Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/03444

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 28 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03444 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4GH Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 JUIN 2023 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN N° RG 23/00030 APPELANT : Monsieur [G] [F] né le 29 Décembre 1985 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Jérémy DUBOIS, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me PELISSIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008761 du 27/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMEE : SCI LANDCARA, société immatriculée sous le N°408.071.199 au RCS de PERPIGNAN, dont le siège est à [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Pierre COURTY de la SCP CASSAN - COURTY, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Yann GARRIGUE Ordonnance de clôture du 13 Février 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2017, la société civile immobilière Landcara a donné à bail à M. [G] [F] un appartement portant le numéro 11, situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 350 euros, outre une provision pour charges de 50 euros. Mme [C] [F] s'est portée caution solidaire du règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes et des indemnités d'occupation éventuellement dues, par acte du 26 mars 2017. Le 28 juillet 2022, la société civile immobilière Landcara a fait délivrer à M. [G] [F] un commandement de payer la somme de 1 241, 58 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 juillet 2022. Ce commandement a été signifié à Mme [C] [F], le 3 août 2022. Puis, par actes du 2 et du 6 décembre 2022, la société civile immobilière Landcara a fait assigner M. [G] [F] et Mme [C] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan afin qu'il constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer délivré le 28 juillet 2022, qu'il ordonne l'expulsion de M. [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et qu'il le condamne solidairement avec Mme [C] [F] au paiement de la somme de 3 067, 84 euros à titre d'indemnité provisionnelle, ainsi que de la somme de 413, 86 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 à titre d'indemnité d'occupation et d'une somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes d'une ordonnance rendue le 21 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé a : - constaté la résiliation du contrat de bail en date du 26 mars 2017 liant les parties, - ordonné en conséquence à M. [G] [F] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, - dit qu'à défaut pour M. [G] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société civile immobilière Landcara pourrait faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, - condamné M. [G] [F] à payer à la société civile immobilière Landcara la somme de 4 992, 21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, à titre de provision au titre des arriérés arrêtés au 30 avril 2023, - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à la somme de 431, 80 euros par mois et condamné M. [G] [F] à s'exécuter, - dit que cette indemnité serait révisée conformément à l'évolution des loyers pratiquée par la partie demanderesse et qu'elle interviendrait dans les mêmes conditions qu'en l'absence de résiliation, - condamné M. [G] [F] à payer à la société civile immobilière Landcara la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement du 28 juillet 2022. Par requête en date du 12 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a été saisi par la société civile immobilière Landcara d'une demande de rectification d'erreur matérielle affectant l'ordonnance de référé rendue le 21 juin 2023. Dans une ordonnance rendue le 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a dit que l'ordonnance rendue le 21 juin 2023 était rectifiée en condamnant solidairement M. [G] [F] et Mme [C] [F] épouse [I] au paiement à la société civile immobilière Landcara de la somme de 4 992, 21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, à titre de provision au titre des arriérés arrêtés au 30 avril 2023, en condamnant solidairement M. [G] [F] et Mme [C] [F] épouse [I] au paiement de l'indemnité d'occupation et en condamnant solidairement M. [G] [F] et Mme [C] [F] épouse [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration en date du 5 juillet 2023, M. [G] [F] a relevé appel de l'ordonnance en date du 21 juin 2023 en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [G] [F] demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel, - infirmer la décision dont il a été interjeté appel en l'ensemble de ses dispositions, - prononcer la suspension provisoire de toute procédure d'expulsion à venir dans un délai de deux ans, - débouter la société civile immobilière Landcara de l'ensemble de ses demandes, - condamner la société civile immobilière Landcara à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses demandes, il explique qu'au jour de l'assignation, le montant de sa dette locative était de 3 067, 84 euros et qu'en application de l'article 750-1 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection aurait du prononcer l'irrecevabilité de l'assignation compte tenu de l'absence de toute tentative de conciliation, médiation ou procédure participative préalable. Il en déduit que la cour doit infirmer l'ordonnance critiquée avant de prononcer l'irrecevabilité de l'assignation. De plus, il indique que sa situation personnelle a évolué postérieurement à l'audience de plaidoirie puisque son dossier de surendettement, déposé le 1er février 2023, a été accepté le 27 avril 2023 avec un effacement total de ses dettes, y compris celles dues à la société civile immobilière Landcara. Il en déduit que la cour d'appel doit infirmer l'ordonnance le condamnant au paiement de la somme de 4 992, 21 euros au titre des loyers dus à la société civile immobilière Landcara. En ce qui concerne la résiliation judiciaire du bail et son évacuation, il souligne que ses difficultés financières demeurent malgré l'effacement de ses dettes locatives puisqu'il bénéficie toujours des minima sociaux. Il en déduit qu'en application des articles L. 722-7 et L. 722-8 du code de la consommation, il peut bénéficier d'une suspension provisoire des mesures d'expulsion de son logement. Il en déduit que la cour doit infirmer l'ordonnance du juge des contentieux de la protection en ce qu'elle n'a pas fait droit à cette demande de suspension et ajoute que la suspension que la cour accordera aura pour effet d'entraîner l'infirmation de la fixation à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation fixée à 431, 80 euros par mois. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière Landcara demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 21 juin 2023, - constater le jeu de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 28 juillet 2022, - ordonner l'expulsion de M. [G] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner M. [G] [F] à lui verser la somme de 5 001, 40 euros à titre d'indemnité provisionnelle, correspondant aux loyers et charges dus au mois de janvier 2024, - condamner M. [G] [F] à lui verser une indemnité provisionnelle de 431, 80 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés, - débouter M. [G] [F] de sa demande de suspension des mesures d'expulsion, - condamner M. [G] [F] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juillet 2022, de sa notification à la CCAPEX ainsi que les frais de signification et d'exécution de l'ordonnance et de l'arrêt à intervenir. Elle soutient que la procédure de conciliation prévue à l'article 750-1 du code de procédure civile n'est pas obligatoire lorsqu'il s'agit d'une procédure d'expulsion suite à la défaillance du locataire. Elle souligne également que l'attitude du locataire démontre qu'il n'y avait aucune possibilité de conciliation puisque M. [G] [F] ne règle pas les loyers et entend se maintenir dans les lieux, malgré le commandement qui lui a été délivré et l'importance de sa dette locative. De plus, elle indique que les effets de la clause résolutoire ont joué avant que M. [G] [F] ne dépose un dossier de surendettement. Elle ajoute que lorsqu'un dossier de surendettement est en cours, le juge peut accorder des délais lorsqu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement des loyers et des charges et qu'en l'espèce, il a été constaté qu'aucun paiement n'avait été enregistré au titre des loyers et charges locatives depuis le 22 août 2022. Elle précise que sans l'effacement de sa dette, M. [G] [F] restait débiteur de la somme de 9 510, 91 euros et qu'en tenant compte de cet effacement, il doit la somme de 5 001, 40 euros au mois de janvier 2024. Elle mentionne également que lorsque le juge des référés a rendu sa décision, la décision de rétablissement ne lui avait pas été notifiée et qu'en tout état de cause, l'effacement de la dette, intervenue postérieurement, ne lui interdit pas de demander la résiliation judiciaire du contrat de bail. Elle soutient que M. [G] [F] n'est pas en état de faire face à sa dette locative et qu'il convient de le débouter de l'ensemble de ses demandes, de confirmer la décision déférée et de le condamner à lui payer une somme de 5 001, 40 euros à titre de provision au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes de la société civile immobilière Landcara au regard de l'article 750-1 du code de procéure civile Aux termes des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l'espèce, 'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants: 1°Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.' En l'espèce, la demande de la société civile immobilière Landcara tend au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, ainsi qu'à sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation. Ainsi, les prétentions de la société civile immobilière Landcara portent sur une demande en paiement inférieure à 5 000 euros, mais également sur des demandes de nature indéterminée telles que les demandes tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire. Dès lors, la société civile immobilière Landcara n'était pas soumise à l'obligation de procéder à une conciliation préalable. La fin de non-recevoir tirée du défaut de conciliation préalable sera par conséquent rejetée. Sur la résiliation du bail et ses conséquences En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. De plus, l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, applicable en vertu du principe selon lequel les effets d'un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion auquel aucune raison ne commande de déroger en l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article. Il ressort des pièces versées aux débats que le 28 juillet 2022, la société civile immobilière Landcara a fait signifier à M. [G] [F] un commandement de payer la somme de 1 241, 58 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 juillet 2022, visant la clause résolutoire. M. [G] [F] ne démontre pas s'être libéré des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance. Il ressort, au contraire, du décompte produit par le bailleur qu'entre le 28 juillet et le 28 septembre 2022, il n'a effectué qu'un versement d'un montant de 415 euros. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la société civile immobilière Landcara et M. [G] [F] étaient réunies à la date du 28 septembre 2022. La décision sera confirmée à ce titre. Il en résulte que M. [G] [F] est occupant sans droit du logement appartenant à la société civile immobilière Landcara depuis la résiliation du bail intervenue le 28 septembre 2022. Or, cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. Il résulte des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Toutefois, ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et l'article 24 VIII dispose en son dernier alinéa que si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'en sa séance du 27 avril 2023, la commission de surendettement des particulier des Pyrénées Orientales a décidé d'imposer aux créanciers de M. [G] [F] une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il n'est pas justifié d'une contestation de cette décision qui a opéré un effacement de la dette locative. Toutefois, la suspension de la clause résolutoire pour une durée de deux ans, à compter du 27 avril 2023, supposait la reprise par M. [G] [F] du paiement des loyers et charges courants. Or, tel n'a pas été le cas en l'espèce, aucun paiement de la part de l'appelant n'étant intervenu postérieurement au 27 avril 2023, au vu du décompte de l'arriéré locatif afférent à la période comprise entre le 17 mai 2022 et le 9 janvier 2024 versé aux débats par la société civile immobilière Landcara. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de M. [G] [F], la demande de ce dernier tendant à ce que soit prononcée la suspension provisoire de toute procédure d'expulsion à venir dans un délai de deux ans ne pouvant qu'être rejetée. Sur le paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. De plus, aux termes de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Du reste, à compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse qu'à la date du 9 janvier 2024 (terme de janvier 2024 inclus), M. [G] [F] était redevable d'une somme de 9 510, 91 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation dus entre le 16 mai 2022 et le 9 janvier 2024. Cependant, M. [G] [F] justifie qu'aux termes d'une décision de la commission de surendettement en date du 27 avril 2023, sa dette locative envers la société civile immobilière Landcara d'un montant de 4 509, 51 euros a fait l'objet d'un effacement. Déduction faite de cette dette éteinte, le montant de l'arriéré locatif s'élève à la somme de 5 001, 40 euros. La cour condamnera M. [G] [F] au paiement à la société civile immobilière Landcara d'une provision de ce montant, outre le paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant sera celui des loyers et charges qui auraient été exigibles, à compter du 1er février 2024. Sur les frais irrépétibles et les dépens M. [G] [F] qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. La décision déférée sera par ailleurs confirmée en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'il n'y ait lieu, au regard de la situation économique de chacune des parties, de le condamner au paiement d'une indemnité complémentaire au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions critiquées sauf à fixer à la somme de 5 001, 40 euros le montant de la dette locative de M. [G] [F] et à condamner M. [G] [F] au paiement à la société civile immobilière Landcara d'une provision de ce montant à valoir sur l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupations arrêté au 9 janvier 2024 (terme de janvier 2024 inclus), ainsi qu'au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été du si le bail n'avait pas été résilié à compter du 1er février 2024, Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de conciliation préalable, Déboute la société civile immobilière Landcara de sa demande d'indemnité complémentaire en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [G] [F] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [G] [F] aux dépens d'appel. Le greffier La présidente