Cour d'appel, 23 mars 2023. 22/01861

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 16e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 23 MARS 2023 N° RG 22/01861 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VCUK AFFAIRE : [E] [P] C/ [A] [S] née [G] épouse [S] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES N° RG : 20/05179 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 23.03.2023 à : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES Me Audrey BOU CHALHOUB, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [E] [P] né le 1er Février 1931 à [Localité 9] (Tunisie) [Adresse 2] '[Adresse 2] [Localité 1] Monsieur [I] [U] Curateur aux biens de Monsieur [E] [P] [Adresse 4] [Localité 1] Madame [F] [J] [R] épouse [Z] Curatrice à la personne de Monsieur [E] [P] [Adresse 2] '[Adresse 2] [Localité 1] Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20200730 - Représentant : Me Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, Plaidant, avocat au barreau de NICE, vestiaire : 082 APPELANTS *************** Madame [A] [G] épouse [S] née le 01 Mars 1950 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 6] Représentant : Me Audrey BOU CHALHOUB, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 302 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004602 du 25/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence MICHON, Conseiller et Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Président, Madame Florence MICHON, Conseiller, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles. Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte du 27 mars 2000, madame [K] [B] (aux droits de laquelle se trouve, depuis le 04 janvier 2020, monsieur [E] [P], son époux, placé sous le régime de la curatelle renforcée), a donné à bail aux époux [S], moyennant un loyer trimestriel de 39.600 francs, un immeuble (composé d'un rez-de chaussée comprenant une boutique destinée à tous commerces sauf de fleurs, de trois étages et d'une cave en sous-sol) situé [Adresse 3] (78), ceci à compter du 1er avril 2000 et jusqu'au 31 mars 2009.. Lequel bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2009 au profit de madame [A] [S], désormais divorcée, qui y a exercé, sous l'enseigne 'Friandises', une activité de vente de friandises et chocolats. Au constat de dégradations des locaux sans que la bailleresse n'y remédie la preneuse a consigné le montant du loyer sur le compte Carpa de son conseil puis, selon exploit délivré le 29 septembre 2017, elle a donné congé pour le 31 mars 2018 (terme du bail) et les locaux ont été libérés à cette dernière date, un procès-verbal de constat de l'état des lieux étant dressé le 03 avril 2018 à la requête de madame [A] [S]. Le 06 octobre 2020, après vaine mise en demeure par pli recommandé reçu le 15 novembre 2018, monsieur [P], assisté de ses curateurs aux biens et à la personne désignés, a assigné madame [S] en paiement d'un arriéré de loyers décomptés du 1er janvier 2016 au 31 mars 2018. Par jugement contradictoire rendu le 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Versailles rappelant que l'exécution provisoire de la décision est de droit, a : condamné madame [A] [S] à payer à monsieur [E] [P] la somme de 15.936,30 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2018, condamné monsieur [E] [P] à payer à madame [A] [S] la somme de 25.545,68 euros, dont : 8.101,43 euros au titre de son préjudice de jouissance, 2.000 euros au titre de son préjudice moral, 12.000 euros au titre de son préjudice financier, 3.018,49 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, 425,76 euros au titre des mesures conservatoires ordonné la compensation judiciaire des sommes dues, condamné monsieur [E] [P] à payer à maître [C] [W] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de I'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamné monsieur [E] [P] aux entiers dépens de l'instance, rejeté les autres demandes. Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 22 novembre 2022, monsieur [E] [P], assisté de monsieur [I] [U] et de madame [F] [J] [R] épouse [Z], respectivement désignés en qualité de curateur aux biens et de curatrice à la personne, appelants de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 25 mars 2022, demandent à la cour, visant l'article 1728-2° du code civil : de déclarer recevable et bien fondé l'appel des concluants, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné madame [A] [S] à payer à monsieur [E] [P] la somme de 15.936,30 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2018, // débouté madame [A] [S] au titre de la réparation de sa perte d'exploitation, de (l') infirmer pour le surplus, de débouter en conséquence l'intimée de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance, de son préjudice moral, de son préjudice financier, de la restitution du dépôt de garantie, des mesures conservatoires, de l'indemnité de 3.000 euros sur la base de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et les dépens, outre les demandes, fins et conclusions complémentaires en cause d'appel, statuant à nouveau de condamner madame [A] [S] à payer à monsieur [E] [P], pris en la personne de ses deux curateurs, la somme de 15.936,30 euros en règlement des loyers avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2018 (sic), date de la mise en demeure, de condamner madame [A] [S] à payer à monsieur [E] [P], pris en la personne de ses deux curateurs, la somme de 4.000 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, d'ordonner la compensation avec le montant du dépôt de garantie de 3.018,49 euros, de débouter madame [A] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions. Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 16 décembre 2022 madame [A] [G] divorcée [S] prie la cour : de déclarer recevable et bien fondé l'appel à titre incident de madame [S], de confirmer le jugement rendu le 17 mars 2022 en ce qu'il a : condamné monsieur [P] à payer à Madame [S] la somme de 3.018,49 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, de 2.000 euros au titre de son préjudice moral, de 425,76 € au titre des mesures conservatoires // à payer à maître [W] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 // aux entiers dépens de l'instance // et ordonné la compensation judiciaire des sommes dues, de réformer le jugement en ce qu'il a : condamné madame [S] à payer à monsieur [P] la somme de 15.936,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2018 // condamné monsieur [P] à régler à madame [S] les sommes de 25.545,68 euros dont 8.101,43 euros au titre du préjudice de jouissance, 12.000 euros au titre de son préjudice financier // rejeté la demande de condamnation de monsieur [P] à indemniser madame [S] au titre du préjudice d'exploitation (6.000 euros) // rejeté la demande de condamnation de monsieur [P] à (l') indemniser au titre du préjudice résultant de la cessation anticipée de son activité (42.000 euros) // rejeté la demande de condamnation de monsieur [P] à prendre en charge le coût des PV d'huissier (785 euros), de compléter le jugement conformément aux articles 565 et 566 du code de procédure civile, en conséquence, réformant le jugement et le complétant, de juger que la compensation judiciaire produira ses effets à la date de la mise en demeure de monsieur [P], à défaut, que la compensation produise ses effets à la date de la mise en demeure de monsieur [P], de condamner monsieur [P] à (lui) régler, sur la somme de 3.018,49 euros (dépôt de garantie), les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2018, de condamner monsieur [P] à (lui) régler, sur la somme de 425,76 euros (travaux conservatoires), les intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2015, de condamner monsieur [P] à (lui) régler la somme de 8.332,13 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, de condamner monsieur [P] à (lui) régler la somme de 6.000 euros au titre du préjudice d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, de condamner monsieur [P] à (lui) régler la somme de 66.000 euros au titre du préjudice financier dont : 24.000 euros au titre de la perte de chance de céder son fonds de commerce, 42.000 euros titre de préjudice résultant de la cessation anticipée de son activité, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement, de condamner monsieur [P] à (lui) régler la somme totale de 785 euros (PV d'huissier), avec intérêts au taux légal à compter du jugement, d'assortir toute autre condamnation de monsieur [P] sollicitée par madame [S] des intérêts au taux légal à compter du jugement, à défaut d'intérêts accordés à une date antérieure, de débouter monsieur [E] [P], assisté de monsieur [I] [U] (sic), ès qualité de curateur aux biens et de madame [F] [R] (sic), ès qualité de curatrice à la personne de leurs demandes contraires, de dire et juger l'arrêt opposable à monsieur [I] [U] (sic), ès qualité de curateur aux biens et à madame [F] [R] (sic), ès qualité de curatrice à la personne afin d'en permettre la bonne exécution, en tout état de cause de condamner monsieur [E] [P] à régler à maître [C] [W] [L], la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure d'appel, de condamner monsieur [E] [P] assisté de monsieur [I] [U] (sic), ès qualité de curateur aux biens et de madame [F] [R] (sic), ès qualité de curatrice à la personne à régler à madame [A] [S] née [G] aux (sic) entiers dépens de la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyer et des charges Aucune des parties au litige ne remet en cause le montant des loyers restés impayés retenu par le tribunal, à savoir la somme de 15.936,30 euros correspondant aux neuf termes trimestriels réclamés par monsieur [P] et consignés en leur temps sur le compte Carpa d'un précédent conseil de madame [S]. Néanmoins, sur appel incident, cette dernière poursuit l'infirmation de la disposition du jugement qui, motivé par un exposé factuel détaillé de la relation contractuelle et des griefs articulés avant le terme du bail, la condamne au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la réception de la date de mise en demeure avant de se prononcer distinctement sur ses demandes indemnitaires pour ordonner in fine la compensation des créances réciproques.. Critiquant le tribunal en son appréciation de l'exception d'inexécution, elle entend voir juger par la cour, même si les premiers juges ont retenu qu'elle se retrouve finalement créancière de monsieur [P], que la compensation a produit ses effets durant l'exécution du contrat de sorte qu'il n'y a pas lieu de la condamner au paiement de l'arriéré de loyers ou, subsidiairement, qu'il convient de dire que la compensation a produit ses effets au moment de la mise en demeure ou encore que monsieur [P] doit lui restituer le montant du dépôt de garantie outre intérêts à compter du 03 avril 2018 ainsi que le montant des travaux conservatoires outre intérêts à compter du 14 décembre 2015. Excipant, en effet, du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, elle soutient qu'il doit être tenu compte du dépôt de garantie détenu par monsieur [P] qui garantissait l'exécution du contrat (soit : 3.018,49 euros), des travaux conservatoires engagés en 2015 afin de poursuivre son activité (à savoir la pose d'étais à la suite d'un dommage à l'escalier pour un montant de 425,76 euros), et des frais d'huissier alors payés pour les constater (soit : 785 euros) ainsi que des nouveaux désordres dénoncés par son avocat au bailleur le 13 septembre 2017 qui l'ont contrainte à délivrer congé le 29 septembre 2017, lequel congé ne la privait pas du droit de jouir paisiblement des lieux jusqu'au terme du bail. Et, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, expose-t-elle, l'exception d'inexécution n'exige pas, pour être retenue, la démonstration d'une impossibilité totale d'exploitation des lieux mais, plus largement, de celle d'en user conformément à leur destination. Elle réfute, enfin, l'argumentation adverse lui opposant le caractère tardif de ses griefs et prétentions. Ceci étant rappelé, il n'est pas contesté que jusqu'au terme du bail, monsieur [P] a mis la chose louée à la disposition de madame [S], respectant ainsi son obligation de délivrance prise en son sens matériel. S'agissant du respect de son obligation de maintenir la délivrance des locaux dans un état conforme à leur destination et d'en assurer la jouissance paisible par la preneuse jusqu'au terme du bail, il ressort des éléments de la procédure, selon l'exposé précis qu'en fait le jugement et que la cour s'approprie, que les désordres allégués (essentiellement l'effondrement de l'une des marches de l'escalier intérieur menant au premier étage du bien et la vétusté de la descente d'eaux pluviales en fonte provoquant des écoulements d'eau, 'plus particulièrement dans la partie enterrée dans le trottoir' selon le conseil de l'intimée ) ne constituaient qu'une inexécution secondaire imparfaite et non point une raison sérieuse et légitime de rétention des loyers stipulés au titre de l'exploitation du fonds 'trimestriellement et à terme échus' (page 6/8 du bail), lesquels en constituent le corollaire, de même intensité que l'obligation de délivrance. Cette rétention ne peut être qualifiée de proportionnée à l'inexécution secondaire en cause qui n'a pas, au demeurant, entravé la poursuite de l'exploitation du fonds jusqu'à la fin du bail et n'est qu'imparfaite. Surtout, l'exception d'inexécution, qui suspend mais n'éteint pas le rapport obligataire et laisse chaque partie tenue aux obligations qui lui incombent, se distingue du mécanisme de la compensation entre deux obligations de même nature entre deux personnes réciproquement créancières et débitrices l'une de l'autre et qui a pu être analysée comme un procédé simplifié de règlement. L'article 1291 du code civil dont l'application a été transposée à l'article 1347-1 (nouveau) du même code prévoit que pour que la compensation, par la seule force de la loi, puisse être retenue, outre le fait que les créances invoquées doivent être, comme en l'espèce, réciproques et issues du même contrat, elles se doivent d'être toutes deux fongibles, certaines, liquides et exigibles. Madame [S] ne peut valablement prétendre à l'extinction simultanée des obligations réciproques en cause dans la mesure où ces conditions ne sont pas satisfaites. Elle n'invoque, en effet, qu'une créance contractuelle certaine et une créance de dommages-intérêts qui demeure hypothétique jusqu'à sa fixation par le juge saisi d'une telle demande, le dépôt de garantie ayant, par ailleurs, vocation à prémunir le bailleur d'éventuels manquements du preneur, une fois constatés, lorsqu'il quitte les locaux donnés à bail. La compensation judiciaire permet, quant à elle, de faire jouer la compensation lorsque toutes les conditions de la compensation légale ne sont pas réunies. Par voie de conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il condamne madame [S] au paiement de la dette de loyers ci-avant évoquée en l'assortissant des intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, ceci sans préjudicier à l'allocation de dommages-intérêts en réparation des dommages subis. Sur les demandes reconventionnellement formées par la preneuse Sur la demande indemnitaire fondée sur le préjudice de jouissance L'appelant poursuit l'infirmation du jugement retenant l'existence de ce préjudice et un lien de causalité avec ses manquements à son obligation de délivrance puis en en fixant la réparation à la somme de 8.101,43 euros réclamée, soit la moitié de sa créance de loyer, Il soutient qu'aucune pièce 'tangible' ne vient l'étayer, que la preneuse a poursuivi son exploitation, que l'escalier effondré en novembre 2015 n'était qu'un dommage limité à une partie de l'immeuble , que la preneuse a immédiatement entrepris des travaux de réparation et, qu' âgée de 68 ans, elle n'a donné congé qu'en raison de son départ à la retraite. Il estime que cet abattement de 50% est totalement disproportionné. En réplique et, bien que sa réclamation ait été totalement accueillie en première instance, l'intimée demande que la somme allouée soit portée à celle de 8.332,13 euros en se prévalant d'une erreur de calcul du tribunal qui, retenant, sur la base d'un loyer trimestriel de 1.770,70 euros, une durée de sa privation de jouissance de neuf trimestres et sept jours (du 24 au 30 novembre 2015), a omis de prendre en compte un mois supplémentaire entre le 1er et le 31 décembre 2015. Elle se prévaut des termes du bail, conformes aux dispositions légales ne mettant à la charge du preneur que les réparations locatives et obligeant le bailleur à prendre en charge les travaux relatifs au clos et au couvert, du peu de contacts entretenus avec son bailleur avant le sinistre de novembre 2015 et de la lettre du 03 décembre 2015 qu'elle s'est finalement résolue à lui adresser, recensant les désordres affectant l'immeuble constituant autant de troubles subis dans la jouissance du bien, à savoir (pièce n° 3): 'au rez-de-chaussée dans le magasin, le plafond gondole ; en montant au premier étage, juste au-dessus de la porte de la cave, l'escalier s'effondre ; en montant jusqu'au premier étage, le plafond et les murs se fendent et s'effritent ; les planchers du premier étage gondolent et travaillent ; les murs des pièces du premier étage gondolent et travaillent ; au deuxième étage, le plafond de la pièce qui donne sur la rue gondole et se fendille, les fenêtres avec des montants en bois ne s'ouvrent pas ; au troisième étage après avoir emprunté la petite échelle, dans la petite pièce mansardée avec une lucarne, le plafond s'écroule ; des gros morceaux sont tombés; toujours dans cette pièce, en guise de mur, une planche de contreplaqué le remplace et il est possible de constater un trou ; les murs de la cave s'écroulent ; un pilier et lattes de bois qui soutiennent l'escalier sont vermoulus. Il y a beaucoup d'humidité et aucune ventilation ; dans la cave se trouve une vieille cuve à mazout ; la façade extérieure est fissurée ; juste au-dessus de la porte d'entrée du magasin une gouttière est percée ; la salle de bain est inutilisable car la pièce est très mal isolée et elle laisse passer le froid, l'humidité et qu'il n'y a pas de chauffage'. Elle fait valoir qu'à réception de ce courrier et malgré des échanges entre leurs conseils respectifs, la seule diligence consentie par monsieur [P] a été de financer, en septembre 2017, la réparation d'une gouttière alors qu'elle a fait établir un constat le 24 novembre 2015 (pièce n° 5) transmis à monsieur [P], outre un devis à la date du 14 décembre 2016 concernant la réfection complète de l'immeuble, au montant de 62.688 euros TTC (piècen° 4-7). Durant 18 ans, estime-t-elle, le propriétaire s'est surtout occupé d'encaisser les loyers et s'est totalement désintéressé de l'état du bien, négligeant d'assurer les réparations à sa charge et de lui en permettre la jouissance paisible. Pour preuve de leur nécessité, elle tire argument de la comparaison des photographies des lieux durant sa prise à bail puis, après cession du bien par monsieur [P] et sa réfection (pièce n° 22). Ceci étant rappelé, il y a lieu de considérer que l'évaluation du trouble de jouissance, qui ne saurait être forfaitaire, prend essentiellement en compte l'importance des désordres, leur durée, leurs répercussions sur l'activité de celui qui les incrimine et la valeur correspondant à la perte d'usage du bien. S'agissant de l'existence des désordres dont la réparation incombait à monsieur [P], les pièces versées aux débats par madame [S] en font à suffisance la démonstration et monsieur [P] ne produit pas d'éléments de preuve venant les contredire. Leur ampleur, concernant tant l'escalier dont une marche s'est effondrée que les désordres affectant le reste de l'immeuble sont attestés par les procès-verbaux de constat du 24 novembre 2015 puis du 03 avril 2018 (pièces 7 et 8-1) versés aux débats et les photographies qui y sont jointes. L'appelant ne peut donc être suivi en sa contestation de l'existence de ce préjudice, étant ajouté, s'agissant des mesures de confortation de l'escalier à l'initiative de la seule locataire que le comportement de la victime après réalisation du dommage n'est pas de nature à limiter le droit à réparation de cette dernière en application du principe de la réparation intégrale du préjudice. S'agissant de l'évaluation de son préjudice qui se doit d'être en lien direct avec le désordre affectant la jouissance des lieux, il ressort des éléments produits que madame [S] a sollicité le renouvellement de son bail en 2009, sans qu'il soit établi ni même prétendu qu'elle ait alors fait état des doléances formalisées dans son courrier de décembre 2015 et qu'elle a donné congé non point de leur fait mais, à s'en tenir à ses déclarations à l'huissier le 03 avril 2018 (pièce n° 8-1), 'suite à son départ à la retraite'. Il en ressort également que les désordres susceptibles de porter atteinte à une jouissance paisible des lieux depuis qu'ils ont fait l'objet de constats, en décembre 2015 puis avril 2018, ne concernent pas la boutique proprement dite, située en rez-de-chaussée, étant relevé qu'elle a pu attirer un potentiel repreneur du fonds de commerce qui 'connaissait le rez-de-chaussée' (pièce n° 13) mais non ses annexes. Rien ne permet de considérer qu'hormis cette boutique et le premier étage servant de réserve et possédant des lieux d'aisance, il ait été fait usage du reste des locaux (cave, deuxième et troisième étages de l'immeuble) Dans la lettre du 03 décembre 2015 adressée par madame [S] au bailleur (pièce n° 3-1), il est certes dressé la liste des désordres affectant le gros oeuvre mais surtout fait état de ses vives appréhensions pour accéder à sa réserve au premier étage depuis l'effondrement d'une marche de l'escalier y menant, son conseil évoquant quant à elle, dans une lettre du 06 avril 2016 (pièce n° 4-1), 'la dangerosité encourue pour se rendre aux toilettes' situées au premier étage. L'ensemble de ces éléments conduit la cour à considérer, reprenant la valeur locative du bien et en regard de l'importance des surfaces dont l'usage, par la locataire, a été affecté, qu'il échet de minorer le préjudice tel que demandé et tel que fixé par le tribunal et d'en évaluer le montant à la somme de 4.050,72 euros, soit le quart des loyers dont la restitution est demandée, étant précisé qu'il est distinctement demandé réparation des gains manqués consécutifs aux difficultés d'exploiter liées à ces désordres. Sur la demande indemnitaire fondée sur la perte d'exploitation Arguant de l'incidence de ces désordres sur son activité commerciale, l'appelante incidente reproche au tribunal d'avoir rejeté ses prétentions en constatant, certes, la baisse significative de ses revenus entre 2016 et 2017 mais en considérant que 'ni les avis d'imposition, ni les extraits de tableaux de bord ne permettent d'établir un lien de causalité direct et certain'. Pour solliciter l'allocation d'une somme de 6.000 euros de ce chef, elle justifie des bénéfices commerciaux des années 2014 à 2016 (pièces n° 12 et suivantes) pour en évaluer le montant annuel moyen à une somme de l'ordre de 14.000 euros, fait état de la poursuite de son activité malgré sa prise de retraite en 2015 et soutient qu'il n'y a pas d'autre cause que son état psychologique et sa démobilisation consécutives à ce qu'elle nomme 'l'incident de décembre 2015" et à l'absence de travaux y remédiant imputables au propriétaire pour expliquer la réduction drastique de son bénéfice (soit la somme de 7.969 euros en 2017 alors qu'il était de 14.031 euros l'année précédente). En réplique à l'argumentation adverse, elle ne produit pas les bilans dont le défaut est évoqué par monsieur [P] mais ses avis d'imposition établissant les bénéfices commerciaux déclarés 'et donc', ajoute-t-elle, 'l'impact de la situation sur son activité'. Il convient de considérer, ceci étant exposé, que si peut être retenue la situation normale de référence telle que présentée par madame [S] (soit un bénéfice commercial annuel de 14.000 euros), de même que la perte de 6.000 euros en regard de la situation effective en 2017, ne peut l'être, en revanche, le nécessaire lien de causalité, qui se doit d'être direct et certain, entre cette perte et l'atteinte psychologique générée par l'effondrement d'une marche de l'escalier survenu en novembre 2015. Madame [S] affirme qu'aucune cause extérieure ne peut expliquer cette perte mais elle ne le démontre pas en s'appuyant des éléments objectifs extérieurs, telle la stabilité du contexte économique, et, outre le fait que monsieur [P] évoque sa cessation d'activité concomitante, il apparaît que postérieurement à 'l'incident de 2015" par elle considéré comme le déclencheur de la démobilisation personnelle qu'elle invoque, son bénéfice de 2016 est resté au niveau de la situation normale retenue. En présence, par conséquent, d'un lien de causalité qui ne peut être regardé que comme hypothétique, le tribunal ne peut qu'être approuvé en son rejet de cette demande. Sur la demande indemnitaire formée en réparation du préjudice moral Tandis que madame [S] poursuit la confirmation du jugement qui lui a alloué la somme de 2.000 euros à ce titre, monsieur [P] lui oppose son déficit probatoire ainsi que l'absence d'explication relative à l'évaluation, à cette hauteur, du préjudice d'angoisse dont elle fait état, précisant 'à toutes fins' qu'il était âgé de près de 85 ans en novembre 2015 puis qu'il a été placé sous curatelle renforcée quelques années plus tard. Il y lieu de considérer que l'effondrement de cette marche par celui qui l'a provoqué et qui en relate les circonstances dans une attestation (pièce n° 21), comme, par suite, la nécessité d'étayer, l'escalier et les appréhensions consécutivement ressenties quant à la solidité du bien loué peuvent être considérés comme générateurs d'une atteinte grave au psychisme de madame [S] sans qu'il soit nécessaire, comme le voudrait monsieur [P], qu'il soit justifié de pièces médicales, voire de séances chez un psychologue ou un psychiatre. D'autant que cet état psychologique est rapporté par diverses attestations de proches et de clients produites aux débats (pièces n° 13 à 21) et qu'en réponse aux sollicitations de madame [S] et de son conseil, courant 2016, pour que soient entrepris des travaux, les rares réponses qui lui ont été faites n'évoquaient que le projet de cession du local ou l'incapacité financière de monsieur [P] pour effectuer ces travaux (pièces n° 4-6, 4-10). Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur la demande indemnitaire fondée sur le préjudice financier Saisi d'une demande qui se décomposait en deux volets - à savoir la réparation du préjudice résultant de la perte de la possibilité de céder son fonds de commerce (évalué par madame [S] à la somme de 25.000 euros représentant la moyenne de deux offres qui lui ont été faites) et celui qui résultait de la cessation anticipée de son activité (évalué à la somme de 42.000 euros, soit le bénéfice total réalisé durant 3 années ) - le tribunal a rejeté le second de ces chefs de demande aux motifs qu'au jour du congé, elle avait déjà fait partiellement valoir ses droits à la retraite et entrepris des démarches pour céder son fonds et que les attestations produites ne suffisaient pas à établir un lien de causalité direct et certain entre les manquements du bailleur et le défaut de renouvellement du bail commercial. Il a cependant accueilli le premier en en minorant le montant à la somme de 12.000 euros . Pour ce faire, il s'est fondé sur deux attestations de potentiels repreneurs qui précisaient le montant de leurs offres respectives (soit : 25.000 et 23.000 euros) et évalué à 50% la perte de chance de céder ce fonds. Monsieur [P] poursuit la confirmation du jugement en son rejet de la seconde demande et il en sollicite l'infirmation quant à la première, estimant qu'avant de faire une offre en toute connaissance de cause les candidats à l'acquisition avaient 'nécessairement' visité attentivement les lieux. Il dénie, en conséquence, le caractère sérieux de ces attestations en les qualifiant d'attestations de complaisance. En réplique, madame [S] reprend ses demandes initiales et soutient, sur la perte de la possibilité de céder son fonds, qu'il ne s'agit pas d'une perte de chance, que si le bien avait été dans un état 'normal', elle aurait cédé son fonds, qu'en raison du faible montant de sa retraite elle entendait s'assurer ainsi un complément financier et que son évaluation est conforme aux prix de cession pratiqués pour des commerces de superficie équivalente dans le centre de la ville de [Localité 8], comme elle le démontre en produisant l'évaluation d'un autre fonds proche du sien. Elle estime, par ailleurs, que doit être indemnisée sa cessation anticipée d'activité qu'elle voulait poursuivre durant au moins trois ans compte tenu de sa situation financière et du faible montant de sa retraite. Comme clairement exprimé dans les courriers produits, c'est la situation matérielle de l'immeuble, insécurisant et insalubre, ainsi que l'épuisement de toutes les solutions qui l'ont contrainte à donner congé et la responsabilité en incombe au propriétaire, affirme-t-elle. Ceci étant dit et s'agissant de la perte de la 'possibilité de céder son fonds', par cette formulation même qu'emploie madame [S] est évoquée la chance perdue qui ne saurait être égale à l'avantage procuré si l'événement favorable escompté, ici la cession de son fonds de commerce, s'était réalisé. Les attestations de messieurs [Y] et [N] (pièces n° 13 et 14), conformes aux conditions formelles de l'article 202 du code de procédure civile et par conséquent établies en ayant connaissance de la sanction de la fausse attestation, ne permettent pas de tenir pour acquis le caractère complaisant que leur attribue monsieur [P], lequel ne fait qu'émettre des suppositions sur les conditions dans lesquelles ces offres entre commerçants, pour l'un exploitant un fonds de restaurant situé en face de celui de madame [S], auraient dû être présentées. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il fait droit à cette demande à hauteur d'une perte de chance évaluée à 50%. S'agissant, par ailleurs, du préjudice consécutif à la cessation anticipée de l'activité de madame [S] qui a dénoncé le bail renouvelé à son terme, elle ne s'explique pas sur le cumul de ces deux dernières demandes, qui apparaissent comme alternatives, d'autant que les premiers juges ont notamment motivé leur décision de rejet par le fait qu'elle avait déjà entrepris des démarches pour céder son fonds de commerce. En toute hypothèse, c'est par motifs pertinents que la cour adopte que ceux-ci l'ont déboutée de cette dernière demande. Sur les diverses demandes de remboursement Le tribunal a d'abord fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie, au montant de 3.018,49 euros, et l'appelant, qui évoque une restitution des clefs le 03 avril 2018, ne le conteste pas autrement qu'en sollicitant sa compensation avec les frais non compris dans les dépens qu'il réclame. Mais les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable, selon la doctrine de la Cour de cassation (Cass civ 2ème, 08 juillet 2004, pourvoi n° 03-15155, publié au bulletin). Et le tribunal doit être approuvé en sa motivation l'ayant conduit à accueillir cette demande de restitution à laquelle rien ne vient faire obstacle. Le retard dans le remboursement de ce dépôt de garantie justifie qu'il soit fait droit à la demande relative aux intérêts moratoires tels que sollicités. En deuxième lieu, sur le fondement de l'article 1720 du code civil relatif aux travaux dont la charge incombe au bailleur, les premiers juges ont fait droit à la demande de remboursement des travaux conservatoires entrepris par l'entreprise Pessoa qui a posé des étais à la suite de l'effondrement de la marche en cause constaté par huissier, les a facturés et qui ont acquittés par madame [S]. Défaillant dans l'exécution de ses obligations de bailleur et d'autant plus que le dommage était de nature à mettre en péril la sécurité des occupants, monsieur [P] est particulièrement mal venu en son moyen de contestation, reprochant à sa locataire d'avoir 'de son propre chef, sans consulter le bailleur, fait intervenir (ce prestataire)'. Le jugement mérite donc confirmation en ce qu'il condamne le bailleur à en supporter la charge pour un montant de 425,76 euros. Enfin, s'agissant des frais de constats d'huissier dont le total s'élève à la somme de 785 euros, soit celle de 335 euros pour l'établissement du procès-verbal de constat dressé à la suite de l'effondrement de la marche de l'escalier et celle de 450 euros pour établir un état des lieux de sortie, madame [S] qui forme appel incident de ce chef reproche au tribunal de l'avoir déboutée de sa demande de remboursement au motif qu'elle n'en précisait pas le fondement. Sur le premier de ces constats, il convient de considérer que, visant les dispositions des articles 1104 (nouveau), 1217, 1719 et suivants du code civil, l'intimée est fondée à opposer à monsieur [P] qui lui fait grief de ne pas l'avoir consulté avant de faire intervenir l'huissier le fait que l'effondrement de l'escalier engageait sa responsabilité de bailleur, qu'il lui était nécessaire de préserver ses droits du fait de l'urgence et des carences répétées de ce bailleur durant toute la durée de l'exécution du contrat de bail. Il sera donc fait droit à sa demande à ce titre. Sur le second de ces constats, madame [S] justifie (en pièces n° 7-4 et 7-5) d'échanges épistolaires avec le tuteur de madame [B] (bailleresse et épouse de monsieur [P]), en mars 2017, desquels il ressort qu'a d'abord été envisagée la désignation d'un huissier par la bailleresse puis décidé que, plutôt que soient désignés deux huissiers, elle prendrait attache avec celui que la preneuse projetait de mandater. Enfin, un échange de courriels, le 04 avril 2018, établit que madame [S] a tenu ce tuteur informé de la réalisation de ce constat et de la remise effective des clefs, ce dont le tuteur l'a remerciée. Même si le bail ne contient pas de stipulations particulières sur cette diligence, outre le fait qu'un consensus a été trouvé sur l'intervention de cet huissier, il convient de considérer que le coût de cet acte à l'initiative de la partie la plus diligente doit être partagé par moitié entre les parties, ceci compte tenu de ce qui précède, voire par analogie avec la législation de 1989 modifiée sur les baux d'habitation. Ainsi, monsieur [P] doit être condamné à rembourser à madame [S] la somme totale de 560 euros (soit : 335 + 450/2 euros) au titre des frais de constat. Il s'évince par conséquent de tout ce qui précède que monsieur [P] sera condamné à verser à madame [S] une somme totale de 22.054,97 euros (soit : 4.050,72 + 2.000 + 12.000 + 3.018,49 + 425,76 + 560 euros). Doit en outre être confirmée la compensation judiciaire ordonnée. Sur les frais de procédure et les dépens Comme en première instance, monsieur [P] qui succombe en son appel et qui ne bénéficie pas de l'aide juridictionnelle sera condamné à supporter les dépens d'appel et à payer à maître [C] [W] [L] la somme complémentaire qu'il est équitable de fixer à 3.000 euros au titre de ses frais non répétibles que madame [S] aurait exposés si elle n'avait pas bénéficié de l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement entrepris hormis en sa fixation du montant du préjudice de jouissance subi et en son rejet de la demande de remboursement de partie des frais d'huissier, entraînant la modification du quantum de la condamnation globale prononcée à l'encontre de monsieur [P], et statuant à nouveau dans cette limite en y ajoutant ; Condamne monsieur [E] [P], assisté de monsieur [U] et de madame [R] ès-qualités de curateurs, à verser à madame [A] [S] une somme totale de 22.054,97 euros ainsi décomposée : 4.050,72 euros au titre de son préjudice de jouissance 2.000 euros au titre de son préjudice moral 12.000 euros au titre de son préjudice financier 3.018,49 euros assortie des intérêts à compter du 03 avril 2018 en remboursement du dépôt de garantie, 425,76 euros en remboursement des frais occasionnés par les mesures conservatoires, 560 euros au titre des frais de constat. Déboute madame [A] [S] du surplus de ses demandes ; Déboute monsieur [E] [P] de ses entières prétentions ; Condamne monsieur [E] [P], assisté de monsieur [U] et de madame [R] ès-qualités de curateurs, à payer à maître Audrey Bou Chalhoub, avocat agissant au titre de l'aide juridictionnelle totale, la somme complémentaire de 3.000 en application des article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifiée sur l'aide juridique et à supporter les dépens d'appel. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,