Cour d'appel, 29 mai 2024. 22/02305

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°260 DU : 29 Mai 2024 N° RG 22/02305 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F5QV VTD Arrêt rendu le vingt neuf Mai deux mille vingt quatre décision dont appel : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5], décision attaquée en date du 04 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 21/00498 COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : La SELARL MJ MARTIN intervenant en qualité de liquidateur nommé à cette fonction par jugement du tribunal de commerce d'Aurillac du 04 janvier 2023 en replacement de Me [H] [V] ès qualités de liquidateur de la l'activité de Monsieur [N] [F] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Jacques VERDIER, avocat au barreau D'AURILLAC APPELANTE ET : Mme [I] [D] épouse [T] [Adresse 1] [Localité 3] Représentants : Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et Me Christine RAMOND, avocat au barreau D'AURILLAC INTIMÉE DEBATS : A l'audience publique du 03 Avril 2024 Madame [G] a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 29 Mai 2024. ARRET : Prononcé publiquement le 29 Mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 23 juin 2016 dressé par Me [J], notaire à [Localité 11] (15), Mme [I] [T] a donné en location-gérance à M. [N] [F] un fonds de commerce de bar-restaurant le « Relais de [Localité 7] », situé et exploité au lieudit « [Localité 7] », commune d'[Localité 5], pour une durée d'un an. A la même date, M. [F] a également pris à bail l'appartement situé à l'étage de l'immeuble. Le montant de la redevance annuelle s'élevait à la somme de 14 400 euros, soit la somme de 800 euros HT par mois pour la partie commerciale et 400 euros HT par mois pour la partie habitation. Se plaignant de nombreuses coupures d'électricité, M. [F] a fait assigner le 28 février 2018 Mme [T] devant le juge des référés aux fins d'obtenir une mesure d'expertise portant sur l'installation électrique. Par ordonnance du 15 mai 2018, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M. [W] en tant qu'expert, fixant le montant de la consignation à la somme de 2 000 euros. Un incendie est survenu le 24 mai 2018 dans une grange mitoyenne de l'immeuble abritant le restaurant. Par ordonnance du 27 juillet 2018, le juge chargé du contrôle des expertises a ordonné le versement d'une consignation complémentaire d'un montant de 8 000 euros. Faute de paiement de cette somme, une ordonnance du 18 janvier 2019 a prononcé la caducité de la mesure d'expertise. Par acte d'huissier du 23 août 2018 Mme [T] a fait délivrer un congé à M. [F] et l'a sommé de lui régler la somme de 6 175,38 euros au titre des loyers impayés. L'état des lieux de sortie a été réalisé le 3 janvier 2019 par Me [A], huissier de justice. Par acte d'huissier du 21 janvier 2019, M. [N] [F] a fait assigner Mme [I] [T] aux fins de voir cette dernière déclarée responsable des désordres affectant le bien et condamnée à l'indemniser de ses préjudices. Le 5 février 2019, M. [F] a déposé une déclaration de cessation des paiements auprès du greffe du tribunal de commerce. Par jugement du 5 mars 2019, le tribunal de commerce a prononcé la liquidation judiciaire de l'activité de M. [F] et a désigné Me [V] en qualité de liquidateur. Mme [T] a déposé une requête en relevé de forclusion, et a été autorisée à déclarer sa créance par décision du juge commissaire du 10 novembre 2020. Par jugement du 4 novembre 2022, le tribunal judiciaire d'Aurillac a : - débouté Me [V], ès qualités de liquidateur de l'activité de M. [N] [F], de sa demande tendant à l'annulation du contrat conclu entre M. [F] et Mme [T] le 23 juin 2016 ; - débouté Me [V] de ses demandes indemnitaires ; - fixé la créance de Mme [T] à la somme totale de 12 297,25 euros, décomposée comme suit : > 9 600 euros au titre des redevances non versées entre le mois de mai et le mois de décembre 2018 ; > 777,25 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2017 et 2018 ; - ordonné que cette somme soit fixée au passif de l'activité de M. [F] ; - rappelé que l'exécution provisoire était de droit ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - dit que les dépens devraient être inscrits au passif de l'activité de M. [F] ; - dit n'y avoir lieu à appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et débouté les parties de leurs demandes à ce titre. Par déclaration en date du 12 décembre 2022, Me [V] a interjeté appel du jugement. Par conclusions notifiées et déposées le 26 juillet 2023, la SELARL MJ Martin, intervenant en qualité de liquidateur en remplacement de Me [V] ès qualités de liquidateur de l'activité de M. [N] [F], demande à la cour, au visa des articles L.144-1 et suivants du code de commerce, ainsi que l'article 1231-1 du code civil, de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant en l'annulation du contrat conclu entre M. [F] et Mme [T], ainsi que de ses demandes indemnitaires ; - annuler le contrat de location-gérance du 23 juin 2016 ; - déclarer Mme [T] responsable des troubles d'exploitation et des désordres affectant le bien loué à M. [F] ; - la condamner en conséquence à la réparation intégrale du préjudice subi par M. [F], pris en la personne de son liquidateur la SELARL MJ Martin, et au paiement de la somme de : > 120 000 euros au titre du préjudice économique, pertes d'exploitation, pertes financières et perte de la valeur du fonds de commerce ; > 30 000 euros en remboursement partiel des redevances payées par le locataire-gérant; - débouter Mme [T] de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner Mme [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Elle fait valoir que le contrat de location-gérance était un contrat sans objet puisqu'il reposait sur la location d'un fonds de commerce dépourvu de clientèle, élément essentiel du fonds de commerce, ce qui implique une requalification de la location-gérance en bail commercial. Elle ajoute que l'exception de nullité survit à la résiliation du contrat, peu important la partie qui en est à l'origine. Elle évoque également le fait que c'est M. [F] qui a en réalité créé et développé le fonds de commerce et qu'il avait pour ambition de le racheter. Mme [T], quant à elle, n'a jamais cédé ni le fonds ni l'immeuble contrairement à ce qu'elle a laissé croire. Elle estime enfin que Mme [T] a méconnu ses obligations de délivrance, d'entretien, de garantie des vices cachés, celle-ci devant fournir à M. [F] un bien en bon état de fonctionnement et de réparation. Mme [T] n'a jamais fait réaliser les travaux demandés. M. [F] a donc subi des troubles dans l'exploitation du fonds de commerce, une perte de clientèle, et a vécu dans un logement inhabitable. Par conclusions déposées et notifiées le 8 septembre 2023, Mme [I] [T] née [D] demande à la cour, au visa des articles L.622-7 du code de commerce, L.114-1 et suivants du code de commerce, ainsi que des articles 1229, 1709, 1710 et suivants du code civil, de : - confirmer le jugement du 4 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire d'Aurillac; - débouter la SELARL MJ Martin, intervenant en lieu et place de Me [V], de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, ; - fixer sa créance au titre des loyers et redevances d'ordures ménagères à la somme de 12 297,25 euros ; - à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre les créances réciproques entre elle et la SELARL MJ Martin, intervenant en lieu et place de Me [V] ; - condamner la SELARL MJ Martin, intervenant en lieu et place de Me [V], à lui payer et porter une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Elle fait valoir que malgré le fait que le fonds ait été fermé, la clientèle n'a pas disparu et qu'il s'agissait bien d'un contrat de location-gérance, la valeur du fonds reposant notamment sur son emplacement. Elle souligne également qu'elle n'était pas opposée à apporter des améliorations et qu'elle s'interrogeait sur le fait de savoir par qui les travaux devaient être supportés. M. [F] quant à lui, n'a jamais fait venir d'artisan ou réaliser la moindre réparation, ce qui permet d'en déduire qu'il a parfaitement pu exploiter l'établissement. Elle ajoute que ce dernier a déjà tenu plusieurs restaurants par le passé, qui se sont soldés par des liquidations judiciaires. En outre, elle observe que M. [F] réclame l'indemnisation de nombreux préjudices alors qu'il s'est installé dans cet établissement sans supporter le moindre frais, a développé sa clientèle et a ensuite tenté de la forcer à lui vendre le fonds en cessant de payer ses redevances ; qu'il déclarait des chiffres d'affaires importants et n'employait aucun salarié. Enfin, elle fait valoir que les promesses de vente et de rénovation alléguées par M. [F] sont inventées. Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet de leurs demandes et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2024. MOTIFS : - Sur la demande en nullité du contrat de location-gérance Selon l'article L.144-1 du code de commerce, tout contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls, est régi par les dispositions du chapitre IV relatif à la location gérance. La location-gérance suppose que le loueur procure au locataire la jouissance d'un fonds de commerce. Si l'un des éléments qui compose le fonds de commerce fait défaut, et notamment s'il n'existe pas de clientèle, il ne peut y avoir de location-gérance. L'article L.144-10 énonce que tout contrat de location-gérance consenti par le propriétaire d'un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus, est nul. En l'espèce, M. [F] soutient que la clientèle fait défaut dans le fonds qui lui a été loué ; que le restaurant était fermé depuis la fin de l'année 2014, après une exploitation éphémère à compter d'avril 2013 par la SARL FBA dont le gérant M. [R] avait entendu en faire principalement un restaurant de soirées et bar de nuit ; que l'activité n'a pas tenue longtemps, sinon quelques mois, avant un abandon pur et simple dans un contexte de déliquescence du fonds de commerce. Sur ce point, le tribunal a énoncé que les parties s'accordaient à dire qu'elles avaient mis un terme au contrat à la fin de l'année 2018 puisque Mme [T] avait fait délivrer un congé à M. [F] le 23 août 2018 et que celui-ci avait quitté les lieux à la fin de l'année 2018, comme en témoignait l'état des lieux réalisé par Me [A], huissier de justice, le 3 janvier 2019. Il a considéré que bien qu'il s'agisse d'un contrat à exécution successive, sa nullité n'était plus encourue puisqu'il n'existait plus, les parties y ayant mis un terme. Néanmoins, quand elle est exercée dans le délai de prescription, l'exception de nullité d'un contrat reste recevable même si le contrat est résilié, dès lors qu'il ne ressort d'aucune élément que les parties aient entendu expressément y renoncer. Au surplus, le contrat de location-gérance conclu en violation des dispositions exigées du loueur qui n'ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d'une nullité absolue et comme tel insusceptible de confirmation. Ainsi, M. [F] est recevable à solliciter la nullité du contrat de location-gérance même si celui-ci a été résilié suite à la délivrance du congé et le départ des lieux de l'intéressé. Sur le fond, il y a lieu de rappeler que la charge de la preuve de l'existence du fonds de commerce incombe au loueur, étant précisé que son existence s'apprécie au moment de la conclusion du contrat. Mme [T], propriétaire des lieux litigieux, aujourd'hui âgée de 78 ans, explique avoir exploité pendant des années au rez-chaussée de sa propriété un restaurant. Puis, désirant cesser cette activité, elle a recherché des successeurs. Elle justifie par la production des actes, avoir le 20 avril 2010, signé un contrat de location gérance avec la SARL Relais de la Châtaigneraie (outre le fonds commercial, la locataire bénéficiait d'un appartement ; le loyer du fonds était de 1 500 euros HT et le loyer de l'appartement de 300 euros HT). Suite à la résiliation du bail, un nouveau contrat de location-gérance a été signé avec la SARL FBA pour une durée de trois ans, et ce, avec les mêmes conditions financières. M. [F] a produit en pièce n°46 un article de La Montagne du 17 mai 2013 dans lequel était présenté le gérant M. [S] [R] de la SARL FBA : 'Le relais de [Localité 7] se dote d'un nouveau gérant. Un changement qui entraîne un renouveau de la carte et des projets de soirées [...]. Durant la semaine, [Localité 7] est un restaurant ouvrier, routier, le midi et le soir jusqu'à 22 heures. Mais les soirs de week-end, il se transforme en lieu de fête et ouvre ses portes jusqu'à deux heures du matin'. Il est ainsi justifié qu'avant M. [F], le fonds de commerce a été donné en location-gérance à deux reprises. La durée du contrat de 2013 était elle aussi de trois ans. Il n'est nullement démontré que le fonds aurait périclité quelques mois seulement après sa reprise en avril 2013. Si Mme [T] reconnaît que le fonds est resté fermé plusieurs mois, la clientèle n'avait toutefois pas disparu et elle fait valoir à juste titre que le restaurant est situé à la sortie d'[Localité 5] sur la RN 122 ([Localité 5] - [Localité 8] - [Localité 6] - [Localité 9] - [Localité 10]), des centaines de voitures et camions passaient tous les jours devant l'établissement (étant rappelé qu'il s'agit d'un restaurant-ouvrier). Elle observe également à juste titre que le compte de résultat de l'année 2017 fourni pour la première année d'exploitation fait ressortir un chiffre d'affaires de plus de 163 000 euros, témoignant ainsi de la présence de la clientèle, qui a certes été fidélisée et a augmenté grâce au travail de M. [F]. Dans ces circonstances, la demande visant à voir prononcer la nullité du contrat de location-gérance sera rejetée. Le jugement sera confirmé par substitution de motifs. - Sur la responsabilité du loueur M. [F] soutient avoir été confronté à de multiples difficultés d'exploitation l'ayant empêché de maintenir et développer son chiffre d'affaires. Il estime qu'en matière de location-gérance, les travaux ayant trait aux réparations, transformations et aménagements assurant le bon usage du fonds sont à la charge du propriétaire du fonds et des murs. Il expose avoir effectué de nombreuses démarches en faisant intervenir des électriciens qui ont tous conclu à la non-conformité de l'installation électrique. Il conclut que le tribunal a exonéré à tort le bailleur de son obligation des réparations rendues nécessaires par l'effet de la vétusté. Il ajoute qu'il en allait de même du logement qu'il occupait. Il entend obtenir réparation du préjudice subi consistant en des troubles dans l'exploitation du fonds de commerce, des pertes de clientèle, l'impossibilité d'assurer le développement de son entreprise, la perte du fonds créé, et l'inhabitalité du logement. Il est sollicité le paiement de 'la somme de 120 000 euros au titre du préjudice économique, pertes d'exploitation, pertes financières et perte de valeur du fonds de commerce', et 'la somme de 30 000 euros en remboursement partiel des redevances payées par le locataire-gérant'. Le tribunal a énoncé que s'agissant de la délivrance conforme du local, les parties avaient mis un terme au contrat, et que la demande tendant à voir sanctionner le non-respect de l'obligation de délivrance conforme était sans objet ; que s'agissant de l'obligation d'entretenir le bien durant la vie du contrat, il résultait de l'article 7 de la convention que le locataire-gérant devrait effectuer toutes les réparations locatives au fur et à mesure qu'elle deviendraient nécessaires ; que quand bien même le demandeur parvenait à démontrer que des travaux de réparation du système électrique étaient nécessaires, il était prévu qu'il devait lui-même les faire réaliser et en supporter le coût ; qu'aucun manquement aux obligations contractuelles de Mme [T] n'était caractérisé. Les obligations du loueur sont définies, en dehors de toute spécification par les dispositions légales sur la location-gérance, par référence au régime du bail. L'obligation du loueur consiste à fournir au gérant la jouissance paisible du fonds : comme tout bailleur, il doit délivrer et entretenir la chose louée conformément à l'article 1719 du code civil. Le régime du code civil, en l'absence de stipulation particulière, fait reposer la plus grande part de la charge de l'entretien sur le bailleur. L'obligation recouvre tout ce qui est nécessaire à l'utilisation de la chose louée et qui n'a pas été mis à la charge du locataire. Ce dernier n'est tenu qu'aux réparations locatives ou de menu entretien. Généralement, on admet comme réparation du ressort du bailleur tout ce qui touche à la structure de l'immeuble et de ses accès, au gros oeuvre, au clos et couvert, aux balcons et terrasses, aux équipements indispensables à l'utilisation. De surcroît, les réparations locatives incombent au bailleur lorsque leur nécessité résulte de la force majeure ou de la vétusté. En l'espèce, le contrat prévoyait que le locataire-gérant prendrait le fonds ainsi que les locaux d'exploitation, dans l'état où le tout se trouvait sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour quelque cause que ce soit ; que le locataire-gérant devrait effectuer toutes les réparations locatives au fur et à mesure qu'elles deviendraient nécessaires. M. [F] avait saisi le juge des référés en février 2018 pour obtenir une expertise, faisant de état de dysfonctionnements de l'installation électrique. Il avait produit un constat d'huissier en date du 8 août 2017 et Mme [T] avait fait intervenir l'entreprise Socotec le 28 août 2017 qui avait réalisé un rapport. Le juge des référés a fait droit à la demande estimant qu'il était justifié de l'existence de dysfonctionnements de l'installation électrique du local loué, ainsi que l'attestait le constat d'huissier réalisé et le rapport Socotec dans sa dernière page. M. [F] avait d'ailleurs, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [T] en juillet 2017, de réaliser les travaux de mise aux normes de l'installation électrique sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil L'expertise n'a finalement pas eu lieu au vu de la consignation complémentaire ordonnée que M. [F] n'a pas été mesure de régler. Si le contrat de location-gérance est aujourd'hui résilié et que la question n'est plus de savoir qu'il y a lieu ou non d'ordonner la réalisation de travaux, le locataire-gérant est toutefois en droit de solliciter l'indemnisation de son préjudice résultant des dysfonctionnements de l'installation électrique pendant le temps de son exploitation. L'installation électrique est en effet un équipement indispensable à l'utilisation du local Or, il produit de nombreuses attestations de personnes ayant fréquenté l'établissement (des clients) ayant constaté à plusieurs reprises des coupures électriques pendant le service. Le constat d'huissier sus-mentionné et le rapport Socotec ont en outre permis au juge des référés de confirmer l'existence de dysfonctionnements de l'installation électrique du local. Si l'exploitation n'était alors pas impossible, les chiffres d'affaires réalisés le confirmant, ces dysfonctionnements ont toutefois nécessairement rendu plus difficile l'exploitation du fonds de commerce au quotidien, ont gêné la clientèle qui a pu se détourner du restaurant et ont freiné les perspectives de croissance de l'activité de M. [F]. La cour évalue le préjudice subi par ce dernier à 30 000 euros (soit 1 000 euros par mois pendant toute la durée du contrat), somme à laquelle Mme [T] sera condamnée à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point. - Sur les demandes reconventionnelles de Mme [T] Le tribunal a fait droit aux demandes reconventionnelles de Mme [T], à savoir la condamnation du locataire-gérant au paiement de la somme de 9 600 euros HT correspondant aux redevance impayées de mai à décembre 2018, 11 520 euros TTC et celle de 777,25 euros au titre des taxes des ordures ménagères 2017 et 2018, soit un total de 12 297,25 euros. Il n'est pas contesté que ces sommes n'ont pas été réglées et M. [F] ne caractérise pas une impossibilité d'exploitation des lieux sur cette période. Ainsi, le jugement doit être confirmé sur ce point. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Chaque partie succombant partiellement à l'instance, elles supporteront la charge de leurs propres dépens, ceux de l'appelant devant être inscrits au passif de l'activité de M. [F]. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ; Confirme le jugement par substitution de motifs, en ce qu'il a : - débouté la SELARL MJ Martin intervenant en qualité de liquidateur en remplacement de Me [H] [V] ès qualités de liquidateur de l'activité de M. [N] [F], de sa demande tendant à l'annulation du contrat conclu entre M. [N] [F] et Mme [I] [T] née [D] le 23 juin 2016 ; - fixé la créance de Mme [I] [T] née [D] à la somme de 9 600 euros HT, soit 11 520 euros TTC au titre des redevances non versées, et 777,25 euros au titre de la taxe des ordures ménagères pour les années 2017 et 2018, soit un total de 12 297,25 euros ; - ordonné que cette somme soit fixée au passif de l'activité de M. [N] [F] ; Infirme le surplus des dispositions du jugement ; Statuant à nouveau : Condamne Mme [I] [T] née [D] à la réparation du préjudice subi par M. [N] [F], pris en la personne de son liquidateur, la SELARL MJ Martin, et au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute l'appelante du surplus de ses demandes ; Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens. Le Greffier La Présidente