Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/06047

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R E F E R E REFERE n°: N° RG 23/06047 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J6YL MINUTE n°: 2024/ 306 DATE: 26 Juin 2024 PRESIDENT: Madame Nathalie FEVRE GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE S.A.R.L. F&A, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Angélique FERNANDES-THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Mehdi CHEBEL, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) DEFENDERESSE S.C.I. LES BAINS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 24/01/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 06/03/2024 puis a été prorogée au 13/03/2024, 20/03/2024, 27/03/2024, 03/04/2024, 10/04/2024, 17/04/2024, 24/04/2024, 07/05/2025, 15/05/2024, 22/05/2024, 29/05/2024, 05/06/2024, 12/06/2024, 19/06/2024 et 26/06/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Angélique FERNANDES-THOMANN Me Jean philippe FOURMEAUX copie dossier délivrées le Envoi par Comci à Me Angélique FERNANDES-THOMANN Me Jean philippe FOURMEAUX EXPOSE DU LITIGE La SARL F&A est locataire commerciale de locaux situés [Adresse 1]. Le contrat initial du 27 mai 1989 liait la société AJD, locataire, aux droits de laquelle se sont succédées la SARL RODIP puis la SARL F&A selon acte du à Monsieur et Madame [R], qui ont cédé leur propriété à la SCI PAK puis la SCI LES BAINS, cette dernière étant propriétaire depuis le 1er juin 2022. Il a été successivement renouvelé le 8 juillet 1998, le 1er mai 2007 et le 1er janvier 2018 aux conditions initiales à l’exception du loyer. Les locaux sont constitués selon le bail initial « par le sous-sol de l’immeuble décrit ci-dessus ouvrant sur la rue Jules Barbier et comportant une salle d’environ 98.80m2 et diverses dépendances ». Ils sont contractuellement exclusivement destinés « à l’exercice de l’activité de débit de boissons et de restauration sous la forme que le preneur jugera bon d’adopter ». Ils ont fait l’objet d’une fermeture administrative le 23 novembre 2018. Après travaux, sous condition de limitation de la capacité d’accès, une autorisation dérogatoire de réouverture a été donnée le 11 juillet 2022 jusqu‘au 31 décembre 2022, le bailleur s’engageant à déposer une demande d’agrandissement de la porte auprès du syndicat des copropriétaires. Face au refus d’autorisation de ce dernier, la mairie de [Localité 3] a pris un nouvel arrêté de fermeture le 6 février 2023. Le syndicat des copropriétaires a finalement autorisé cet agrandissement lors de son assemblée générale du 2 juin 2023. Soutenant qu’il incombe au bailleur de faire réaliser les travaux de mise aux normes, la SARL F&A a, par acte du 24 août 2023, fait assigner la SCI LES BAINS à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, pour, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, obtenir sa condamnation, au titre de son obligation de délivrance et d’entretien, à déposer une demande d’autorisation de travaux conforme aux exigences de l’autorité administrative sous astreinte de 300 euros par jour de retard et à faire réaliser les travaux de mise en conformité prescrits par l’administration dans les 2 mois de cette autorisation sous la même astreinte, ainsi qu’à lui justifier également sous astreinte de 1000 euros par infraction, de ses diligences. Elle sollicite également la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 13 décembre 2023 auxquelles elle se réfère à l’audience, la SCI LES BAINS soutient que son obligation à la création d’une unité de passage de 1.40 m est sérieusement contestable en l’état de l’activité autorisée par le bail et qu’elle a effectué les diligences nécessaires à l’obtention des autorisations de l’assemblée générale et des autorisations administratives auprès de la mairie de [Localité 3]. Elle demande reconventionnellement 5000 euros à titre de dommages et intérêts et 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 23 janvier 2024 et reprises à l’audience, la SARL F&A soutenant que le manquement contractuel de la SCI LES BAINS constitue en toute hypothèse un trouble manifestement illicite, réitère ses demandes en sollicitant la fixation de l’astreinte demandée à 500 euros par jour de retard. La défenderesse a été autorisée à produire une note en délibéré sur la nouvelle pièce communiquée par la demanderesse la veille de l’audience à savoir la pièce 40 consistant en un avis technique de l’APAVE sur les issues. Elle a produit un constat de commissaire de justice du 1er février 2024 établissant l’existence de deux dégagements d’une largeur de 0.90 m. En réponse à cette note, la locataire fait observer que la largeur des portes mesurée par le commissaire de justice est celle des portes et non celle de leur ouverture qui correspond à la notion de dégagement prévue par les dispositions applicables et ne répond pas aux exigences règlementaires. MOTIFS L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Par arrêté du 6 février 2023, l’établissement « discothèque LE NIGHT » exploité dans les lieux loués par la SARL F&A, a fait l’objet d’une fermeture administrative en l’état de l’absence de réalisation de l’agrandissement de l’issue principale sur la [Adresse 2] à deux unités de passage soit 1.40m, conditionnant son exploitation avec l’accueil d’un public de 50 à 100 personnes. Si les dispositions du bail quant à l’activité exercée n’ont d’évidence, à la lecture des avenants, pas été modifiées nonobstant l’acquisition d’un fonds de commerce de « piano-bar, night club » par la SARL F&A de la SARL RODIP en 2008, les dispositions de l’article C038 de l’arrêté du 25 juin 1980 modifié ne distinguent pas à leur lecture, contrairement à ce qu’allègue la bailleresse, selon qu’il s’agisse d’un établissement accueillant du public de catégorie N (restaurants et débits de boissons) ou P (salles de danse et salles de jeux) quant au dimensionnement des dégagements principaux, seule la capacité d’accueil ayant une incidence, ce que confirme la note de l’APAVE du 2 janvier 2024. Cet élargissement est en relation directe avec l’exploitation de son commerce dans les lieux par le preneur, est rendu nécessaire par les mesures règlementaires imposées par l’administration à savoir l’élargissement de la porte principale à 1.40m, et il ne s’agit pas de réparations. A l’évidence, le bail ne prévoit pas, à la lecture des clauses, que les travaux correspondants soient dès lors à la charge du preneur. L’obligation de la bailleresse à les faire réaliser n’est en conséquence pas sérieusement contestable. Il lui appartient de déposer la demande d’autorisation de modification de la façade de l’immeuble à présent autorisée par le syndicat des copropriétaires, la locataire devant pour sa part compléter cette demande de la partie relative à l’ERP qu’elle exploite dans les lieux à savoir, selon les éléments communiqués par les services de l’urbanisme et produits dans le cadre de la présente instance en pièce 39, le formulaire CERFA n° 13404*11 pour la bailleresse et le formulaire CERFA n°13824 *4 pour la locataire. C’est ce qu’avait indiqué le bureau d’assistance à maîtrise d’ouvrage MAMACO, missionné par la bailleresse pour le dépôt des demandes d’autorisation en mairie, à la locataire par message du 25 juillet 2023 préalablement à l’assignation, sans réponse de la part de cette dernière, de sorte que si cette démarche doit être effectuée, elle n’est pas fondée à en demander l’exécution sous astreinte. Une fois les autorisations obtenues, la bailleresse sera condamnée à faire réaliser les travaux d’agrandissement de la porte d’entrée à deux unités de passage soit 1.40 m dans un délai de 3 mois, sous astreinte au-delà. En l’absence de fondement légal et contractuel à une telle obligation, la demande de condamnation sous astreinte de la bailleresse à informer la locataire de ses diligences sous astreinte sera rejetée. La SCI LES BAINS qui succombe supportera les dépens et le paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse. PAR CES MOTIFS Nous Nathalie Fèvre, présidente, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, ORDONNONS à la SCI LES BAINS de déposer auprès de l’autorité administrative compétente les demandes d’autorisation relatives à la modification de la façade par l’agrandissement de la porte d’entrée du [Adresse 1] à deux unités de passage soit 1.40 m à savoir le formulaire CERFA n° 13404*11 pour la bailleresse et le formulaire CERFA n°13824 *4 pour la locataire (ERP), CONDAMNONS la bailleresse, une fois l’autorisation de réaliser les travaux obtenus de l’autorité administrative, à faire réaliser les travaux d’agrandissement de la porte d’entrée à deux unités de passage soit 1.40 m dans un délai de 3 mois à compter de celle-ci et sous astreinte de 300 euros par jour de retard au-delà pour une durée de 60 jours passée laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte fixée, Nous RESERVONS la liquidation de l’astreinte, DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, CONDAMNONS la SCI LES BAINS à payer à la SARL F&A la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SCI LES BAINS aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRESIDENTE