires rédigée par Mme [V] [K] ne démontre pas davantage cette annexion puisque le témoin rapporte des faits lorsqu'elle habitait dans l'immeuble entre 1969 et 1978 alors que le modificatif apporté au règlement de copropriété le 5 octobre 1993 modifie les voies d'accès entre les lots 25 et 50. Le constat d'huissier réalisé le 25 mars 2015 (pièce 18 SDC) qui évoque l'accès au lot par le bâtiment A depuis une porte métallique ne démontre pas la réalité de l'appropriation alléguée. Aucune pièce produite par le syndicat des copropriétaires, sur lequel pèse la charge de la preuve de cette appropriation, n'en démontre la réalité, cette preuve ne pouvant résulter en tout état de cause d'un plan annoté par ses soins. Il résulte de ce qui précède que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à : - procéder à la suppression des raccordements entre le lot n° 50 et les réseaux et canalisations communs ( arrivée d'eau, évacuation des eaux, électricité), - rouvrir les aérations naturelles de son lot afin de rétablir la ventilation des caves, - justifier de l'ensemble de ces travaux auprès de l'architecte de la copropriété, à ses frais et au besoin sous astreinte. Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à : - remettre en état et restituer le couloir du bâtiment B de la copropriété, - supprimer tout accès entre le couloir du bâtiment B et le lot n° 50 et à clore son lot. III. Sur les désordres et leur imputation à M. [Z] : Moyens des parties : Le syndicat des copropriétaires reproche aux premiers juges d'avoir limité la responsabilité de M. [Z] au remplacement du skydome et au remboursement d'une facture MGD relative à l'enlèvement des encombrants accumulés à l'intérieur du lot n° 50. Il souligne que le comportement de M. [Z] est en partie à l'origine des désordres dès lors que celui-ci a fait obstruction, à de nombreuses reprises, à une intervention dans sa cave, entraînant une dégradation de l'état de la structure alors que les investigations réalisées en vue de réaliser la réfection de l'étanchéité de la cour de l'immeuble avaient montré la nécessité de reprendre au préalable la structure du plancher du sous-sol du lot 50. Ainsi, en ne laissant pas accès à son lot, certainement par volonté de dissimuler ses multiples violations du règlement de copropriété, aux entreprises et à l'architecte de l'immeuble pour prendre les mesures nécessaires, M. [Z] a contribué aux désordres. Le syndicat des copropriétaires demande à ce qu'il lui soit imputé en sus du remplacement du skydome (1375 euros TTC) un tiers du montant total des travaux de renforcement de la structure du plancher haut (38 325 euros = 114 974, 99 TTC:3), soit la somme totale de 39 700 euros. M. [Z] soutient que les désordres sont le résultat de l'incurie du syndicat des copropriétaires qui a laissé la cour se dégrader. Il réfute tout refus opposé de sa part à donner accès à son lot mais souligne qu'il ne résidait plus à [Localité 7] et que le syndic s'obstinait à le contacter par voie postale et non à l'adresse électronique qu'il avait laissée. Il affirme que la négligence du syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux visant à cesser les infiltrations survenues dans son lot et l'ayant rendu inhabitable est l'unique cause des désordres et qu'en aucun cas, des sommes ne doivent être mises à sa charge. Réponse de la cour : Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Par ordonnance du 1er octobre 2015, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [H] aux fins notamment de relever et décrire les désordres allégués expressément dans l'assignation et affectant l'immeuble litigieux, notamment la cour et la structure porteuse des caves, de décrire l'état de la cour commune et de la structure porteuse des caves et notamment celle de M. [Z], d'émettre un avis sur les solutions à apporter. L'expert a organisé deux réunions de travail, le 26 janvier 2016 puis le 28 avril 2016. Le 4 mars 2016, l'expert a demandé au juge chargé du contrôle des expertises de bien vouloir prononcer une astreinte à l'encontre de M. [Z] pour permettre au syndicat des copropriétaires de procéder à l'étaiement du plancher mais le 29 mars 2016, le conseil de M. [Z] informait l'expert que son client ne s'opposait pas à la pose d'étais dans son local. A l'issue de ses travaux expertaux, M. [H] relevait dans le local de M. [Z] ( lots 50 et 25) l'aménagement d'un appartement comportant une pièce principale, une chambre et une installation sanitaire. Le local aménagé en appartement était à l'état d'abandon insalubre, les murs imbibés d'eau et les parties métalliques entre les voutains briques extrêmement corrodés. Le revêtement d'étanchéité appliqué sur le carrelage au sous-sol de la cour de l'immeuble était très détérioré, comportait de nombreuses fissures et décollement et laissait s'infiltrer l'eau dans le local 'appartement' de M. [Z]. L'expert affirmait que l'origine des infiltrations dans le local 'appartement' de M. [Z] était la dégradation du revêtement d'étanchéité appliqué sur le carrelage de la cour. Il imputait ces désordres à une grande part de vétusté dont une absence d'entretien de l'étanchéité de la cour qui perdurait depuis plusieurs années et au manque de coopération de M. [Z] qui, à plusieurs reprises n'avait pas laissé l'accès à son local. Sur l'état de la cour commune et de la structure porteuse des caves et notamment celle de M. [Z], l'expert exposait: 'le revêtement de la cour commune est très détérioré comporte de nombreuses fissures et décollements, et laisse s'infiltrer l'eau dans le local de M. [Z] et corrode les poutrelles métalliques de structure du plancher haut du sous-sol'. Sur les conséquences des désordres, l'expert ajoutait:' les conséquences de ces désordres concernent la stabilité du plancher haut du sous-sol, donc celui de la cour qui est périodiquement emprunté par les habitants du bâtiment C.' Selon l'expert, les travaux de réfection envisagés par la copropriété pour remédier aux désordres affectant la cour commune et la structure porteuse des caves étaient absolument nécessaires pour remédier aux désordres, l'expert relevant que ces travaux avaient été votés lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 11 octobre 2016 pour une réalisation en avril 2017 (cf également le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 octobre 2016, pièce 12 SDC). Le syndicat des copropriétaires justifie cependant que lors de l'assemblée générale du 6 mai 2014, des travaux de réfection de l'étanchéité de la cour commune avaient été votés selon devis de la MGD à hauteur de 64 200 euros TTC ( pièce 31 SDC). L'inertie invoquée par M. [Z] s'inscrit dans le cadre des travaux votés en 2014 ainsi qu'en attestent les pièces 5 et 6 notamment, produites par le syndicat des copropriétaires (mises en demeure adressées à M. [Z] de donner accès à son lot), qui l'ont conduit à assigner le premier devant le juge des référés pour qu'il lui enjoigne, par une ordonnance du du 6 mai 2015, à laisser accès à sa cave constituant le lot n° 50 à l'architecte de la copropriété pour déterminer les éventuels travaux de structure à y accomplir ainsi que l'urgence d'éventuels travaux préalables d'étaiement (pièce 10 SDC) puis dans le cadre du référé expertise aboutissant à la désignation de M. [H]. Postérieurement à la désignation de l'expert le 1er octobre 2015, il doit être relevé que l'étaiement du lot n° 50 a eu lieu le 28 avril 2016 après que l'expert eu demandé le 4 mars 2016 au juge chargé du contrôle des expertises de prononcer une astreinte contre M. [Z] pour permettre au syndicat des copropriétaires de procéder à l'étaiement du plancher. L'expertise déposée le 10 avril 2007 par M. [M] ( pièce 3 [Z]) réalisée dans le cadre d'infiltrations dénoncées par M. [Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] trouvant leur origine dans le chantier de réhabilitation d'un immeuble sis [Adresse 3] a mis en évidence que ces infiltrations avaient été rendues possible, notamment mais non exclusivement, par la non-finition des enduits ciment des joints entre pavés et protection en pied du mur de l'immeuble du [Adresse 2]. Les travaux de M. [M] attestent donc de l'existence d'infiltrations anciennes, dont l'origine était connue par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] depuis la date de dépôt de ce rapport sans qu'aucune solution ne lui soit apportée jusqu'au vote des travaux lors de l'assemblée générale de 2014. Les conclusions de M. [H] ne lient cependant pas la juridiction et la cour fait siens les motifs des premiers juges qui ont relevé que si l'inertie de M. [Z] avait retardé l'accès à sa cave par l'architecte de l'immeuble et la mise en oeuvre de mesures urgentes sous la double contrainte d'une assignation en référé et d'une expertise judiciaire, l'ancienneté des désordres ne permettait pas de conclure que les dégradations et le mauvais état de la cour commune auraient été aggravés par cette carence et dans quelle proportion. Dès lors, si le comportement de M. [Z] peut être considéré comme fautif, il n'est pas mis en évidence un lien de causalité entre cette faute et les désordres constatés et c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 les responsabilités des désordres seraient entièrement mises à la charge du syndicat des copropriétaires. Il n'y a donc pas lieu à condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires le tiers du montant des travaux de reprise de la structure des planchers hauts des caves. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [Z] au titre des travaux de reprise de la structure. III. Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires : 1. Sur les frais de débarras et de prise en charge de frais de déplacement : Moyens des parties : M. [Z] fait grief aux premiers juges de l'avoir condamné à verser au syndicat des copropriétaires les frais : - de débarras de sa cave à hauteur de 17 325 euros TTC, - de déplacement inutile de l'entreprise en charge des travaux à hauteur de 678 euros, Se prévalant de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il considère que le syndicat des copropriétaires ne saurait lui réclamer la moindre somme dont il ne démontre ni le bien fondé ni son imputation. Le syndicat des copropriétaires relève que M. [Z] a été informé le 20 janvier 2017 de la nécessité de libérer sa cave pour permettre la réalisation des travaux prévus dès avril 2017. Il expose qu'en dépit de demandes réitérées en ce sens, M. [Z] a mis en cause la méthodologie validée par l'expert judiciaire de sorte que la copropriété a été contrainte de repousser le début des travaux. Le syndicat des copropriétaires lui a adressé le devis de la société MGD pour procéder au débarras de sa cave pour un montant de 17 325 euros sans que M. [Z] n'apporte de réponse avant le 13 juillet 2017 exposant au syndicat des copropriétaires qu'il refusait la prise en charge du devis du 3 juillet 2017. Le syndicat des copropriétaires relève que l'inertie et l'obstruction de M. [Z] aux travaux l'ont conduit à exposer les frais contestés dont il demande le remboursement sur le fondement de l'article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Réponse de la cour : Aux termes du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable au litige, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soit pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f,g et o de l'article 25 et de l'article 30. Par ailleurs, selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel à le réparer. Il en résulte que lorsqu'un copropriétaire fait obstacle, dans ses parties privatives, aux travaux énoncés au premier de ces textes, alors que les circonstances l'exigent, il commet une faute ouvrant droit à réparation du syndicat des copropriétaires. En l'espèce, les travaux de réfection de l'étanchéité de la cour commune de l'immeuble qui impliquaient la reprise de la structure des planchers des caves étaient nécessaires à la conservation de l'immeuble et entrent dans les prévisions de l'article 24, II, a de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction à la date du litige. Les circonstances exigeaient un accès aux parties privatives de M. [Z] dans un premier temps pour l'étaiement de la structure des caves puis, dans un second temps, pour la réalisation des travaux de reprise de cette structure préalable à la reprise d'étanchéité de la cour stricto sensu. Le syndicat des copropriétaires produit la facture n°15 06 2844 de l'entreprise MGD (pièce 19 SDC) en date du 30 juin 2015 d'un montant de 678 euros euros portant sur le déplacement d'une équipe et de matériel pour procéder aux travaux d'étaiement de la cave de M. [Z] qui n'ont pu avoir lieu en raison 'de l'interdiction d'accès de ce dernier à sa cave'. Il résulte de l'expertise de M. [H], que M. [Z] a refusé le démontage du faux plafond préalable aux mesures d'étaiement de son lot qualifiés de travaux urgents par l'architecte de la copropriété. C'est d'ailleurs en conséquence de ce refus et de la situation de blocage en résultant que le syndicat des copropriétaires a été contraint d'assigner M. [Z] en référé expertise aboutissant à la désignation de M. [H] qui a confirmé la nécessité de renforcer la structure porteuse de la cour par la mise en place d'étais dans le lot de M. [Z]. Le refus opposé par M. [Z] de procéder aux travaux urgents dans son lot constitue un comportement fautif directement en lien avec les frais de déplacement de l'entreprise chargée des travaux. C'est à bon droit que les premiers juges ont condamné M. [Z] à rembourser les frais ainsi exposés par le syndicat des copropriétaires. Le jugement sera confirmé sur ce point. Concernant les frais de débarras, le syndicat des copropriétaires justifie des correspondances adressées à M. [Z] lui demandant la date à laquelle son local serait libéré pour confirmer le planing des travaux à l'entreprise ( pièce 20, courriel du syndic en date du 20 janvier 2017). Dans un courriel en réponse du 13 mars 2017, M. [Z] avançait que la présence d'étais l'empêchait de procéder au déblayage de son local (pièce 24 SDC). Toutefois, son conseil adressait le 29 mars 2017 un courrier au syndicat des copropriétaires démontrant que M. [Z] contestait l'étendue des travaux projetés dans son local (pièce 23 SDC). C'est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires sollicitait de l'entreprise MGD Bâtiment un devis pour procéder à la démolition et à l'enlèvement des encombrants dans le lot n° 50. Ce devis n° 17 03 3374 (pièce 25 SDC) s'établissait à la somme de 17 325 euros. Le syndicat des copropriétaires adressait à M. [Z] deux courriers des 3 et 13 juillet 2017 constatant qu'il n'avait pas procédé au débarras de son lot pour permettre la réalisation des travaux validés par M. [H] expert, qu'il n'avait proposé aucune solution alternative pour permettre une évacuation de ses biens et qu'il pourrait lui être imputé le devis de la société MGD établi à cette fin (pièces 26 et 27 SDC). Le courrier du 3 juillet 2017 adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires au conseil de M. [Z] l'avisait du début des travaux de déblaiement le 17 juillet 2017. Le courrier en réponse du conseil de M. [Z] en date du 13 juillet 2017 démontre qu'il considérait que le coût de l'enlèvement du mobilier devait être pris en charge par la copropriété à l'origine des infiltrations endommageant son local. Il était également invoqué la mise en place des étais qui rendaient impossible la manipulation de certains meubles. Le débarras du local n° 50 que M. [Z] avait, en contradiction avec la destination de l'immeuble, affecté à usage d'habitation, été le préalable nécessaire aux travaux de renforcement de la structure porteuse de la cour commune. Il est suffisamment démontré que M. [Z] n'a pas procédé au débarras même partiel du local. Les correspondances échangées démontre que dans un premier temps, il s'est retranché derrière une difficulté matérielle, en l'espèce la présence d'étais dans son local, puis a contesté l'étendue des travaux validés par l'expert avant de contester en dernier lieu l'imputation des frais de débarras du local avant que les travaux ne débutent. Ce faisant, il a fait obstacle aux travaux régulièrement votés par le syndicat des copropriétaires qui nécessitaient une intervention dans sa partie privative pour entreprendre des travaux sur la structure porteuse de la cour commune dont l'étanchéité devait être reprise, retardant ainsi les travaux projetés pendant plusieurs mois et obligeant le syndicat des copropriétaires à pallier son inertie fautive. Les frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour désemcombrer le local aménagé à tort en local d'habitation de M. [Z] sont en lien direct avec cette inertie fautive. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont condamné ce dernier à verser au syndicat la somme de 17 325 euros TTC correspondant à l'enlèvement des encombrants accumulés dans le lot n° 50. Le jugement sera confirmé sur ce point. 2. Sur la demande de dommages-intérêts par le syndicat des copropriétaires : Moyens des parties : Le syndicat des copropriétaires souligne qu'en raison de l'attente portée aux droits des autres copropriétaires, au titre des tantièmes de charges non payées au moins 10 années, M. [Z] doit être condamné à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts alors que le syndicat des copropriétaires s'était inquiété en 2002 de la transformation de la cave et avait fait de multiples demandes à M. [Z] pour qu'il se conforme au règlement de copropriété. M. [Z] rétorque avoir réglé des charges comme les autres copropriétaires, en particulier ses consommations d'eeau en fonction des tantièmes, le local disposant par ailleurs d'un compteur EDF mis à son nom à son arrivée. Réponse de la cour : Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires démontrent qu'il était informé dès 2002 de l'usage fait par M. [Z] de son local et qu'il n'a jamais entrepris aucune action judiciaire pour faire cesser cette situation. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le montant des charges du lot de M. [Z] est inférieur à celui dont il se serait acquitté au titre d'un lot d'habitation alors que le montant de celles-ci ne peut être déterminé que par référence à la consistance, la superficie et la situation du lot sans égard à son utilisation. Dès lors, le préjudice allégué n'est pas démontré. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande. 3. Sur le montant des charges : Moyens des parties : M. [Z] relève que le tribunal judiciaire l'a condamné au paiement de la somme de 4425, 83 euros au titre des charges de copropriété alors que le syndicat des copropriétaires n'avait versé qu'un extrait de compte et non les pièces justificatives des charges de sorte qu'il est dans l'incapacité d'en vérifier le montant qui lui apparaît excessif. Le syndicat des copropriétaire affirme que la dette de charges de M. [Z] s'élève au 2è trimestre 2022 inclus à la somme de 9021,15 euros en ce inclus les frais engendrés par sa défaillance et ce alors que deux mises en demeure, l'une du 23 novembre 2018, l'autre le 3 décembre 2021 lui ont été délivrées. Le syndicat des copropriétaires constate que l'attitude de M. [Z] génère un préjudice pour la copropriété, distinct du simple retard dans la mesure où celle-ci se voit contrainte d'adresser de multiples relances, mises en demeure, et surveillance dans la gestion pour s'assurer de la trésorerie suffisante pour faire face aux dépenses engagées. Il réclame à ce titre la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts. Réponse de la cour : En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Enfin, aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; La qualité de copropriétaire de M. [Z] de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] n'est pas contestée. Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit: - les procès-verbaux d'assemblée générale des années 2010 à 2021 et leurs attestations de non recours (pièces 31 et 32 SDC), - le décompte de M. [Z] au 30 août 2019 - un extrait de compte du 1er avril 2020 au 1er avril 2022 (pièce 39). Il est produit également la mise en demeure adressée à M. [Z] le 13 décembre 2021 évoquant un solde de 3.518, 06 euros au 4è trimestre 2021 déduction faite de la condamnation à la somme de 4 425, 83 euros prononcée par le tribunal judiciaire de Paris par jugement du 22 juin 2021, outre la somme de 1269, 78 au titre des provisions. L'examen du décompte arrêté au 30 août 2019 démontre qu'il inclut des frais ne correspondant pas à des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : Ces frais sont intitulés 'frais de relance' (2, 99 euros x 2+ 5,98 x 3+8,97+54= 86, 89 euros) 'frais de mise en demeure'( 41,86x2+47,84x4+180= 413, 22 euros), ' transmission dossier recouvrement' (348 x2= 696 euros) 'frais constitution dossier avocat (assignation)' ( 328, 90 euros ) et représentent la somme globale de 1525, 01 euros qu'il convient de déduire de la dette de charge justifié par le syndicat des copropriétaires et établie comme suit au 3è trimestre 2019 inclus : 4425, 83 -1525, 01 = 2900, 82 euros. Au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure du 23 novembre 2018 à hauteur de 180 euros. Il ne justifie d'aucun autre frais entrant dans le champ des prévisions de l'article précité. La dette de M. [Z] à l'égard du syndicat des copropriétaires arrêtée au 3è trimestre 2019 inclus s'élève à la somme de 2900,82 euros à laquelle s'ajoute la somme de 180 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt à taux légal à compter du 19 février 2019, date de l'assignation de M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Au titre de l'actualisation de la dette, l'extrait de compte produit ne débute qu'à compter du 2è trimestre 2020. Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas de sa créance postérieure au 3è trimestre 2019 jusqu'au 1er trimestre 2020 inclus. Dans ces conditions et au regard des développements précédents, le solde débiteur indiqué par cet extrait à hauteur de 9 021,15 euros ne démontre pas le montant de la créance du syndicat. Le calcul de cette créance, à compter de ce seul extrait fait apparaître un solde débiteur de M. [Z] à hauteur de (4072, 88 euros- 1599, 1) = 2473, 78 euros. Dans la somme de 4072, 88 euros correspondant aux sommes appelées sur la période considérée, il n'a pas été pris en considération: - la somme de 240 euros correspondant à l'envoi de pièces à l'avocat, - la facturation d'une somme de 480 euros par le conseil du syndicat des copropriétaires - la somme de 96 euros de frais de transmission du dossier à avocat, - la somme de 42 euros correspondant à une mise en demeure du 2 septembre 2021, - la somme de 120 euros correspondant à un email et à des pièces adressées à l'avocat, - des frais de procédure CPLT1/1 à hauteur de 151, 50 euros. Concernant les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne justifie que de l'envoi de la mise en demeure du 13 novembre 2021 correspondant à la somme de 480 euros sur l'extrait de compte. Il s'ensuit que M. [Z] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 2è trimestre 2022 inclus la somme de: - 2473, 78+ 2900, 82 = 5374, 60 euros au titre des charges, provisions et fonds travaux - 660 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts à taux légal pour la somme de 2653 euros (2473, 70 +180) à compter de la date d'assignation, le 19 février 2019, à compter de l'envoi de la mise en demeure du 13 décembre 2021 pour la somme de 2742,15 euros (480 + 2262, 15 euros correspondant à la dette de charges à la date de la mise en demeure) et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus (211, 63 euros). Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires : L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, l'examen du décompte produit par le syndicat des copropriétaires arrêté au 3è trimestre 2019 montre que M. [Z] a procédé à des versement réguliers, même insuffisants à couvrir le montant des charges. Au titre de cette période, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. En revanche, l'extrait de compte débutant au 2è trimestre 2020 démontre que M. [Z] a cessé tout versement. Le syndicat des copropriétaires n'établit pas que cette situation l'a placé dans l'incapacité de faire face à ses obligations de sorte qu'il ne justifie pas d'un préjudice distinct réparé par les intérêts moratoires. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande. Sur les demandes de M. [Z] : 1. Sur le préjudice lié à la perte de valeur du lot M. [Z] relève que la valeur de son appartement s'est considérablement dépréciée et qu'en raison des travaux de réfection effectués, il ne peut espérer le vendre. Il affirme notamment que le local est devenu accessible à tous et ne peut être utilisé aux fins de stockage. Le syndicat des copropriétaires réplique que les préjudices invoqués ne sont pas démontrés s'agissant d'une cave. Il conteste de surcroît les affirmations de M. [Z] contenues dans ses écritures soutenant au contraire que les travaux entrepris ont amélioré le lot qui peut être vendu en tant que cave et rappelle qu'il appartenait à l'appelant, le cas échéant de se retourner en temps utile contre son vendeur compte tenu des caractéristiques essentielles de la chose vendue. Réponse de la cour : L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, M. [Z] a acquis une cave dont il a usé aux fins d'habitation en violation avec la destination de l'immeuble. La perte de valeur revendiquée ne peut que l'être au titre d'une cave et il ne la démontre pas. C'est à bon droit que les premiers juges l'ont débouté de sa demande, le jugement sera confirmé sur ce point. 2. Sur le préjudice de jouissance : Moyens des parties : M.[Z] affirme qu'il ne peut plus jouir de son appartement lorsqu'il séjourne à [Localité 7] depuis 10 ans et sollicite une indemnisation de 48 000 euros (400 euros x 120 mois) Le syndicat des copropriétaires considère que la perte de jouissance n'est pas démontrée dès lors qu'il s'agit d'une cave, que M. [Z] a fait obstruction à toute intervention du syndicat des copropriétaires s'opposant aux travaux et contraignant celui-ci à engager une procédure d'expertise judiciaire, outre à débarrasser sa cave. Il en déduit que M. [Z] est le responsable du préjudice invoqué et que si celui-ci n'a pas repris la jouissance de sa cave, cela ne résulte que de sa seule décision. Il demande donc l'infirmation de la décision du tribunal sur ce point. Réponse de la cour : En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. M. [Z] est légitime à solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance correspondant à une cave, mais non d'un appartement. En l'absence de tout autre élément d'appréciation soumis à la cour par M. [Z], son préjudice indemnisé à hauteur de 4500 euros apparaît avoir été justement apprécié par le tribunal (75 euros x 60 mois), M. [Z] ne justifiant pas la persistance de ce préjudice après les travaux de réfection de la cour commune. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Z], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Rosano conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande formée par M. [Z] au titre des frais irrépétibles. Partie perdante, il n'y a pas lieu de dispenser M. [Z] de participer à la dépense commune des frais de procédure. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ayant condamné M. [Z]: - à remettre en état et restituer le couloir du bâtiment B de la copropriété, - à supprimer tout accès entre le couloir du bâtiment B et le lot n° 50 et à clore son lot; - à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 4425, 83 euros au titre des charges de copropriété, frais accessoires inclus, arrêtées au 3è trimestre 2019 inclus avec les intérêts à taux légal à compter du 19 février 2019 ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires : - la somme de 5374, 60 euros au titre des charges, provisions et fonds travaux arrêtés au 2è trimestre 2022 inclus, - la somme de 660 euros au titre des frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt à taux légal pour la somme de 2653 euros à compter du 19 février 2019, à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2021 pour la somme de 2742,15 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus (211, 63 euros) ; - Condamne M. [Z] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Rosano ; - Condamne M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE