Cour d'appel, 23 mai 2024. 22/02865

AFFAIRE :N° RG 22/02865 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION en date du 21 Octobre 2022 du TJ de LISIEUX RG n° 21/01136 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 23 MAI 2024 APPELANTE : S.A.S. SOCIETE NORMANDE DE GESTION IMMOBILIERE N° SIRET : 493 917 934 [Adresse 3] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, Assistée de Me Marie-Pascale RAUT-ESPINASSE, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : Ville de [Localité 1] représentée par son maire en exercice [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal Représentée et assistée par Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 21 mars 2024 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 23 mai 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier La ville de [Localité 1] est propriétaire du local commercial situé [Adresse 2], qu'elle a loué à la SAS Société normande de gestion immobilière (SNGI) par convention d'occupation précaire du 14 mars 2007 à effet rétroactif au 10 mars 2007, puis par conventions d'occupations précaires subséquentes des 2 décembre 2010 et 19 janvier 2012, la dernière portant sur la période du 9 février 2011 au 8 janvier 2013. La SNGI s'est maintenue dans les lieux au-delà de la date de 8 janvier 2013. Par jugement du 15 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Lisieux a requalifié la convention d'occupation précaire conclue le 14 mars 2007 en un bail dérogatoire soumis aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce et constaté que depuis le 9 février 2009, terme du dernier bail dérogatoire, consenti par la convention du 14 mars 2007, la société SNGI bénéficiait aux conditions et clauses antérieures d'un bail commercial soumis au statut du droit commun pour une durée de neuf ans, soit jusqu'au 9 février 2018. Par acte d'huissier de justice du 3 août 2017, la ville de [Localité 1], a signifié à la SNGI un congé avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction, pour le 8 février 2018, date d'échéance du bail. La SNGI s'est maintenue dans les lieux après l'expiration du bail et les discussions amiables quant à la fixation du montant de l'indemnité d'éviction n'ont pas permis d'arriver à un accord. Par jugement du 12 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Lisieux, saisi par la ville de [Localité 1] a : - déclaré valide le congé donné par la ville de [Localité 1] le 3 août 2017 à la SNGI et rejeté la demande de nullité de ce congé ; - rejeté les propositions d'indemnité d'éviction formées par les deux parties ; - ordonné une expertise pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction. M. [N], désigné expert, a déposé son rapport le 21 avril 2020. La locataire a quitté les lieux et un procès-verbal de constat d'huissier d'état des lieux de sortie et de remise des clés a été dressé le 24 juin 2020 . Par jugement, après expertise, du 21 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Lisieux a notamment : - condamné la ville de [Localité 1] à verser à la Société de gestion immobilière les sommes suivantes : * indemnité principale = 52.900 euros ; * indemnités accessoires = 5.050 euros de frais de remploi ; 284 euros de frais de déménagement, 570 euros de frais de réinstallation, 2.500 euros de frais administratifs et juridiques, 26.950 euros de trouble commercial. - ordonné la capitalisation des intérêts échus dus pour au moins une année entière ; - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ; - condamné la Société normande de gestion immobilière à verser à la ville de [Localité 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné la Société normande de gestion immobilière aux entiers dépens. Par déclaration du 8 novembre 2022 adressée au greffe de la cour, la SAS Société normande de gestion immobilière (SNGI) a interjeté appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 6 février 2024, la SNGI demande à la cour de : - Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : * condamné la cille de [Localité 1] au paiement à la Société normande de gestion immobilière les sommes suivantes : - indemnité principale 52.900 euros, - indemnités accessoires : 5.050 euros de frais de remploi, 284 euros de frais de déménagement, 570 euros de frais de réinstallation, 2.500 euros de frais administratifs et juridiques, 26.950 euros de trouble commercial. * rejeté les autres demandes plus amples ou contraire, * condamné la Société normande de gestion immobilière à verser à la ville de [Localité 1] 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la Société normande de gestion immobilière aux entiers dépens, En conséquence, - Condamner la ville de [Localité 1] à verser à la société SNGI une indemnité d'éviction, pour le refus de renouvellement du bail des locaux dont elle était locataire [Adresse 2], de 309.500 euros se décomposant comme suit : * indemnité d'éviction principale : 83.500 euros * indemnités accessoires : 226.000 euros, soit : - frais de remploi : 16.565,53 euros - frais de déménagement : 7.644 euros - frais de réinstallation : 105.341,35 euros - frais administratifs et juridiques : 7.670,14 euros - trouble commercial : 88.781,36 euros - frais financiers : 20.766,84 euros, - Dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal avec anatocisme à compter de la décision à intervenir et jusqu'à parfait paiement, - Débouter la ville de [Localité 1] de toutes ses demandes fins et conclusions, - Condamner la ville de [Localité 1] à verser à la société SNGI la somme de 10.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner en tous les dépens de l'instance en ce compris l'intégralité des frais d'expertise. Par dernières conclusions déposées le 20 avril 2023, la ville de [Localité 1] demande à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris, - Fixer l'indemnité d'éviction : *au titre de l'indemnité principale à une somme au maximum de 52.900 euros, *au titre des indemnités accessoires à une somme de 35.354 euros En conséquence, - Débouter la SNGI de ses demandes plus amples et contraires, - Confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles de première instance et aux dépens, Et y ajoutant, - Condamner la SNGI à la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS I. Sur l'indemnité d'éviction L'article L 145-14 du codede commerce dispose : 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.' Le montant de l'indemnité d'éviction est calculé, selon la méthode la plus appropriée, au moment où le préjudice est réalisé, soit au jour du départ effectif du locataire, ou à la date à laquelle le juge statue si l'éviction n'est pas réalisée. En revanche la consistance du fond doit être appréciée à la date du refus du renouvellement. Lorsque le locataire s'est réinstallé dans d'autres locaux, l'indemnité d'éviction est une indemnité dite de transfert qui doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce.(Cass. 3e civ. 13 octobre 2021. n° 20-19.340) A) Sur l'indemnité principale En l'espèce, la SNGI , qui exerce une activité de syndic et de gérance, a quitté les lieux loués le 24 juin 2020, date à laquelle il convient d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. Il convient de constater qu'en cours de procédure de fixation de l'indemnité d'éviction, elle a tranféré son activité dans un autre local situé à proximité de l'ancien local, soit [Adresse 3], sans perte de clientèle. Elle a contracté un bail commercial prenant effet le 10 janvier 2020 pour se terminer à la même date de l'année 2029, moyennant un loyer annuel de 36'000 euros hors-taxes, majoré de l'impôt foncier (2.225 euros au titre de l'année 2019) et le versement d'une somme de 20.000 euros au titre du rachat des aménagements réalisés dans les lieux loués. Le fonds de commerce ayant été transféré, le montant de l'indemnité principale d'éviction doit être déterminé en fonction de la valeur du droit au bail du local dont la SNGI a été évincée. L'expert a fixé l'indemnité principale d'éviction à la somme de 52.900 euros, obtenue par la moyenne des méthodes suivantes : - méthode par l'EBE (excédent brut d'exploitation) basée sur l'analyse du bilan de l'exploitant : 55.700 euros, - évaluation du droit au bail des locaux litigieux : différence entre le loyer appliqué (actualisé au 1er avril 2018) et la valeur locative réelle de marché, en prenant en considération les valeurs de référence dans le secteur, dont celle du nouveau local (impôt foncier compris) et en appliquant un taux correctif de - 40 % s'agissant de références dont la situation est plus favorable et le standing plus élevé que ceux des locaux litigieux : 62.700 euros pour un local à usage de bureaux et 40.200 euros pour un local à destination commerciale, Soit une indemnité principale évaluée à (55.700 euros + 62.700 euros + 40.200 euros)/3 = 52.900 euros. L'expert ajoute que cette indemnité peut faire l'objet d'un abattement à l'appréciation du juge dès lors que la société SNGI a pu se réinstaller à proximité, tout en conservant sa clientèle et son enseigne. La société SNGI considère que la somme retenue par l'expert est manifestement inférieure au préjudice subi du fait du congé refusant le renouvellement du bail, faisant valoir que compte tenu de la rareté des locaux disponibles pour l'exercice de son activité à [Localité 1], elle a été contrainte d'accepter un local moins favorable sur le plan géographique et présentant une surface supérieure à celle dont elle disposait et qui lui suffisait [Adresse 5]. Elle demande que l'indemnité principale d'éviction soit calculée en fonction de la valeur du droit au bail qu'elle a dû délaisser, le calcul s'opérant par comparaison entre le loyer qu'elle aurait payé si son bail avait été renouvelé et le loyer du local de remplacement rue de la République, en intégrant les charges supplémentaires qu'elle va devoir assumer en sus du loyer principal, en particulier l'impôt foncier, et en appliquant une majoration de 15 % afin qu'elle ne soit pas pénalisée d'avoir été contrainte d' accepter une surface supérieure à celle dont elle disposait. Sur ce point, l'expert a répondu que contrairement aux déclarations de la SNGI, les nouveaux locaux étaient plus valorisants, plus fonctionnels et plus visibles que ceux qu'elle occupait antérieurement ; qu'ils représentaient une valorisation commerciale incontestable et répondaient à un souhait de développement annoncé par la société SNGI elle-même lors de la première réunion. Au vu de l'ensemble de ces éléments et en l'absence de contestation utile de l'évaluation de l'expert, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une indemnité principale d'éviction de 52.900 euros. B) Sur les indemnités accessoires Les indemnités accessoires consistent en l'indemnisation des frais que le preneur n'aurait pas engagés s'il n'avait pasété évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l'éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d'activité, ainsi que des équipements des locaux. La liste des frais visés par l'article L 145-14 du code de commerce n'est pas limitative. En cas de réinstallation effective du preneur évincé, il faut rechercher le coût réel exposé par ce dernier. 1. Les frais de remploi Il s'agit, en cas de transfert, des honoraires de négociation pour l'acquisition d'un nouveau bail, ainsi que des frais et honoraires de rédaction des actes. En l'espèce, la société SNGI justifie avoir supporté les frais suivants : - honoraires de rédaction de bail de l'avocat du bailleur.......2.400,00 euros - honoraires de rédaction de bail de l'avocat du preneur .... 3.600,00 euros - honoraires de négociation de Capifrance........................ 12.960,00 euros - frais d'état des lieux (50 %).................................................. 196,30 euros - total : 16.565,63 euros Il n'y a pas lieu d'exclure de l'indemnisation les frais d'avocat du bailleur qui ont été mis à la charge de la société SNGI aux termes du contrat de bail afférent aux locaux de réinstallation ni d'appliquer une pondération de superficie. Il convient donc d'allouer à l'appelante une indemnité de 16.565,63 euros au titre des dépenses de remploi. 2. Les frais de déménagement L'expert a limité le coût du déménagement à la somme de 284 euros, afférente aux seuls photocopieurs, en considérant que la société SNGI disposait des moyens matériels et en personnel pour y procéder et en excluant le coût de la gestion liée au tri des archives. L'exclusion des frais de gestion des archives (1.380 euros HT) est justifiée dès lors qu'il s'agit d'une opération interne au fonctionnement de l'entreprise. En revanche, il ne peut être exigé de la société SNGI qu'elle mette à la charge de ses salariés les opérations de déménagement du mobilier, matériels de bureau, dossiers et équipements informatiques. Par suite, sur la base des factures produites, il convient d'allouer à l'appelante une indemnité totale de 6.264 euros pour ce poste de préjudice. 3. Les frais de réinstallation La société locataire est en droit de réclamer les frais nécessaires à une réinstallation dans des conditions d'exploitation conformes aux lieux quittés, en tenant compte de la spécificité de l'exploitation. La société SNGI réclame la somme de 105.341,35 euros à ce titre. La ville de [Localité 1] sollicite l'homologation du rapport d'expertise qui a estimé que seules les dépenses de téléphonie et de raccordement informatique devaient être prises en considération, avec un abattement de 90 % pour tenir compte de la vétusté des aménagements dans le local litigieux, et a proposé une indemnité de 570 euros hors-taxes. A l'appui de sa demande, la société SNGI verse aux débats les factures de travaux qu'elle a engagés dans les nouveaux locaux : menuiserie/carrelage, fourniture d'espace cuisine, électricité, peinture/moquette, miroiterie, plomberie, enseigne lumineuse, raccordement informatique, installation téléphonie et fourniture de moteur pour l'ouverture du skydome, pour un montant total de 85.341,35 euros hors-taxes. L'expert a écarté la plupart de ces travaux au motif que les locaux de remplacement étaient en bon état. Cependant, l'appelante a été contrainte d'engager des dépenses pour adapter les lieux aux besoins de ses salariés et de son activité de syndic : création d'une cuisine pour le personnel qui disposait de cet équipement [Adresse 5], recloisonnement des nouveaux locaux configurés en open space, câblage pour un réseau informatique performant, réfection des peintures et moquettes endommagées par les travaux, rétablissement d'une enseigne. Les factures correspondant à ces prestations seront retenues sauf à les réduire en raison de leur caractère manifestement excessif (facture de miroiterie Vignet) ou pour tenir compte de la différence de surface entre l'ancien local (46,42 m² p) et le nouveau local (90,94 m² p) (factures de revêtement Hue, câblage réseau informatique). Par ailleurs, il y a lieu d'exclure les travaux concernant les WC, dont la nécessité de mise aux normes n'est pas justifiée, et le remplacement des radiateurs dont l'insuffisance de chauffage n'est pas prouvée. Au vu de l'ensemble de ces éléments, les frais nécessaires à l'adaptation des nouveaux locaux à l'activité de la société SNGI peuvent être évalués raisonnablement à la somme de 43.000 euros. Il convient d'y ajouter la somme de 20.000 euros correspondant aux aménagements réalisés par le nouveau bailleur et dont il a exigé le remboursement par la société SNGI. Le versement de cette somme est stipulé dans le contrat de location comme étant une condition essentielle et déterminante de la conclusion du bail. Il s'agit donc bien d'une charge supportée par l'appelante consécutive au refus de renouvellement du bail et à la nécessité de louer de nouveaux locaux. En conclusion, l'indemnité au titre des frais de réinstallation s'élève à 63.000 euros. 4. Les frais administratifs et juridiques Il s'agit notamment des frais inhérents aux formalités liées au registre du commerce, aux frais de correspondance (clients, fournisseurs), mesures de publicité, résiliation de contrats en cours, changement des cartes de visite, de site internet et le cas échéant des frais de transfert de siège social. En l'espèce, la société SNGI a exposé des dépenses et passé du temps pour informer ses clients, les copropriétaires et les tiers de son déménagement et de sa nouvelle adresse (mailing, publicité dans des journaux, stickers d'information sur les vitrines...). Au vu des pièces du dossier, il y a lieu d'indemniser ce poste de préjudice comme suit : - impression et pose de stickers (factures Deschamps et Pao) : 705,00 euros - publicités dans le journal local (factures Hebdos) : 1.419,40 euros - modification des statuts et annonces légales (facture Tacher Acogex) : 1.057,50 euros - remplacement 3 tampons (facture papeterie Gambetta) : 179,88 euros - modification de la flamme machine à affranchir (factures Quadient) : 243,00 euros - temps passé mailing d'information, papeterie et affranchissements : en l'absence de justificatifs, ce poste est justement évalué à la somme de 1.500 euros - total : 5.104,78 euros arrondi à 5.105 euros. Il convient d'allouer ce montant à la SNGI. 5. Le trouble commercial Ce poste vise à indemniser le preneur évincé du trouble commercial résultant de l'interruption temporaire d'activité durant le déménagement et la réinstallation. Il couvre la perte de temps subie par les dirigeants de la société locataire pour la recherche de nouveaux locaux et la préparation du départ des lieux au détriment de l'activité commerciale, et plus généralement les perturbations subies par l'exploitation. L'expert a calculé l'indemnité devant revenir à la société SNGI de ce chef sur la base d'un mois et demi de salaires et charges, soit la somme de 26.950 euros. Il convient d'entériner ce montant qui n'est pas utilement contesté par les parties. La société SNGI sollicite une indemnité supplémentaire de 21.674,87 euros au titre du temps passé à la recherche de nouveaux locaux, à la négociation et la signature du bail, à la résiliation des abonnements et souscription de nouveaux contrats, à l'établissement du cahier des charges/ plans/relations avec les entreprises avant travaux et au suivi de ces derniers, à la modification de son adresse sur les 211 panneaux d'affichage dans 51 copropriétés, à la constitution du dossier de prêt LCL et à la négociation des agios sur le découvert dans l'attente du déblocage d'un crédit bancaire. Il y a lieu d'octroyer à l'appelante une indemnité complémentaire de 3.000 euros au titre du temps passé à la modification des panneaux d'affichage concernant ses nouvelles coordonnées, dans les immeubles en copropriété dont elle avait la gestion. Le surplus de la demande est rejeté, la cour estimant que les autres diligences invoquées ont déjà été indemnisées au titre du trouble commercial. 6. Le double loyer La SNGI sollicite l'indemnisation du préjudice constitué par le double loyer qu'elle a supporté pendant 6 mois, correspondant à la durée des opérations de transfert et notamment de réalisation des travaux d'aménagement des nouveaux locaux, soit la somme de 19.389,65 euros (36.000 euros loyer en principal + 2.225 euros impôt foncier + 554,29 euros charges locatives annuelles)/2. Il est établi qu'elle a pris à bail le nouveau local à compter du 10 janvier 2020 et qu'elle n'a pu restituer les lieux à la ville de [Localité 1] que le 24 juin 2020 compte tenu des travaux de réinstallation qu'elle a dû engager. Il convient donc d'accueillir sa demande à hauteur de 19.389,65 euros 7. Les frais financiers La société SNGI a été contrainte de souscrire un emprunt in fine de 129.000 euros au taux débiteur fixe de 1,20 % et au TEG de 1,264 %, d'une durée de 89 mois, pour financer sa réinstallation. Elle est bien fondée à solliciter le remboursement des intérêts de ce prêt d'un montant total de 12.384 euros, des frais de dossier de 300 euros et des frais de greffe du tribunal de commerce d'un montant de 129,09 euros, soit au total la somme de 12.813,09 euros. Il y a lieu également de l'indemniser de l'immobilisation de trésorerie subie du fait du versement d'un dépôt de garantie de 9.000 euros au titre du nouveau bail, qui ne lui sera restitué qu'en fin de contrat, soit sur la base d'un taux d'intérêt de 3 % l'an, la somme de 9.000 euros x 3 % x (9 ans - 1er trim) = 2.362,50 euros. En conséquence, l'indemnité globale d'éviction s'établit à la somme de 52.900 euros + 16.565,63 euros + 6.264 euros + 63.000 euros + 5.105 euros + 26.950 euros + 3.000 euros + 19.389,65 euros + 12.813,09 euros + 2.362,50 euros = 208.349,87 euros arrondis à 208.350 euros. La ville de [Localité 1] est condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. II. Sur les demandes accessoires La ville de [Localité 1] succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel y comprit les frais d'expertise judiciaire, à payer à la société SNGI la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre. Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, INFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, CONDAMNE la ville de [Localité 1] à payer à la Société normande de gestion immobilière (SNGI) une indemnité d'éviction de 208.350 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt se décomposant comme suit : - indemnité principale : 52.900 euros - indemnité accessoires : 155.449,87 euros soit : ° frais de remploi :16.565,63 euros ° frais de déménagement : 6.264 euros ° frais de réinstallation : 63.000 euros ° frais administratifs et juridiques : 5.105 euros ° trouble commercial : 26.950 euros + 3.000 euros ° double loyer : 19.389,65 euros ° frais financiers :12.813,09 euros + 2.362,50 euros CONDAMNE la ville de [Localité 1] à payer à la SAS Société normande de gestion immobilière (SNGI) la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la ville de [Localité 1] de sa demande formée à ce titre ; CONDAMNE la ville de [Localité 1] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY