Cour d'appel, 28 mars 2023. 21/00182

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 28 Mars 2023 N° RG 21/00182 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GTPQ Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 08 Janvier 2021 Appelants Me [P] [L], demeurant [Adresse 3] S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentés par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentés par la SCP BAULIEUX BOHE MUGNIER RINCK, avocats plaidants au barreau de LYON Intimés M. [R] [S] né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 17], demeurant [Adresse 5] Mme [M] [V] épouse [S] née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5] Représentés par la SELARL JUDI'CIMES AVOCATS, avocats au barreau de BONNEVILLE -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 12 Décembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 janvier 2023 Date de mise à disposition : 28 mars 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Suivant compromis du 23 juin 2016 et pour le prix de 250'000'euros, M. et Mme [Z] vendaient à M. et Mme [S] une maison d'habitation en cours de construction sur un terrain de 510 m² environ, dénommée lot A d'un lotissement créé par les vendeurs, le bien vendu devant être détaché des parcelles leur appartenant cadastrées section G n°[Cadastre 6] et [Cadastre 9] sur la commune de [Localité 16] (Haute-Savoie). À l'acte est annexé un plan des lieux faisant apparaître le bien acquis comprenant un chemin d'accès avec servitude de passage et emprise de la voie publique, bénéficiant lui-même de cette servitude. Puis suivant acte authentique reçu le 26 novembre 2016 par Me [P] [L], notaire associé à [Localité 15] (Ain), a été réitérée la vente de l'immeuble à M. et Mme [S] par M. et Mme'[Z], pour le prix de 250'000'euros et portant sur la maison à usage d'habitation avec terrain de 332 m² provenant d'une parcelle plus grande appartenant au vendeur. L'acte de vente mentionne que la parcelle vendue cadastrée G [Cadastre 10] supporte une servitude de passage et de canalisations sur la bande figurant en hachuré au plan annexé, au profit des parcelles G [Cadastre 11], G [Cadastre 12], G [Cadastre 8] et G [Cadastre 7]. Il porte en annexe un plan établi par un géomètre-expert et mentionnant la présence de la servitude de passage. Cet acte a été déposé à la conservation des hypothèques le 16 décembre 2016 et a fait l'objet d'un rejet définitif le 16 janvier 2018 au motif que les parcelles G [Cadastre 8] et G [Cadastre 7] n'appartenaient pas au vendeur mais à un tiers lequel, faute d'intervention à l'acte, ne pouvait être concerné par la servitude. Suite aux demandes réitérées de M. et Mme [S] qui ne pouvaient obtenir la production de leur acte publié, le successeur de Me [L], Me Ambrosiano, établissait un rectificatif le 5 septembre 2018, précisant qu'il convenait de supprimer, au titre de la servitude, les parcelles G [Cadastre 8] et G [Cadastre 7]. L'acte de vente a alors été déposé à nouveau à la conservation des hypothèques le 6 septembre 2018 et avait, selon le notaire, été publié le 7 septembre 2018 (le retour serait du 11 juillet 2019). Par acte du 29 novembre 2018, M. [R] [S] et Mme [M] [V] épouse [S] assignaient Me [P] [L] devant le tribunal de grande instance de Bonneville afin de le voir déclarer responsable du préjudice par eux subi à la suite de ces faits. Par acte du 5 mars 2019 qui a été joint au précédent, ils ont également fait assigner aux mêmes fins les Mutuelles du Mans MMA Iard, son assureur. Par jugement rendu le 8 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bonneville a : - dit que l'instance s'est poursuivie devant le tribunal judiciaire conformément aux dispositions légales, - dit que, dans le cadre de l'acte du 26 novembre 2016 portant vente par M. et Mme'[Z] à M. et Mme [S], M.'[L], notaire, a commis une faute ayant conduit au rejet de la demande de publication de l'acte, - dit qu'il n'est pas justifié d'une régularisation permettant la publication de cet acte, - condamné in solidum M. [L] et la compagnie MMA iard à payer à M. et Mme'[S] en réparation du préjudice subi : - la somme de 250'000'euros (deux cent cinquante mille euros) correspondant au prix d'acquisition du bien vendu, - la somme de 19'100'euros (dix neuf mille cent euros) au titre des frais d'acquisition versés entre les mains du notaire, - la somme de 16'179,81'euros (seize mille cent soixante dix neuf euros et quatre vingt et un centimes) au titre des impenses réalisées dans le bien acquis, - la somme de 10 782,24 euros (dix mille sept cent quatre vingt deux euros et vingt quatre centimes) au titre du coût du financement du bien, - la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre du surplus du préjudice, - rejeté le surplus des demandes de M. et Mme [S], - dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire présentée au titre du manquement au devoir de conseil, - débouté M.'[L] et la compagnie MMA iard de leur demande de dommages et intérêts, - rejeté la demande tendant à l'exécution provisoire du présent jugement, - condamné in solidum M. [L] et la compagnie MMA iard à payer à M. et Mme'[S] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande des défendeurs, - condamné in solidum M. [L] et la compagnie MMA iard aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu que : ' les acquéreurs sont en droit d'exiger que le notaire leur remette une expédition de l'acte portant les références de sa publication au service de la publicité foncière, ce qui permet en particulier de revendre le bien, le manquement à la sécurité juridique de l'acte constitue en l'espèce une faute du notaire ouvrant droit à réparation du préjudice subi, ' le document informel établi par l'étude notariale ne peut suffire à justifier qu'il a été totalement remédié au défaut de publication, ' au vu des pièces produites contradictoirement par les parties, il est possible que l'acte ait été publié mais la preuve n'en est pas rapportée de façon suffisante de sorte qu'il convient d'évaluer le préjudice subi, ' le préjudice subi doit être analysé comme correspondant à la perte de l'immeuble puisqu'en réalité M. et Mme [S] ne peuvent en disposer même s'ils en sont propriétaires à l'égard de leur vendeur, leur seule possibilité étant de l'occuper ou de le louer. Par déclaration au Greffe en date du 1er février 2021, M. [P] [L] et la société MMA Iard assurances mutuelles interjetaient appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Prétentions des parties Par dernières écritures en date du 7 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [P] [L] et la société MMA iard assurances mutuelles sollicitaient l'infirmation du jugement déféré et demandaient à la cour de : - juger l'appel recevable et bien fondé, - infirmer le jugement rendu le 8 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bonneville, - débouter M. et Mme [S] de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles étaient dirigées à l'encontre de M. [L], notaire et de la société MMA iard, - condamner in solidum M. et Mme [S] à payer à M. [P] [L] et la société MMA iard la somme de 5 000'euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner in solidum M. et Mme [S] à payer à M. [P] [L] et à la société MMA iard la somme de 5 000'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de M. Michel Fillard, Cabinet Fillard, avocat au barreau de Chambéry, sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir : ' que la publication de l'acte authentique a pu avoir lieule 7 septembre 2018, que c'est ensuite d'une erreur de plume sur les numéros de parcelles constituant le fonds dominant que la première publication n'avait pu être réalisée, et que, malgré la publication intervenue, les époux [S] n'ont pas renoncé au bénéfice du jugement de première instance, ' que le préjudice moral n'est justifié par aucun élément, ' que les intimés ont approuvé en toute connaissance de cause l'acte régularisé, mais aussi le plan de géomètre annexé à l'acte authentique, et qu'ils ne peuvent soutenir que la diminution de superficie entre le compromis et l'acte authentique leur aurait 'échappé'. Par dernières écritures en date du 21 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [R] [S] et Mme [M] [V] épouse [S] sollicitaient de la cour de': - dire et juger que M. [P] [L] avait commis une faute rendant impossible la publication de l'acte de vente [Z]/[S] du 26 novembre 2016 jusqu'au 7 septembre 2018, ce dont il n'avait été justifié que le 8 février 2021, - constater que les époux [S] n'avaient pas encore reçu d'expédition de leur titre de propriété, - le condamner in solidum avec la compagnie d'assurances MMA à payer aux époux [S] à titre de dommages intérêts : - la somme de 30'000'euros au titre de leur préjudice moral, - la somme de 40'000'euros au titre du préjudice résultant de la perte de chance de revendre leur maison au prix qu'ils auraient pu espérer en cas de revente fin 2017 ou début 2018, - dire et juger, que M. [L] avait manqué à son obligation de conseil et a causé un préjudice directement lié à cette faute en n'avertissant pas les époux [S] d'une réduction de surface de 35% intervenue entre le compromis et l'acte authentique, réduisant considérablement la valeur de leur maison, - dire et juger qu'en n'avertissant pas les époux [S] de la discordance entre le compromis et l'acte définitif le notaire leur avait fait perdre une chance d'acquérir à des conditions différentes c'est-à-dire à un prix différent de celui du compromis, - le condamner en tout état, en réparation in solidum avec la société MMA à payer à titre de dommages intérêts, la somme de 120 000'euros, - le condamner en tout état in solidum avec la société MMA, à payer aux époux [S] la somme de 5 000'euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner in solidum avec MMA aux entiers dépens avec application au profit de M.'Beccarelli, avocat, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les intimés soutiennent notamment à l'appui de leurs prétentions : ' que la partie adverse fait peu de cas des obligations qui pèsent sur le notaire, et qu'ils attendent une expédition de leur acte authentique alors qu'ils ont intégralement réglé les droits et émoluements, ' que M. [L] a fait preuve de défaillance professionnelle, puis de désinvolture dans la façon dont il a traité leur dossier, ' qu'ils ont souhaité revendre leur bien immobilier devenu étroit après la naissance d'un troisième enfant, ce qu'ils n'ont pas pu faire puisque la vente n'était pas publiée, et que leur bien a, de fait, perdu une partie de sa valeur en raison de la construction de nouveaux programmes immobiliers sur le secteur, ' qu'ils ont appris, le jour de la signature de l'acte authentique, que la superficie du terrain était amputée de 178m², soit 35% de la surface, et qu'il appartenait au notaire d'appeler leur attention sur ce point, ce qui n'a pas été fait, ' qu'ils ont ainsi perdu une chance d'acquérir le bien à un prix inférieur. Une ordonnance en date du 12 décembre 2022 clôture l'instruction de la procédure. MOTIFS ET DECISION Sur le défaut de publication de l'acte notarié Le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, sous peine d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Son devoir de conseil, dont l'obligation d'information est la conséquence, s'accompagne, en amont, d'une obligation de vérification, et en aval, d'une obligation d'efficacité. S'il résulte désormais des pièces fournies que la publication de l'acte authentique de vente du bien de M.et Mme [S] a eu lieu le 7 septembre 2018, il est également certain que le premier envoi pour publication, daté du 19 décembre 2016, n'a pas abouti et a fait l'objet d'un rejet définitif le 16 janvier 2018. Les intimés ont subi de ce chef, en raison des délais et du rejet de la demande de publication, un préjudice moral lié à l'incertitude dans laquelle ils ont pu vivre sur la possibilité de pouvoir revendre leur bien à terme. Une somme de 3 000 euros paraît suffisante pour indemniser ce préjudice moral, qui est resté limité dans sa durée. Enfin, dans la mesure où une seule pièce, une attestation de l'agence BR Immobilier du 12 juillet 2021, permet d'établir que M.et Mme [S] avaient entamé des démarches pour revendre leur bien immobilier à l'automne 2017, et que la perte de chance de revendre rapidement n'a duré qu'une année, il y a lieu de limiter l'indemnisation de la perte de chance à hauteur de 3 000 euros. Sur la diminution de superficie du terrain vendu Le compromis de vente du 23 juin 2016 stipulait que le bien acquis était 'une maison d'habitation comprenant : - au rez-de-chaussée : entrée, pièce de vie, cuisine, wc, garage attenant - au premier étage, mezzanine, salle de bains-wc, trois chambres, dégagement, terrain d'une contenance d'environ 510m² dénommé lot A sur le plan annexé, à détacher des parcelles cadastrées : - section G, numéro [Cadastre 6], lieudit [Localité 14], pour une contenance de dix ares cinq centiares (00ha 10a 05ca) - section G, numéro [Cadastre 9], lieudit [Localité 14], pour une contenance de quatre-vingt-quinze centiares (00ha 00a 95ca) tel que le bien existe, avec tous immeubles par destination au moyen d'un document d'arpentage à établir aux frais du vendeur par tout géomètre expert de son choix, et qui sera visé dans l'acte constatant la réalisation authentique de la vente. Cette division s'effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est annexé. (...) Une servitude de passage tous usages sera constituée dans l'acte au profit du lot présentement vendu.' L'acte de vente du 26 novembre 2016 a retenu que le bien consistait en 'une maison d'habitation comprenant : - au rez-de-chaussée : entrée, pièce de vie, cuisine, wc, garage attenant - au premier étage, mezzanine, salle de bains-wc, trois chambres, dégagement, terrain cadastré section G, numéro [Cadastre 10], lieudit [Localité 14], pour une contenane de trois ares trente-deux centiares (00ha 03ca 32ca) (...) Le bien est désigné sous teinte jaune au plan annexé. Cette parcelle provient de la division d'un immeuble de plus grande importance originairement cadastré section G numéro [Cadastre 6] lieudit [Localité 14] pour une contenance de dix ares cinq centiares (00ha 10a 32ca)...' Il y a lieu d'observer que le compromis de vente n'était pas précis sur la contenance du bien vendu, puisque le terme 'environ 510 m²' est inscrit, et que le plan qui était annexé au compromis mentionne bien un 'chemin d'accès-servitude de passage' qui laisse très peu de terrain privatif-jardin d'agrément autour de la maison vendue, ce qui est en définitive reproché par M.et Mme [S] au bien qu'ils ont acquis. Etait joint à l'acte authentique de vente un plan de géomètre, lequel ne fait pas apparaître de modification notable par rapport au plan visé ci-dessus et annexé au compromis, daté du 9 novembre 2016, et qui mentionne ' partie cédée par M. [Z] : [Cadastre 10] superficie mesurée 332m² (dont 246m² hors servitude)'. Ce document porte les signatures de M. [Z], ainsi que celles des époux [S]. Force est donc de constater que le compromis de vente précisait bien que la superficie vendue n'était pas exactement connue, et prévoyait également qu'un document d'arpentage précisant les superficies serait établi, conformément au plan qui était annexé. Le fait que la superficie vendue soit finalement inférieure à celle mentionnée dans le compromis ne pouvait donc être une surprise pour M.et Mme [S], qui ne peuvent se retrancher derrière leur carence et soutenir qu'ils n'avaient pas besoin de lire le compromis de vente ou de regarder le plan qui était annexé, qu'ils ont paraphé, ou prendre connaissance du plan de géomètre qui a été présenté à leur signature. La demande d'indemnisation des intimés au titre de la perte de chance liée à la diminution de la superficie vendue à hauteur de 120 000 euros sera rejetée. Sur les demandes accessoires M. [L] et la société MMA IARD supporteront les dépens de l'instance, ainsi qu'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bonneville du 8 janvier 2021 en ce qu'il a dit que, dans l'acte du 26 novembre 2016 portant vente par M. Mme [Z] à M. Mme [S], M. [L], notaire, a commis une faute ayant conduit au rejet de la demande de publication de l'acte, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bonneville du 8 janvier 2021 pour le surplus, Statuant à nouveau, Condamne in solidum M. [L] et la société MMA IARD à payer à M. [R] [S] et Mme [M] [V] épouse [S] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral, Condamne in solidum M. [L] et la société MMA IARD à payer à M. [R] [S] et Mme [M] [V] épouse [S] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice lié à la perte de chance de revendre leur immeuble, Rejette le surplus des demandes indemnitaires de M. [R] [S] et Mme [M] [V] épouse [S], Condamne in solidum M. [L] et la société MMA IARD aux dépens de l'instance, avec application au profit de la selarl Judi'cimes avocats, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [L] et la société MMA IARD à payer à M. [R] [S] et Mme [M] [V] épouse [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 28 mars 2023 à Me Michel FILLARD la SELARL JUDI'CIMES AVOCATS Copie exécutoire délivrée le 28 mars 2023 à la SELARL JUDI'CIMES AVOCATS