Cour d'appel, 23 mai 2024. 22/02999

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 23 MAI 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02999 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFHBF Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n° APPELANT Monsieur [X] [U] né le 13 juillet 1963 à [Localité 8] (Tunisie) [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me François PIRAS-MARCET, avocat au barreau de PARIS, toque : J085 INTIMEE S.C.I. ORNANOU N° RCS : 845 254 671 représentée par la SASU CITYA URBANIA ETOILE N°RCS : 345 406 623 [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 Avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Madame Muriel PAGE, Conseiller Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 juin 2017, la société SCI Ornanou a consenti un bail d'habitation à M. [X] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1.000 euros et d'une provision pour charges de 150 euros. Par acte d'huissier de justice du 3 mars 2020, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.391,47 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêtée au 1er février 2020, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte d'huissier de justice du 2 mai 2021, la SCI Ornanou a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail, à titre principal, par acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, résiliation judiciaire, expulsion, paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de la dette locative à hauteur de 18.317,57 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 avril 2021. M. [X] [U] a, notamment, demandé in limine litis le sursis à statuer dans l'attente de la réalisation de travaux par la bailleresse en raison des infiltrations d'eau constatées dans la pièce de vie par les services de la ville de [Localité 6] et, à titre principal, a soulevé une exception d'inexécution, invoquant l'indécence et le caractère inhabitable du logement, justifiant qu'il soit dispensé de payer les loyers et subsidiairement que lui soient alloués des dommages- intérêts en réparation de son préjudice de jouissance évalué au montant du loyer et des charges. Par jugement contradictoire entrepris du 4 novembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : DEBOUTE Monsieur [X] [U] de sa demande de sursis à statuer, REJETTE l'exception d'inexécution invoquée par Monsieur [X] [U], CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 mars 2020 n'a pas été réglée dans les deux mois, ni à l'issue de la prorogation de ce délai jusqu`au 16 août 2020 en raison de la crise sanitaire, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juin 2017 entre la société SCI ORNANOU, d'une part, et Monsieur [X] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (3ème étage) à [Localité 7] est résilié depuis le 16 août 2020, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [X] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [X] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, DEBOUTE la SCI ORNANOU de sa demande en paiement des frais de déménagement, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [X] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 août 2020, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à la société SCI ORNANOU la somme de 26.719,90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2021, frais d'huissier déduits et échéance de novembre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2020 sur la somme de 2.391,47 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 15.926,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DEBOUTE Monsieur [X] [U] de sa demande en dommages et intérêts, REJETTE les demandes plus amples et contraires, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à la société SCI ORNANOU la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [X] [U] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 3 mars 2020 et celui de l'assignation du 7 mai 2021. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 8 février 2022 par M. [X] [U], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 février 2024 par M. [X] [U] demande à la cour de : ACCUEILLIR Monsieur [X] [U] en ses demandes et l'y DIRE bien fondé ; ' En conséquence, à titre principal, INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS du 21 janvier 2022 dont appel ; DIRE et JUGER que la SCI ORNANOU n'a pas exécuté son obligation de délivrer un logement décent et que la gravité de cette inexécution justifiait que Monsieur [U] ne verse pas les loyers et charges afférents au logement litigieux tant que l'intimée ne justifiait pas avoir réalisé les travaux de nature à assurer la décence du logement et une jouissance paisible à ses occupants, et compte tenu de son expulsion, jusqu'à son départ des lieux, le 1er août 2022 ; ' A titre subsidiaire, CONDAMNER la SCI ORNANOU à indemniser Monsieur [U] de son préjudice à hauteur du montant des loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2020 et jusqu'à son départ des lieux, le 1er août 2022, sur expulsion ; ORDONNER la compensation, sur le fondement des dispositions de l'article 1347 du Code Civil, entre la dette de loyers et charges de Monsieur [U] et les dommages et intérêts octroyés à ce dernier au titre de la réparation de son préjudice de jouissance; ' En tout état de cause, CONDAMNER la SCI ORNANOU à verser à Monsieur [X] [U] la somme de 4.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER la SCI ORNANOU à rembourser à Monsieur [X] [U] le coût du procès-verbal de constat établi le 23 juin 2021 par la SCP VAN DEN BOS ' MIXTE ' ABBAD ' HERBETTE ' BECUE, soit la somme de 371,10 € ; La CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 juin 2022 au terme desquelles la SCI Ornanou demande à la cour de : DIRE ET JUGER la SCI ORNANOU recevable et bien fondée en ses demandes, CONFIRMER le jugement rendu le 21 janvier 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu'il a : -Rejeté l'exception d'inexécution invoquée par Monsieur [U] -Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai légal -Constaté que le bail est résilié au 16 août 2020 -Rejeté la demande de délais de paiement, -Ordonné l'expulsion de Monsieur [U] -Condamné Monsieur [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail -Condamné Monsieur [U] à la somme de 26.719,90 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2021 -Condamné Monsieur [U] à la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile -Condamné Monsieur [U] aux dépens. En conséquence, DEBOUTER Monsieur [U] de son appel, Y ajoutant, CONDAMNER Monsieur [U] à la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Monsieur [U] aux entiers dépens Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la résiliation du bail Il est constant que M. [U] a quitté les lieux le 1er août 2022 et qu'il ne demande pas à la cour d'ordonner sa réintégration dans le logement litigieux ; il demande l'infirmation du jugement « en toutes ses dispositions » sans critiquer les motifs du jugement relatifs à l'acquisition de la clause résolutoire du bail et sans saisir la cour d'une prétention de rejet de la demande adverse de voir confirmer ce point ainsi que l'expulsion. Le bail doit donc, en tout état de cause, être considéré désormais comme résilié. L'appelant estime, et comme il a été dit, sans en tirer de conséquence juridique relative à l'acquisition de la clause résolutoire, que la SCI a manqué à son obligation d'entretien et de délivrance d'un logement décent, et ce contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Comme devant le premier juge, il soutient, en substance, que dans les sanitaires une fenêtre ne fermait pas, ainsi que les portes intérieures de l'appartement et que de nombreuses moisissures affectent l'ensemble du logement en raison de la présence d'humidité et d'infiltrations d'eau. Il en déduit, sans former aucune prétention précise devant la cour, que 'cette inexécution justifiait que Monsieur [U] ne verse pas les loyers et charges afférents au logement litigieux tant que l'intimée ne justifiait pas avoir réalisé les travaux de nature à assurer la décence du logement et une jouissance paisible à ses occupants, et compte tenu de son expulsion, jusqu'à son départ des lieux, le 1er août 2022". Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public et l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650). S'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993); mais celui qui invoque l'exception d'inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l'exécution des obligations. Selon le décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques d'un logement décent, un tel logement doit notamment présenter les caractéristiques suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires (article 2) : '6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements'. En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. En l'espèce, la bailleresse a fait délivrer au locataire, le 3 mars 2020, un commandement de payer la somme principale de 2.391,47 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêtée au 1er février 2020, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail ; le décompte annexé à cet acte fait état d'un arriéré constitué à compter de septembre 2019. Il n'est pas contesté que ces sommes n'ont pas été payées dans le délai de deux mois (prorogé jusqu'au 16 août 2020 en application des dispositions relatives à la pandémie de Covid 19), ainsi que l'a constaté le premier juge. Par ailleurs, il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi entre les parties, de sorte qu'en application de l'article 1731 du code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et ce moins de trois ans avant le commandement de payer. Il résulte de l'ensemble des pièces produites que M. [U] ne démontre pas l'existence de désordres constitutifs d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, tenant à une indécence de nature à rendre habitable les lieux loués, et notamment pas antérieurement au commandement de payer ni à sa date d'effet. Plus particulièrement, le procès-verbal de constat de huissier de justice du 23 juin 2021 dont se prévaut M. [U], établi plus de 15 mois après la délivrance du commandement de payer, s'il constate une humidité dans l'appartement, les traces d'un dégât des eaux dans la cuisine, la mauvaise fermeture des portes et des traces de moisissures, ne permet pas d'établir la cause de ces désordres et leur imputabilité à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de nature à justifier une dispense de payer les loyers. Il n'en résulte d'ailleurs pas que le logement est impropre à l'habitation. Par ailleurs, le contrôle sanitaire du Service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 6] dont se prévaut également l'appelant a été effectué le 11 octobre 2021 soit plus de 18 mois après le commandement de payer, et ne permet pas non plus de déterminer que les désordres constatés affectaient déjà les locaux loués antérieurement aux mois de mars ou d'août 2020. Il en est ainsi, en particulier, du constat d'infiltrations d'eau provenant de « l'état fuyard des canalisations d'alimentation d'évacuation des eaux usées », de « l'insuffisance d'étanchéité du pourtour des appareils sanitaires », de 'l'état précaire' de celle-ci, du fléchissement de la poutre du plancher haut de la pièce de vie (dont il est indiqué qu'il doit encore être expertisé par un architecte). S'agissant de l'humidité de condensation régnant dans le logement, il peut être ajouté que si elle est attribuée à une 'absence d'aération permanente dans la pièce de vie et les chambres' par l'auteur du rapport, sa cause et son imputabilité au bailleur ne sont pas démontrées; il en est de même de la détérioration de certains revêtements de sol. Ces désordres et la seule absence d'un extracteur d'air dans la salle d'eau ne permettent pas de caractériser l'indécence du logement et en tout état de cause le caractère inhabitable de celui-ci n'est pas démontré, étant rappelé que, comme l'a exactement observé le premier juge, il ne résulte d'aucun élément du dossier que M. [U] ait alerté le bailleur sur de tels désordres affectant son logement avant les démarches contentieuses de la SCI Ornanou. S'agissant de l'infiltration en provenance de la douche signalée en mars 2020, son origine n'est pas établie, étant observé que les réparations immédiates ont été effectuées et facturées au bailleur comme le démontre le bordereau d'intervention du plombier du 19 mars 2020 ; si ce dernier mentionne incidemment, en 'NB', 'un défaut d'étanchéité du sol de la salle de bains et de la douche', sans plus de précision, et indique transmettre un devis au bailleur (non produit devant la cour), il convient de relever que le gestionnaire de location a ensuite invité le locataire à faire intervenir rapidement son assureur pour effectuer une recherche de fuite chez le voisin de l'étage supérieur et à le tenir informé, ce que M. [U] n'établit pas avoir fait. En tout état de cause, les désordres observés par l'entreprise de plomberie intervenue le 19 mars 2020 n'ont pas rendu les lieux inhabitables. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il n'y a pas lieu de considérer que le locataire peut se prévaloir d'une exception d'inexécution l'autorisant à être dispensé de payer son loyer. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception d'inexécution invoquée par M. [U] et en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 16 août 2020, le commandement de payer étant demeuré infructueux, ainsi qu'en ses mesures subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l'indemnité d'occupation, l'ensemble de ces points n'étant pas autrement critiqués par l'appelant. A compter du 16 août 2020 la SCI Ornanou était ainsi libérée de toute obligation contractuelle de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, ou d'entretien, à l'égard de M. [U], lequel, étant devenu occupant sans droit ni titre des lieux, devait les quitter, de sorte que sa demande de dispense de paiements de 'loyers' postérieurs à cette date au regard de ces manquements allégués doit être rejetée. Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts M. [U] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; il sollicite la condamnation de la SCI Ornanou à l'indemniser « de son préjudice à hauteur du montant des loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2020 et jusqu'à son départ des lieux, le 1er août 2022, sur expulsion ». C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté cette demande après avoir retenu que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance et d'entretien. La cour ajoute que l'intéressé, occupant sans droit ni titre à partir du 16 août 2020, n'établit pas davantage que la société intimée a commis une faute, de nature non contractuelle, lui ayant causé un préjudice qu'il lui appartiendrait de réparer, étant observé que la SCI Ornanou indique, sans être contredite, que la dette résultant des sommes dues au titre de l'occupation du logement s'élevait, au 31 mars 2022, à la somme de 32.279,68 euros ; au vu du décompte produit, aucune somme, qu'il s'agisse de loyers ou d'indemnités d'occupation, n'a ainsi été versée entre août 2020 et cette date. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Par ailleurs, M. [U] ne critique pas particulièrement, indépendamment des moyens examinés plus haut, le montant de la dette locative telle que fixée par le premier juge ni le rejet de sa demande de délais de paiement formée en première instance ; il ne formule aucune prétention à cet égard. Il n'y a donc pas lieu d'infirmer le jugement sur ces points. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable d'allouer à la SCI Ornanou une indemnité de procédure de 2.500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [X] [U] à payer à la SCI Ornanou la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [X] [U] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. Le greffier, Le Président,