Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/14132

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 02 MARS 2023 N° 2023/ 75 Rôle N° RG 21/14132 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIFYY [H] [S] C/ S.C.I. JJEM Copie exécutoire délivrée le : à : Me Juliette MOUGNIOT Me Anne cécile NAUDIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 10 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00606. Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 09 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02857. APPELANTE Madame [H] [S] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-11979 du 29/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Juliette MOUGNIOT, avocat au barreau de [Localité 5] INTIMEE S.C.I. JJEM prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège social., demeurant [Adresse 4] représentée par Me Anne cécile NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de [Localité 5] *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023 Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au premier décembre 2016, la SCI JJEM a donné à bail d'habitation à Madame [H] [S] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 550 euros majoré d'une provision sur charges mensuelle de 50 euros. L'immeuble a été évacué le premier octobre 2019. Le maire de la ville de [Localité 5] a pris un arrêté de péril grave et imminent le 04 novembre 2019 portant sur l'immeuble où se trouve le logement loué. Le 08 novembre 2019, la SCI JJEM a fait signifier à sa locataire à l'adresse du [Adresse 2] trois propositions de relogements, sous la forme d'un procès-verbal de recherches infructueuses. Par acte d'huissier du 28 janvier 2021, la société JJEM a fait assigner sa locataire aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail, de la voir condamner à un arriéré locatif et à des dommages et intérêts. Par jugement réputé contradictoire du 10 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a : - prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties le premier décembre 2016, - dit que Madame [H] [S] est déchue de tout titre d'occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3]), - Condamné Madame [S] à payer à la SCI JJEM la somme de 1155 euros au titre des loyers impayés, - Débouté la SCI JJEM de sa demande en paiement des charges locatives, - Débouté la SCI JJEM de sa demande de dommages et intérêts, - Laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens, - Rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire. Le premier juge a indiqué que la SCI JJEM démontrait avoir essayé de retrouver sa locataire et son adresse de relogement temporaire et avoir effectué des diligences de relogement correspondant à une offre diversifiée et élargie. Il a fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail. Il a condamné la locataire à un arriéré locatif et rejeté la demande au titre des charges, l'estimant injustifiée. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI JJEM au motif qu'elle n'était pas motivée. Par jugement du 09 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a ordonné la rectification du jugement rendu le 10 mai 2021 de manière à ce qu'il soit lu dans le dispositif 'Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties le premier décembre 2016 au 08 novembre 2019" Le 06 octobre 2021, Madame [S] a relevé appel de tous les chefs du jugement du 10 mai 2021 rectifié par jugement du 09 juillet 2021, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI JJEM au titre des charges locatives et des dommages et intérêts. La SCI JJEM a constitué avocat et formé un appel incident. Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [T] demande à la cour : - d'infirmer le jugement du 10 mai 2021 rectifié par le jugement du 09 juillet 2021 sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI JJEM au titre des charges locatives et des dommages et intérêts, - de dire que le bail reste valable, - de condamner la SCI JJEM à lui verser la somme de 8000 euros de dommages et intérêts, - de dire qu'elle s'est acquittée de ses loyers, - de rejeter les demandes de la SCI JJEM au titre des charges impayées, au titre de sa demande de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles de première instance, - de débouter la SCI JJEM de ses demandes, - de condamner la SCI JJEM à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner la SCI JEM aux dépens. Elle conteste avoir été destinataire d'offres de relogement. Elle indique que son bailleur était obligé de la reloger. Elle déclare avoir été relogée par le bailleur social SOHILA. Elle s'étonne des démarches de l'huissier qui a établi un procès-verbal de recherches infructueuses à une adresse où elle résidait effectivement. Elle conteste n'avoir pas payé ses loyers. Elle sollicite des dommages et intérêts au motif de l'indécence du logement qui a abouti à un arrêté de péril grave. Elle précise que le logement était en mauvais état dès le début du bail, comme en témoigne l'état des lieux d'entrée. Elle relève avoir souffert d'un préjudice moral et d'un préjudice matériel lié au fait qu'elle n'a pu récupérer ses affaires personnelles depuis son évacuation. Elle indique que la SCI JJEM ne justifie pas avoir procédé à une régularisation de charges ni lui avoir transmis un décompte par nature de charges. Par conclusions notifiées le 18 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SCI JJEM demande à la cour : - de débouter Madame [S] de ses demandes, - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et en ce qu'il a condamné Madame [S] à lui verser la somme de 1155 euros au titre de l'arriéré locatif, - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre des charges impayées, de dommages et intérêts, d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure et de sa demande au titre des dépens, - de condamner Madame [S] à lui verser : *1970, 31 euros au titre des charges impayées, *6000 euros de dommages et intérêts, *1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, - de condamner Madame [S] à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, - de condamner Madame [S] aux dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître NAUDIN. Elle soutient avoir proposé des offres de relogement à sa locataire qui n'y a pas donné suite. Elle indique avoir fait signifier ces offres par acte d'huissier selon un procès-verbal de recherches infructueuses. Elle expose que Madame [S] était débitrice d'un arriéré locatif antérieur à l'arrêté de péril. Elle conteste l'indécence du logement loué et note que l'arrêté de péril a été pris en raison de désordres dans les parties communes. Elle fait état des travaux qu'elle a effectués. Elle sollicite la condamnation de Madame [S] à un arriéré de charges locatives. Elle expose avoir subi un préjudice lié au fait qu'elle ignorait où se trouvait Madame [S]; elle lui reproche d'avoir refusé sans explications les offres de relogement qui lui étaient faites. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 janvier 2023. MOTIVATION Il ressort de la copie du livret de famille produit au débat que Madame [H] [T] a pour nom d'épouse [S] (et non [S]). Il convient en conséquence de réparer cette erreur matérielle qui affecte le jugement déféré. Sur la résiliation judiciaire du bail En application de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3 ou de l'article L. 129-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant. Le maire de la ville de [Localité 5] a prononcé un arrêt de péril grave et imminent le 04 novembre 2019 portant sur l'immeuble situé [Adresse 3] où se trouve le logement situé au deuxième étage loué à Madame [T] épouse [S]. Dans le cadre de cet arrêté, il était décidé de l'interdiction de l'occupation et de l'utilisation de l'immeuble, à l'exception d'une cave accessible depuis parcelle voisine. Cet arrêté ne faisait pas état d'une interdiction définitive d'habiter l'immeuble et évoquait les travaux à effectuer dans les 15 jours à compter de la notification de l'arrêté. Cette décision rappelait : -que les propriétaires devaient prendre à leur charge l'hébergement des locataires jusqu'à la réintégration des lieux et qu'à défaut, celui-ci serait assumé par la ville de [Localité 5] aux frais des propriétaires défaillants -que les propriétaires devaient informer immédiatement la direction de la prévention et de la gestion des risques de la ville de [Localité 5] (joignable au mail suivant : [Courriel 6]) des offres d'hébergement faites aux locataires et des dates prévues d'occupation de ces logements temporaires. L'article L 521-3-2 du même code énonce : I.-Lorsqu'un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 ou des prescriptions édictées en application de l'article L. 123-3 ou de l'article L. 129-3 sont accompagnés d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger(...) VII.-Si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I, II ou III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant. Le 08 novembre 2019, la SCI JJEM a fait signifier à sa locataire à l'adresse du [Adresse 2] (2ème) trois propositions de relogements selon un procès-verbal de recherches infructueuses, si bien qu'elle ne démontre pas que Madame [T] épouse [S] en a été destinataire. La SCI JJEM ne justifie pas de la réception des trois offres de relogement à sa locataire. Cette SCI, qui indique au responsable de la ville de [Localité 5] auquel elle écrit à l'adresse précitée dans l'arrêté, dans un courriel du 28 octobre 2019, que Madame [T] épouse [S] ne répond pas à ses appels, messages ou textos, ne démontre pas que les propositions de relogement évoqués ont été portés à la connaissance de cette dernière; ses seules affirmations n'ont pas de valeur probatoire. La SCI JJEM ne démontre pas plus que les propositions de relogement auraient été transmises à Madame [T] épouse [S] par le biais de la mairie de [Localité 5], le courriel du responsable du 'suivi hébergement ' ne permettant pas d'affirmer que ces propositions ont été portées à la connaissance de la locataire par ce canal. Il ne peut dès lors être conclu que Madame [T] épouse [S] aurait refusé les propositions de relogement de novembre 2019 puisqu'il n'est pas démontré qu'elle les a reçues. Le jugement déféré qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail au 08 novembre 2019 sera infirmé. Sur l'arriéré locatif Selon l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable, pour les locaux visés (...) par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SCI JJEM sollicite le paiement des loyers des mois de mars 2018 à juin 2018 pour un montant mensuel de 165 euros (après déduction des sommes versées par la CAF) puis pour les mois de février 2019, mars 2019 et juin 2019, soit un montant total de 1155 euros. Madame [T] produit certains relevés de compte (sa pièce 9) qui témoignent d'un virement de loyers au bénéfice de la SCI JJEM pour les mois de juillet 2018, janvier 2019, avril 2019, mai 2019 et août 2019. Elle ne justifie pas du versement des loyers réclamés par la SCI JJEM, antérieurs à l'arrêté de péril du 04 novembre 2019. Elle ne justifie pas non plus avoir été à jour du règlement de ses loyers avant l'arrêté de péril. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui l'a condamnée au versement de la somme de 1155 euros au titre des loyers impayés. Sur les charges sollicitées par la SCI JJEM Les parties sont soumises aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans le cadre d'un bail non meublé. A ce titre, s'applique l'article 23 de cette loi qui dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat (...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (...). Pour prétendre au paiement des charges sollicitées, la SCI JJEM doit démontrer : - avoir envoyé à sa locataire un décompte par nature de charges, - lui avoir communiqué la répartition entre les locataires, ces derniers vivant dans un immeuble collectif, - avoir tenu à la disposition de sa locataire les pièces justificatives des charges dont elle demande le paiement. La SCI JJEM ne justifie ni de l'envoi de décompte par nature de charges à sa locataire, ni des pièces justifiant des charges réclamées à Madame [T] épouse [S], ni du fait qu'elle aurait tenu à la disposition de cette dernière les pièces justificatives des charges dont elle demande le paiement. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande au titre des charges locatives. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [T] épouse [S] Selon l'article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version alors applicable, le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. L'état des lieux d'entrée, pour une prise de possession des lieux au premier décembre 2016, fait état d'un logement en mauvais état d'entretien (plafond et murs de l'entrée et du séjour) et en état passable (sol de l'entrée; plafond, murs et sol de la chambre). Rien n'est mentionné pour la cuisine, qui est présumée, en application de l'article 1731 du code civil, avoir été prise en bon état d'entretien. La SCI JJEM savait pertinemment, dès le début de la location, qu'elle ne remplissait pas son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation, visée à l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Elle ne justifie pas avoir effectué des travaux d'importance pour remédier aux difficultés relevées dans l'état des lieux d'entrée. Les factures qu'elle produit au débat ne le démontrent pas. La cour ignore à quoi correspondent les travaux qu'aurait réalisés la locataire et pour lesquels le bailleur aurait donné la somme de 110 euros en espèces en mai 2017. L'immeuble a été évacué le premier octobre 2019. Le logement loué est un appartement T3, de 50 m², situé au deuxième étage à droite. L'arrêté de péril évoque des visites d'expertise des premier et 8 octobre 2019. Il est relevé, pour l'appartement situé au deuxième étage, à droite, une instabilité des planchers, de nombreuses fissures au sol confirmant une flexion importante des pannes, un effondrement partiel du plancher de la salle de bains et une instabilité totale de la cloison du WC. Il est établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Aux termes de l'article 1231-3 du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. L'article 1231-4 du même civil énonce que dans le cas même ou l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. Madame [T] épouse [S] justifie être mère de deux enfants nés en 2003 et 2004 et ne bénéficier que des minima sociaux. Elle ne justifie pas du préjudice matériel qu'elle évoque. En revanche, sa demande de préjudice moral, qu'elle motive par un trouble de jouissance lié à la précarité de son logement et à son évacuation de ce dernier, est justifiée du fait des carences de son bailleur. Son préjudice sera intégralement réparé par la somme de 1000 euros. La SCI JJEM sera condamnée à lui verser cette somme. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI JJEM La SCI JJEM ne démontre pas que Madame [T] épouse [S] aurait refusé les propositions de relogement en novembre 2019 puisqu'elle ne démontre pas que cette dernière en aurait été destinataire. Elle ne justifie pas que cette dernière aurait inexécuté une obligation contractuelle sur ce fondement ou aurait tardé à l'exécuter. La SCI JJEM sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Madame [T] épouse [S] à lui verser des dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile La SCI JJEM est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Madame [T] épouse [S] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Il n'y a pas lieu de condamner la SCI JJEM à lui verser une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a laissé à la charge de la SCI JJEM ses dépens de première instance et rejeté la demande de la SCI JJEM au titre des frais irrépétibles sera confirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, DIT que le jugement déféré est entaché d'une erreur matérielle et qu'il convient de lire Madame [S] au lieu de Madame [S], CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant Madame [H] [T] épouse [S], STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la SCI JJEM au motif d'un refus par Madame [H] [T] épouse [S] de trois propositions de relogement en novembre 2019, CONDAMNE la SCI JJEM à verser à Madame [H] [T] épouse [S] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral, REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE la SCI JJEM aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,