Cour d'appel, 25 mai 2022. 19/08787

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 MAI 2022 N° RG 19/08787 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TUZT AFFAIRE : [J] [G] C/ [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet REAL 31 Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Novembre 2019 par le Tribunal d'Instance de ST GERMAIN EN LAYE N° Chambre : N° Section : N° RG : 19/000744 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Elisabeth DESGREES DU LOU Me Gwendoline RICHARD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [J] [G] [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Elisabeth DESGREES DU LOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 505 APPELANT **************** [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet REAL 31 dont le siège social est sis [Adresse 1] ' [Localité 3], pris en la personne de son représentant légal, y domicilié à cet effet [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Gwendoline RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 121 et Me Benjamin JAMI de la SELARL BJA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargée du rapport . Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY, *** FAITS ET PROCEDURE Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal d'instance de Saint-Germain-en-Laye a condamné conjointement M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : - 3.032,72 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2016 au 1er avril 2019, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.725,12 euros à compter du 31 janvier 2019 et de l'assignation pour le surplus ; - 256,20 euros au titre des frais de recouvrement ; - 350 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1.080 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [G] a interjeté appel suivant déclaration du 20 décembre 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Par ses dernières conclusions signifiées le 2 mars 2020, il demande à la cour de : - D'infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; - Ordonner au syndic de régulariser le compte de charges de M. et Mme [G] ; - Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction. Dans ses conclusions signifiées le 3 août 2020 puis le 16 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné conjointement M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires : - la somme de 350 euros à titre de dommages intérêts, - la somme de 1.080 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les intérêts seraient capitalisés aux conditions légales ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire ; - Infirmer le jugement quant au montant des charges, En conséquence, - Condamner M. [G] à payer la somme de 467,20 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2019 ; Statuant à nouveau, - Débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - Condamner M. [G] à payer la somme de 787,07 euros correspondant à la moitié des charges dues sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2020 inclus ; - Condamner M. [G] au paiement d'une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'absence de paiement régulier de ses charges de copropriété ; - Condamner M. [G] au paiement d'une indemnité d'un montant de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Sur les limites de l'appel Mme [P], divorcée [G], n'ayant pas fait appel de la décision et n'ayant pas été intimée, n'est pas partie à la procédure. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Sur les charges échues au 1er avril 2019 Le tribunal a condamné M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3032,72 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2016 au 1er avril 2019, outre celle de 256,20 euros au titre des frais de recouvrement. Pour contester le jugement, M. [G] fait valoir que le décompte de charges produit est erroné et qu'il n'a pas été tenu compte d'un précédent jugement rendu le 12 août 2014, ce que le syndicat des copropriétaires reconnaît. Ce dernier indique en effet que l'ancien syndic n'avait pas procédé aux écritures comptables permettant de régulariser le compte à la suite de cette décision et produit en appel un décompte actualisé faisant état d'un solde débiteur de 467,20 euros au 1er avril 2019. Toutefois, il convient d'observer que ce décompte comporte des frais qui doivent être déduits des sommes dues au principal pour un total de 757,64 euros divisé par deux soit 378,82. Il apparaît ainsi, au vu du décompte régularisé au 1er avril 2019, que M. [G] avait soldé la dette au titre des charges échues à cette date, hors frais nécessaires, et que son compte présentait un solde créditeur de 145,22 euros, ainsi calculé : 233,60 euros (solde reconnu par le SDC de 467,20 / 2 ) - 378,82 euros ( frais improprement intégrés dans les charges de 757,64 / 2), étant rappelé que la dette est conjointe avec Mme [G] . Sur les frais nécessaires Le jugement a condamné M. [G] au paiement d'une somme de 256,20 euros au titre des frais de recouvrement. Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. En l'espèce, seuls les frais de mise en demeure du 31 janvier 2019 relèvent des frais nécessaires pour une somme de 108 euros. Les frais de prise d'hypothèque en date du 28 août 2014 ne sont en revanche pas justifiés par un document probant. Ainsi, au 1er avril 2019, M. [G] n'était plus débiteur ni de charges ni de frais en vers le syndicat des copropriétaires. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [G] au paiement de la somme de 3.032,72 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er avril 2019 et de 256,20 euros au titre des frais de recouvrement. Le syndicat des copropriétaires sera par ailleurs débouté de sa demande en paiement de la somme de 467,20 euros au titre des charges échues à cette même date. Sur les charges échues du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2020 A titre liminaire, la cour relève que les conclusions jointes au dossier de plaidoiries, intitulées ' Conclusions d'intimé ' non datées et non numérotées, sont actualisées au 1er juillet 2021, pour une somme de 1.470,64 euros. Or les conclusions notifiées à deux reprises par RPVA le 3 août 2020 puis le 16 septembre 2021 portent sur une somme de 787,07 euros au 1er juillet 2020. Il apparaît en fait que si dans son message RPVA du 16 septembre 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires annonçait des ' conclusions n°2 ", la pièce jointe était constituée du premier jeu de conclusions déjà adressé le 3 août 2020. La cour est donc tenue de statuer sur les demandes contenues dans les seules conclusions régulièrement notifiées et dont le décompte s'arrête au 1er juillet 2020. Le syndicat des copropriétaires produit ainsi un décompte portant sur la période postérieure au jugement et arrêté à la somme de 1er juillet 2020, dont le solde débiteur s'élève à la somme de 1.574,13 euros. Il sollicite la condamnation de M. [G] seul au paiement de la moitié de cette somme, soit 787,07 euros. A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les appels de fonds correspondants et le procès-verbal de l'assemblée générale de 2019. La créance du syndicat apparaît ainsi certaine et exigible. Il sera en conséquence fait droit à la demande en paiement déduction faite du solde créditeur précité, soit un reste dû de 641,85 euros (787,07 - 145,22 ). Sur la demande de dommages et intérêts Le tribunal a condamné M. [G] au paiement d'une somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts. Outre la confirmation du jugement, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du non paiement régulier des charges. L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif, et oblige le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Les impayés récurrents fragilisent en outre la situation financière de la copropriété et pèsent sur sa trésorerie. Il ressort de ce qui précède que lorsque la syndicat des copropriétaires a introduit la procédure, le compte de charges de M. et Mme [G] était erroné, le syndic de l'époque ayant omis, selon les déclarations du syndicat lui-même, de régulariser le compte à la suite du jugement rendu le 12 août 2014. Il est établi qu'en réalité M. et Mme [G] avaient apuré leur situation, de telle sorte que la condamnation au paiement de la somme de 350 euros à titre de dommage et intérêts n'est pas justifiée. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. En revanche, l'examen du décompte produit en appel révèle qu'il n'y a plus aucun paiement depuis le mois d'octobre 2017. M. [G] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle de M. [G] M. [G] sollicite une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d'une procédure qu'il estime abusive à son égard. Or si le syndicat des copropriétaires a tardé à régulariser son compte de charges et si effectivement M. [G] s'est acquitté des causes du jugement rendu le 12 août 2014, il convient de constater qu'il a cessé tout paiement au delà du 1er octobre 2017. Sa demande apparaît donc particulièrement infondée et sera rejetée. Sur les demandes accessoires Le sens du présent arrêt commande d'infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Le syndicat des copropriétaires ayant engagé une procédure à l'encontre de M. [G] par acte du 14 mai 2019 sur la base d'un décompte irrégulier devra supporter les dépens de la procédure de première instance. Il devra par ailleurs indemniser M. [G] de ses frais irrépétibles comme il sera dit au dispositif. En revanche M. [G] devra supporter les dépens de la procédure d'appel puisque les charges ne sont plus payées. Il devra également indemniser le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles au titre de la procédure d'appel comme il sera dit dans le dispositif. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l'appel, Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 641,85 euros au titre des charges échues du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2020, déduction faite du solde créditeur de 145, 22 euros de M. [G] au 1er avril 2019 ; Condamne M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande au titre des charges échues au 1er avril 2019 ; Déboute M. [G] de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] au paiement des dépens de première instance, qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ; Condamne M. [G] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,