Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/03287

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Corinne MATOUK Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christophe BASSET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/03287 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTUM N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [O] [S] [V] demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] (BELGIQUE) représenté par Me Christophe BASSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0050 Madame [G] [C] [J] épouse [V] demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] (BELGIQUE) représentée par Me Christophe BASSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0050 DÉFENDEUR Monsieur [M] [F] demeurant [Adresse 4] - [Localité 6] représenté par Me Corinne MATOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0646 COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 08 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03287 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTUM EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 25 novembre 2010, Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] a donné à bail à Monsieur [M] [F] un appartement à usage d'habitation avec chambre de service accessoire situés [Adresse 2] [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 5000 euros et 500 euros de provision sur charges. Un état des lieux contradictoire a été effectué à l'entrée, en date du 25 novembre 2010. Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2019, Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ont donné congé pour vendre à Monsieur [M] [F] à effet le 30 novembre suivant. La validité dudit congé a été reconnue par décisions de justice et l'expulsion du locataire a été ordonnée, en dernier lieu par arrêt de la Cour d'appel de Paris du 11 décembre 2020. Un protocole d'accord a ensuite été signé entre les parties en date du 21 avril 2021, homologué par ordonnance du 17 septembre suivant, prévoyant le départ du logement de Monsieur [M] [F] le 20 août 2021. Un procès-verbal de reprise a été établi à cette date par commissaire de justice. Se plaignant de dégradations locatives, à savoir la transformation sans leur accord d'un appartement de type haussmannien en logement de facture moderne, ils ont sollicité la désignation d'un expert judiciaire, ce qui a été accordé par ordonnance du 22 mars 2022. Un rapport d'expertise a été déposé le 15 janvier 2023. Entre temps, le bien a été vendu en date du 24 juin 2022. Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ont fait assigner Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire sa condamnation à leur payer : - 282160 euros de dommages et intérêts - 20000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d'expertise. Après un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 décembre 2023. A cette audience, Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ont été représentés par leur conseil et ont fait viser des conclusions soutenues oralement. Ils ont sollicité que les prétentions de Monsieur [M] [F] soient rejetées et qu'il soit condamné à leur payer 152 102,25 euros de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives, 141080 euros de dommages et intérêts au titre du gain manqué, outre 20000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du rapport d'expertise. Monsieur [M] [F] a été représenté à l'audience utile par son conseil et a fait viser des écritures développées oralement. Il a soulevé à titre principal l'incompétence de la juridiction de céans, subsidiairement, il a demandé à ce que l'action de Monsieur [M] [F] soit déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir, et à titre infiniment subsidiaire, il a demandé le rejet de leurs demandes et leur condamnation à loi verser 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'exception d'incompétence Aux termes de l'article L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion. En l'espèce, au visa essentiellement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il est constant que la présente instance a pour fondement des dégradations locatives éventuelles du locataire dans le cadre de l'exécution d'un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation conclu le 25 novembre 2010. En conséquence, le juge des contentieux de la protection est compétent, ceci indépendamment du montant des demandes. Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, il est constant que Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] avaient la qualité de bailleur de Monsieur [M] [F] en vertu du contrat conclu le 25 novembre 2010 et jusqu'au départ effectif du locataire le 20 août 2021. La vente du bien n'est intervenue que le 24 juin 2022. Par suite, en leur qualité de bailleur, Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ont qualité pour agir afin de solliciter de la juridiction de céans la réparation de tout préjudice éventuel qui serait né dans le cadre de l'exécution du contrat de bail du 25 novembre 2010 ayant pris fin le 20 août 2021. Sur les dégradations locatives et ses conséquences En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En l'espèce, le rapport d'expertise met en évidence les modifications intervenues sur le logement, par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et le constat de sortie, portant essentiellement sur la modification du cloisonnement, la disparition de la « quincaillerie ornementale d'origine et des « tringles à rideau ornementales en bronze », l'absence des « ensembles menuisés » d'origine, la présence d'un faux plafond équipé d'un « maillage serré de spots d'éclairage de facture moderne », la disparition des « corniches moulurées », plus largement de « l'ensemble des corniches (…) y compris la rosace centrale », la forte dégradation du parquet (à savoir peinture, traces, griffures), la modification des installations électriques, et la dépose de « deux vitrines en niche ». Or, Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] n'ont aucunement donné leur autorisation à de telles transformation du bien. Ils ne contestent pas avoir autorisé en date du 25 novembre 2010 des modifications à la marge (cloisons de séparation), mais sous réserve que le locataire les « restitue à la fin du bail (…) à l'identique » comme mentionné, ce qui n'est à l'évidence pas le cas. Une lecture comparée des pièces susvisées confirme les relevés de l'expert judiciaire, synthétisés dans son tableau annexé comprenant un chiffrage du coût des travaux de remise en état. Seule la valeur du miroir au-dessus de la cheminée n'est pas justifiée par la présentation d'une facture pour le miroir d'origine et sera donc retirée (1125 euros). Il en résulte que l'ensemble des dégradations locatives seront justement réparées par la somme de 150 977,25 euros (152 102,25-1125). En corollaire, puisqu'il est fait droit à la demande de Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] de ce chef, celle indemnitaire de Monsieur [M] [F] à titre reconventionnel sera rejetée. Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-2 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. En l'espèce Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] estiment que les transformations réalisées dans l'appartement sans leur consentement par Monsieur [M] [F] leur ont fait perdre la chance de vendre le bien plus cher, par comparaison avec un appartement de type haussmannien situé dans le même immeuble vendu le 17 mai 2022 au prix de 3012700 euros. Or, il ressort du congé que Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] avaient proposé à Monsieur [M] [F], avant le constat des transformations effectuées, d'acheter l'appartement objet du litige pour un prix presque identique avant négociation, au prix obtenu par la vente effective du bien le 24 juin 2022. En outre, ils ne présentent pas suffisamment de données comparatives avec l'appartement vendu plus cher à la même période dans le même immeuble, notamment s'agissant des prestations dudit bien. Ils ont de plus accepté librement l'offre d'achat au prix auquel ils ont vendu l'appartement alors qu'ils auraient pu la refuser s'ils l'avaient souhaité. De même, ils n'étaient pas contraints dans le choix du prix de vente initial du bien auprès de l'agence mandataire. Enfin, s'il se conçoit qu'un certain type de clientèle puisse rechercher un bien de type haussmannien, le moyen est trop subjectif pour justifier l'octroi de dommages et intérêts au titre du gain manqué, d'autant plus qu'il peut se concevoir tout autant qu'un autre type de clientèle est au contraire à même de préférer un bien de facture moderne. En conséquence, la demande indemnitaire de Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] sera rejetée. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 5000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer sur le présent litige ; DECLARE RECEVABLE l'action de Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ; CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] la somme de 150 977,25 ; CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [O] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection Décision du 08 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03287 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTUM