Cour d'appel, 30 juin 2022. 20/02102

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 30 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02102 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMCW Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 octobre 2019 - Tribunal d'Instance de Lagny sur Marne RG n° 11-19-0004 APPELANTE SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux DTS de HLM OSICA, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général y domicilié en cette qualité. [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 INTIMEE Madame [F] [W] [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] Assignation délivrée à étude d'Huissier le 19 mai 2020 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [R] [G] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier lors des débats : Mme Ophanie KERLOC'H ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 6 juin 2001, la SCIC Habitat IDF a signé un bail avec Mme [F] [W] un bien situé [Adresse 1]. La société d'HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la SCIC Habitat IDF, a assigné le 12 février 2019 Mme [F] [W] devant le tribunal d'instance de Lagny sur Marne aux fins d'obtenir la résiliation du bail d'habitation conclu entre les parties et l'expulsion de la locataire, outre les dépens et l'exécution provisoire de la décision, pour défaut de paiement des loyers et défaut de jouissance paisible du bien loué. Par jugement contradictoire entrepris du 14 octobre 2019 le tribunal d'instance de Lagny sur Marne a ainsi statué : Condamne Mme [F] [W] à verser à la SA d'HLM CDC Habitat Social la somme de 876,16 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation ; Déboute la SA d'HLM CDC Habitat Social du surplus des demandes sollicitées ; Autorise Mme [F] [W] à se libérer de la dette en 24 mois au moyen de versements mensuels de 36,50 euros le 15 de chaque mois, étant rappelé que la vingt quatrième mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ; Rappelle d'une part que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, d'autre part que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entrainera la déchéance du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible ; Condamne Mme [F] [W] à payer à la SA d HLM CDC Habitat Social la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; Condamne Mme [F] [W] aux entiers dépens de la présente instance. Vu l'appel interjeté le 23 janvier 2020 par la SA d HLM CDC Habitat Social ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 13 mai 2020 par lesquelles la SA d HLM CDC Habitat Social, appelante, demande à la cour de : Dire la SA d HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA d'HLM Osica, SCIC Habitat Île-de-France, SCIC Gestion Île-de-France et HLM Travail et Propriété recevable autant que bien fondée en son appel droit et y faisant droit : En conséquence, Infirmer le jugement du tribunal d'instance de Lagny sur Marne du 14 octobre 2019 et statuant à nouveau : Constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite à l'engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat ; Prononcer la résiliation du bail dont s'agit ; Ordonner l'expulsion sans délai, de Mme [F] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec, si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Condamner Mme [F] [W] à payer à la SA d HLM CDC Habitat Social : - la somme principale de 1 817.37 euros au 30 avril 2020 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 alinéa 1 du Code Civil ; - au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux ; - la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi conformément aux dispositions de l'article 1760 et 1240 du code civil ; - somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - les entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation de la notification en application de l'article 696 du code de procédure civile ; Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui resteraient dues; Confirmer le jugement du tribunal d'instance de Lagny sur Marne du 14 octobre 2019 sur : - la condamnation de Mme [F] [W] à verser à la SA d HLM CDC Habitat Social la somme de 876,16 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation ; - la condamnation de Mme [F] [W] à payer à la SA d HLM CDC Habitat Social la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation de Mme [F] [W] aux entiers dépens de la première instance. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées à l'étude d'huissier à Mme [F] [W] le 19 mai 2020. Mme [F] [W] n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions que la société CDC Habitat Social a remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenue de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur la résiliation judiciaire : Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, la société HLM CDC Habitat Social conteste le rejet de résiliation judiciaire prononcée par le tribunal. Le bailleur sollicite la résiliation judiciaire du bail aux motifs de trouble du voisinage, et du règlement irrégulier des loyers. Sur les troubles du voisinage : La société HLM sollicite la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible, en raison du comportement du fils de Mme [W]. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé : b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire doit, en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, jouir paisiblement des lieux et, partant, s'abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef et notamment de ses enfants, même s'ils sont majeurs. Il convient de constater que les troubles de voisinage imputés à Mme [W] reposent exclusivement sur le comportement de son fils [I] [X] et que le bailleur produit aux débats pour en justifier : - un jugement du tribunal correctionnel de Meaux du 5 avril 2019 condamnant M. [D] pour des faits de dégradation ou détérioration d'un bien appartenant à autrui commis le 2 décembre 2018, concernant des caméras appartenant à la société CDC Habitat Social ; - l'avis d'audience à victime pour les mêmes faits ; - des photographies de caméras dégradées ; - la plainte déposée le 3 décembre 2018 par la société Osica, à laquelle vient aux droits la société CDC Habitat Social, relative à la dégradation des caméras au moyen d'une disqueuse. Quelle que soit sa situation personnelle et familiale, la locataire est responsable des agissements de son fils en tant qu'occupant de son chef. En l'espèce, celui-ci a été pénalement condamné pour avoir commis des dégradations en réunion au préjudice du bailleur, et à la date des faits et de la condamnation, il résidait bien au domicile de sa mère, ainsi qu'il résulte de l'adresse mentionnée sur le jugement correctionnel. Or, il ressort des pièces produites aux débats que le fils de la locataire a causé des dégâts importants dans les parties communes de l'immeuble alors que les installations endommagées (caméras vidéo) étaient destinées à assurer la sécurité de tous les habitants de l'immeuble, le préjudice matériel du bailleur étant évalué par la juridiction pénale à la somme de 16 924,32 euros. Il résulte de ces éléments que le non-respect de l'usage paisible des lieux loués est caractérisé en l'espèce, au vu de la gravité des frais reprochés, en infraction aux dispositions de l'article 7 b) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et des stipulations de l'article VI b). Au vu de ce non-usage paisible du logement, ces graves manquements d'un occupant du chef de la locataire justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à ses torts, et son expulsion des lieux loués, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d'occupation selon les modalités indiquées au dispositif. La cour infirmera donc le jugement entrepris de ce chef. Sur le règlement irrégulier des loyers : Le bailleur produit un commandement de payer du 19 octobre 2018 visant la clause résolutoire pour des loyers impayés d'août à septembre 2018 d'un montant total de 1 644,26 €. Il résulte des décomptes produits que Mme [W] n'a pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer délivré, seul un versement de 400 euros ayant été versé par la locataire le 13 novembre 2018. Ainsi, l'acquisition de la clause résolutoire est établie. Au vu du dernier décompte produit, Mme [W] sera condamnée à verser la somme de 1 817,37 euros à la société bailleresse au titre des loyers et charges dus au 30 avril 2020, mensualité d'avril 2020 comprise. Sur les dommages intérêts : Le bailleur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui déjà indemnisé au titre des loyers impayés. Sa demande de dommages intérêts sera donc rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Au vu des éléments du dossier, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera les frais qu'elle a exposés à sa charge au cours de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [W] aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail conclu entre Mme [F] [W] et la SA HLM CDC Habitat Social pour le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à la date du présent arrêt ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [F] [W] et de tous occupants de son chef hors du local à usage d'habitation situé [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale aux loyers et aux charges qui seraient dus si le bail s'était poursuivi ; Condamne Mme [F] [W] à verser à la SA HLM CDC Habitat Social cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamne Mme [F] [W] à verser à la SA HLM CDC Habitat Social la somme de 1 817,37 euros de loyers et charges impayés, échéance d'avril 2020 incluse ; Y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne Mme [F] [W] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière, Le Président,