Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/08181

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [X] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Camille TERRIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08181 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C5R N° MINUTE : 21 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 1] - QLD AUSTRALIE - représenté par Me Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545 Madame [H] [M], demeurant [Adresse 1] - QLD AUSTRALIE - représentée par Me Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545 DÉFENDEUR Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08181 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C5R EXPOSE DU LITIGE Par acte du 28 juillet 2020, Monsieur [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [X] [O] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 765 euros, outre une provision sur charges.  Monsieur [Z] [U] et Madame [H] [M] sont copropriétaires dudit bien acquis le 7 mars 2019. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [U] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023 un commandement de payer la somme de 1650 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, Monsieur [Z] [U] et Madame [H] [M] ont fait assigner en référé Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [X] [O] à payer au bailleur une provision au titre des loyers et charges impayés au 15 juin 2023, soit la somme de 928,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, outre la somme provisionnelle de 1712,80 euros au titre des loyers et charges pour la période du 17 juin au 17 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation; - condamner Monsieur [X] [O] à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant de 850 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque échéance, - condamner Monsieur [X] [O] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Il sera relevé que Madame [H] [M] n’a effectué aucune demande à son profit. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2023. A cette audience, Monsieur [Z] [U] et Madame [H] [M], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes et ont actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 3350 euros. Il ne se sont pas opposés à l'octroi de délais de paiement “pour des délais assez courts”. Ils ont ajouté que “les loyers courants sont payés” avec un dernier réglement le 22 novembre 2023. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [X] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 8 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience. S’agissant d’un bailleur privé, il n’y avait pas lieu à saisine de la CCAPEX, qui a néanmoins été effectuée le 19 juin 2023. En conséquence, l’action introduite par Monsieur [Z] [U] et Madame [H] [M] est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail signé par les parties le 28 juillet 2020 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 16 juin 2023 pour la somme en principal de 1650 euros. Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 août 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation Monsieur [X] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce Monsieur [Z] [U] et Madame [H] [M] produisent un décompte faisant apparaître que Monsieur [X] [O] restait devoir la somme de 3350 euros à la date du 5 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 850 euros). Pour la somme au principal, Monsieur [X] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 3350 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1650 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [X] [O] sera également condamné au paiement à compter du 6 décembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, le bailleur a considéré à l’audience du 12 décembre 2023 que “les loyers courants sont payés” et le décompte actualisé communiqué montre en dernier lieu des versements mensuels continus de 850 euros depuis le 14 août 2023, soit d’un montant supérieur au loyer principal de 765 euros. Il a en outre accepté l’octroi de délais de paiement “pour des délais assez courts”. Malgré l’absence de Monsieur [X] [O] à l'audience, au regard du faible montant de la dette et de la qualité de la bailleresse, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Faute pour Monsieur [X] [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [O] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2020 entre Monsieur [Z] [U] et Monsieur [X] [O], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 août 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à payer à Monsieur [Z] [U] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 5 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 850 euros) la somme de 3350 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 1650 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ; AUTORISONS Monsieur [X] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités d'un montant d'au moins 185 euros et une 18 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : * la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, * Monsieur [X] [O] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), * Monsieur [X] [O] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées (850 en décembre 2023) et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 6 décembre 2023, * qu'à défaut pour Monsieur [X] [O] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à verser à Monsieur [Z] [U] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection