Cour d'appel, 22 février 2024. 21/16502

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 22 FEVRIER 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16502 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CELEF Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2021 -Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE - RG n° 11-20-0015 APPELANTS Madame [J] [E] [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [B] [D] [Adresse 1] [Localité 4] Représentés et assistés par Me Dragan IVANOVIC, avocat au barreau de PARIS, toque : D1817 INTIMES Monsieur [N] [L] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [K] [L] [Adresse 2] [Localité 5] Représentés et assistés par Me Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 2 août 2014, Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] ont donné à bail à Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] un appartement de deux pièces et un parking en sous-sol [Adresse 6] - [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 715 euros, outre les provisions mensuelles pour charges de 71 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 715 euros. Par courriel en date du 25 mai 2020, Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] ont donné congé du logement. Un constat d'état des lieux sortant a été signé contradictoirement par les parties le 30 juin 2020. Par acte d'huissier de justice délivré le 2 décembre 2020, Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] ont assigné Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes au tribunal de proximite de Juvisy-sur-Orge aux fins de les voir condamner à leur payer solidairement les sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 4 604,29 euros au titre du solde locatif arrêté à la date du 31 août 2020 ; - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a ainsi statué : Condamne solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] la somme de 3.416,05 euros au titre de la demande en paiement de l'arriéré locatif actualisé au 30 août 2020 (écheance du mois de juin 2020 incluse) ; Condamne solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; Condamne Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] à payer in solidum à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer mais à l'exclusion du coût de la signification par acte du 6 février 2020 (90.93 euros TTC) du courrier rédigé par le mandataire des bailleurs (société Wurtz Locations) en date du 20 décembre 2019(90,93 euros TTC) ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 15 septembre 2021 par Mme [J] [E] et M. [B] [D], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 décembre 2021 par lesquelles Mme [J] [E] et M. [B] [D] demandent à la cour de : Infirmer le jugement rendu le 09 juillet 2021 par le tribunal de proximité de Juvisy Sur Orge en ce qu'il a : - Condamné solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] la somme de 3 416, 05 euros au titre de la demande en paiement de l'arriéré locatif actualisé au 30 août 2020 (échéance du mois de juin 2020 incluse) - Condamné solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ; - Condamné solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamné solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer. A titre principal, Recevoir Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] en toutes leurs demandes et les dire bien fondées, Débouter Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] de l'intégralité de leurs demandes, Dire que tous les montants facturés au titre des réparations locatives ne sont pas justifiés, Dire que Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] ne sont redevables d'aucune somme au titre de l'arriéré locatif, Ordonner la restitution du dépôt de garantie ; A titre subsidiaire, Accorder un délai de grâce de 3 ans pour régler l'arriéré de loyer arrêté au 30 juin 2020 ; Condamner Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] à la somme de 500 euros à titre dommages et intérêts. Condamner Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] à payer à Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du C.P.C. Vu les dernières conclusions d'appel incident remises au greffe le 14 janvier 2022 par lesquelles M. [N] [L] et Mme [K] [L] née [I] demandent à la cour de : RECEVOIR Monsieur [L] et Madame [K] [L] née [I] en leurs présentes écritures et les y déclarer bien fondés, En conséquence Les DIRE ET JUGER bien fondés en leur appel incident, Y faisant droit INFIRMER le jugement entrepris rendu par le juge des contentieux de la protection près la chambre de proximité de Juvisy sur Orge en date du 9 juillet 2021 en ce qu'il a condamné solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [K] [L] née [I] la somme de 3.416,05 euros au titre de la demande en paiement de l'arriéré locatif actualisé au 30 août 2020 (échéance du mois de juin 2020 incluse), Statuant à nouveau CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [D] et Mademoiselle [J] [E] à payer à Monsieur et Madame [L], la somme de 4.247,16 euros au titre de la demande en paiement de l'arriéré locatif actualisé au 30 août 2020 (échéance du mois de juin 2020 incluse) CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions Y ajoutant CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [D] et Mademoiselle [J] [E] à régler à Monsieur et Madame [L], la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales des époux [L] * La demande en paiement au titre de l'arriéré locatif L'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'. En vertu de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du congé délivré par les appelants, 'lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ; le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 [soit en zone géographique tendue] (...) ; le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur'. Selon l'article 7, 'le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)'. L'article 4 p) dispose qu'est 'réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile'. En l'espèce, les locataires, soumis à un délai de préavis d'un mois dès lors que le logement loué se situe à [Localité 7], soit en zone tendue conformément au décret n°2015-650 du 10 juin 2015 renvoyant au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, étaient tenus du paiement des loyers et des charges jusqu'au 30 juin 2020, date de l'établissement de l'état des lieux de sortie et de la restitution des clefs. Les bailleurs produisent un décompte arrêté au 31 août 2020 d'un montant de 4604,29 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 715 euros. Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, le montant de 831,11 euros au titre du loyer de juillet 2020 ne doit pas être déduit de la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif, les bailleurs soulignant à juste titre que ce loyer de juillet, quittancé par erreur dans le décompte locatif, figure en débit, puis en crédit au décompte, ces deux écritures s'annulant. Les appelants, qui soutiennent qu'ils étaient à jour de leur loyer, n'en rapportent nullement la preuve, tandis que les bailleurs justifient de leur créance par le décompte locatif produit, dont il convient toutefois de déduire les frais suivants figurant au décompte : - la somme totale de 220 euros au titre des frais de 'prestation de service' facturés mensuellement, qui ne résultent pas d'une clause du bail, et qui seraient au demeurant réputés non écrits selon l'article 4 p) précité ; - les sommes de 20 euros, deux fois 40 euros et 16 euros au titre de 'frais de rejet de prélèvement', 'frais de mise en demeure' et 'frais de rappel' injustifiés figurant au décompte, soit la somme totale de 116 euros. Il convient en outre de déduire la somme de 70 euros facturée le 31 août 2020 au titre d'une 'prévision solde de charge' ; en effet, si l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur 'lorsqu'elle est dûment justifiée, à retenir une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, la régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur [devant être] effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble', ladite provision n'est pas justifiée en l'espèce, et l'arrêté annuel des comptes 2020 de l'immeuble n'est pas produit. S'agissant des réparations locatives, le premier juge a exactement déduit les sommes suivantes comme ne résultant pas de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, ce que ne contestent pas les bailleurs : - 83,60 euros au titre de la réparation de la boîte aux lettres, - 169,40 euros au titre de la réparation de la bonde de la baignoire et des joints, - 64,13 euros au titre de la réparation de la porte-fenêtre du séjour (suivant devis GH Services d'un montant total de 144,10 euros). S'agissant de la clé de la porte de la chambre manquante à la sortie, qui résulte de la comparaison des états des lieux, il ne saurait être retenu le montant subsistant du devis de la société GH Services, soit 79,97 euros, ce devis visant la 'dépose d'un coffre à clé L existant' qui ne figure pas dans l'état des lieux d'entrée ; en conséquence, le montant total du devis sera déduit, soit 144,10 euros, et la somme de 30 euros sera seule retenue au titre du remplacement de la clé de la chambre. En revanche, contrairement à ce que soutiennent les locataires, doivent leur être imputées les sommes de : - 6 euros au titre du remplacement d'une clef de boîte aux lettres manquante à la sortie tel qu'il résulte de la facture produite, - 150 euros au titre du ménage de l'appartement tel qu'il résulte du devis produit, ainsi qu'il résulte de multiples mentions 'à nettoyer' de l'état des lieux de sortie, - 10 euros au titre du remplacement de la pile du détecteur de fumée manquante à la sortie, - 165 euros au titre du rebouchage des nombreux trous de cheville figurant sur l'état des lieux de sortie, tel qu'il résulte de la facture produite. Au total, l'arriéré locatif s'élève donc à la somme de : [4604,29 - (220 + 116 + 70+ 83,60 + 169,40 + 144,10) ] + 30 = 3831,19 euros. Il convient dès lors de condamner solidairement Mme [E] et M. [D], compte tenu de la clause de solidarité expresse insérée au bail, au paiement de la somme de 3831,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 août 2020, échéance de juin 2020 incluse, déduction faite du dépôt de garantie, infirmant le jugement entrepris sur ce point. * La demande de dommages et intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire'. En l'espèce, les époux [L] ne justifient, ni dans leurs écritures, ni par les pièces produites, d'un préjudice indépendant du retard de paiement. En conséquence, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [E] et M. [D] * La restitution du dépôt de garantie Compte tenu du montant de l'arriéré locatif, le dépôt de garantie a été conservé à bon droit par les bailleurs et est venu en déduction de la dette locative, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, il convient de débouter Mme [E] et M. [D] de leur demande de ce chef. * Les délais de paiement Les appelants sollicitent 'un délai de grâce de 3 ans' pour régler l'arriéré locatif, alors que le délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n'est prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l'article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'. L'absence de tout élément sur la situation personnelle et financière des débiteurs, qui n'ont produit aucune pièce à l'appui de leur demande, outre qu'ils ont bénéficié des délais de la procédure, justifient de ne pas faire droit à leur demande. Ils seront donc déboutés de leur demande. * Les dommages et intérêts Mme [E] et M. [D] ne précisent pas le fondement juridique de leur demande et n'articulent aucun moyen dans leurs conclusions à cet égard. Il convient dès lors de les débouter de leur demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance. Mme [E] et M. [D], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, Condamne solidairement Mme [J] [E] et M. [B] [D] à payer à M. [N] [L] et Mme [K] [L] née [I] la somme de 3831,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 août 2020, échéance de juin 2020 incluse, déduction faite du dépôt de garantie, Déboute M. [N] [L] et Mme [K] [L] née [I] de leur demande de dommages et intérêts, Et y ajoutant, Déboute Mme [J] [E] et M. [B] [D] de leurs demandes reconventionnelles, Condamne in solidum Mme [J] [E] et M. [B] [D] à payer à M. [N] [L] et Mme [K] [L] née [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [J] [E] et M. [B] [D] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière La Présidente