Cour d'appel, 23 novembre 2022. 21/04846

23/11/2022 ARRÊT N°714/2022 N° RG 21/04846 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OQEW AM/MB Décision déférée du 28 Octobre 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE (21/00399) [W] [E] [R] [G] C/ S.A. PROMOLOGIS CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANT Monsieur [R] [G] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Sylvain ROSENAU de l'AARPI RCM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.027266 du 28/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMEE S.A. PROMOLOGIS [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte sous seing privé du 10 décembre 1996, la S.A Promologis a donné en location à M. [R] [G] et Mme [N] [J] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1]), moyennant un loyer actualisé en janvier 2021 à la somme de 654,59 euros provision sur charges comprise. Mme [J] a quitté le logement. En raison d'impayés de loyers, un commandement de payer la somme de 4352,58 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré à M.[G] le 1er octobre 2020, en vain. PROCÉDURE Par acte en date du 21 janvier 2020, la S.A Promologis a fait assigner en référé M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement des articles 834, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 7 a) et 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de M. [R] [G] et tout occupant de son chef et sa condamnation au paiement d'une provision de 6.762,32 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 08/01/2021 outre les intérêts au taux légal et d'une indemnité d'occupation mensuelle et ce, jusqu'à son départ effectif. Par ordonnance contradictoire en date du 28 octobre 2021, le juge a : - constaté la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2020, - condamné M. [R] [G] à payer à la S.A Promologis la somme de 12.173,13 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 6 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - à compter du 26 janvier 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la S.A Promologis jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - ordonné l'expulsion de M. [R] [G] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 1]. [Adresse 5], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné M. [R] [G] à payer à la S.A Promologis la somme de 150€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [R] [G] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rejeté les demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 7 décembre 2021, M. [G] a interjeté appel de la décision, sollicitant son infirmation. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [G], dans ses dernières écritures en date du 1er février 2022, demande à la cour au visa des dispositions du code civil et la loi du 06 juillet 1989, de : - Réformer l'ordonnance de référé du 28 octobre 2021, En conséquence, - Autoriser M. [R] [G] à régler sa dette locative, outre le loyer et les charges courantes, en 36 mensualités de 400 euros chacune, - Préciser que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, - Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, - Dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, En tout état de cause, - Dire que chacun conservera les dépens. Il fait valoir qu'il est très attaché à ce logement qu'il occupe depuis presque 25 ans et maintient son souhait d'apurer son passif. Bien que sa dette locative soit conséquente, il a la capacité de la régler puisqu'il a retrouvé un emploi suffisamment bien rémunéré pour lui permettre de payer ses loyers tout en résorbant son passif. Il convient donc de lui accorder les délais de paiement les plus larges afin de lui permettre de faire face à cette situation. La S.A Promologis, dans ses dernières écritures contenant appel incident en date du 23 février 2022, demande à la cour au visa des articles 7,17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile et 1231-6 et 1344-1 du code civil (anciennement article 1153), de : - Débouter M. [R] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - Confirmer l'ordonnance de référé en date du 28 octobre 2021 en ce qu'elle a : . Constaté la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2020, . À compter du 26 janvier 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la S.A Promologis jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, . Ordonné l'expulsion de M. [R] [G] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 1]. [Adresse 5], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-81 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, . Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L.451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, . Condamné M. [R] [G] à payer à la S.A Promologis la somme de 150€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, . Condamné M. [R] [G] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - Infirmer l'ordonnance de référé en date du 28 octobre 2021 en ce qu'elle a . Condamné M. [R] [G] à payer à la S.A Promologis la somme de 12.173,13 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 6 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Statuant à nouveau, - Condamner M. [R] [G] à verser à la S.A Promologis une provision de 14.730,97 € au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 17 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - Condamner M. [R] [G] à payer à la S.A Promologis la somme de 800€ au titre des frais irrépétibles, - Condamner M. [R] [G] aux entiers dépens de l'instance y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré. La bailleresse déclare qu'elle a adressé des courriers de relance au locataire et lui a accordé également des délais de paiement qu'il n'a pas respectés. La CAF ayant été informée de ses difficultés de paiement par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 janvier 2018, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée puisque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. Face à la persistance des impayés malgré le commandement de payer visant la clause résolutoire et une ultime relance amiable, M. [G] qui ne conteste pas le montant de l'arriéré doit être condamné à lui verser une provision de 14.730,97 €. Contrairement à ce que soutient l'intimé, le paiement des loyers a été erratique bien avant la COVID-19. Le compte locataire était déjà débiteur à hauteur de 2.091,42 € le 31 octobre 2019. M. [G] reconnaît que sa dette locative est conséquente et s'il assure avoir la capacité de la régler, il n'a pas commencé à apurer son arriéré locatif, de sorte que, depuis l'assignation, il a déjà bénéficié d'un délai de près de deux ans. Et aucun justificatif n'est versé aux débats de nature à démontrer sa capacité financière à apurer la dette. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que M. [G], qui avait relevé appel de l'ordonnance du 28 octobre 2021 en toutes ses dispositions, ne conclut désormais qu'à l'infirmation des chefs de décisions relatifs au rejet des demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et aux dépens. Les autres dispositions de la décision déférée seront en conséquence confirmées, conformément à la demande de l'intimée, à l'exception de celle relative au montant de la provision à valoir sur l'arriéré locatif, frappée d'un appel incident. Le débat soumis à la cour est donc circonscrit à la suspension de la clause résolutoire, aux délais de paiement et au montant de la provision due. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Il n'est pas contesté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 1er décembre 2020, faute pour le locataire d'avoir apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, en application des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [G] formule cependant une demande de suspension de ses effets, sans toutefois l'accompagner de pièces justificatives. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, il ressort du décompte locatif figurant au dossier de la bailleresse et de la décision déférée que le locataire n'a pas respecté deux plans d'apurement convenus en avril et octobre 2019, non plus que l'engagement pris à l'audience de première instance de procéder à un versement de 10.000 € avant le 1er octobre 2021 et d'échelonner le solde de la dette, et que le paiement des échéances courantes n'a pas repris de façon régulière. Et M. [G] qui se prévaut d'un emploi et se dit désormais en mesure de régler sa dette locative, ne verse aucune pièce au soutien de ses affirmations et ne démontre donc pas qu'il pourrait respecter un plan d'apurement. Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne sauraient lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus, la décision déférée étant confirmée de ce chef. Sur les sommes dues L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel que la S.A Promologis a consenti le bail à M. [G] et le relevé du compte locataire daté du 17 février 2022 fait apparaître une dette locative d'un montant de 14730,97 euros quittancement de janvier 2022 inclus, non contestée par l'appelant. M. [G] sera donc condamné à payer à la S.A Promologis une provision de 14730,97 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 17 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point. Sur les frais et dépens M. [G] qui succombe sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 1er octobre 2020. Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande l'octroi d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a condamné M. [R] [G] à payer à la S.A Promologis la somme de 12173,13 € au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 6 septembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, Statuant à nouveau, Condamne M. [R] [G] à payer à la S.A Promologis une provision de 14730,97 € à valoir sur l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 17 février 2022, quittancement de janvier 2022 inclus, Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SA Promologis de sa demande, Condamne M. [R] [G] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 1er octobre 2020. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER