Texte intégral
Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 19 MAI 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11905 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CADSZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1118219448
APPELANTE PRINCIPALE
Intimée incidente
Madame [P] [R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, toque : D0781
INTIME PRINCIPAL
Appelant incident
Monsieur [B] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Christelle VERRECCHIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1200
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
M.[B] [G] a pris à bail, suivant acte en date du 30 septembre 2010, un appartement de cinq pièces, situé [Adresse 1]) appartenant à Mme [P] [R], moyennant un loyer mensuel de 2.116 euros outre 150 euros de provisions pour charges.
Par lettres recommandées avec accusé de réception des 8 et 11 février 2017, M. [G] a mis en demeure Mme [R] d'effectuer divers travaux de remise en état liés, notamment, à des fuites d'eau du robinet de la baignoire et d'une colonne d'eau.
Par acte d'huissier de justice du 20 juin 2018, Mme [R] a fait délivrer à M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d'huissier de justice du 31 juillet 2018, M [B] [G] a fait assigner Mme [P] [R] devant le tribunal d'instance de Paris notamment en réalisation de travaux, paiement de la somme de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance, 2.000 euros au titre du préjudice personnel distinct à raison du comportement de la bailleresse et réduction du loyer de 250 euros par mois.
Régulièrement assigné dans les conditions de l'article 656 du code de procédure civile, Mme [P] [R] n'a pas comparu.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 avril 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :
Enjoint à Mme [P] [R] de faire exécuter dans le Iogement donné à bail à M [B] [G] les travaux suivants :
* réparer la fuite d'eau au niveau du robinet de la baignoire,
* réparer la fuite d'eau au niveau de la colonne d'eau de la cour,
* remettre en état les murs dégradés par I'infiltration d'eau,
* installer une aération dans la cuisine,
* mettre en place un coffrage amovible au côté gauche de la chaudière à gaz.
Dit que Mme [P] [R] devra, en vue de la préparation et I'exécution des travaux ordonnés, informer M [B] [G], par Iettre remise en main propre ou adressée en recommandée avec accusé réception, du nom de l'entreprise mandatée choisie et de Ia date choisie pour procéder à la réalisation d'un devis de travaux ;
Dit que M [B] [G] devra Iaisser l'accès à son Iogement à l'entreprise ainsi mandatée pour les travaux ;
Rappelle qu'aucun travaux ne peut être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans I'accord exprès du locataire ;
Condamne Mme [P] [R] à payer à M [B] [G] Ia somme de 5.400 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par le locataire ;
Ordonne la réduction du loyer prévu par le bail signé le 30 septembre 2010 et dit qu'une somme de 200 euros devra être déduite tous les mois, à compter de Ia notification du présent jugement jusqu'au constat de bonne fin des travaux auxquels la bailleresse a été condamnée;
Autorise M [B] [G] à se libérer de sa dette locative dans un délai de 3 mois à compter de la notification de Ia présente décision, et dit que le délai ainsi accordé suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Ie locataire verse la somme due dans Ie délai requis ;
Déboute M [B] [G] de ses demandes de consignation des Ioyers et compensation;
Déboute M [B] [G] de toutes ses autres demandes plus amples et contraires ;
Ordonne I'exécution provisoire de Ia présente décision ;
Condamne Mme [P] [R] aux dépens;
Condamne Mme [P] [R] à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 11 juin 2019 par Mme [P] [R] ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 mars 2020 par lesquelles Mme [P] [R], appelante, demande à la cour de :
Vu le bail locatif en date du 30 septembre 2010
Vu le décret du 26 août 1987
vu les pièces versées au débat,
Infirmer le jugement rendu le 17 avril 2019 en toutes ses dispositions et
Statuant à nouveau,
Constater que l'ensemble des réparations sollicitées par M. [B] [G] sont des réparations locatives à sa charge ;
En conséquence
Débouter M. [B] [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner M. [B] [G] à payer à Mme [P] [R] la somme de 7 100 euros avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;
Condamner M. [B] [G] à payer une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamner en outre, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jacques Adam, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 juin 2020 au terme desquelles M. [B] [G], intimé, forme appel incident et demande à la cour de :
Vu les articles 1719, 1720 du Code civil et 6 et 6c de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1755 du Code civil,
Vu l'article 1147 ancien du Code civil (nouvellement 1231-1) sur l'indemnisation du trouble de jouissance,
Vu l'article 1240 nouveau (anciennement 1382) du Code civil sur la procédure abusive,
Déclarer M. [B] [G] recevable et bien fondé en ses prétentions ;
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- Enjoint à Mme [P] [R] de faire exécuter les travaux
- Condamné Mme [P] [R] à payer à M.[B] [G] la somme de 5 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi
- Ordonné la réduction du loyer et dit qu'une somme de 200 euros devra être déduite tous les mois à compter de la signification du jugement jusqu'au constat de bonne fin des travaux auxquels la bailleresse a été condamnée
- Condamné Mme [P] [R] aux dépens
- Condamné Mme [P] [R] à payer à M. [B] [G] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Débouter Mme [P] [R] de l'ensemble de ses demandes et prétentions ;
Statuant à nouveau :
Condamner Mme [P] [R] à payer à M. [B] [G] la somme complémentaire de 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pour la période postérieure au prononcé du jugement déféré, sur la base de 180 euros mensuel, comme retenu par le jugement, sur la période écoulée depuis le prononcé du jugement et jusqu'au départ du locataire (5 mois) ;
Condamner Mme [P] [R] à payer à M. [B] [G] la somme de 8 638 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pour la chambre sur cour, atteinte par l'humidité et des champignons, que le jugement déféré a omis d'examiner, s'étant référé uniquement à la cuisine et à la salle de bains ;
Condamner Mme [P] [R] à payer à M. [B] [G] la somme de 2 000 euros pour procédure abusive ;
Condamner Mme [P] [R] à payer à M. [B] [G] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour relève qu'il n'a pas été fait appel des chefs de dispositif du jugement relatif aux délais de paiement octroyés à M. [G] et à la suspension des effets de la clause résolutoire, qui ne font d'ailleurs l'objet d'aucune demande devant la cour.
Sur les travaux incombant à Mme [R] et le trouble de jouissance
Il est constant que M. [G] a quitté les lieux le 30 août 2019 de sorte qu'il n'y a plus lieu d'ordonner des travaux de remise en état et que les demandes à ce titre sont devenues sans objet ; la question des réparations incombant ou non à la bailleresse a en revanche une incidence sur les demandes relatives à la réparation du trouble de jouissance invoqué par le locataire et sur la réduction du loyer.
C'est par des motifs exacts et pertinents, parfaitement étayés en fait et en droit et qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle après s'être abstenue de comparaître en première instance ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que :
-dès le mois de septembre 2016 et au début de l'année 2017, de nombreux courriels ont été échangés entre le cabinet [X], chargé de la gestion du bien loué, et M. [G], au sujet de désordres relatifs à des fuites d'eau au niveau du robinet de la baignoire et au niveau d'une colonne d'eau de la cour, entraînant de l'humidité dans l'appartement, une dégradation des murs et des moisissures dans une chambre, ainsi qu'au sujet de l'absence de coffre de la chaudière et d'un problème d'aération de la cuisine ;
-les pièces produites, notamment les photographies jointes aux mises en demeure, démontrent en effet que la salle de bains est en très mauvais état, plus particulièrement autour de la baignoire, et que les problèmes d'humidité et d'aération au-dessus de la chaudière, laquelle n'a plus de coffrage, sont avérés;
-il résulte de ces échanges que le cabinet [X] a transmis ces informations à la propriétaire et a lui-même reconnu (courrier du 10 février 2017) la nécessité de procéder à ces travaux, que de nombreux rendez-vous ont été fixés avec les entreprises chargées de déterminer l'origine des problèmes d'humidité et de réaliser des devis, mais que la propriétaire ne mandatait finalement aucune entreprise pour faire les réparations.
Le premier juge en exactement déduit que la salle de bains et la cuisine étaient affectées par des désordres ne les rendant pas totalement inutilisables mais justifiant une indemnisation à hauteur de la somme de 5.400 euros et qu'en outre la résistance particulière opposée par la bailleresse à la réalisation des travaux qui lui incombent justifiait la réduction des loyers à hauteur de 200 euros par mois à compter de la notification du jugement et jusqu'à constat de la réalisation des travaux.
Il sera seulement ajouté que, devant la cour, Mme [R], ne rapporte aucune preuve de ce que, clairement informée des problèmes subis par le locataire, elle a rempli sa propre obligation, conformément aux articles 1719 2° du code civil et 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, de lui assurer la jouissance paisible d'un bien en bon état d'usage et de réparation, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués.
Pour mémoire, cette obligation d'entretien porte aussi bien sur le local lui-même que sur ses accessoires et ses éléments d'équipement ainsi que sur les réparations qui sont de nature locative, mais dont le preneur n'a pas à assumer la charge, parce qu'elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose.
Mme [R] ne démontre notamment pas qu'il résulte des diagnostics effectués par les entreprises chargées de faire des devis à de nombreuses reprises, que la cause et la nature des désordres n'incombait qu'au locataire au regard des dispositions du décret du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives.
Plus particulièrement, il convient de relever que, contrairement à ce que soutient Mme [R], il résulte du devis de l'entreprise Holley Duran du 23 juin 2016, produit par M. [G], que la fuite d'eau de la baignoire n'est pas imputable à un simple problème de joint du robinet, dont la réparation incombe au locataire en application du décret précité, maisqu'elle implique des travaux importants et structurels en raison de l'inaccessibilité du robinet : 'changement du robinet d'arrêt se trouvant sous la baignoire, la dépose d'une partie du tablier, de la paillasse et d'une partie du coffrage pour accès à la colonne à la suite de man'uvres des eaux de l'immeuble, de reprise du piquage sur la colonne, façonnage d'un cuivre avec pose d'une vanne d'arrêt ramené devant la trappe. Puis remise en état du tablier du coffrage et de la paillasse et pose d'une faïence' et ce pour un montant total de 3.255 euros; d'ailleurs, M. [G] démontre bien avoir pour sa part pris en charge les réparations locatives concernant le paiement du remplacement d'un joint sous le lavabo en novembre 2018 (facture de l'entreprise de plomberie Granpas du 30 novembre 2018 pour la somme de 244,20 euros).
S'agissant de la fuite au niveau de la colonne d'eau de la cour, Mme [R] soutient que cette réparation avait déjà été effectuée le 25 septembre 2017 en se référant à un échange de courriels produits par l'intimé lequel ne fait état que d'une prise de rendez-vous avec le plombier mais ne démontre pas la réalisation des travaux.
S'agissant du coffre de la chaudière, il sera ajouté que le courrier de mise en demeure adressé par M. [G] au gestionnaire du bien, le 11 février 2017, indique que ce coffre a été déposé lors de l'entretien annuel effectué par la société Gazobloc et qu'il n'a pas été remplacé, l'entreprise estimant que le coffre 'ne permet pas une maintenance convenable de la chaudière et qu'il convient d'en réinstaller un autre, amovible avec des charnières'; ce courrier fait également état de l'absence d'aération dans la cuisine au-dessus de la chaudière à gaz et d'une absence de ventilation, sans que Mme [R] ne produise de pièces susceptibles de contredire ces élément. Au regard du décret de 1987 précité ces travaux ne relèvent pas des réparations locatives.
L'état des lieux d'entrée du 7 octobre 2010 et l'état des lieux de sortie, du 30 août 2019, qui permettent seulement de confirmer que le coffrage de la chaudière n'existait plus 2019, est sans incidence à ce sujet sauf à constater que la propriétaire n'a pas effectué les travaux ordonnés par le premier juge.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que les travaux de remise en état litigieux ne relevaient pas de l'entretien courant et des menues réparations incombant au locataire, a condamné Mme [R] à réparer le trouble de jouissance subi par M. [G] et ordonné la réduction du loyer à hauteur de 200 euros par mois.
Sur les sommes octroyées à titre d'indemnisation du trouble de jouissance
Le premier juge a exactement apprécié le trouble de jouissance subi du fait des désordres constatés dans la cuisine et dans la salle de bains et les a justement indemnisé à hauteur de 5.400 euros ; toutefois, en lien avec les désordres de fuites d'eau précités, d'importantes taches d'humidité sont apparues sur les murs d'une des chambres de l'appartement et avaient été signalées en février 2017 par le locataire ; l'huissier de justice a également constaté leur existence, à l'état de traces, dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie.
Mme [R] sera donc condamnée à payer à M. [G] la somme totale de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, étant observé que contrairement à ce qui est soutenu par M. [G], ces désordres ne caractérisent pas une insalubrité des lieux, laquelle relève d'une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral dont il n'est pas question en l'espèce.
Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne l'indemnité octroyée en réparation du trouble de jouissance ; la demande de Mme [R] en remboursement des sommes objet de la condamnation prononcée par le premier juge sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
M. [G] forme, au visa de l'article 1240 du code civil, une demande de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros pour appel abusif ; toutefois il ne caractérise aucune faute délictuelle de la part de Mme [R] de l'exercice de son droit d'appel ni ne démontre l'existence d'un préjudice particulier subi de ce fait et distinct de celui par ailleurs réparé par l'octroi d'une indemnité au titre du trouble de jouissance et de l'article 700 du code de procédure civile.
Sa demande sera donc rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable d'allouer à M. [G] une indemnité de procédure de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts octroyés à M. [B] [G] au titre du trouble de jouissance et sauf à constater que M. [B] [G] ayant quitté le logement objet du bail il n'y a plus lieu à ordonner la réalisation de travaux de remise en état par Mme [P] [R],
Et statuant à nouveau,
Constate que M. [B] [G] ayant quitté le logement situé [Adresse 1], il n'y a plus lieu à ordonner la réalisation de travaux de remise en état par Mme [P] [R],
Condamne Mme [P] [R] à payer à M. [B] [G] la somme totale de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [P] [R] à payer à M. [B] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [P] [R] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
