Cour d'appel, 28 mars 2024. 22/00689

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 149 DU 28 MARS 2024 N° RG 22/00689 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DOXP Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre en date du 12 mai 2022, enregistrée sous le n° 20/00551. APPELANTE : S.C.I. 2S 1 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Ioana ANDRE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 57) INTIMEE : S.E.L.A.S. [N] , Notaires [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Daniel WERTER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 8) COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRET : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième aliné de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Yolande MODESTE, greffière. FAITS ET PROCÉDURE Le 4 janvier 2019, par-devant Mme [M] [N], notaire associé au sein de la SELAS [N] titulaire d'un office à [Localité 6], la société civile de construction dénommée Roxa a conclu avec la SCI 2S, un bail à construction d'une durée de vingt-cinq ans, ayant commencé à courir le 1er décembre 2018, portant sur la parcelle de terre cadastrée AC n°[Cadastre 3] d'une superficie de 15a75ca [Adresse 5] à [Localité 4]. Le 5 mars 2020, suite au refus le 18 juillet 2019 de délivrance du permis de construire sollicité par la SCI 2S pour l'édification sur ce terrain d'un immeuble à usage commercial et professionnel, par-devant Mme [M] [N], notaire associé au sein de la SELAS [N], il a été procédé entre les parties à la résiliation de ce bail à construction. Faisant valoir les conséquences du manquement du notaire instrumentaire à ses obligations d'information et de conseil, suivant acte d'huissier en date du 3 décembre 2020, la SCI 2S a fait assigner la SELAS [N], notaires associés à [Localité 6], devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre, pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 25 140,27 euros au titre des honoraires de rédaction d'acte, 2 600 euros au titre des honoraires réglés par la constitution de la SCI 2S constituée à dessein pour la réalisation du projet échoué, 26 400 euros au titre du loyer payé à pure perte pour un terrain destiné à accueillir une construction qui n'a jamais vu le jour, soit la somme totale de 54 140,27 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure du 31 août 2020, condamner la SELAS [N] à payer à la SCI 2S la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. Par jugement contradictoire daté du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire de Basse-Terre, a : - dit que l'action en responsabilité formée par la SCI 2S à l'encontre de la SELAS [N], n'est pas fondée, - débouté la SCI 2S de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SCI 2S à payer à la SELAS [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI 2S aux entiers dépens de la présente instance. Le 27 juin 2022, la SCI 2S a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement signifié le 8 juin 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023, l'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 8 janvier 2024 puis mise en délibéré au 29 mars 2024, avancé au 28 mars 2024, pour son prononcé par mise à disposition au greffe. PRÉTENTIONS ET MOYENS Dans ses dernières conclusions en date du 3 mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCI 2S demande à la cour, de : - infirmer le jugement du 12 mai 2022 en toutes ses dispositions (reprises expressément), Statuant à nouveau, - débouter la SELAS [N] de l'intégralité de ses demandes, - condamner la SELAS [N] à payer à la SCI 2S les sommes de 25 140,27 euros au titre des honoraires de rédaction d'acte, 2 600 euros au titre des honoraires réglés par la constitution de la SCI 2S constituée à dessein pour la réalisation du projet échoué, 26 400 euros au titre du loyer payé à pure perte pour un terrain destiné à accueillir une construction qui n'a jamais vu le jour, soit la somme totale de 54 140,27 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure du 31 août 2020, - condamner la SELAS [N] à payer à la SCI 2S la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. Dans ses conclusions en date du 9 décembre 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SELAS [N] demande à la cour, de : - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - débouter la SCI 2S de l'intégralité de ses demandes, - la condamner à verser à la SELAS [N] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Sur le bien fondé de l'appel En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient ainsi à celui qui entend engager la responsabilité d'autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice. Sur ce fondement, il est admis que le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité juridique de ce dernier. Il est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, la preuve du conseil donné incombant au notaire instrumentaire. Au cas présent, les conditions relatives au permis de construire et aux loyers figurant dans le bail à construction établi le 4 janvier 2019 par-devant la SELAS [N] sont ainsi rédigées: ' Demande de permis de construire Le preneur s'engage à déposer dans les meilleurs délais une demande de permis de construire de l'immeuble projeté et faire son affaire personnelle de l'obtention dudit permis, dégageant le bailleur de toute responsabilité à cet égard (...). Loyer le présent bail à construction est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel hors TGCA et hors charges, évoluant dans le temps de la manière suivante - première période : depuis le 1er décembre 2018 jusqu'à la date d'obtention de l'arrêté accordant le permis de construire : un loyer mensuel de mille six cents euros (1 600 euros) - deuxième période : à l'expiration de cette première période jusqu'à 'l'achèvement de l'immeuble' telle que définit par le code de la construction : un loyer mensuel de deux mille euros (2 000 euros) - troisième période : à l'expiration de cette deuxième période jusqu'au terme du bail : un loyer mensuel de trois mille six cents euros (3 600 euros) (...)'. Cependant, faute d'obtention par la SCI 2S du permis de construire sollicité le 17 juin 2019 à la collectivité de Saint-Martin, les parties ont été amenées par acte notarié du 5 mars 2020 à résilier ce bail à construire. Il s'en déduit qu'en absence d'introduction dans ledit bail, d'une condition suspensive liée à l'obtention ou non du permis de construire indispensable pour la mise en oeuvre de ce bail à construire et l'édification de l'immeuble à construire, ce bail était devenu sans effet. Or, quand bien même les parties auraient négocié directement entre elles l'objet de leur engagement et quand même la SCI 2S aurait voulu signer cet acte avant la délivrance du permis de construire, il appartenait à la SELAS [N] d'éclairer les parties sur la portée des clauses conventionnelles et des conséquences juridiques qui peuvent y être attachées, d'autant plus que contrairement à ce qui est soutenu, ainsi que cela ressort du mail échangé le 2 janvier 2019 entre la SCI 2S et l'étude notariale, cette dernière a eu connaissance, antérieurement à la signature du bail à construire, de ce que ce permis de construire avait déjà fait l'objet d'un refus au mois de novembre 2018 (pièces 1 et 2 de l'appelante). Sur ce point, la SELAS [N] ne peut décliner le principe de sa responsabilité en faisant valoir l'accord antérieur des parties, les raisons de ce premier refus - défaut de pièces-, les motifs du second rejet de permis de construire-violation des dispositions du code de l'urbanisme-, le fait que son client s'était engagé à faire son affaire personnelle de l'obtention de ce permis de construire ou encore que les modalités d'obtention de ce dernier sont du ressort de l'architecte choisi par la SCI 2S. Si la SELAS [N] a certes obtenu le 22 octobre 2018, un certificat d'urbanisme tel que défini à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme constituant un acte d'information et non une autorisation de construire, il lui incombait également de s'assurer que la SCI 2S avait connaissance des incidences juridiques d'un nouveau refus de délivrance de ce permis et d'attirer son attention sur les risques encourus en s'engageant avant l'obtention de ce permis de construire, peu important les raisons invoquées par l'administration, d'autant plus que la date d'obtention de ce permis de construire conditionne expressément dans l'acte litigieux l'augmentation du loyer prévu entre les parties. En indiquant dans un courriel du 7 janvier 2020, postérieur à l'établissement du bail à construire du 4 janvier 2019 et au rejet de la demande de permis de construire du 18 juillet 2019, qu'elle aurait bien prodigué à la SCI 2S le conseil relatif aux conséquences d'un telle décision de rejet et que celle-ci aurait refusé en raison des loyers déjà versés et encaissés par la société Roxa, la SELAS [N] ne démontre pas avoir exécuté, avant la signature de l'acte litigieux, l'obligation de mise en garde qui lui incombait, peu important que la SCI 2S n'ait pas souhaité contester la décision administrative de refus de délivrance de permis de construire devant la juridiction idoine, le conseil fiscal délivré le 14 décembre 2018 par le notaire aux parties sur la durée du bail étant par ailleurs sans conséquence sur l'absence de condition suspensive attachée à l'obtention du permis de construire nécessaire à la finalité de l'acte dont s'agit. Ce faisant, ainsi que le soutient la SCI 2S, la SELAS [N], en manquant à son obligation de conseil et d'information sur ce point, n'a pas assuré l'efficacité juridique et pratique du bail à construire signé sous son instrumentum le 4 janvier 2019, de sorte qu'elle a commis une faute en sa qualité d'officier public et de ce fait, a engagé sa responsabilité. Dès lors, le jugement entrepris doit être infirmé de ce chef. S'agissant du préjudice causé par ce manquement, il résulte des éléments de la cause, l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre celui-ci et les émoluments et frais payés par la SCI 2S pour l'établissement dudit bail à construire à savoir la somme de 25 140,37 euros réglée à la SELAS [N], peu important que cette dernière l'ait prévenue du coût de l'acte. Il doit donc être fait droit à cette prétention. Les honoraires -au demeurant non justifiés- liés à la création de la SCI 2S, pour laquelle il n'est pas allégué ou démontré de manquement du notaire et étant sans lien direct avec la résiliation du bail à construire, ne peuvent être pris en compte dans le calcul du préjudice subi par cette dernière. Cette demande est donc rejetée. Concernant les loyers du terrain réglés directement à la société Roxa, il ressort des écritures et pièces du dossier (courriels des 4 et 7décembre 2018 échangés entre la SCI 2S et l'étude notariale) que tant leur montant que leur modalités de paiement ont été négociés directement entre les parties déjà en relation d'affaires -ainsi les loyers ont été réglés dès le 1er décembre 2018 jusqu'au 31 octobre 2019 soit avant l'établissement des actes notariés- de sorte que l'existence d'un lien de causalité direct et certain avec le manquement retenu à l'encontre de la SELAS [N] n'est pas établi. La demande de paiement à ce titre de la somme de 26 400 euros doit être rejetée. En conséquence, au vu de l'ensemble des justificatifs produits et au regard du principe de la réparation intégrale, le préjudice de la SCI 2S sera exactement réparé par la condamnation de la SELAS [N] au paiement de la somme de 25 140,27 euros représentant les honoraires de rédaction du bail à construire daté du 4 janvier 2019 et payés par l'appelante à la SELAS [N]. Sur les mesures accessoires Les dispositions du jugement de première instance sont infirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SELAS [N] est condamnée au paiement des dépens de l'instance ; elle est déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de l'appelante contrainte d'exposer des frais irrépétibles devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, - infirme le jugement en ses dispositions critiquées ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, - condamne la SELAS [N] à payer à la SCI 2S la somme de 25 140,27 euros en réparation de son manquement à son obligation d'information et de conseil envers la SCI 2S; - déboute la SCI 2S du surplus de ses demandes et la SELAS [N] de ses demandes contraires, Y ajoutant, - condamne la SELAS [N] au paiement des entiers dépens de première instance d'appel ; - condamne la SELAS [N] à payer à la SCI 2S la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision a été signée par Mme Judith DELTOUR et Mme Yolande MODESTE, greffière. La présidente La greffière