Tribunal judiciaire, 01 décembre 2025. 25/00012

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE - LOYERS COMMERCIAUX - JUGEMENT DU 01 Décembre 2025 N° RG 25/00012 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZWUQ DEMANDEUR : Société civile B.B.C. INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Florence MAS, substituée par Me Sylvain VERBRUGGHE, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDEUR : S.A.S. BOULANGERIE PATISSERIE GHYS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Philippe TALLEUX, substitué par Me Laure COLLIEUX, avocat au barreau de LILLE MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE GREFFIER : Isabelle LASSELIN DÉBATS : A l’audience publique du 03 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2025 JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2011, venant en renouvellement d'un précédent bail du 29 septembre 1999, M. et Mme [Z] ont donné à bail à loyer à M. [F] [T], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2011 et venant à expiration le 30 septembre 2020,1'immeuble situé à [Adresse 10], comprenant un rez-de-chaussée à usage commercial, pour l'exploitation d'un commerce de boulangerie pâtisserie traiteur alimentation générale, deux étages à usage d'habitation, un grenier, une cave, une cour et un garage. Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 19 908,03 euros hors charges. Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2013, les consorts [T] ont cédé leur droit au bail à la SAS [Adresse 6], laquelle l’a à son tour cédé à la SAS DCMC GHYS, à compter du 15 janvier 2019. Suivant acte authentique du 5 février 2016, reçu par Me [K] [N], notaire à [Localité 7], M. et Mme [Z] ont cédé l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] à la société B.B.C. Investissements, à compter du 5 février 2016. A défaut de congé donné par le bailleur ou de demande de renouvellement formée parle locataire, le bail s'est poursuivi par l’effet de la tacite prolongation. Sous l'effet de l'indexation prévue au bail, suite à la variation de l'indice du coût de la construction, le loyer est depuis le 1°' octobre 2023 d'un montant de 21 026 € HT/HC. La société B.B.C. Investissements a fait diligenter une expertise de la valeur locative par le Cabinet [B] lequel a rendu son rapport amiable le 7 février 2024, et évalué la valeur locative du bien étudié à la somme de 39 000 euros hors droits, soit 220 € /m²p. La société B.B.C. Investissements a, par exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, notifié sa volonté de mettre fin au dit bail et a donné en conséquence congé à la société DCMC Ghys pour le 30 septembre 2024 avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 39 000 euros par an. Par acte de commissaire de justice du 07 mai 2024, la société DCMC Ghys a accepté le principe du renouvellement au 1er octobre 2024, en refusant toutefois le déplafonnement du loyer. Par décision de l'associé unique en date du 1er août 2024, il a été décidé de la dissolution et de la transmission universelle du patrimoine de la société DCMC Ghys à l'associé unique la société Boulangerie pâtisserie Ghys. La société Boulangerie Pâtisserie Ghys s'est donc substituée dans les droits et obligations de la société DCMC Ghys au titre du bail. Par exploit de commissaire de justice, la société B.B.C. Investissements a fait signifier à la société Boulangerie pâtisserie Ghys son mémoire préalable à la saisine de la présente juridiction portant offre d’un loyer annuel de 39 000 euros hors taxe hors charge. Par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2025, la S.C. B.B.C. Investissements a assigné la S.A.S. Boulangerie Pâtisserie Ghys devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins. Dans son assignation, la S.C. B.B.C. Investissements demande au juge de : A titre principal, - Voir dire et juger que le renouvellement interviendra : → Pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2024 ; → Fixer le loyer de renouvellement à compter du jour du renouvellement s'établissant à un montant de 39 000 € HT et hors charges par an ; → Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344--1 du code civil, de plein droit à compter de l'exploit introductif d'instance ; → Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; → Condamner la société Boulangerie Pâtisserie Ghys au paiement à la B.B.C. Investissements d'une somme de 5 700 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; → la Condamner aux entiers frais et dépens dont distraction ; A titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux ne s'estime pas suffisamment éclairé par le mémoire et les pièces produites, → Désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail ; En conséquence, → Fixer dans ce cas le loyer provisionnel au montant de 39 000 € H.T et hors charges par an ; - Et réserver les dépens. En tout état de cause, → Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel. Il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs. La société Boulangerie Pâtisserie Ghys s’est constitué en la présente procédure, mais n’a pas notifié de mémoire en défense. Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 3 novembre 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er décembre 2025. A cet audience, le conseil de la défenderesse a indiqué ne pas entendre conclure à ce stade et a acquiescé à la demande d’expertise judiciaire. MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur l’expertise judiciaire Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux; 3° les obligations respectives des parties; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Aux termes de l'article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l’espèce, la bailleresse fonde sa demande sur une expertise amiable non contradictoire, non débattue dans le cadre de la présente instance et non étayée par d’autres éléments. Dès lors, une expertise judiciaire apparaît nécessaire et sera ordonnée selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision. Pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de l’augmenter à ce stade de la procédure. II- Sur les autres demandes Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision. PAR CES MOTIFS Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder : Mme [C] [M] demeurant [Adresse 5] (tél.[XXXXXXXX01] ; email : [Courriel 8]) avec mission de : Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire : → les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ; → l'état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; → la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ; → les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ; → les facteurs locaux de commercialité et notamment : ° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d'évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l'hypothèse de l'application de l'article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ; FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.C.. B.B.C. Investissements devra verser au plus tard le 1er FEVRIER 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ; INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ; DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ; DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus, l'expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ; DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ; DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 1er JUIN 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ; FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; SURSOIT à statuer sur les autres demandes ; DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ; RÉSERVE les dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le greffier Le juge des loyers commerciaux