Cour d'appel, 13 février 2024. 22/02345

N° RG 22/02345 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LNED N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gabriel SABATIER la SELARL SELARL AGNES MARTIN AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 13 FEVRIER 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 22/00306) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 12 mai 2022, suivant déclaration d'appel du 16 juin 2022 APPELANTE : S.A.R.L. Jole, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Gabriel Sabatier, avocat au barreau de Grenoble INTIM ÉE : S.C.I. Jaline, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Agnès Martin de la SELARL Agnès Martin, avocate au barreau de Grenoble COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 12 décembre 2023, Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat de bail en date du 30 juin 2010 consenti par la SCI Jaline, la SARL Jole a pris en location un local à usage d'entrepôt situé [Adresse 1]. La SARL Jole a donné congé pour le 31 juin 2019 et un état des lieux contradictoire a eu lieu le 1er juillet 2019. Un courrier du 23 septembre 2019 suivi de mises en demeure du 8 novembre 20l9 et du 29 juin 202l ont été adressés à la SCI Jaline afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie de 4 000 euros. Par acte d'huissier en date du 31 août 2021 la SARL Jole a fait assigner la SCI Jaline, devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir condamner la SCI Jaline à la restitution du dépôt de garantie et au versement de diverses sommes d'argent. Par jugement en date du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - Fixé à 3 019 euros la somme due par la SARL Jole au titre des réparations locatives, - Fixé à 428,50 euros la somme due par la SARL Jole au titre des taxes d'ordures ménagères de 2019, - Condamné la SCI Jaline à verser à la SARL Jole la somme de 552,50 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, après compensation entre la somme de 3 447,50 euros due par la SARL Jole au titre des réparations locatives et au titre de la taxe d'ordures ménagères au titre de l'année 2019 et le montant du dépôt de garantie de 4000 euros conservé par la SCI Jaline, - Débouté la SARL Jole de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamné la SCI Jaline à payer à la SARL Jole la somme de 200 euros sans intérêt en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté toutes les autres demandes, - Condamné la SCI Jaline à supporter les dépens de l'instance, - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 16 juin 2022, la SARL Jole a interjeté appel du jugement en ce qu'il a : - Fixé à 3 019 euros la somme due par la SARL Jole au titre des réparations locatives, - Condamné la SCI Jaline à verser à la SARL Jole la somme de 552,50 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, après compensation entre la somme de 3 447, 50 euros due par la SARL Jole au titre des réparations locatives et au titre de la taxe d'ordures ménagères au titre de l'année 2019 et le montant du dépôt de garantie de 4 000 euros conservé par la SCI Jaline, - Débouté la SARL Jole de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamné la SCI Jaline à payer à la SARL Jole la somme de 200 euros sans intérêt en application de l'article 700 du code de procédure civile. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2022 dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, la société Jole demande à la cour de : - Infirmer le jugement, - Condamner la SCI Jaline a restituer le dépôt de garantie à la SARL Jole à hauteur de 3 500 euros, - Condamner la SCI Jaline à payer à la SARL Jole la somme de 3 500 euros augmentée des intérêts depuis la première mise en demeure, - Condamner la SCI Jaline à payer à la SARL Jole la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamner la SCI Jaline à payer à la SARL Jole la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens de l'instance. Au soutien de ses demandes, la société Jole fait valoir que la somme de 3 019 euros retenue par le premier juge au titre des réparations locatives n'est fondée sur aucun élément soumis à la discussion. Elle ajoute que le montant est disproportionné en regard des menues réparations et propose de payer la somme de 500 euros. Dans ses conclusions notifiées le 13 décembre 2022, la SCI Jaline demande à la cour de : - Vu l'appel interjeté, le déclarer mal fondé, - Voir débouter la SARL Jole de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Voir confirmer le jugement du 12/05/2022, - Voir condamner la SARL Jole, succombant à un article 700 code de procédure civile de 1 800 euros ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la SCI Jaline allègue que le chiffrage établi par le premier juge se fonde sur des pièces et factures versées au débat. La SCI Jaline ajoute avoir systématiquement répondu aux courriers de la SARL Jole et ne jamais avoir été taisante, comportement qui ne peut caractériser l'abus de droit. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 octobre 2023. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 1.Sur les réparations locatives et le remboursement du dépôt de garantie Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. L'article 1732 du code civil dispose que 'Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.' En l'espèce, la SARL Jole a versé à titre de dépôt de garantie la somme de 4 000 euros, destinée à couvrir, en fin de bail, les impayés ainsi que les réparations incombant au locataire et les dégradations commises. Le constat d'état des lieux de sortie dressé le 1er juillet 2019 mentionne la présence des dégradations suivantes : - porte d'entrée : serrurerie : 1 point cassé - 2 néons à changer dans le couloir d'entrée - porte vitrée du bureau : porte défectueuse + manque une clé - plafond des wc : plusieurs toiles d'araignée - cuvette des wc : souillée - mezzanine : une douzaine de grosses taches au sol - toits : 2 hublots ne fonctionnent pas - entrepôt : une descente de chéneau et plusieurs panneaux métalliques extérieurs cabossés dont un enfoncé sur le bas, - entrepôt : 4 très grosses tâches et plusieurs petites au sol. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que la SARL Jole devait répondre de son obligation de remise en état. Si aucune disposition légale n'impose au bailleur de justifier dans un délai de deux mois, des sommes qu'il entend déduire, il lui incombe toutefois de justifier ultérieurement des sommes retenues. À cet égard, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La pertinence des sommes dues pouvant s'apprécier selon les pièces produites. Un devis est suffisant, l'indemnisation du bailleur n'étant pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives. Il ressort du dossier que la SCI Jaline produit des devis et des factures pour justifier la non restitution du dépôt de garantie. La SARL Jole qui propose une compensation de 500 euros pour la réparation des dégradations locatives ne produit, de son côté, aucun élément estimatif à l'appui de sa contestation. Il convient donc de s'appuyer sur les éléments produits par la SCI Jaline, à l'exclusion de la facture n°1675303 relative à la fourniture et la pose d'une barre anti-panique avec ensemble de manoeuvre extérieur, dans la mesure où ces éléments sont mentionnés dans le constat d'huissier établi à l'initiative de la SCI Jaline le 25 septembre 2019 et qu'il n'est pas établi que ces dégradations étaient existantes lors de 1'état des lieux de sortie contradictoire en date du 1er juillet 2019, comme l'a justement retenu le premier juge. Il ressort des pièces 13, 15 et 17 produites par la SCI Jaline, que cette dernière est bien fondée à conserver la somme de (612 + 1 200 + 2 115,60) = 3 927,60 euros sur le dépôt de garantie de 4 000 euros versé. Cependant, il convient de retenir la somme de 3 019 euros fixée par le premier juge, la SCI Jaline ne concluant qu'à la confirmation du jugement. La cour rappelle que la SCI Jaline est également fondée à conserver la somme de 428,50 euros correspondant au prorata de la taxe d'ordures ménagères, somme qui n'est pas contestée en appel. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé. 2. Sur la résistance abusive Au terme de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Les circonstances du litige ne permettent pas, en l'espèce, de caractériser de la part de la SCI Jaline une résistance abusive ; la demande de la société Jole sera rejetée, et le jugement confirmé de ce chef. L'appelante qui succombe sera condamnée à verser à la SCI Jaline la somme de 1 800 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SARL Jole qui succombe sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement ; Et y ajoutant, Condamne la SARL Jole à payer à la SCI Jaline la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Jole aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE