Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 23/08987

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Maître GARCIA Sarah Monsieur [R], [C] [F], Copie exécutoire délivrée le : à :Maître HADAD TAIEB Léa Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08987 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3K3E N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 22 mai 2024 DEMANDERESSE Société WAGRAM-IMMO, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représenté par Maître HADAD TAIEB Léa, avocat au barreau de Paris, DÉFENDEURS Monsieur [R], [C] [F], es qualité de représentant de la Société GEOD’INVEST, ayant son siège social [Adresse 3], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [I] [M], demeurant [Adresse 2] non comparante et représenté par Maître GARCIA Sarah, avocat au barreau de Paris, COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de RANA Nicolas, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de RANA Nicolas, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors du délibéré, Décision du 22 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08987 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3K3E FAITS ET PROCEDURE Par acte du 19 avril 2021 à effet au 29 avril 2021, la SARL WAGRAM IMMO a donné à bail pour une durée d’un an (jusqu’au 28 avril 2022 inclus), à la SARL GEOD’INVEST, représentée par son gérant Monsieur [R] [F], et à Madame [I] [M] un appartement meublé de 145 m2 à usage d'habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 6 800 euros (charges de chauffage comprises). Par acte notarié valant promesse de vente en date du 23 juillet 2021, la SARL WAGRAM IMMO s’engageait à vendre uniquement à la SARL GEOD’INVEST l’immeuble sis [Adresse 2] jusqu’au 25 octobre 2021. L’indemnité d’immobilisation, contrepartie de la promesse, était fixée à la somme de 217.500 euros et une partie de celle-ci (50.000 euros) devait être versée avant le 30 juillet 2021. Par jugement en date du 19 avril 2022, le Tribunal de commerce de Saint-Pierre de la Réunion a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la SARL GEOD’INVEST avec fixation de la date de cessation des paiements au 1er février 2022, puis par jugement en date du 18 août 2022 le même Tribunal a prononcé l’ouverture d’une procédure de la liquidation judiciaire de la SARL GEOD’INVEST en désignant la SELARL FRANKLIN BACH en qualité de liquidateur. Par jugement en date du 22 novembre 2022, le Tribunal de commerce de Saint-Pierre de la Réunion a fixé une nouvelle date de cessation des paiements au 1er janvier 2021. Par jugement en date du 11 avril 2023, le Tribunal de commerce de Saint-Pierre de la Réunion a prononcé l’extension de la procédure à Monsieur [R] [F]. La société bailleresse a déclaré le montant de ses créances de loyer à hauteur de 54 400 euros (échéance juillet 2022 incluse) auprès du liquidateur le 4 juillet 2022. Un procès-verbal d’état contradictoire, en présence de toutes les parties, a été établi par commissaire de justice en date du 8 septembre 2022 dans lequel a été constaté d’une part que le liquidateur précisait que la SARL GEOD’INVEST devait quitter les lieux et a confirmé la résiliation du bail à compter du 29 août 2022 conformément à la transmission de la lettre avec accusé de réception transmise à la société bailleresse, et d’autre part que Monsieur [R] [F] et Madame [I] [M] s’engageaient à quitter les lieux le 30 septembre 2022. Monsieur [R] [F] et Madame [I] [M] n’ayant pas quitté les lieux et les échéances de loyer n'étant toujours pas payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [R] [F] et Madame [I] [M] le 3 février 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 63.466,60 euros (échéance du mois de janvier 2023 incluse, et hors frais d’actes). Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023, la SARL WAGRAM IMMO a fait assigner Monsieur [R] [F] et Madame [I] [M] aux fins de : Décision du 22 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08987 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3K3E A titre principal : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges ; Subsidiairement : - prononcer la résiliation judicaire aux torts exclusifs des locataires en raison de leurs manquements graves et renouvelés ; En tout état de cause : -voir ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] et Madame [I] [M] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, - voir condamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [I] [M] au paiement : - d'une somme de 63.466,60 euros, mois de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 (hors cout du commandement de payer), - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, - d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE PARIS le 21 avril 2023. L’affaire, qui a été appelée une première fois le 10 octobre 2023, a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2023, puis à celle du 29 janvier 2024 afin de permettre à Madame [I] [M] de bénéficier de l’aide juridictionnelle. A l'audience du 29 janvier 2024, Madame [I] [M], qui n’a pas comparu, a été représentée par son conseil qui a déposé des conclusions visées par le greffe. Elle a soulevé l’irrecevabilité de la procédure à son encontre pour défaut de notification de l’assignation à la préfecture deux mois avant l’audience ainsi que l’absence de délivrance de commandement de payer. En ce qui concerne le montant de la dette, elle a précisé que la somme de 50000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation devait venir en déduction de l’arriéré locatif, ainsi que deux virements de 4000 euros et de 2800 euros pour l’année 2022, et un virement de 5000 en mars 2023. Elle a sollicité des délais pour apurer la dette locative qu’elle estime s’élever à 76 000 euros. Au titre d’une demande reconventionnelle, elle a soutenu ainsi que les dispositions légales sur l’encadrement des loyers et le complément de loyer n’ont pas été respectées, de sorte qu’elle a sollicité que la somme de 64000 euros (représentant selon elle le trop versé depuis l’entrée dans les lieux) soit soustraite à ce titre par compensation sur le montant global de la dette locative. En outre, et subsidiairement, le conseil de la locataire a sollicité, sur le fondement des article L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, un sursis à exécution à l’éventuelle décision d’expulsion en arguant de la bonne foi de sa cliente et de ses difficultés tant familiales (enfant handicapé) que financières, et du fait que son relogement ne pourrait se faire dans des conditions normales. Par conséquent, un délai de 12 mois est sollicité à compter du prononcé du jugement. Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Monsieur [R] [F] n’a pas comparu ni été représenté, l’assignation ayant été remise à personne. La société bailleresse, par l’entremise de son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [I] [M], mais a actualisé la dette à la hausse en la fixant à la somme de 154 200 euros (échéance de janvier 2024 incluse). Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en précisant que le montant de la dette locative est très important et que le versement intégral du loyer courant n’est pas repris. Par ailleurs, au jour de l’audience, elle a précisé abandonner toute poursuite contre Monsieur [R] [F]. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 6 février 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. En outre, il ressort du commandement de payer produit que celui-ci a bien été remis à la personne de Madame [I] [M] le 3 février 2023, de sorte que la procédure est parfaitement régulière. Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire Le commandement de payer qui a été délivré le 3 février 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Madame [I] [M] n’ayant pas réglé la dette dans les délais du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 3 avril 2023 à minuit, soit à compter du 4 avril 2023. Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif Sur la demande d’imputation de l’indemnité d’immobilisation sur la dette locative Madame [I] [M] sollicite que la somme de 50 000 euros, représentant la part payée de l’indemnité d’immobilisation contrepartie de la promesse du 23 juillet 2021 par laquelle la SARL WAGRAM IMMO s’engageait à vendre à la SARL GEOD’INVEST l’immeuble sis [Adresse 2], s’impute sur le montant de la dette locative. En vertu de l’article 1347 du code civil, « la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes ». En l’espèce, il apparait que l’indemnité d’immobilisation versée, contrepartie de la promesse de vente, par la SARL GEOD’INVEST à la SARL WAGRAM IMMO ne concernait pas Madame [I] [M], qui n’était pas partie à ce contrat, de sorte qu’elle n’a jamais été débitrice du paiement de cette indemnité. Par ailleurs, l’indemnisation d’immobilisation, qui constitue spécifiquement le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, est acquise au promettant vendeur lorsque le bénéficiaire renonce à l’acquisition immobilière. Par conséquent, alors d’une part que le montant de l’indemnité d’immobilisation a été définitivement acquis à la SARL WAGRAM IMMO du fait de la renonciation à l’achat par la SARL GEOD’INVEST, et d’autre part que Madame [I] [M], colocataire au bail meublé mais non partie au contrat de promesse de vente, ne démontre pas l’existence d’obligations réciproques, la compensation partielle ne peut être appliquée. Madame [I] [M] sera déboutée de cette demande. Sur les paiements de loyers effectués En vertu de l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » En l’espèce, il résulte des décomptes produits par la société bailleresse et des relevés bancaires (société générale) produits par la locataire que les virements de 4000 euros (septembre 2022) et de 5000 euros (mars 2023) ont bien été pris en compte pour le calcul de l’arriéré locatif. En revanche, le virement de 2800 euros effectué en octobre 2022 a été omis par la société bailleresse. Par conséquent, il conviendra de déduire la somme de 2800 euros du montant de la dette locative. Sur la demande reconventionnelle concernant le non-respect de l’encadrement des loyers L'article 140 III de la loi du 23/11/2018 dispose : « III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution. En cas de colocation du logement définie à l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article. B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » L’arrêté préfectoral du 3 juin 2020 a fixé les loyers de références parisiens pour les baux de locaux vides et meublés conclus entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021.La nature du bien loué détermine le prix de loyer par m2. En l’espèce, concernant un appartement meublé de plus de 3 pièces situé au [Adresse 2], soit dans le secteur 3 défini par l’arrêté (Chaillot), au sein d’un immeuble construit après 1971, le loyer de référence majoré est de 34,3 euros par m2. Par conséquent, pour une surface de 145 m2, le loyer maximum hors charges applicable au logement aurait dû être de 4973,50 euros, sauf à justifier d’un complément de loyer. Sans produire aucun élément, la société bailleresse affirme dans ses conclusions récapitulatives que l’application du complément de loyer est légitime puisque le logement présenterait des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. L'article 140 III B de la loi ELAN précise que « le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail ». En l’espèce, en dépit de ces dispositions, il est manifeste que le contrat de bail meublé conclu en date du 19/04/2021 ne contient aucune information sur le loyer de référence majoré ni aucune précision afférente à un complément de loyer, alors que la loi exige cette mention, laquelle permet de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l'application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié concrètement en fonction des diverses particularités du logement. Par conséquent, il résulte du manquement à cette obligation légale l’application du loyer de référence majoré aboutissant en l’espèce à un loyer de 4973,50 euros mensuels hors charges. Le trop-perçu par la société bailleresse sera calculé ainsi : Mai à décembre 2021 : 8 x 4973,5 = 39 788 euros au lieu de 54 400 euros, soit une différence de 14 612 eurosJanvier à décembre 2022 : 12 x 4973,5 = 59 682 euros au lieu de 81 600 euros, soit une différence de 21 918 eurosJanvier à décembre 2023 : 12 x 4973,5 = 59 862 euros au lieu de 81 600 euros, soit une différence de 21 918 eurosJanvier 2024 :1 x 4973,5 = 4973,50 au lieu de 6800 euros (janvier 2024), soit une différence de 1826,50 euros Le montant global du trop versé de loyers par les locataires depuis la signature du contrat de bail s’élèverait ainsi à 60 274,50 euros, somme qu’il convient de déduire du montant de l’arriéré locatif. Ainsi, il ressort de tous ces éléments, du commandement, de l'assignation, du décompte actualisé fourni que Madame [I] [M] reste devoir une somme de 91 125,50 euros (154 200 - 2800 - 60 274,50) au titre des loyers et charges, indemnités dus, échéance de janvier 2024 incluse. Il convient en conséquence de condamner Madame [I] [M] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 sur la somme de 63 466,60 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus. Sur les délais de paiement L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années… ». En l’espèce, les éléments produits nous apprennent que la dette est très conséquente et que le versement intégral du loyer courant n’a pas été pas repris avant l’audience. De plus, au regard de la situation financière de Madame [I] [M] qui bénéficie d’une allocation chômage mensuelle à hauteur de 1830 euros par mois et qui supporte seule ses deux jeunes enfants à charge, il apparait impossible qu’elle soit en capacité d’apurer la dette locative. Par conséquent, les effets de la clause résolutoire ne pouvant être suspendus en l’espèce, il convient de débouter Madame [I] [M] de sa demande de délais de paiement et d'ordonner l'expulsion de celle-ci et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est. Sur la demande de délais pour quitter les lieux L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. Il n'est ainsi exigé qu'il soit constaté l'existence d'une voie de fait que pour écarter d'office le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Même en l'absence de voie de fait, le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Les articles L.412-3 et L.412-4 du même code prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à 1 mois ni supérieure à 1 an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, Madame [I] [M] justifie de sa situation difficile, en particulier au regard du handicap d’un de ses enfants. Il est possible en outre de relever les démarches effectuées par la locataire de trouver une solution, notamment par ses demandes de logement social. Compte tenu de sa situation familiale et financière, de l'absence de difficultés antérieures à l’ouverture des jugements de redressement et de liquidation judiciaire de SARL GEOD’INVEST ainsi que de la perte de son emploi, il sera accordé à Madame [I] [M] un délai de 5 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du commandement pour quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Madame [I] [M] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer de référence majoré, soit 4973,50 euros mensuels hors charges, indexé et auquel il conviendra d’ajouter les charges révisées (notamment le chauffage), qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Madame [I] [M] au paiement de celle-ci. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens Il y a lieu de condamner Madame [I] [M] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : DECLARONS la SARL WAGRAM IMMO recevable à agir et DECLARONS régulière la procédure initiée contre Madame [I] [M] ; PRENONS ACTE de l’abandon de toutes les demandes contre Monsieur [R] [F] ; CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu en date du 19 avril 2021 et portant sur le logement situé dans l'immeuble sis au [Adresse 2], et ce, à la date du 4 avril 2023 ; ACCORDONS, au titre de la demande reconventionnelle de Madame [I] [M], la déduction d’une somme de 60 274,50 euros sur le montant de la dette locative pour manquement par la société bailleresse aux obligations légales quant à l’encadrement des loyers et à la mention du complément de loyer en cas dépassement du montant du loyer majoré (article 140 de la loi ELAN) ; En conséquence, CONDAMNONS Madame [I] [M] au paiement à la SARL WAGRAM IMMO de la somme de 91 125,50 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, échéance de janvier 2024 incluse ; DEBOUTONS Madame [I] [M] de sa demande de délais de paiement ; ACCORDONS à Madame [I] [M] un délai pour quitter les lieux de 5 mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux ; AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de Madame [I] [M] et de tous occupants de son chef, des lieux visés ci-dessus, avec le concours de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Madame [I] [M] au paiement à la SARL WAGRAM IMMO d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 4973,50 euros (sur la base du loyer de référence majoré applicable en 2021), indexée, outre les charges (y compris le chauffage) et les taxes dues par le locataire, jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ; DISONS n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ; DEBOUTONS la SARL WAGRAM IMMO de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS Madame [I] [M] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; REJETONS toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIERLE PRESIDENT