Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/08360

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP requêtes N° RG 23/08360 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FBR N° MINUTE : 1/2023 JUGEMENT rendu le vendredi 29 mars 2024 DEMANDEUR Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 3] comparant en personne DÉFENDEUR Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1209 COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure BILLION, juge des contentieux de la protection assistée de Médéric CHIVOT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 février 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mars 2024 par Marie-Laure BILLION, juge des contentieux et de la protection, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier Décision du 29 mars 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 23/08360 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FBR EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2020, les consorts [I] représentés par monsieur [C] [I] ont donné à bail à monsieur [J] [S] un appartement en duplex non meublé en rez-de-chaussée sur cour, sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 1330 € outre une provision sur charges de 40 €. Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Un dépôt de garantie de 1330 € a été versé par le locataire au représentant de l’indivision, monsieur [C] [I]. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé, à la date de prise d'effet du bail. Par courrier du 9 juin 2022, monsieur [J] [S] a donné congé avec date d’effet un mois après réception de la lettre. L’accusé de réception a été signé le 22 juin 2022. Par signification d’un huissier de justice en date du 20 juin 2022, il a ensuite donné congé au 20 juillet 2022. Un état des lieux contradictoire a été dressé le 29 juillet 2022, en présence et selon constats de commissaires de justice, l’un mandaté par le locataire, l’autre par les bailleurs. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 septembre 2022, les consorts [I] ont mis en demeure monsieur [J] [S] de leur payer un solde débiteur de 611,66 €, déduction faite du dépôt de garantie (1330 €),en paiement de la consommation d’eau suite au relevé effectif (105,60 €),en paiement du prorata de la taxe d’ordures ménagères 2022 (65,49 €),en paiement d’une indemnité d’occupation du 21 au 29 juillet 2022 (400,82 €), en paiement des travaux de remise en état de l’appartement (1364 €)en paiement du coût de la mise en demeure (5,75 €). Après un courrier du 7 octobre 2022, demandant des justificatifs pour les sommes retenues, et confirmé reçu le 25 du même mois, monsieur [J] [S] s’est vu délivrer par signification du 12 avril 2023 une nouvelle mise en demeure, aux termes de laquelle la dette s’élevait désormais à 3505,84 €, avec ajout de charges récupérables, de l’augmentation de l’indemnité d’occupation et la réévaluation du coût de la remise en état de l’appartement à la charge du locataire, passant de 1364 € à 3976,50 €. Un détail de 16 pages de justificatifs des charges récupérables est également joint. Monsieur [J] [S] a signifié, par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 juillet 2023, qu’il persistait à contester le solde du compte locataire, refusait de payer la somme exigée, et mettait en demeure les bailleurs de restituer l’intégralité du dépôt de garantie, outre la majoration légale due en cas de non restitution, les charges récupérables non régularisées et les frais d’agence déboursés pour la recherche d’un nouveau logement. Après échec de la démarche de conciliation, dument constaté le 13 février 2023, monsieur [J] [S] a fait convoquer monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par requête en date du 24 octobre 2023, aux fins de voir ledit tribunal condamner monsieur [C] [I] dans la continuité de la mise en demeure : ➢ à lui payer 3343,62 €en restitution du dépôt de garantie (1330 €),au titre de la majoration de 10% prévue à l’article 22 de la loi de 1989, due en cas de non restitution (1064 €),en raison d’un trop versé de provisions sur charges non régularisées (949,62 €) ➢ à lui payer 789 € de dommages et intérêts pour le préjudice financier lié à la recherche d’un nouveau logement, L’affaire est appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection du 18 décembre 2023 où un renvoi contradictoire est demandé par le conseil du défendeur, qui s’engage à adresser ses conclusions à son contradicteur 15 jours avant l’audience de renvoi, fixée au 5 février 2024. A cette audience, monsieur [J] [S] maintient ses demandes. Au soutien de ses prétentions, il précise qu’il a délivré deux congés car il était pressé de résilier le bail, après en avoir signé un nouveau avec date d’effet au 1er juin 2022 et qu’il craignait de ne pas recevoir rapidement l’accusé de réception de monsieur [C] [I], finalement signé le 22 juin 2022. Il expose que toutes les parties étaient présentes pour l’état des lieux de sortie fixé d’un commun accord le 20 juillet 2022 mais que l’opposition des consorts [I] présents (deux personnes) à ce que madame [P] [B], compagne du locataire et caution solidaire, assiste à l’état des lieux, a conduit à un report de la restitution des clés 9 jours plus tard, par décision unilatérale des consorts [I] qui doivent donc en supporter les effets. Il justifie l’urgence du changement de domicile par la présence de rats dans les cloisons de l’appartement. Il conteste devoir les sommes exigées par son bailleur en ce qu’elles ne sont justifiées ni par l’état des lieux de sortie, ni par des devis ou factures. Il conteste par ailleurs être redevable de régularisations de charges au profit du bailleur alors que ce dernier n’a fourni aucun justificatif au soutien de sa créance depuis la prise d’effet du bail. En défense, les consorts [I], représentés par leur conseil, font valoir que monsieur [J] [S] n’a jamais mentionné la présence de rongeurs dans le temps où il a occupé l’appartement. Ils renvoient aux pièces produites au soutien du courrier de mise en demeure du 10 avril 2023 pour confirmer leur créance et concluent au débouté du demandeur. Reconventionnellement, ils demandent au tribunal de condamner monsieur [J] [S] à leur payer 4835,84 €,ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 1330 €,condamner monsieur [J] [S] à 2000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner monsieur [J] [S] aux dépens et à la somme de 900 € au titre des frais irrépétibles. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’intervention volontaire des coindivisaires L’article 815-3 du code civil dispose : Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; 2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ; 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ; 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. Il ressort du contrat de bail et de la pièce 9 du défendeur que le bail a été conclu entre monsieur [J] [S] et les consorts [I], propriétaires indivis, dont les identités sont détaillées dans la signification du 12 avril 2023. Si mandat a été confié à monsieur [C] [I] de représenter l’indivision dans le cadre de la gestion de l’appartement objet du bail, ses membres ont sans conteste mandaté maître [D] [H] pour représenter leurs intérêts dans le cadre de la présente instance. Les conclusions sont déposées au nom des « consorts [I] ». Dès lors, madame [U] [I], née le 29 juillet 1948 à [Localité 4], madame [T] [I], née le 1er août 1977 à [Localité 4], madame [R] [I], née le 30 août 1978 à [Localité 4] sont élevées au rang de défenderesses à l’instance, au même titre que monsieur [C] [I]. Sur la demande en paiement de 3343,62 € au principal : 1/ Sur la restitution du dépôt de garantie : Selon l'article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Toutefois, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut de restitution dans ce délai, le solde du dépôt restant dû, après arrêté des comptes, est majoré de plein droit d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, la jurisprudence en la matière indique que le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Les parties peuvent toutefois solder amiablement et immédiatement l'ensemble des comptes. L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Au regard des pièces produites en défense, aucun frais de remise en état n’est dument justifié au soutien de la somme de 1364 euros exigée dans le cadre de la mise en demeure du 29 septembre 2022, intervenue deux mois après l’état des lieux de sortie. Les consorts [I] sont encore moins fondés à prétendre obtenir un montant supérieur à la somme initialement fixée, par le courrier du 10 avril 2023, quand bien même elle correspond à une facture établie. En effet, la facture date du 9 novembre 2022, donc bien au-delà du 29 septembre 2022. Or, seule la régularisation des charges récupérables peut donner lieu à une modification des comptes arrêtés dans le cadre de la résiliation du bail au-delà de deux mois après sa date de fin. En conséquence, les consorts [I] sont condamnés à restituer à monsieur [J] [S] la somme de 1330 euros, avec majoration de 1064 euros au titre de la majoration due en cas de non restitution (arrêtée à 8 mois par le requérant). 2/ Sur la régularisation des charges : Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu'issu de la loi du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Dans le cadre de la résiliation du bail, lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, la jurisprudence en la matière indique que le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Les parties peuvent toutefois solder amiablement et immédiatement l'ensemble des comptes. En l’espèce, à l’évidence, aucune démarche amiable ne peut être invoquée. Le bail a pris effet le 8 septembre 2020. Dès lors, le bailleur est fondé à demander la régularisation des charges, sous réserve de la justifier, jusqu’à trois ans après diffusion des comptes et impôts de l’exercice 2020, puis par glissement jusqu’à trois ans après clôture de l’exercice 2022. Les documents joints au courrier du 10 avril 2023 justifient les sommes suivantes au crédit du bailleur, déduction faite des provisions payées par le locataire : 105,60 € de consommation d’eau froide127,61 € de charges locatives4,86 € de solde de taxe d’ordures ménagères. Il sera constaté que seule la consommation d’eau froide et la taxe d ‘ordures ménagères sont mentionnées dans la mise en demeure du 29 septembre 2022. Néanmoins, les bailleurs sont en droit d’exiger une régularisation des charges communes au titre de l’exercice arrêté au 31/12/2020 en ce qu’elle intervient moins de 3 ans après l’édition des comptes. La somme de 14,44 euros sera donc déduite du montant dû par monsieur [J] [S] au titre des charges locatives. En conséquence, la somme de 238,07 euros viendra en réduction du montant restitué au titre du dépôt de garantie, au bénéfice des consorts [I]. 3/ Sur l’indemnité d’occupation : Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Malgré l’existence de deux significations de congé, l’une par lettre recommandé avec accusé de réception signé le 22 juin 2022 et l’autre par signification délivrée par commissaire de justice le 20 juin 2022, il n’est pas sérieusement contesté que la date de fin de bail retenue est le 20 juillet 2022. Il s’agit en effet da la date à laquelle les parties ont convenu de procéder à la restitution des clés et à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Le 20 juillet 2022, le locataire et le mandataire des consorts [I] étaient présents. Il n’est pas sérieusement contestable que madame [P] [B] est la compagne de monsieur [J] [S]. Elle est également caution solidaire dans le cadre du bail d’habitation. Le message électronique produit en pièce 3 du dossier du requérant est parfaitement explicite « [P] et moi sommes vraiment contents de pouvoir louer votre appartement ». Monsieur [C] [I] s’est lui-même présenté au rendez-vous du 20 juillet 2022 avec une coindivisaire. D’une part, le locataire est en droit d’être accompagné par un parent ou un proche lors du rendez-vous d’état des lieux, d’autre part, si le bailleur entend lui contester ce droit, il convient qu’au-delà d’une position de principe, il présente un motif valable de le faire. Dans le cas présent, la présence de madame [P] [B] est légitime. De plus, monsieur [J] [S] soutient que monsieur et madame [I] ont refusé de réaliser l’état des lieux malgré la proposition de mise en retrait de madame [P] [B]. Dans le contexte, le locataire avait tout intérêt à arrêter les comptes au 20 juillet 2022. Sa version des faits est donc crédible. En conséquence, la prorogation de l’état des lieux de sortie sera qualifiée de dilatoire et imputable aux bailleurs. Leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 21 au 29 juillet 2024 est mal fondée et sera rejetée. Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice financier : Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe a chaque partie de prouver conformément a la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le dommage doit résulter d’une faute. Il appartient à celui qui s’en prévaut de la prouver. Le préjudice engendré doit présenter un caractère certain, direct et déterminé. Monsieur [J] [S] allègue que la conclusion précipitée d’un nouveau contrat de bail pour y élire son domicile est due à la présence persistante de rats depuis six mois et que le mandataire des consorts [I], informé et mis en demeure, a failli à son obligation de procéder à une dératisation. Toutefois il ne rapporte aucune pièce probante au soutien de cette allégation. Son courrier de mise en demeure, s’il mentionne ce grief, concerne au premier chef la non restitution du dépôt de garantie. Dès lors, en l’absence de préjudice établi, aucune faute des bailleurs ne peut être retenue et la demande de dédommagement au titre des frais de relogement ne pourra qu’être rejetée. Sur la demande reconventionnelle pour résistance abusive : Vu l’article 1240 du code civil, Monsieur [J] [S] étant reconnu bien fondé en sa demande au principal, la demande de dommages et intérêts des consorts [I] ne peut qu’être rejetée en ce qu’ils ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice. Sur les dépens et les frais irrépétibles Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [I], parties perdantes, sont condamnés aux dépens de l’instance. En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils sont déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, REÇOIT l’intervention volontaire de mesdames [U] [I], [T] [I] et [R] [I], défenderesses à l’instance, au même titre que monsieur [C] [I] ; CONDAMNE solidairement les consorts [I] à payer 1330 euros à monsieur [J] [S] en restitution du dépôt de garantie ; CONDAMNE solidairement les consorts [I] à payer 1064 euros à monsieur [J] [S] au titre de la majoration de 10% due en cas de non restitution du dépôt de garantie ; CONDAMNE monsieur [J] [S] à payer 238,07 euros aux consorts [I] en régularisation des charges récupérables ; ORDONNE la compensation des sommes dues, DEBOUTE monsieur [J] [S] de sa demande de dommages et intérêts ; REJETTE la demande de dommages et intérêts des consorts [I] ; DEBOUTE les parties pour le surplus ; CONDAMNE solidairement les consorts [I] aux entiers dépens de l'instance. Fait et jugé à Paris le 29 mars 2024 le greffierle Président