Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/01521

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/01521 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XUO3 SL/SH ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. 139 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.S. BAR A TRESSES [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Faten CHAFI - SHALAK, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 23 Janvier 2024 ORDONNANCE du 13 Février 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2017, la SCI 139 a consenti à la SAS AFRO BEAUTY LILLE un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 1]), pour une durée de neuf années entières et consécutives, à effet au 1er avril 2017, moyennant un loyer annuel de 9.000 euros HT, avant toute indexation, payable par trimestre et d’avance, outre le versement d’une provision sur charges trimestrielle de 450 euros et d’un dépôt de garantie de 2.250 euros. Par acte sous seing privé en date du 02 juillet 2018, le bail commercial a été cédé à la SAS BAR A TRESSES à effet au 1er août 2018. La SAS BAR A TRESSES ne s’acquittant pas régulièrement du paiement des loyers, un commandement de payer la somme de 4.269,90 euros, en principal, et visant la clause résolutoire, lui a été délivré par acte de commissaire de justice du 17 août 2023. Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SCI 139 a, par acte extrajudiciaire en date du 03 novembre 2023, fait assigner la SAS BAR A TRESSES devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référé, aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire du bail ayant lié la SCI 139 et la SAS BAR A TRESSES et ordonner en conséquence, l’expulsion de la SAS BAR A TRESSES, ainsi que de tous occupants de l’immeuble situé [Adresse 1], avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique ; - autoriser la SCI 139 à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la SCI 139, aux frais, risques et périls de la SAS BAR A TRESSES ; - condamner la SAS BAR A TRESSES à régler à la SCI 139 une provision d’un montant en principal de 6.956,95 € ; - autoriser la SCI 139 à conserver le montant du dépôt de garantie ; - condamner la SAS BAR A TRESSES à régler à la SCI 139 une provision d’un montant 1.391,39 € correspondant à la majoration de 20% des sommes au titre de la clause pénale ; - condamner la SAS BAR A TRESSES à régler par provision à la SCI 139 une indemnité d’occupation à compter de la date de constatation du jeu de la clause résolutoire, soit à compter du 18 septembre 2023, et jusqu’à parfait délaissement, équivalente au loyer en cours outre la provision sur charges : Loyer : 10.456,60 € HT par an, soit 2.614,15 € HT par trimestre, soit encore 3.136,98 € TTC par trimestre ;Provision sur charges : 450 € HT, soit 540 € TTC par trimestre ;- condamner la SAS BAR A TRESSES à une astreinte de 100 € par jour de retard au titre du maintien indu dans les lieux ; - condamner la SAS BAR A TRESSES au paiement d’une somme de 2.500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SAS BAR A TRESSES en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement. L'affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023 et renvoyée successivement à l’audience du 23 janvier 2024 pour y être plaidée. A cette date, la SCI 139, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions aux termes desquelles elle conclut au débouté des demandes formulées par la SAS BAR A TRESSES et maintient l’ensemble de ses demandes telles qu’elles résultent de son exploit introductif d’instance. Aux termes des conclusions déposées à l’audience par son avocat, la SAS BAR A TRESSES demande au juge des référés de : Vu l’article 835 du code de procédure civile ; Vu les articles L145-1 du code de commerce ; Vu l’article 1343-5 du code civil, A titre principal : - dire et juger que les demandes de la SCI 139 sont soumises à contestation sérieuse ; - la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - se dire incompétent pour statuer sur les demandes et renvoyer l’affaire devant le juge du fond ; A titre subsidiaire : - ordonner la suspension de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais de paiement à la SAS BAR A TRESSES ; En tout état de cause : - débouter la SCI 139 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ; - condamner la SCI 139 à réaliser les travaux nécessaires en vue de mettre fin aux fuites sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; - condamner la SCI 139 à payer à la SAS BAR A TRESSES la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI 139 aux entiers frais et dépens. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits : Le bailleur justifie de la dénonciation au créancier inscrit (URSSAF NORD PAS DE CALAIS), conformément aux dispositions de l’article L. 143-2 du code de commerce, suivant acte extrajudiciaire en date du 07 novembre 2023. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion : En application de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision ou d'ordonner une obligation de faire : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et le juge est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire. La SCI 139 sollicite que soit constaté le jeu de la clause résolutoire du bail l’ayant liée à la SAS BAR A TRESSES et que soit ordonnée, en conséquence, son expulsion du local commercial. Pour s’opposer aux prétentions de la SCI 139, la SAS BAR A TRESSES invoque l’existence de contestations sérieuses. Elle soutient que si elle n’a pas réglé l’intégralité des loyers à la SCI 139, c’est parce que cette dernière n’a pas assuré le clos et le couvert à sa locataire en ne réalisant pas les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres d’infiltration affectant le local commercial, qui le rendent impropres à son exploitation. En réponse à l’argumentation adverse, la SCI 139 rappelle que l’exception d’inexécution qu’invoque la SAS BAR A TRESSES suppose que soit démontrée une impossibilité totale d’exploiter le local. Or, elle considère que la défenderesse ne démontre pas que le local serait impropre à l’usage auquel il est destiné, c’est-à-dire qu’elle serait dans l’impossibilité totale de l’exploiter. Elle soutient qu’au contraire elle affirme, sans en justifier, avoir constaté une baisse de sa clientèle et de son chiffre d’affaires, ce qui prouve qu’elle continue d’exploiter le local. En l’espèce, si la SAS BAR A TRESSES justifie, notamment par la production de photographies, que des désordres d’infiltration ont entraîné la dégradation du local commercial, il n’en demeure pas moins qu’elle n’apporte aucun élément propre à objectivement démontrer qu’elle aurait vainement sollicité le bailleur aux fins de remédier à ces désordres, ou qu’il aurait manqué à ses obligations contractuelles. En outre, ces photographies, au demeurant non précisément datées (“06 novembre”), ainsi que l’attestation d’une cliente, ne sauraient suffire à démontrer l’impossibilité totale pour le preneur d’exploiter les locaux, qui auraient été rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, et donc à justifier le non-paiement des loyers auxquels il demeure contractuellement tenu. La contestation opposée par la SAS BAR A TRESSES ne saurait donc être considérée comme étant sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 8 / pages 7-8) qui prévoit notamment qu’« à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires au dit loyer, (...), ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. (...) ». Le commandement de payer la somme de 4.269,90 euros, en principal, délivré le 17 août 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 17 septembre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte. Sur le sort des meubles : Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur l’indemnité d’occupation : Le maintien dans les lieux de la SAS BAR A TRESSES cause un préjudice au bailleur, celui-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel, la fixation et la condamnation au paiement de la SAS BAR A TRESSES d’une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 septembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif : En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La SCI 139 sollicite la condamnation de la SAS BAR A TRESSES au paiement de la somme de 6.956,95 euros, correspondant au solde du commandement visant la clause résolutoire, ainsi qu’aux loyer et charges du quatrième trimestre 2023. La SAS BAR A TRESSES oppose à cette demande de provision des contestations sérieuses, invoquant le mécanisme de l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de ses loyers, charges et taxes. Pour les mêmes motifs que ceux énoncés précédemment, la contestation opposée par la SAS BAR A TRESSES, reposant sur le mécanisme de l’exception d’inexécution, ne saurait être considérée comme sérieuse au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, à défaut pour la défenderesse de rapporter la preuve des prétendus manquements du bailleur à ses obligations, ni de l’impossibilité pour elle d’exploiter le local commercial. En l’espèce, après déduction de la somme de 853,80 euros, correspondant à l’application d’une clause pénale, dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicie au fond et excède les pouvoirs du juge des référés, et de la somme de 156,27 euros, correspondant au coût du commandement de payer, qui sera compris dans les dépens, la SCI 139 justifie par la production du bail commercial et du commandement de payer que la SAS BAR A TRESSES a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation et restent lui devoir la somme de 5.946,88 euros, terme du quatrième trimestre 2023 inclus. L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande formulée par la SCI 139 et de condamner la SAS BAR A TRESSES au paiement de la somme provisionnelle de 5.946,88 euros. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation sur le surplus. Sur les demandes relatives à l’application de pénalités : Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard, de majoration des intérêts au taux légal ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés et ne sauraient être accueillies. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement : L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Il convient de rappeler qu’il appartient à celui qui sollicite des délais de paiement de fournir toutes pièces justificatives de sa situation financière et économique, et notamment ses déclarations fiscales, ses bilans comptables ou encore ses relevés de compte, pour permettre au juge des référés d’apprécier le bien-fondé de ses demandes ainsi que sa capacité à respecter l’échéancier de paiement qu’il propose. La SAS BAR A TRESSES sollicite, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, elle expose que les désordres qu’elle a subis ont affecté l’exploitation de son fonds de commerce. Elle affirme en effet avoir constaté une baisse de sa clientèle et de son chiffre d’affaires. La SCI 139 s’oppose à cette demande, soutenant que la défenderesse, qui ne verse à la présente procédure aucun élément comptable, ne justifie pas des difficultés économiques qu’elle allègue. En l’absence d’information sur la situation financière du débiteur, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement présentées par la société défenderesse. Sur les demandes reconventionnelles en compensation et en réalisation de travaux : La SAS BAR A TRESSES sollicite, à titre reconventionnel, que soit ordonnée la compensation entre les sommes dues entre les parties. Cependant, dès lors que la SAS BAR A TRESSES n’apporte aucun fondement juridique ni aucune justification à sa demande reconventionnelle en compensation, celle-ci sera rejetée. La SAS BAR A TRESSES sollicite en outre que la SCI 139 soit condamnée à réaliser les travaux nécessaires en vue de mettre fin aux fuites sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir. Toutefois, cette demande reconventionnelle ne présente pas un lien suffisant avec les prétentions originaires qui tendent au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion et au paiement de l’arriéré locatif. Elle sera donc déclarée irrecevable en application des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile. Sur les frais et les dépens : La SAS BAR A TRESSES, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Elle sera en outre déboutée de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure et condamnée à payer à la SCI 139 la somme de 1.500 euros sur ce fondement, au titre des frais exposés par le demandeur pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort ; Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 10 mars 2017, portant sur un local sis [Adresse 1]), à la date du 17 septembre 2023 ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BAR A TRESSES, et de tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 1]), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité trimestrielle d’occupation au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter du 18 septembre 2023 ; Condamnons à titre provisionnel la SAS BAR A TRESSES au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Condamnons la SAS BAR A TRESSES au paiement de la somme provisionnelle de 5.946,88 euros (cinq mille neuf cent quarante-six euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus, terme du quatrième trimestre inclus, selon commandement de payer du 17 août 2023 et assignation du 03 novembre 2023 ; Disons que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 août 2023 sur les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation sur le surplus ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ; Rejetons les demandes subsidiaires en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement présentées par la SAS BAR A TRESSES ; Rejetons la demande reconventionnelle en compensation présentée par la SAS BAR A TRESSES ; Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle en réalisation de travaux présentée par la SAS BAR A TRESSES ; Rejetons la demande de la SAS BAR A TRESSES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SAS BAR A TRESSES, à payer la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) à la SCI 139 en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SAS BAR A TRESSES aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 août 2023 ; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE