Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/02303

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/02303 N° Portalis DB3S-W-B7H-YMXF Minute : 242/24 S.A. RATP HABITAT (ANCIENNEMENT LOGIS TRANSPORT) Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 C/ Madame [U] [H] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BENOIT-GUYOD Copie délivrée à : Mme [H] Le 26 Mars 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mars 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; DEMANDERESSE : S.A. D’HLM RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3], anciennement dénommée LOGIS TRANSPORTS, Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [U] [H], demeurant [Adresse 4] [Localité 8] Comparante en personne D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé signé le 19 février 2016, la société LOGIS TRANSPORTS désormais dénommée RATP HABITAT a donné à bail à Madame [U] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer de 465,67 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 201,89 euros, et d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Des loyers étant demeurés impayés, la société RATP HABITAT lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 mai 2023. Elle a ensuite fait assigner Madame [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023 aux fins de: -constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement du loyer et des charges, - à défaut, prononcer la résolution judiciaire pour le même motif, -en conséquence : -ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, -ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls des défendeurs, -fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, révisable comme lui et augmenté des charges locatives, -condamner Madame [U] [H] au paiement : -de l'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, -de la somme de 3277,74 € à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation et éventuels suppléments de loyer dus, et ceux qui seront dus au jour de l'audience, avec intérêts de droit sur la somme de 2274,31 € à compter du commandement de payer du 5 mai 2023 et de l'assignation pour le surplus, -de la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -de tous les dépens. A l'audience du 18 décembre 2023, la société RATP HABITAT, représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 2 814,25 euros. Elle a indiqué que la défenderesse n'a pas repris le paiement de l'intégralité du loyer courant au jour de l'audience. Madame [U] [H], comparante, n'a pas contesté le principe de la dette mais en a contesté le montant indiquant avoir procédé à un règlement de 700 euros le 11 décembre 2023 ainsi qu'à des virements fin novembre 2023. Elle a précisé qu'elle réglera le solde dû à la fin du mois de décembre 2023. Elle a exposé être aide-soignante et avoir 3 enfants à charge. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, à hauteur de 200 euros par mois. L'affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2024. Par note en délibéré expressément autorisée, la société RATP HABITAT a envoyé un nouveau décompte actualisé à la date du 13 décembre 2023, celui produit à l'audience concernant d'autres locataires. Elle a indiqué qu'au jour de l'audience, la dette de Madame [H] est en réalité de 1666,76 euros, frais de procédure déduits, suite aux règlements effectués par cette dernière le 1er décembre 2023 (600 € + 400 €) et le 9 décembre 2023 (700 €). Elle a indiqué dans ces conditions être disposée à ce que des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire soient accordés. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société RATP HABITAT justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales pour une situation d'impayés persistante, le 24 février 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CAF. L'action est donc recevable. - sur le bien-fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 5 mai 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail du 5 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 2.3.5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mai 2023, pour la somme en principal de 2 274,31 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 juillet 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif La société RATP HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [U] [H] reste lui devoir la somme de 2006,65 € à la date du 13 décembre 2023, après constatation des règlements dont la locataire a fait état à l'audience. Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure (188,51 € + 145,38 €). Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1666,76 euros. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Madame [U] [H] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière de la défenderesse décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement de l'intégralité du loyer courant et le bailleur n'est pas opposé à l'octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [U] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En outre, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires Madame [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société RATP HABITAT, Madame [U] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail du 19 février 2016 entre la société LOGIS TRANSPORTS désormais dénommée RATP HABITAT et Madame [U] [H], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 5 juillet 2023 ; CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à la société RATP HABITAT la somme de 1666,76 € au titre des loyers et charges échues au 13 décembre 2023, incluant l'échéance de novembre 2023, AUTORISE Madame [U] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 200 € et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties, SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [U] [H] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Madame [U] [H] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE EN CE CAS Madame [U] [H] à payer à la société RATP HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé comme lui et des charges dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à la société RATP HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, La greffière, Le juge