Cour d'appel, 18 novembre 2025. 24/00153

ARRET N°346 N° RG 24/00153 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G6V4 S.A.R.L. MDB ATLANTIQUE C/ [M] [G] S.A.S. MONSIEUR [G] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00153 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G6V4 Décision déférée à la Cour : jugement du 09 janvier 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D'OLONNE. APPELANTE : S.A.R.L. MDB ATLANTIQUE [Adresse 1] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Justine GENTILE, avocat au barreau de NANTES INTIMES : Madame [E] [M] née le 15 Avril 1970 à [Localité 7] (45) [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [I] [G] né le 19 Janvier 1967 à [Localité 6] (94) [Adresse 3] [Localité 4] S.A.S. MONSIEUR [G] [Adresse 3] [Localité 4] ayant tous les trois pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Monsieur Philippe MAURY, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Noëlle ETOUBLEAU ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ : Selon promesse unilatérale de vente reçue le 17 juillet 2021 par maître [K] consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2021 à 16 heures, la SARL MDB Atlantique s'est engagée à vendre aux époux [G]/[M] un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8] au prix net vendeur d'1.330.000€ outre 93.300€ de frais de vente et 40.000€ de frais de négociation au profit de l'agence 'honorairesmoinscher.com'. L'acte stipulait le versement par les bénéficiaires de la promesse d'une indemnité d'immobilisation de 133.000€ dont la moitié à séquestrer sous dix jours et l'autre moitié à verser entre les mains du notaire au plus tard huit jours avant l'expiration de la promesse. Le 20 octobre 2021, les époux [G] notifiaient par leur notaire qu'ils s'étaient substitués la SAS Monsieur [G] dans le bénéfice de la promesse en vertu d'un acte du 29 septembre. La SAS Monsieur [G] a mis en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 22 octobre 2021 la SARL MDB Atlantique de lui restituer la partie de l'indemnité d'immobilisation qui avait été versée, à quoi cette société lui a fait répondre par maître [K] selon lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 novembre 2021 qu'elle n'entendait pas donner suite à cette demande. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 1er décembre 2021, la SARL MDB Atlantique a mis en demeure les époux [G]/[M] de lui verser l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation stipulée à l'acte du 17 juillet 2021, adressant également par courrier distinct du 8 décembre la même mise en demeure à la SAS Monsieur [G] pour le cas où celle-ci maintiendrait que la substitution était valable. Le conseil des époux [G]/[M] et de la SAS Monsieur [G] lui a répondu le 16 décembre 2021 que la promesse était caduque faute pour elle d'avoir justifié de son titre de propriété, et qu'elle était aussi entachée de nullité car les bénéficiaires avaient découvert que l'agent immobilier qui avait négocié l'opération était par ailleurs associé au sein de la SARL MDB Atlantique, promettante. La SARL MDB Atlantique a fait assigner par actes du 22 avril 2022 M. [I] [G], Madame [E] [M] épouse [G] et la SAS Monsieur [G] devant le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne aux fins de voir, dans le dernier état de ses prétentions, prononcer la nullité de la substitution aux époux [G] de la société Monsieur [G] et de les entendre tous trois solidairement condamner à lui verser la somme de 133.300€ au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal depuis sa mise en demeure du 2 décembre 2021 arrêtés à 5.022,30€ au 31 janvier 2023, outre 5.000€ d'indemnité pour frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, sollicitant le rejet des prétentions adverses. Les époux [G]/[M] et la SAS Monsieur [G] ont demandé au tribunal de dire la promesse nulle et de nul effet, à titre subsidiaire qu'elle était devenue caduque depuis le 15 octobre 2021 après 16 heures faute pour la SARL MDB Atlantique d'avoir levé les conditions suspensives et respecté les obligations lui incombant pour permettre aux bénéficiaires de procéder à la signature de l'acte définitif de vente conformément aux termes de la promesse, sollicitant la restitution sous astreinte des 67.000€ remis au notaire chargé d'instrumenter avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de leurs premières conclusions et la condamnation de la demanderesse à leur verser 67.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de ses manoeuvres dolosives, ainsi qu'une indemnité de procédure. Par jugement du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a : * prononcé la nullité pour dol de la promesse unilatérale de vente du 17 juillet 2021 conclue entre Monsieur [I] [G] et Madame [E] [M] épouse [G] d'une part, et la SARL MDB Atlantique d'autre part * condamné la SARL MDB Atlantique à restituer aux époux [G] la somme de 67.000€ que leur notaire a transférée sur le compte de la Scp Océan Notaires le 5 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, jusqu'à la date de réception de cette somme sur le compte de l'étude de maître [T] [X], notaire des bénéficiaires de la promesse * autorisé en tant que de besoin la Scp Océan Notaires et en particulier maître [K], à débloquer la somme de 67.000€ figurant sur son compte séquestre au profit des époux [G] par virement sur le compte de leur notaire, maître [X] * dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte * débouté la SARL MDB Atlantique de l'intégralité de ses prétentions * débouté les époux [G]/[M] et la SAS Monsieur [G] de leurs prétentions au titre des dommages et intérêts en réparation des manoeuvres dolosives et de l'absence de signature de l'acte de vente * débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif * condamné la SARL MDB Atlantique aux dépens * condamné la SARL MDB Atlantique à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile 1.500€ chacun à monsieur [G], à madame [M] épouse [G] et à la SAS Monsieur [G]. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu : -que la dissimulation intentionnelle aux bénéficiaires de la promesse par la promettante et par Monsieur [Y] [F], qui avait négocié le prix du bien, de ce que ce dernier était détenteur de 20% du capital social de la société MDB Atlantique, information qu'ils ne pouvaient manquer de savoir déterminante pour les époux [G], et qui aurait pu conduire ceux-ci à changer de négociateur, à réexaminer les conditions financières de l'acquisition ou à ne pas contracter, constituait de la part de la venderesse un dol au sens de l'article 1137 du code civil, commis avec un tiers de connivence au sens de l'article 1138 compte-tenu de l'intrication des intérêts personnels et financiers entre la SARL [F] Immobilier 'Honorairesmoinscher.com' et la SARL MDB Atlantique, dont il était l'un des deux associés -que la circonstance que le bien a été vendu par la suite à un prix proche de celui qui avait été accepté par les époux [G] était sans incidence sur ce constat -que la nullité pour dol de la promesse unilatérale de vente du 17 juillet 2021 devait être prononcée -que le contrat étant censé n'avoir jamais existé, les prestations exécutées devaient donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil -que MDB Atlantique devait rendre aux époux [G] la somme de 67.000€ qu'elle a fini par reconnaître avoir été versée entre les mains de son notaire par celui des époux -que compte-tenu de la nullité prononcée, la SARL MDB Atlantique devait être déboutée de l'intégralité de ses prétentions -que les époux [G] ni la SAS Monsieur [G] ne justifiaient pas de la réalité d'un préjudice au soutien de leur demande de dommages et intérêts, qui devait être rejetée. La SARL MDB Atlantique a relevé appel le 22 janvier 2024. Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique : * le 6 mai 2025 par la SARL MDB Atlantique * le 11 avril 2025 par les époux [G]/[M] et la SAS Monsieur [G]. La SARL MDB Atlantique demande à la cour : -de la déclarer bien fondée en son appel -d'infirmer le jugement en ses chefs de décisions autres que celui ayant rejeté la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre Et statuant à nouveau : -de prononcer la validité de la promesse de vente du 17 juillet 2021 entre elle et les époux [G]/[M] -de prononcer la nullité de la substitution aux époux [G]/[M] par la SAS Monsieur [G] dans le cadre de cette promesse de vente -de condamner solidairement la SAS Monsieur [G], Monsieur [I] [G] et Madame [E] [M] épouse [G], au versement de la somme de 133.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation à son bénéfice -de condamner solidairement la SAS Monsieur [G], Monsieur [I] [G] et Madame [E] [M] épouse [G], au versement des intérêts sur indemnité d'immobilisation au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 à son bénéfice, jusqu'à complet paiement -de débouter la SAS Monsieur [G], Monsieur [I] [G] et Madame [E] [M] épouse [G] de toutes demandes plus amples ou contraires -de condamner solidairement la SAS Monsieur [G], Monsieur [I] [G] et Madame [E] [M] épouse [G], au versement de la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile -de condamner solidairement la SAS Monsieur [G], Monsieur [I] [G] et Madame [E] [M] épouse [G] en tous les dépens de première instance et d'appel. Elle fait valoir que la société [F] Immobilier qui a négocié l'affaire et elle-même ont une personnalité juridique distincte, de sorte que l'interdiction légale faite à l'agent immobilier d'acquérir le bien objet de son mandat n'opère pas. Elle soutient que l'identité de Monsieur [F] n'était pas déterminante dans la vente, les caractéristiques du bien n'étant pas modifiées par l'information prétendument dissimulée, une commission étant due dans tous les cas à l'intermédiaire et celle prévue en l'espèce au profit de [F] Immobilier étant particulièrement modérée, et le prix de vente du bien étant conforme à l'état du marché, comme le montre le fait qu'il a été vendu peu après quasiment au même prix. Elle en infère que les conditions de la vente eussent été les mêmes. Elle rappelle qu'il y avait deux notaires, dont l'obligation de conseil se cumulait. Elle affirme que les règles relatives aux agents immobiliers ne peuvent s'appliquer à la société [F] Immobilier, dont il n'est pas justifié qu'elle ait disposé d'un mandat écrit, et qui n'acquérait pas le bien vendu par son entremise. Elle soutient que les bénéficiaires disposaient de toutes les informations nécessaires. Elle rappelle qu'ils sont à la tête de trois sociétés civiles immobilières et d'une société de gestion, qu'ils étaient résolus à acheter ce bien auquel ils trouvaient toutes les qualités et qu'ils annonçaient vouloir revendre après quelques travaux avec une substantielle plus-value. Elle assure que l'invocation d'un dol est de pure circonstance de la part des bénéficiaires de la promesse, qui n'avaient manifestement pas même les fonds pour verser l'indemnité d'immobilisation puisqu'ils n'en versèrent que la moitié et avec retard, et qui n'obtinrent pas le concours bancaire espéré, qui recoururent à une substitution après l'expiration du délai, puis qui prétextèrent d'abord de l'absence de production du titre de propriété lorsqu'ils comprirent que l'absence de levée d'option les exposait à devoir payer l'indemnité d'immobilisation, n'invoquant la double qualité de M. [F] qu'après coup. Elle conteste que les conditions du dol soient remplies en l'espèce, où les bénéficiaires ne démontrent pas qu'ils n'auraient pas conclu la vente s'ils avaient su que Monsieur [F] détenait 20% des parts de la société promettante. Elle argue de nullité la substitution des époux [G]/[M] par la SAS Monsieur [G], pour n'avoir pas été faite dans les formes requises par le contrat soit notifiée en lettre recommandée avec demande d'avis de réception au notaire [K], et qui est au surplus postérieure à la date d'expiration du délai de levée d'option. Elle affirme que la promesse était caduque au 21 octobre 2021 à 16 heures, qu'il ait ou non existé un accord tacite sur une prorogation du délai de réitération. Elle qualifie d'inopérants les développements des intimés sur une prétendue absence de diligences de son notaire. Elle soutient que l'indemnité d'immobilisation lui est bien due puisque la levée d'option n'a pas été faite dans les temps. Elle indique qu'aux termes de l'acte, l'indemnité est due de plein droit, sans qu'elle-même ait eu de démarche à accomplir. Elle rappelle qu'elle est due en vertu du contrat, pour compenser le temps durant lequel le bien n'était plus disponible, sans nécessité de preuve d'un préjudice, et elle indique qu'il est ainsi indifférent qu'elle ait pu vendre le bien peu après à un prix proche. Les époux [G]/[M] et la SAS Monsieur [G] demandent à la cour : -de juger la société MDB Atlantique mal fondé en son appel et la débouter de sa demande de réformation du jugement et de toutes ses demandes En conséquence : -de confirmer le jugement en toutes ses dispositions Y ajoutant : -de débouter la SARL MDB Atlantique de toutes ses demandes -de la condamner à leur payer la somme supplémentaire de 4.500€ à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile -de la condamner aux entiers dépens. Ils indiquent avoir eu connaissance du bien par l'intermédiaire de [Y] [F], mandataire immobilier avec lequel ils étaient en confiance car ils avaient acquis par son intermédiaire quelques années auparavant un autre bien ensuite revendu. Ils font valoir que disposant des informations sur leur détermination, celui-ci leur a fait accepter des modifications de dernière minute sur les conditions de la transaction dans l'intérêt du vendeur, consistant à renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un prêt et à accepter d'assumer la mise en conformité à leurs frais du réseau d'assainissement avant le deuxième semestre 2023. Ils récusent tout embarras financier en indiquant avoir viré dès le 29 juillet 2021 sur le compte de maître [X] la moitié exigible de l'indemnité d'immobilisation. Ils affirment que Monsieur [F], toujours dans l'intérêt exclusif de la promettante, a tenté de faire écrire à madame [G] une lettre qui lui aurait rendu imputable le défaut de respect du délai de levée d'option, alors que c'est le notaire de la société MDB Atlantique qui n'avait pas été en capacité de proposer une date de signature de l'acte définitif et que les parties avaient tacitement prorogé le terme de la promesse. Ils observent que les énonciations de l'acte de vente du bien dressé par la suite avec un autre acheteur révèlent que la venderesse n'était en réalité pas prête puisque l'actualisation des diagnostics obligatoires date du 17 novembre 2021, et constatent que maître [K] ne leur a pas adressé de mise en demeure de comparaître ni n'a dressé de procès-verbal de carence comme il est d'usage. Ils maintiennent avoir été victimes d'un dol. Ils affirment que M. [F] est bien intervenu en qualité de mandataire immobilier, qu'ils lui ont fait confiance, et que la dissimulation de sa qualité d'associé de la SARL MDB Atlantique a bien été déterminante dans leur volonté de s'en remettre à lui pour négocier et signer la promesse de vente. Ils font valoir qu'il connaissait ainsi leur enthousiasme pour cette maison, leur situation financière, et qu'il a pu leur faire accepter une augmentation du prix, passé d'1.350.000€ frais d'agence inclus à 1.370.000€ frais d'agence inclus, outre la prise en charge des travaux de mise en conformité du réseau d'évacuation des eaux évoquée seulement l'avant- veille de la signature de la promesse notariée. Ils récusent les affirmations de l'appelante niant l'importance du rôle du négociateur. Ils rejettent comme inopérantes les considérations tirées de leur qualité d'associés dans des sociétés civiles immobilières, précisant que l'une est dissoute et que l'autre a été créée pour acquérir leur résidence principale. Ils invoquent l'article 1112-1 du code civil selon lequel ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, l'article 4-1 de la loi dite 'Hoguet' du 2 janvier 1970 relatif à l'indépendance que doit avoir le professionnel de l'immobilier pour garantir les meilleurs conseils à son mandant, et le code de déontologie des personnes exerçant les activités de transaction immobilière leur faisant défense de se trouver en situation de conflit d'intérêts, et obligation d'informer l'acquéreur de leur qualité en cas de mise en vente d'un bien qui leur appartient en totalité ou en partie. Ils affirment le caractère intentionnel de la dissimulation, observant que seul un extrait du K bis de la société MDB Atlantique était annexé à la promesse ; que M. [F] a manoeuvré pour tenter de faire envoyer par Madame [G] un courriel à MDB Atlantique qui aurait été préjudiciable aux intérêts des bénéficiaires de la promesse et favorable à ceux de la promettante ; et qu'ont manqué à leur devoir d'information respectif tant la promettante, qui a certifié dans l'acte avoir porté à la connaissance du bénéficiaire l'ensemble des informations dont elle disposait et dont l'importance pouvait être déterminante du consentement de l'autre partie, que le mandataire immobilier. Ils relatent que la perte de confiance date de cet épisode de pression pour l'envoi d'un courriel, qu'ils ont mis en perspective avec l'attitude dilatoire du notaire de la promettante évoquant subitement un report de la date de signature, en réalité pour que l'indemnité d'immobilisation devienne due faute de levée d'option à la date stipulée. Ils indiquent que leur lettre du 22 octobre 2021 notifiant leur décision de ne plus donner suite en a été la conséquence, et répondent à l'argument adverse qu'elle ne pouvait faire état de la qualité d'associé de M. [F] dans la SARL MDB Atlantique puisque c'est après la réception de la mise en demeure qu'ils la découvrirent, parce que leur conseil avait levé un extrait K bis intégral de la société. Ils font valoir que la promesse étant nulle, la somme versée en vertu de la convention annulée doit leur être restituée, et que la discussion sur la validité de la clause de substitution est inopérante. Pour le cas où la cour ne confirmerait pas la nullité de l'acte, les intimés lui demandent de déclarer la promesse caduque et de débouter l'appelante de ses demandes à leur encontre, en indiquant qu'ils avaient bien levé l'option avant le délai pour ce faire, leur notaire Me [X] ayant appelé le 21 octobre 2021 maître [K] pour lui demander de fixer la date de signature de la vente ce qui exprimait cette levée d'option, qui n'a pas de forme particulière à revêtir, et ils font valoir que c'est maître [K], manifestement attachée aux intérêts de sa cliente, qui avait répondu à sa consoeur ne pas avoir de disponibilité avant fin octobre/début novembre, observant qu'elle n'avait d'ailleurs pas préparé de projet d'acte et que les diagnostics n'avaient pas été actualisés. Ils indiquent que c'est la venderesse qui n'avait pas respecté ses obligations, n'ayant pas comme prévu dans la promesse transmis son titre de propriété à leur notaire, qui en avait d'autant plus besoin qu'ils étaient censés renoncer dans l'acte de vente à une servitude de passage, ce sur quoi Me [X] devait disposer de l'acte pour leur dispenser son conseil ; qu'ainsi, les manquements sont imputables à la venderesse et son notaire et non à eux. Ils objectent que la promettante ne pouvait prétendre conserver l'indemnité d'immobilisation qu'après les avoir convoqués à un rendez-vous de signature, ce qu'elle n'a pas fait. Ils contestent encore plus subsidiairement tout préjudice adverse, en faisant valoir que le bien a été aussitôt vendu à un tiers. L'ordonnance de clôture est en date du 12 mai 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 1112-1, alinéa 1er, du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Le troisième alinéa de ce texte dispose qu'ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Selon son sixième alinéa, outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du code civil. Aux termes de l'article 1137, le dol est le fait pour un cocontractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre. Selon l'article 1138, alinéa 2, le dol est également constitué lorsqu'il émane d'un tiers de connivence. Les parties à la promesse unilatérale de vente du 17 juillet 2021 ont reconnu, en page 8 de l'acte, 'que le prix a été négocié par l'agence honorairesmoinscher.com, dont le siège est à [Adresse 9]', et cette rubrique 'négociation' de l'acte énonce que 'le bénéficiaire, qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de 40.000€' qui sera payée le jour de la constatation de l'acte authentique et dont le montant est en sus du prix indiqué. Il ressort des productions qu'honorairesmoinscher.com est le nom commercial à l'enseigne duquel exploite son activité la SARL [F] Immobilier, titulaire d'une carte professionnelle autorisant à se livrer à la transaction sur immeubles et fonds de commerce [Y] [F] et son épouse [N] [R] (pièce n°5 des intimés). [Y] [F] est l'un des deux associés de la société MDB Atlantique, dont il détient 200 des 1.000 parts sociales (cf pièce n°2 des intimés). La SARL MDB Atlantique savait que son bien avait été présenté aux époux [G] et négocié par son associé [Y] [F] mais ne les en a pas informés. Cette qualité du négociateur d'associé dans la société promettant la vente du bien immobilier était pourtant de nature à caractériser un conflit d'intérêts au sens de l'article 9 du décret n°2015-1090 du 28 avril 2015 portant code de déontologie des agents immobiliers invoqué par les intimés, puisque M. [F] trouvait comme associé de la SARL MDB Atlantique intérêt à ce que le bien soit vendu aux conditions les plus avantageuses pour celle-ci, alors que sa qualité de mandataire immobilier lui faisait obligation de veiller à promouvoir les intérêts légitimes de ses mandants, qui étaient par hypothèse d'acquérir le bien au prix le plus avantageux pour eux ; à leur communiquer l'ensemble des informations pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; à ne pas divulguer les données à caractère personnel et les informations relatives à ses mandants ; et à les informer de sa qualité en cas de vente d'un bien lui appartenant ce qui était le cas, indirectement certes, au travers de la société dont il était l'associé, mais assurément. Il est sans incidence sur ce constat que les époux [G]/[M] ne communiquent pas de mandat écrit donné par eux au négociateur immobilier, dont l'acte conclu le 17 juillet 2021 entre les parties qualifie l'intervention de 'mandat'. Les époux [G]/[M] sont fondés à soutenir à l'appui de leur demande en nullité de la promesse unilatérale de vente que la connaissance de la situation du négociateur constituait, pour eux, une information déterminante de leur consentement, et qui leur a été intentionnellement dissimulée. Les productions démontrent que lorsqu'ils ont porté leur dévolu sur la maison qu'il leur avait présentée, les époux [G] ont confié à M. [F] leur intention d'y réaliser des travaux et de faire une offre au prix d'1.350.000€ frais d'agence inclus pour le paiement duquel ils devraient solliciter un concours bancaire (cf le courriel de Mme [G] à M. [F] du 16 mai 2021 : pièce n°39), or la promesse s'est finalement conclue au prix, sans condition suspensive d'obtention de prêt, d'1.370.000€ frais d'agence inclus, auquel s'est ajoutée la charge des travaux de mise en conformité au réseau public d'eaux usées exigés par la communauté de communes au début du mois de juillet 2021 (cf pièce n°37), charge révélée aux bénéficiaires juste avant la signature et que ceux-ci ont acceptée deux-jours avant l'acte (pièce n°38). Les productions démontrent aussi que M. [F] a directement transmis à la SARL MDB Atlantique des informations sur la situation des époux [G] (cf pièces n°17 et 19 de l'appelante). Elles établissent également que M. [F] a demandé avec insistance aux époux [G] de lui établir à destination de la SARL MDB Atlantique un mail exprimant 'une forme de mea culpa pour ne pas avoir pu respecter la date du 15 octobre' (cf pièce n°8 des intimés : relevé de sms par constat de commissaire de justice) ce qui est, certes, postérieur à la signature de la promesse mais qui, au regard de la question, aujourd'hui de fait discutée, de l'existence d'une levée d'option avant le délai du 15 octobre 2021 16 heures faite par l'intermédiaire du notaire des bénéficiaires auprès de celui de la promettante, illustre la situation de conflit d'intérêts dans laquelle agissait l'agent immobilier. Il est encore démontré par les productions que le prix net vendeur d'1.330.000€ défini entre les parties dans la promesse signée l'été 2021 était supérieur de 20.000€ à celui auquel la SARL MDB Atlantique a pu vendre le bien en définitive l'année suivante (cf pièce n°24 des intimés). Le caractère intentionnel de la dissimulation ne fait pas de doute au vu de la situation et du rôle tenu par l'agent immobilier et de leur incidence, ainsi qu'au vu du caractère incomplet de l'extrait Kbis de la SARL MDB Atlantique produit pour être annexé à l'acte s'agissant d'un extrait sur lequel le nom des associés n'apparaissait pas. Les époux [G] sont fondés à faire valoir qu'ils n'auraient pas contracté, ou pas ainsi, s'ils avaient été correctement informés. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 17 juillet 2021, et ordonné en conséquence la restitution aux époux [G]/[M] de la somme de 67.000€ versée par ceux-ci en exécution de la convention annulée. Il le sera également en ce qu'il a débouté la SARL MDB Atlantique de tous ses chefs de prétentions, fondés sur le contrat annulé. Il le sera aussi en ses chefs de décision, pertinents et adaptés, afférents aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL MDB Atlantique succombe en son recours et supportera les dépens d'appel. Elle versera une indemnité aux époux [G] au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour. L'équité justifie de ne pas allouer d'indemnité pour frais irrépétibles à la SAM Monsieur [G]. PAR CES MOTIFS la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: CONFIRME le jugement entrepris ajoutant : REJETTE toutes demandes autres, contraires ou plus amples CONDAMNE la SARL MDB Atlantique aux dépens d'appel CONDAMNE la SARL MDB Atlantique à verser 4.500€ aux époux [G]/[M], ensemble, au titre de l'application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile REJETTE la demande formée par la SAS Monsieur [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ACCORDE à la maître MICHOT, avocat, le bénéfice de la faculté instituée par l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,