Tribunal judiciaire, 04 août 2025. 24/08961

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/08961 N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7ZV Minute : 887/25 SA D’HLM ICF LA SABLIERE Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE C/ Monsieur [P] [D] Madame [H] [W] épouse [D] Représentant : Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me EL YAAGOUBI Copie, dossier, délivrés à : Me BETTACHE Copie délivrée à : M. [D] Le 19 Août 2025 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Août 2025, par délibéré prorogé ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 5] Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 3] Comparant en personne Madame [H] [W] épouse [D], demeurant [Adresse 6] Représentée par Maître Ferroudja BETTACHE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 23.10.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-012686 (AJ Totale) D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrats en date des 20 août 2019 et 10 mai 2021, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière a donné à bail à M. [P] [D] et Mme [H] [W] épouse [D] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 9] (rez-de-chaussée, escalier 2, porte 202) et [Adresse 4] à [Localité 9] (emplacement 19), pour des loyers mensuels de 659,16 et 45,04 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d'un montant de 659 et 45 euros. Le bailleur a ensuite fait assigner M. [P] [D] et Mme [H] [W] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 10 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. Après deux renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2025. A cette date, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière, représentée et se réfère à ses conclusions déposées à l'audience. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles adverses, la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Elle explique ne pas soutenir ses demandes relatives à la résiliation du bail et au paiement de l'arriéré, la dette locative ayant été soldée. Pour s'opposer aux demandes reconventionnelles, elle fait valoir que l'existence de troubles ou leur signalement au bailleur n'est pas démontrée et que la gardienne a seulement constaté une trace d'humidité dans le placard. M. [P] [D] comparaît. Il explique avoir fait un effort financier, que le problème est signalé depuis longtemps, qu'il y a des rats et que le service hygiène de la ville n'a pas de disponibilité. Mme [H] [W] épouse [D] comparaît, représentée. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l'audience et sollicite : - à tire principal, une expertise avant dire droit ainsi que la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 3 000 euros à titre provisionnel ; - et, à titre subsidiaire, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 4 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Elle explique que les causes du commandement étaient éteintes, que la dette est réglée, que des violences ont été commises par son mari à son égard, qu'elle a trouvé un emploi et qu'elle ne soutient plus sa demande de régularisations de charges. Sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait en outre valoir que son logement est affecté de traces d'humidité et envahi par des rats et souris en raison d'un défaut d'entretien de l'immeuble. Elle évalue son préjudice à la somme de 300 euros par mois depuis l'apparition des moisissures en 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025. Le délibéré a été prorogé au 4 août 2025. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur les demandes d'expertise et de réparation du préjudice Aux termes des articles 236 et 146 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien et une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Par ailleurs, aux termes de l'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et il doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement décent assure le clos et le couvert, qu'il permet une aération suffisante et que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. En l'espèce, suite à une visite du logement effectuée le 7 octobre 2024, Mme [T], gestionnaire de l'immeuble pour le compte du bailleur, ne fait pas état de plaintes de la locataire concernant la présence de nuisibles ou l'humidité du logement. Elle relève cependant, selon mail du 10 février 2025, une légère trace d'humidité au fond d'un placard sans signe d'infiltration. Par attestations en date du 28 janvier 2025, Mme [C] indique que des rats circulent sur les balcons de l'immeuble et qu'elle a constaté de l'humidité chez M. et Mme [D] et Mme [Z] atteste de la présence de " moisissure, inondation, rats, pigeons ". Par attestations des 2, 6 et 7 mai 2025, Mmes [M] [D] et [K] [D] indiquent que le logement est affecté d'une forte humidité et de moisissures et que des souris sont présentes autour de l'appartement. Par de nouvelles attestations des 2 et 6 mai 2025, Mmes [C] et [Z] font état de la présence de moisissures dans les dressings, de tâches d'humidité sur les murs et de la présence de rats sur les balcons. Sur les photographies non datées et non circonstanciées produites aux débats, il peut être constaté la présence de détritus dans une cour commune, de déjection de rats ou souris sur un balcon, de la présence d'un rat sur un barbecue et de légères tâches de moisissures sur le coin du mur d'un dressing. Enfin, il est produit des captures d'écran attestant d'appels téléphoniques adressés au bailleur. De ces éléments il ressort qu'il n'est pas suffisamment démontré par les pièces produites aux débats que les locataires ont informé leur bailleur de la présence de nuisibles ou d'une humidité anormale des lieux avant l'audience du 12 mai 2025. A cet égard, des captures d'écran d'un journal d'appel ne sauraient rapporter la preuve du contenu d'une éventuelle plainte adressée, par définition, à l'oral. En outre, la présence de légères traces de moisissures n'est pas de nature à démontrer que le logement n'assure pas le clos et le couvert ou qu'il ne permet pas une aération suffisante ou que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. A cet égard, il est en effet nécessaire de faire état d'éléments circonstanciés pouvant caractériser la présence d'infiltrations ou la défaillance du système d'aération du logement, preuve qui peut, en l'état des débats, être rapportée sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire. Enfin, si les attestations et photographies permettent d'établir la présence occasionnelle de nuisibles à l'extérieur du logement et, plus précisément, sur le balcon de l'habitation, il peut être également constaté que le balcon est clôturé et que le logement est légèrement surélevé par rapport à la surface du sol. Dès lors, aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est suffisamment caractérisé. En outre, une expertise judiciaire n'est pas indispensable pour caractériser, en l'état des débats, un éventuel manquement du bailleur lié à la présence anormale de nuisibles au sein du logement loué. Ainsi et à défaut de démarche suffisante engagée par la locataire pour apporter la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la demande d'expertise judiciaire sera rejetée. En outre et à défaut de démonstration suffisamment caractérisée d'un trouble de jouissance lié à la présence de nuisibles ou d'un manquement entraînant une humidité anormale des lieux loués, la demande de réparation du préjudice de jouissance sera également sera également rejetée. II - Sur les mesures de fin de jugement Mme [H] [W] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société anonyme d'HLM ICF La Sablière, Mme [H] [W] épouse [D] sera condamnée à lui payer une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : REJETTE les demandes d'expertise et de versement d'une provision ; REJETTE la demande de réparation du préjudice de jouissance ; CONDAMNE Mme [H] [W] épouse [D] à verser à la société anonyme d'HLM ICF La Sablière une somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Mme [H] [W] épouse [D] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 août 2025. LE GREFFIER LE JUGE