Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00001

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00001 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSWH MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Société MUTUALITE DE LA REUNION [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Cécile MAIURANO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [S] [W] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] non comparant, ni représenté Madame [P] [U] [Y] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 08 Février 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La société Mutualité de la Réunion a donné à bail à Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] - [Localité 4] selon contrat du 16 juillet 2021, moyennant un loyer mensuel de 810 euros charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a adressé à ses locataires un premier commandement de payer le 28 février 2023, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.390,30 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par actes de commissaire de justice séparés du 22 décembre 2023, la société Mutualité de la Réunion a fait assigner Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés ; - l'autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et de faire séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] ; - la condamnation solidaire par provision de Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.340,22 euros arrêtée au 7 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer; - leur condamnation solidaire par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 855,46 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, jusqu'à libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 8 février 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société Mutualité de la Réunion, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.348,49 euros. Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice séparés signifiés le 22 décembre 2023 à l'étude, Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] ne se sont ni présentés à l'audience, ni fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel. Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] étant non comparants lors de l'audience du 8 février 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées. I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 26 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la société Mutualité de la Réunion justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Le contrat de bail conclu le 16 juillet 2021 contient une clause résolutoire dans son article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.390,30 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 3 novembre 2023. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La société Mutualité de la Réunion produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 3.913,39 euros à la date du 5 février 2024. Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y], non comparants à l'audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au contrat de bail, il convient de les condamner solidairement à verser à la société Mutualité de la Réunion la somme de 3.913,39 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 5 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.390,30 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] à l'audience, il n'y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d'office. En conséquence, il convient d'ordonner leur expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique, pas plus que de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet. Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] seront également solidairement condamnés à verser à la société Mutualité de la Réunion une indemnité d’occupation mensuelle de 855,46 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, à compter du 1er mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 28 février et 22 septembre 2023, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture. Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société Mutualité de la Réunion sera donc déboutée de ce chef de demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2021 entre la société Mutualité de la Réunion et Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] - [Localité 4] sont réunies au 3 novembre 2023. CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] à verser à la société Mutualité de la Réunion la somme de 3.913,39 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 5 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.390,30 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due. DISONS n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNONS à Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance. AUTORISONS la société Mutualité de la Réunion à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. DISONS n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, ni à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet. CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] à verser à la société Mutualité de la Réunion une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 855,46 euros révisable, outre la TEOM due au prorata temporis, à compter du 1er mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. DÉBOUTONS la société Mutualité de la Réunion de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETONS toute autre demande. CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [W] et Madame [P] [U] [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 28 février et 22 septembre 2023, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 28 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE