Cour d'appel, 29 septembre 2022. 22/00299

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 53E 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 29 SEPTEMBRE 2022 N° RG 22/00299 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U6NM AFFAIRE : S.A.R.L. ESPAS'ZEN C/ S.A. FINAMUR Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Novembre 2021 par le Président du TC de NANTERRE N° RG : 2021R00882 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 29.09.2022 à : Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES Me Bertrand LISSARRAGUE, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. ESPAS ZEN Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 - N° du dossier 20228870 Assistée de Me Sylvie SEVIN, avocat plaidant au barreau de Martinique APPELANTE **************** S.A. FINAMUR Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 340 44 6 7 07 (rcs Nanterre) [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2267931 Assistée de Me Pascal SIGRIST, avocat plaidant au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juillet 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY, EXPOSE DU LITIGE La société Finamur a pour activité, à [Localité 3], la réalisation et le courtage de toutes opérations de crédit-bail et de location, location financière, achat-vente d'immeubles et toutes prestations de services y afférents. La société Espas'zen a pour activité depuis juin 2013, en Martinique, le conseil, la formation et toutes prestations de services dans les domaines de 1'organisation de séminaires et d'événements autour de la formation, notamment en développement professionnel et personnel, en management et en prévention du stress et des risques. Elle a pour gérant Mme [N] [L]. S'étant rendue acquéreur d'un bien immobilier sis à [Localité 5], Martinique (97 212) à usage de centre de formation figurant au cadastre en section S, [Cadastre 4], lieudit Habitation Salubre, la société Finamur a, par acte notarié du 25 octobre 2013, consenti un crédit-bail immobilier (CBI)à la société Espas'zen, portant sur ledit immeuble, d'une durée de 15 ans, à compter du 25 octobre 2013, soit un financement de 722 240 euros HT (dont valeur du terrain : 290 000 euros HT), amortissable par loyers trimestriels payables à terme échu calculés sur la base du taux T.C.N. CASA 10 ans. Un tableau d'amortissement a été annexé au contrat à titre indicatif, et les loyers ont été stipulés payables par prélèvement automatique sur un compte ouvert au nom du preneur auprès de la Banque Française Commerciale. A l'expiration du Crédit-bail immobilier, le prix de levée d'option d'achat a été fixé à un euro. En garanties, le crédit-bailleur s'est fait consentir notamment la caution personnelle et solidaire de Mme [N] [L] à hauteur de 363 250 euros en principal, intérêts de retard et tous accessoires, et le nantissement des 7 000 parts sociales appartenant à Mme [N] [L] dans le capital social de la société Espas'zen. Ce Crédit-bail immobilier a enfin bénéficié de la garantie Oseo, à hauteur de 40%. La société Espas'zen a rencontré à plusieurs reprises des difficultés de paiement des loyers. Par lettre recommandée du 22 août 2019, la société Finamur a mis en demeure la société Espas'zen de lui payer sous huitaine la somme de 317 698,85 euros au titre du solde débiteur, lui disant qu'à défaut elle pourrait se préva1oir de la résiliation du Crédit-bail immobilier. Par acte d'huissier de justice délivré le 27 novembre 2019, la société Finamur a fait signifier à la société Espas'zen un commandement de payer. Ce commandement de payer mentionnait la liste et les dates d'impayés depuis 1e 31 décembre 2015 jusqu'au 30 octobre 2019 pour la somme restant due de 342 928,26 euros et énonçait que, faute pour la société Espas'Zen de s'acquitter des causes de ce commandement dans le délai d'un mois, le contrat de crédit-bail immobilier serait résilié de plein droit 'avec toutes conséquences de droit notamment l'exigibilité de l'indemnité de résiliation prévue au contrat'. Par acte d'huissier de justice délivré le 3 décembre 2019, la société Finamur a fait dénoncer ledit commandement de payer à la caution Mme [N] [L]. Par acte d'huissier de justice délivré le 3 décembre 2019, la société Espas'zen a fait assigner la société Finamur devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Fort-de-France demandant des délais de grâce, soit le report du délai du commandement de payer à 12 mois, le Crédit-bail immobilier devant conserver tous ses effets pendant toute cette période même en l'absence de paiement, et 'd'inciter la société Finamur à répondre au plus vite aux interrogations de son clients afin de permettre à Madinina Resort de connaître le prix possible de son acquisition'. Par jugement rendu 1e 23 mars 2021, le juge de 1'exécution du tribunal judiciaire de Fort-de- France a dit la demande de la société Espas'zen et de Mme [N] [Y] épouse [L] irrecevable. Par acte d'huissier de justice délivré le 21 juin 2021, la société Finamur a fait assigner la société Espas'zen en référé devant le tribunal de commerce aux fins d'obtenir principalement le constat de la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier le 27 décembre 2019, l'expulsion de la société Espas'zen et sa condamnation à lui verser à titre provisionnel la somme de 362 075,27 euros et une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire rendue le 9 novembre 2021, le juge des référés du tribunal de commerce de Nanterre a : - dit n'y avoir contestation sérieuse, - constaté la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier conclu le 25 octobre 2013 entre la société Finamur et la société Espas'zen comme intervenue de plein droit le 27 décembre 2019 en application des stipulations de l'article B.12.1 du contrat, - ordonné l'expulsion de la société Espas'zen ainsi que de tous occupants de son chef, avec le recours éventuel à la force publique, de l'ensemble immobilier propriété de la société Finamur sis à [Localité 5], Martinique, cadastre Section [Cadastre 4], lieudit Habitation Salubre, d'une surface de 65 ares, 95 centiares, - autorisé la société Finamur à séquestrer sur place ou en garde-meubles, les biens mobiliers garnissant les locaux et dépendances, qui appartiennent à la société Espas'zen et/ou à tous occupants de son chef, à ses risques et frais exclusifs, - condamné la société Espas'zen à payer à la société Finamur, à titre de provision, la somme de 362 075,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2019, - ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 27 novembre 2020, - condamné la société Espas'zen à payer à la société Finamur, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle des locaux/terrain et dépendances dudit ensemble immobilier propriété de la société Finamur d'un montant de 6 579,97 euros TTC, outre les charges contractuelles sur justificatif dûment produit avec la facture, tout mois commencé étant dû, ce à compter du 1er janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux par la société Espas'zen et par tous occupants de son chef, - condamné, à titre de provision, la société Espas'zen à payer à la société Finamur les charges et impôts afférents à l'occupation dudit ensemble immobilier propriété de la société Finamur sur justificatif dûment produit avec la facture, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné la société Espas'zen à payer à la société Finamur la somme de 2 500 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - mis les dépens de l'ordonnance à la charge de la société Espas'zen. Par déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2022, la société Espas'zen a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Espas'zen demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel ; - y faisant droit, infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 9 novembre 2021 par le tribunal de commerce de Nanterre ; statuant à nouveau, - déclarer qu'il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à ce que la juridiction des référés puisse statuer sur les demandes formées par la société Finamur à son encontre ; - renvoyer la société Finamur à se mieux pourvoir ; - condamner la société Finamur à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens, qui seront recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Finamur demande à la cour, au visa des articles 544, 1103 et 1104 du code civil et 873 du code de procédure civile, de : - confirmer l'ordonnance de référé en date du 09 novembre 2021 en toutes ses dispositions ; y ajoutant, - condamner la société Espas'zen à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Espas'zen aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la résiliation du contrat de crédit-bail Exposant avoir connu des difficultés financières, la société Espas'zen expose avoir, en 2018 et 2019, sollicité une levée d'achat anticipée auprès de la société Finamur, celle-ci modifiant au dernier moment les termes du contrat alors même que son offre avait été acceptée. Elle soutient que la clause résolutoire n'a pas été invoquée de bonne foi par le bailleur et que l'appréciation de cette mauvaise foi constitue une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la compétence du juge des référés. Elle fait valoir qu'un commandement de payer erroné doit entraîner le rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire, ce qui est le cas en l'espèce puisque la société Finamur lui avait préalablement proposé une levée d'achat anticipée et dérogatoire, qu'elle a acceptée le 12 juin 2019, ce qui constitue une promesse de vente parfaite. Affirmant qu'il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les conditions financières de la levée d'option et de trancher la discussion qui a pu s'instaurer ultérieurement entre les parties sur le montant exact de la vente, l'appelante indique avoir saisi le juge du fond d'une demande aux fins d'ordonner l'exécution forcée du contrat de vente. La société Espas'zen expose ensuite que les loyers ont été payés à la société Finamur par la société LCL jusqu'en novembre 2020 en exécution d'une convention de contre-garantie et que l'intimée, qui n'était donc plus créancière à son égard, n'avait donc plus qualité pour faire délivrer le commandement de payer du 27 novembre 2019. Elle indique également que le contrat de crédit-bail consenti par la société Finamur était assorti d'une garantie d'OSEO à hauteur de 40 % du montant financé, que cette garantie a vraisemblablement été mise en oeuvre par la société Finamur et que le caractère exigible et certain de sa créance est donc sérieusement contestable. La société Finamur expose au contraire avoir tenté sans succès de parvenir à une levée d'option anticipée par la société Espas'Zen, affirmant qu'aucun accord n'est intervenu sur les conditions de la levée d'option car la société Espas'zen n'a jamais eu la capacité financière de lever l'option et a tenté de se soustraire au paiement des loyers impayés qui s'ajoutent au prix de la levée d'option. Concernant l'accord donné par la société Espas'zen le 12 juin 2019 à sa proposition du 28 mai 2019, l'intimée affirme qu'il avait été envisagé une acquisition de l'immeuble au plus tard le 29 septembre 2019 mais qu'aucun versement ni du prix de la levée d'option ni des loyers arriérés n'est intervenu dans ce délai. Elle indique d'ailleurs que la société Espas'zen lui a présenté un autre acquéreur plusieurs mois plus tard, ce qui démontre qu'elle avait conscience que le premier accord était caduc. Elle soutient n'avoir jamais renoncé au paiement de l'arriéré de loyers et conclut qu'aucune contestation sérieuse n'existe sur sa demande en constat de la résiliation du contrat de crédit-bail. La société Finamur affirme n'avoir perçu aucune somme en paiement des loyers de la société Espas'zen et fait valoir que la garantie Oseo n'a été souscrite qu'à son seul profit. Elle conclut à la confirmation de l'ordonnance querellée avec actualisation de sa créance. Sur ce, En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1103 du code civil dispose que : 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. Il n'est pas contesté en l'espèce que le contrat de crédit-bail contenait une clause résolutoire à l'article B 12.1 des conditions générales de l'acte, prévoyant que le bailleur pourrait se prévaloir de la résiliation un mois après une mise en demeure restée dans effet en cas de défaut de paiement d'un terme de loyer. Les parties concordent sur l'existence de loyers impayés par la société Espas'zen et le déroulement de négociations intervenues entre elles. Elles produisent les mêmes pièces qui font apparaître que la société Finamur, sollicitée par la société Espas'zen, a proposé à plusieurs reprises la rupture anticipée amiable du contrat de crédit-bail immobilier : - par lettre recommandée du 9 juin 2017, elle a communiqué un prix de levée d'option d'achat anticipée de 782 091,31 euros hors frais, droits et HT, précisant que la société devrait également s'acquitter de toutes les sommes restant dues à la date de la vente (loyer, intérêts et charges) et que le compte de la société Espas'zen présentait un solde débiteur de 115 134,49 euros TTC au titre des loyers impayés. Cette offre était valable 15 jours ; - par lettre recommandée du 22 mai 2018, elle a réitéré son accord pour une levée d'option d'achat anticipée, à un prix de 780 000 euros TTC, cette proposition étant caduque si l'opération n'avait pas eu lieu dans un délai de 3 mois à compter de la réception du courrier. Dans cette offre, la société Finamur indiquait que la société Espas'zen restait redevable de 202 639,17 euros au titre des loyers impayés mais mentionnait : 'à titre dérogatoire et compte tenu des difficultés financières avérées de la société Espas'zen, nous acceptons d'abonner (sic) intégralement l'ensemble des impayés' ; - par lettre recommandée du 28 mai 2019, elle a de nouveau adressé à la société Espas'zen son accord pour une levée d'option d'achat anticipée et a chiffré le prix de vente de l'ensemble immobilier, dans l'hypothèse d'une acquisition de l'immeuble le 29 septembre 2019 au plus tard, et après règlement de l'échéance du 30 juin 2019, à 647 880,52 euros HT, soit 777 456,62 euros TTC hors frais et hors droits (d'acte notarié et publicité foncière). Ce courrier précisait que 'votre société devra également s'acquitter de toutes les sommes restant dues à la date de la vente (loyers, intérêts et charges)' et que 'sur ce point le compte de la société Espas'zen présente à ce jour, en nos livres, un solde débiteur d'un montant total de 294 716,11 euros TTC (selon décompte annexé), sauf à parfaire de tous intérêts, frais, taxes, indemnités, charges et accessoires à courir jusqu'à complet paiement' La société Espas'zen a donné son accord à cette dernière proposition par signature de Mme [N] [L], gérante, à la date du 12 juin 2019 et sous la mention manuscrite 'bon pour accord'. Il apparaît en conséquence que c'est de façon fautive qu'une mise en demeure a été adressée par la société Finamur le 22 août 2019 à la société Espas'zen de lui payer sous huitaine la somme de 317 698,85 euros au titre du solde débiteur, lui disant qu'à défaut elle pourrait se prévaloir de la résiliation du crédit-bail immobilier, dès lors que la crédit-preneuse se trouvait dans le délai pour procéder à l'option d'achat anticipée qui expirait le 29 septembre 2019. A l'inverse, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 27 novembre 2019, soit postérieurement à l'expiration du délai susmentionné, sans que l'acquisition de l'immeuble ait été matérialisée par le versement du prix dans l'intervalle et alors qu'il n'est pas contesté que la société Espas'zen avait totalement cessé de régler les loyers contractuellement prévus depuis le début de l'année 2016. Aucune mauvaise foi ne peut donc être reprochée à la société Finamur dans la délivrance de ce commandement de payer. S'il apparaît en effet que la société Espas'zen cherchait depuis 2017 une solution amiable pour mettre fin au contrat de crédit-bail immobilier en procédant au rachat de l'immeuble, force est de constater qu'elle ne se trouvait en réalité pas en mesure de donner suite aux propositions réitérées de la société Finamur et ce alors que la dette locative ne cessait de croître. Si la société Espas'zen justifie avoir assigné la société Finamur à comparaître devant le tribunal de commerce de Nanterre le 18 janvier 2022 aux fins d'obtenir d'ordonner l'exécution forcée du contrat de vente formé entre les parties du fait de son acceptation le 12 juin 2019 de l'offre de levée d'option d'achat faite par la société Finamur, il convient de dire que cette contestation n'apparaît pas sérieuse, l'offre de la société Finamur indiquant expressément que la vente devait être réalisée avant le 29 septembre 2019, étant au surplus précisé qu'aucun accord sur le prix n'est intervenu, la société Espas'zen contestant devoir régler les loyers impayés contrairement aux énonciations claires et univoques contenues dans la proposition de la crédit-bailleresse. La société Finamur démontre n'avoir pas été réglée par la société LCL, la banque de la société Espas'zen en produisant une attestation par laquelle celle-ci indique : 'le courrier adressé à la société Espas'zen le 05/11/2020 l'a été pour rappeler à notre client ses engagements et l'informer du montant des impayés supportés par Finamur afin de l'inviter à régler sa situation auprès d'eux dans les meilleurs délais. Il ne signifie pas que les impayés cumulés ont été débités du compte LCL pour régler Finamur' (pièce 24). Si le contrat prévoyait qu'une garantie était octroyée par OSEO à hauteur de 40%, la société Espas'zen ne justifie pas qu'un paiement ait pu intervenir pour son compte dans ce cadre. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier à la date du 27 décembre 2019 et l'ordonnance attaquée sera confirmée de ce chef, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et à la séquestration des meubles. Sur la demande de provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. L'appelante ne conteste pas le montant de l'arriéré au titre des loyers tel que calculé par la société Finamur, qui s'établit à la somme de 362 075, 27 euros à la date du 27 décembre 2019. L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Espas'zen à verser cette somme à la société Finamur, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. La décision attaquée sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 27 novembre 2020, qui est de droit. Le contrat prévoyant en son article B 12.1 qu'en cas de résiliation du contrat à l'initiative du crédit-bailleur, le preneur sera tenu, à défaut de restitution de l'immeuble, de payer au crédit-bailleur une indemnité d'utilisation calculée prorata temporis sur la base du montant du dernier loyer honoré, il convient de confirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a condamné la société Espas'zen à payer à la société Finamur, à titre de provision, une indemnité d'utilisation mensuelle de l'ensemble immobilier propriété de la société Finamur d'un montant de 6 579,97 euros TTC. Elle sera également confirmée en ce qu'elle a condamné l'appelante au paiement à titre provisionnel des charges contractuelles et impôts sur justificatif dûment produit avec la facture, tout mois commencé étant dû, ce à compter du 1er janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux par la société Espas'zen et de tous occupants de son chef, le contrat prévoyant en son article B 11.3 le paiement par le preneur de ces charges et impôts. Sur les demandes accessoires Au regard de éléments susmentionnés, les dispositions de l'ordonnance attaquée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront confirmées. La société Espas'zen, qui succombe, sera tenue aux dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Finamur la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société Espas'zen à verser à la société Finamur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Espas'zen aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,