Cour d'appel, 19 mars 2024. 21/04231

1ère Chambre ARRÊT N°98 N° RG 21/04231 N° Portalis DBVL-V-B7F-R2GP M. [N] [M] C/ Mme [O] [Y] [B] [C] veuve [S] M. [I] [A] [F] [S] S.C.I. [X] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 19 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 8 janvier 2024 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 12 mars 2024 à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [N] [M] né le 01 Janvier 1972 à [Localité 10] (TURQUIE) [Adresse 1]) [Localité 4] Représenté par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU- RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par la SCP BIARD GOURVENNEC LOUIS DIT BEZEAU, plaidant, avocat au barreau de Saint-Nazaire INTIMÉS : Madame [O] [Y] [B] [C] veuve [S] née le 28 Septembre 1933 à [Localité 11] (44) [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Jennifer LEMAIRE de la SELARL AXLO, avocat au barreau de NANTES Monsieur [I] [A] [F] [S] né le 07 Octobre 1962 à [Localité 12] [Adresse 6] [Localité 8] Représenté par Me Jennifer LEMAIRE de la SELARL AXLO, avocat au barreau de NANTES La SCI. [X], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Rennes sous le n°484.678.693, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU- RENAUDIN, avocat au barreau de RENNES FAITS ET PROCÉDURE 1. Par acte du 26 février 2017, M. [N] [M] a signé avec Mme [O] [C] veuve [S] et ses deux fils M. [E] [S] et M. [I] [S] l'acquisition sous conditions suspensives d'un terrain à bâtir d'une superficie de 390 m² situé à [Localité 5] (44) pour le prix de 130.000 €, outre une commission d'agence de 9.880 €. 2. Il était déclaré que l'acquéreur disposait au jour de la signature du contrat des fonds nécessaires au financement global de ladite acquisition et en conséquence qu'il renonçait à recourir à un prêt. 3. Outre les conditions suspensives de droit commun, il était prévu une condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire. 4. Un arrêté de permis de construire était délivré par la mairie de [Localité 5] le 8 mars 2017 qui faisait l'objet d'un affichage régulier. 5. La signature de l'acte authentique initialement prévue le 15 mai 2017 puis prorogée au 15 juin 2017 n'a pas eu lieu. 6. Par convention du 13 juillet 2017, la sasu Ons Construction s'est substituée à M. [M] en vue de la réitération de la vente. Elle ne s'est toutefois pas présentée aux rendez-vous de signature prévu chez le notaire le 18 juillet 2017, reportée au 28 août 2017, puis au 14 novembre 2017, au 6 décembre 2017 et enfin au 19 février 2018. 7. Deux procès-verbaux de carence ont été établis par le notaire les 14 novembre et 6 décembre 2017. 8. M. [P], gérant de la sci [X], a fait savoir par courriel du 13 décembre 2017 à l'agence immobilière chargée de la vente qu'il allait se substituer à M. [M]. En mains une attestation bancaire établissant qu'il disposait d'une somme de 151.000 € par devers lui, il n'a pas été donné suite au nouveau rendez-vous de signature fixé le 19 février 2018 ni versé les fonds en l'étude notariale. 9. Par actes séparés des 13 et 16 juillet 2018, Mme veuve [S] et M. [I] [S] (les consorts [S]) ont fait assigner M. [N] [M], la sasu Ons Construction et la sci [X] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de la résolution de la vente et réparation de leur préjudice. 10. M. [E] [S], bien que partie à l'acte du 26 février 2017, n'est pas partie à la cause. 11. M. [M] n'a pas constitué avocat. 12. Par jugement réputé contradictoire du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a : - prononcé la résolution de la vente sous conditions suspensives d'un terrain à bâtir signée le 26 février 2017 entre les consorts [S], vendeurs, et M. [M], acquéreur, - condamné M. [M] à payer aux consorts [S] la somme de 13.000 € au titre de la clause pénale, celle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre la charge des dépens recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile, - débouté du surplus des demandes portant sur : - la solidarité au paiement de la clause pénale demandée par les consorts [S] à l'encontre de la sci [X] et de la sasu Ons Construction, - la demande reconventionnelle de la sci [X] de condamnation des consorts [S] à lui vendre le bien, - la solidarité au paiement des frais irrépétibles demandée par les consorts [S] à l'encontre de la sci [X] et de la sasu Ons Construction, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. 13. M. [M] a interjeté appel par déclaration du 8 juillet 2021 en intimant les consorts [S] et la sci [X], à l'exclusion de la sasu Ons Construction. 14. Par ordonnance du 18 octobre 2022, le conseiller de la mise en état, saisi par les consorts [S], a : - prononcé la caducité faute de mention de réformation ou d'infirmation de l'appel incident formé par la sci [X] dans ses conclusions au fond du 7 février 2022 et portant sur la demande de régularisation de la vente. La sci [X] n'a pas conclu à nouveau postérieurement à cette décision, - déclaré irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes formées par la sci [X] portant d'une part sur la substitution à l'acquéreur initial et d'autre part sur une demande de dommages et intérêts d'un montant de 10.000 €. La sci [X] n'a pas conclu à nouveau postérieurement à cette décision, - prononcé la caducité faute de mention de réformation ou d'infirmation de l'appel incident formé par les consorts [S] et portant sur la solidarité à l'égard de la sci [X] au paiement de la clause pénale et des frais irrépétibles. Les consorts [S] ont conclu à nouveau postérieurement à cette décision, soit le 30 novembre 2023, en ne reprenant pas les chefs de jugement caducs, - rejeté la demande d'irrecevabilité de la sci [X] fondée sur l'absence de mention de réformation ou d'infirmation contre la demande de dommages et intérêts de 20.000 € formée en cause d'appel par les consorts [S], - condamné la sci [X] et les consorts [S] au paiement par moitié des dépens du présent incident, - rejeté le surplus des demandes. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 15. M. [M] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 octobre 2021 aux termes desquelles il demande à la cour de : - le recevoir en son appel, - in limine litis, prononcer la nullité du jugement pour violation des articles 15 et 16 du code de procédure civile, - in limine litis, déclarer irrecevable l'action engagée par les consorts [S] faute de qualité à agir, - subsidiairement réformer la décision de 1ère instance des chefs suivants : - prononce la résolution de la vente du 26 février 2017, - le condamne à payer aux consorts [S] la somme de 13.000 € au titre de la clause pénale, - le condamne à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, - le condamne aux dépens, - en conséquence, débouter les consorts [S] de leurs demandes de résolution de la vente, de condamnation de M. [M] au paiement de la clause pénale, des frais irrépétibles et des dépens, - dire et juger qu'il a été valablement substitué par la sci [X], - dire que et juger la vente parfaite, - condamner les consorts [S] à lui rembourser les sommes qu'il pourrait avoir réglées en exécution du jugement de 1ère instance, soit la somme de 13.000 € sauf à parfaire, - les condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'art 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 16. Il produit au soutien de ses prétentions une seule pièce constituée d'un arrêt du 24 juin 2021 rendu par la 3ème chambre civile de la cour de cassation. 17. Les consorts [S] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 novembre 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de : - in limine litis, - débouter M. [M] de sa demande de nullité du jugement, - le débouter de sa demande d'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, - déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par M. [M] visant à obtenir que la cour juge que : - il a été substitué valablement par la sci [X], - la vente entre eux-mêmes et la sci [X] est parfaite, - ces demandes n'étant pas constitutives de prétentions saisissant la cour au sens du code de procédure civile, - en tout état de cause, - confirmer le jugement en ce qu'il a : - prononcé la résolution de la vente du 26 février 2017, - condamné M. [M] à leur payer la somme de 13.000 € au titre de la clause pénale, - condamné M. [M] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [M] aux dépens recouvrés par maître Lemaire, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - débouter M. [M] de ses demandes, - débouter la sci [X] de ses demandes notamment en considération des termes de l'ordonnance rendue le 18 octobre 2022 par le conseiller de la mise en état, - à titre subsidiaire, condamner la sci [X] à leur payer la somme de 13.000 € au titre de la clause pénale, - condamner M. [M] et la sci [X] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, - les condamner à leur payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 18. La sci [X] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 février 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de : - débouter les consorts [S] de leur appel incident, - juger qu'elle s'est substituée à l'acquéreur initial pour acquérir aux conditions du contrat initial le terrain litigieux, - juger qu'elle se tient à la disposition des vendeurs pour régulariser tout acte en justifiant disposer d'une somme couvrant le coût d'acquisition et les frais, - condamner les consorts [S] à régulariser l'acte de vente portant sur ledit bien et ce sous astreintes de 500 € par jour de retard au-delà d'une période d'un délai de deux mois à compter de la notification de la décision à venir, - subsidiairement, - juger qu'elle n'a commis aucune faute qui justifierait une action en paiement d'une quelconque clause pénale ou de toute autre indemnité au profit des vendeurs, - juger que le comportement des vendeurs et leur refus de signer l'acte, et leur volonté de ne plus donner suite est de leur fait et a occasionné à ce titre un préjudice subi par elle, - condamner à ce titre les vendeurs au règlement d'une somme de 10.000 € à titre d'indemnisation, - condamner les consorts [S] au règlement d'une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. 19. La sci [X] ne produit aucune pièce au soutien de ses prétentions. 20. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 19 décembre 2023. 21. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure. MOTIFS DE L'ARRÊT 22. À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder. 23. De même, il sera ici rappelé qu'ayant été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 18 octobre 2022 désormais définitive, la cour d'appel n'est pas saisie des demandes suivantes formées par la sci [X] dans ses uniques conclusions du 7 février 2022, celles-ci n'ayant pas été mises à jour après ladite ordonnance : - demande de substitution à l'acquéreur initial, - demande de régularisation de la vente à son profit, - demande de paiement de dommages et intérêts d'un montant de 10.000 €. Il s'en évince que la demande de prononcé d'une astreinte pour la régularisation de la vente est dépourvue d'objet. 1) Sur la nullité du jugement 24. M. [M] reproche au jugement de s'être fondé sur les écritures des consorts [S] du 18 janvier 2018 dont il n'a pas eu connaissance et alors que la clôture a été prononcée le lendemain, soit le 19 janvier 2021, en méconnaissance selon lui du principe du contradictoire. 25. Les consorts [S] soutiennent que M. [M] n'a pas sollicité l'annulation du jugement dans le cadre de sa déclaration d'appel mais uniquement sa réformation, qu'il ne peut en conséquence étendre le champ de sa déclaration d'appel et l'effet dévolutif par voie de conclusions d'appelant ultérieures comme il tente de le faire, qu'il n'a saisi la cour via sa déclaration d'appel que de demandes tendant à réformer la décision de première instance, qu'en tout état de cause, sa demande de nullité du jugement de première instance n'est pas fondée. 26. Selon l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. 27. De même, l'article 564 du code de procédure civile dispose que n'est pas nouvelle la prétention qui tend à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers. 28. De fait, dans ses conclusions d'appelant du 6 octobre 2021, M. [M] a sollicité in limine litis la nullité du jugement de sorte que sa demande est recevable en la forme. 29. Par ailleurs, sa demande de nullité du jugement tend à faire écarter la demande de résolution de la vente prononcée par ledit jugement de sorte qu'elle est également recevable à ce titre. 30. Ceci étant, en première instance, M. [M] n'a pas, contrairement aux exigences de l'article 760 du code de procédure civile, constitué avocat. Il n'indique pas non plus le texte sur lequel il se fonde pour soutenir que les consorts [S] étaient, compte tenu de son absence de constitution, tenus de lui notifier leurs conclusions du 18 février 2018. 31. Enfin, le juge de première instance a pris le soin de rappeler qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée' pour décider que 'Il ressort des pièces versées au débat que la demande est régulière, recevable et bien fondée. En conséquence il sera statué sur le fond en l'absence de deux des défendeurs' de sorte que, statuant sur les dernières conclusions déposées par les consorts [S] avant l'ordonnance de clôture, c'est sans aucune violation du principe du contradictoire que la décision a été prononcée. 32. La demande de nullité du jugement formée par M. [M] sera en conséquence rejetée. 2) Sur la qualité à agir des consorts [S] 33. M. [M] soutient que les consorts [S] n'ont pas qualité pour agir dès lors qu'[E] [S] n'est pas présent à la présente procédure. 34. Les consorts [S] rétorquent que M. [E] [S] est parfaitement informé de l'existence de la procédure en cours, qu'il n'a pas souhaité y être associé pour des raisons personnelles et financières et qu'il ne s'est aucunement opposé à la démarche de sa mère et de son frère. 35. En application des article 815-2 et 815-3 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence tandis qu'il peut également effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis. Ainsi, les actes conservatoires peuvent être accomplis par un indivisaire seul et les actes d'administration peuvent être accomplis par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. 36. Tel est le cas d'espèce puisque l'action en résolution de la vente relève non de la catégorie des actes de disposition comme soutenu à tort par M. [M] mais de celle des actes conservatoires que l'un des indivisaires (en l'espèce deux des indivisaires sur trois) peut accomplir seul aux fins de préservation du patrimoine immobilier de l'indivision. Il en va de même de l'action en paiement de la clause pénale pour laquelle Mme [O] [S] et M. [I] [S] sont recevables à agir pour la totalité de son montant en l'absence d'[E] [S] et non seulement pour les deux tiers de son coût comme le soutient à tort M. [M]. 37. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [S], soulevée par M. [M], sera rejetée. 3) Sur la recevabilité des demandes de M. [M] tendant à la substitution et à la vente parfaite 38. Les consorts [S] estiment irrecevables les demandes formulées par M. [M] au titre de la substitution et de la vente parfaite comme étant nouvelles en cause d'appel, tardives et pour être formulées avec l'expression 'dire et juger'. 39. Sur ce, les demandes de 'dire et juger' que M. [M] sera substitué dans la vente et que d'autre part la vente est parfaite au profit de la sci [X] contiennent bien chacune une prétention. Elles ont été formulées dans les premières conclusions d'appelant déposées dans le délai imparti. Elles tendent à faire écarter la demande de résolution de la vente prononcée par le jugement. 40. Elles sont en conséquence recevables en la forme. 4) Sur la réalisation des conditions suspensives 41. M. [M] soutient que la vente a été consentie notamment sous les conditions suspensives d'état hypothécaire et de certificat d'urbanisme néants et qu'il n'est ni allégué ni démontré que ces conditions suspensives ont été levées et qu'il en ait été justifié à l'acquéreur. 42. Les consorts [S] soutiennent que l'état hypothécaire a été obtenu et que le certificat d'urbanisme n'était pas prévu. 43. S'agissant de l'état hypothécaire, il résulte des pièces produites par les consorts [S], vendeurs, qu'il a été délivré le 29 mars 2017, certifié à la date du 24 mars 2017 et ne relève aucune inscription. Il a été prorogé le 3 mai 2017. 44. En revanche, si le contrat prévoit en page 12 que 'La présente convention n'est pas soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif', elle prévoit néanmoins en page 11 que 'La présente convention est soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme ou d'une note de renseignements d'urbanisme ne révélant aucune restriction significative susceptible de déprécier l'immeuble ou de le rendre impropre à sa destination.' 45. Il n'apparaît pas que ce certificat d'urbanisme ait été produit et les consorts [S] ne s'expliquent pas sur ce point précis. 46. M. [M] n'en tire toutefois aucune conséquence hormis l'absence formelle dudit certificat, n'ayant à aucun moment adressé aucune demande de transmission dudit certificat et sollicitant au contraire, sans craindre de se contredire, la perfection de la vente d'abord au profit de la sci Ons Construction dès le 13 juillet 2017 (ainsi que l'écrit signé entre ces deux parties le prévoit) puis au profit de la sci [X] à compter du 13 décembre 2017 ainsi que cela relève du courriel adressé à l'agence immobilière, d'où il se déduit qu'il a définitivement renoncé sans réserve à cette condition suspensive du certificat d'urbanisme, étant enfin ajouté qu'un arrêté de permis de construire de la mairie de [Localité 5] a été obtenu pour lui-même dès le 8 mars 2017, lequel a fait l'objet d'un affichage régulier. 47. Il s'évince de ces observations que les conditions suspensives prévues au compromis de vente doivent être considérées comme ayant été levées dès le 8 mars 2017 s'agissant du permis de construire et dès le 29 mars 2017 s'agissant de l'état hypothécaire, celle afférente au certificat d'urbanisme ayant été abandonnée par M. [M] à tout le moins à compter du 13 juillet 2017. 5) Sur la substitution 48. L'article 1216 du code civil prévoit que 'Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l'égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.' 5.1) Par la sasu Ons Construction 49. M. [M] soutient à nouveau dans ses écritures qu'il a initialement été substitué par la sasu Ons Construction et qu'il n'a pas été possible de procéder à la signature de la vente. 50. Le compromis de vente dispose en page 2 au titre de la 'SUBSTITUTION' que 'L'ACQUEREUR aura la possibilité dans le bénéfice de la présente vente de substituer toute personne physique ou morale au sein de laquelle il sera partie prenante mais sous réserve de la réalisation des conditions ci-après à laquelle est soumise la validité de cette substitution : - que L'ACQUEREUR reste solidairement tenu avec le substitué des obligations nées de la présente vente jusqu'à sa réitération par acte authentique.' 51. Il n'est pas mentionné de modalités relatives à l'exercice de la faculté de substitution, notamment quant à l'information des vendeurs. 52. Toutefois, ainsi que l'a retenu le jugement, la sasu Ons Construction a expressément renoncé à se substituer à M. [M] et ce en accord avec celui-ci, ainsi que cela résulte d'un écrit signé des deux parties le 9 novembre 2017 stipulant que "Je soussigné M. [W] [K], gérant de la SAS ONS Construction sise [Adresse 9]) ['] annule et renonce d'un commun accord avec M. [M] [N] à la substitution du terrain ['] établie par M. [M] [N] au profit de la SAS ONS Construction, Monsieur [M] [N] ayant signé à l'origine l'offre d'achat et le compromis ou promesse de vente en son nom." Suivent les signatures de M. [W] et de M. [M]. 53. La sasu Ons Construction a été mise hors de cause en première instance et les consorts [S] ont été déboutés de leur demande de condamnation solidaire avec la sasu Ons Construction à leur payer le montant de la clause pénale, sans qu'il ait été interjeté appel de ces chefs de jugement. 54. En conséquence, compte de la renonciation expresse d'Ons Construction, M. [M] n'est pas substitué par celle-ci et demeure tenu d'exécuter le contrat. Fort logiquement, il n'a pas intimé la sasu Ons Construction dans sa déclaration d'appel de sorte que cette société n'est pas dans la cause au stade de l'appel. 5.2) Par la sci [X] 55. M. [M] soutient encore qu'il a ensuite été substitué par la sci [X], s'appuyant pour ce faire sur un courriel du 13 décembre 2017 d'où il résulte que la sasu By City (sans précision du nom du représentant légal) a écrit à "Morival Ajp" (agence immobilière) pour l'informer d'un courrier (non produit) d'annulation de la substitution entre M. [M] et M. [W] (dont on comprend ici qu'il s'agit du représentant légal d'Ons Construction) et que la substitution avec la sci [X] serait transmise ultérieurement. Il était demandé dans ce courriel de transmettre l'information à maître [R], notaire, et qu'un rendez-vous dans les plus brefs délais en l'étude notariale était souhaité. 56. Par courriel du 8 février 2018, adressé à M. et Mme [W], pour Ons Construction, M. [P] pour la sci [X] et M. [M], maître Lemaire, conseil des consorts [S], fixait un rendez-vous de signature de la vente le lundi 19 février 2018 à 14 h 30 en l'étude de maître [R] à [Localité 5], en rappelant les exigences de transfert du permis de construire d'Ons Construction à M. [P] pour [X], la présence nécessaire de chacun pour 'trouver une ultime solution amiable à ce dossier', et spécialement des bénéficiaires de clauses de substitution, les conditions de la vente, et la demande complémentaire d'une somme de 8.750 € au titre du préjudice d'immobilisation et du préjudice moral subi par les vendeurs du fait des atermoiements et des retards pris dans la signature de la vente. 57. Aucun des acquéreurs ne se présentait le 19 février 2018 et aucun acte de substitution n'a été communiqué par la sci [X]. Le courriel d'invitation à signer la réitération de la vente le 19 février 2018 ne saurait en tenir lieu dès lors qu'il s'adresse à tous les bénéficiaires d'une clause de substitution, dont la sasu Ons Construction, ce qui démontre que la substitution n'était pas acquise à cette date pour la sci [X] tandis que les consorts [S], vendeurs, n'avaient pas non plus de leur côté fait connaître leur accord à cette substitution plutôt qu'à une autre. 58. Au surplus, la sasu [X] n'a pas justifié du transfert du permis de construire à son bénéfice, dont on ne sait d'ailleurs s'il a été préalablement transféré par M. [M] à la sas Ons Construction, ni du versement du montant de la vente en l'étude notariale. 59. Sous le bénéfice de ces observations, il ne saurait être considéré que M. [M] a été valablement substitué par la sci [X]. Il demeure par conséquent tenu d'exécuter le contrat et sa demande de vente parfaite au bénéfice de la sci [X] sera rejetée. 6) Sur la clause pénale 6.1.) Sur la faute contractuelle 60. Le compromis de vente du 26 février 2017 prévoit en page 12 au titre de la "CLAUSE PENALE" que "En application de la rubrique "REALISATION" ci-avant, il convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentiqué la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et recours en justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra par l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 10 % du prix de vente." 61. Pour mémoire, le paragraphe "REALISATION" est ainsi rédigé : "Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée. L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire au plus tard à la date prévue ci-dessous (15 mai 2017 prorogée au 15 juin 2017) sous réserve de l'obtention par ce dernier de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte. Étant ici précisé que cette même date ne constitue pas un terme extinctif des obligations du vendeur et de l'acquéreur, la vente étant ferme et définitive. En effet c'est à compter de cette date que chacune des parties peut contraindre l'autre de s'exécuter, le cas échéant, par voie judiciaire, conformément à la rubrique "CLAUSE PENALE" ci-après." 62. Il ressort des pièces versées au débat que la vente sous conditions suspensives prévue par le compromis de vente du 26 février 2017, signée entre M. [N] [M] et les consorts [S], n'a pas été réitérée par M. [M] qui, finalement, ne s'est présenté à aucun des rendez-vous fixés par le notaire en vue de la réitération de la vente (18 juillet 2017, 28 août 2017, puis 14 novembre 2017 et enfin 6 décembre 2017, bien que les conditions suspensives aient été réalisées (permis de construire et état hypothécaire) ou qu'il y ait renoncé (certificat d'urbanisme). Deux procès-verbaux de carence ont ainsi été établis par le notaire les 14 novembre 2017 et 6 décembre 2017, relatant les différentes convocations par lettre simple, lettres recommandées avec accusé de réception, courriels, sommation par voie d'huissier, contenant appel de fonds et transmission du RIB de l'étude notariale pour paiement du montant de la vente au moins deux jours avant le rendez-vous de signature. 63. M. [M] estime in fine que sa responsabilité n'est pas engagée dès lors qu'en réclamant, à l'occasion de la dernière convocation du 8 février 2018 pour une signature fixée au 19 février suivant, des dommages et intérêts d'un montant de 8.750 €, les consorts [S] ont modifié les conditions de la vente. 64. Toutefois, ainsi que le prévoit expressément la clause pénale prévue au contrat, la partie qui refuse de régulariser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, peut y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et 'sans préjudice de tous dommages et intérêts'. 65. C'est donc en application de ladite clause que les consorts [S], mettant M. [M] en demeure d'avoir à réitérer cette vente au prix et conditions de l'acte du 26 février 2017, ont pu chiffrer, à l'occasion de l'ultime convocation d'avoir à réitérer la vente, un montant estimé de leur préjudice né du retard dans la réitération de ladite vente et ce, sans ajouter aux conditions de la vente. 66. Sous le bénéfice de ces observations, la responsabilité de l'échec de la vente incombe à M. [M] en totalité. 6.2) Sur le montant de la clause pénale 67. Le montant de la clause pénale de 13.000 € correspond à 10 % du montant du prix de la vente. Ce montant n'est ni excessif ni dérisoire de sorte qu'il n'y a pas lieu de le modifier. 68. Le jugement qui a condamné M. [M] à payer cette somme de 13.000 € aux consorts [S] est confirmé sur ce point. 69. S'agissant de la solidarité à l'égard de la sci [X] au paiement de la clause pénale, il sera rappelé que par ordonnance du 18 octobre 2022, cette demande a été déclarée caduque faute de mention de réformation ou d'infirmation dans les conclusions des consorts [S]. De même, la demande subsidiaire de paiement de la clause pénale formée par les consorts [S] contre la sci [X] ne peut prospérer compte tenu de ce que la substitution n'a pas été considérée comme valablement établie. 70. Enfin, la demande par anticipation formée par M. [M] d'être remboursé par les consorts [S] des sommes qu'il pourrait avoir réglées en exécution du jugement de première instance, soit selon les termes de ses écritures 'la somme de 13.000 € sauf à parfaire', sera doublement rejetée en ce que d'une part M. [M] n'a pas payé cette somme en exécution du jugement pourtant assorti de l'exécution provisoire (les consorts [S] ont sciemment choisi de renoncer à la demande de radiation afin d'obtenir une décision sur le fond) et que, d'autre part, la présente décision confirme cette condamnation. 7) Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [S] 71. Il s'évince de l'acte du 26 février 2017 que M. [M] n'a pas recouru à un prêt pour financer son acquisition. Pour autant il n'a jamais justifié de ce qu'il possédait effectivement les fonds pour acquérir. 72. De fait, M. [M] s'est trouvé à chaque fois à l'origine des demandes de prorogation des délais fixés pour la réitération de la vente, tentant de se faire substituer à deux reprises par des sociétés dont il connaissait personnellement les représentants légaux et qui n'ont pas daigné, tout comme lui-même, répondre au notaire, au conseil des Consorts [S] ou se manifester tout simplement pour la réitération de la vente. Présente en cause d'appel, la sci [X] estime d'ailleurs que ses intérêts sont communs à ceux de M. [M] puisque l'un et l'autre sont défendus par le même cabinet d'avocats dans le cadre de ladite procédure d'appel. 73. Les propositions successives de substitution ont eu pour effet de faire croire aux consorts [S] qu'une réitération de la vente était vraisemblable alors que ni M. [M], ni la sasu Ons Construction ni la sci [X] n'ont dès le départ effectué les démarches dans cette perspective, au rang desquelles le transfert du permis de construire, et n'en ont justifié, y compris à hauteur d'appel, de sorte que dès l'origine de la vente, l'issue de celle-ci était en réalité parfaitement compromise. Ce comportement de M. [M], qui a conduit à l'immobilisation pendant près de 7 années du bien immobilier objet du contrat du 26 février 2017, a généré pour les consorts [S] un préjudice distinct de celui né du seul retard dans la réitération de la vente, lequel est un préjudice moral qui sera indemnisé à hauteur de la somme de 10.000 €. 74. M. [M] sera condamné à payer cette somme aux consorts [S]. 6) Sur les dépens et les frais irrépétibles 75. Succombant, M. [M] supportera les dépens d'appel. 76. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance. 77. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner M. [M] à payer aux consorts [S] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 78. Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. [M] et de la sci [X] de ce chef seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevables en la forme les demandes formées par M. [M] de nullité du jugement, substitution dans la vente et vente parfaite, Rejette au fond la demande de nullité du jugement formée par M. [M], Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [S] soulevée par M. [M], Dit que la demande formée par la sci [X] tendant au prononcé d'une astreinte pour la régularisation de la vente est dépourvue d'objet, Rejette les demandes formées par M. [M] de substitution par la sci [X] et de vente parfaite au bénéfice de celle-ci, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 27 mai 2021, Y ajoutant, Condamne M. [N] [M] à payer à Mme [O] [C] veuve [S] et M. [I] [S] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, Condamne M. [N] [M] aux dépens d'appel, Condamne M. [N] [M] à payer à Mme [O] [C] veuve [S] et M. [I] [S] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE