Cour d'appel, 09 juin 2022. 20/03455

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 09/06/2022 **** N° de MINUTE : N° RG 20/03455 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TFNQ Jugement (N° 19-000802) rendu le 03 juillet 2020 par le tribunal judiciaire d'Arras APPELANTE L'EURL Bridoux Immo prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Antoine Le Gentil, membre de la SELARL Le Gentil, avocat au barreau d'Arras INTIMÉS Monsieur [V] [L] né le 26 mars 1982 à [Localité 5] Madame [J] [U] née le 25 mai 1975 à [Localité 4] demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 3] représentés par Me Eric Laforce, membre de la SELARL Eric Laforce, avocat au barreau de Douai ayant pour conseil Me Francis Soncin, avocat au barreau de Saint-Quentin DÉBATS à l'audience publique du 17 mars 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mars 2022 **** Suivant mandat de vente en date du 6 juillet 2018, Mme [P] [Y] [X] a chargé la société EURL Bridoux Immo de vendre une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2] au prix de 310 000 euros. Ce mandat prévoyait la rémunération de l'agence à hauteur de 10 000 euros à la charge de l'acquéreur. La société EURL Bridoux Immo a fait visiter l'immeuble à Mme [J] [U] et à M. [V] [L] le 22 octobre 2018. Ils ont fait une offre d'achat à hauteur de 275 000 euros, s'engageant par ailleurs à régler des honoraires de négociation à hauteur de 5 000 euros. L'offre a été acceptée et la vente réalisée suivant compromis du 21 décembre 2018. Dans le compromis, les acquéreurs ont fait inclure un paragraphe dans lequel ils ont déclaré contester le montant de la commission d'agent et avoir saisi un avocat pour obtenir la baisse de la rémunération à la somme de 1 500 euros. Les fonds ont été bloqués chez le notaire et les démarches amiables sont restées vaines. Par acte d'huissier de justice du 20 juin 2019, la société EURL Bridoux Immo a fait assigner Mme [U] et Monsieur [L] aux fins de : Obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme en principal de 5 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2018, date de la signature du compromis de vente ; Leur condamnation à la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre les dépens ; Prononcer l'exécution provisoire ; Leur condamnation à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 3 juillet 2020, le tribunal judiciaire d'Arras a : Débouté la société Bridoux Immo de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de commission ; Débouté la société Bridoux Immo de sa demande en paiement à hauteur de 700 euros pour résistance abusive ; Réduit la commission due par Monsieur [V] [L] et Madame [J] [U] à la société Bridoux Immo et l'a fixé à la somme de 1 500 euros ; Condamné Monsieur [V] [L] et Madame [J] [U] in solidum à payer à la société Bridoux Immo la somme de 1 500 euros à titre de commission ; Condamné la Société Bridoux Immo à payer à [V] [L] et Madame [J] [U] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Prononcé l'exécution provisoire du jugement, frais et dépens compris ; Condamné la société Bridoux Immo aux dépens de l'instance. L'EURL Bridoux Immo a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 février 2022, l'EURL Bridoux Immo demande à la cour de la déclarer recevable en son appel, de réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Arras du 3 juillet 2020 dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de : Condamner solidairement Mme [J] [U] et M. [V] [L] à payer à l'EURL Bridoux Immo la somme de 5 000 euros assortis des intérêts légaux à compter du 21 décembre 2018, date de la signature du compromis de vente ; Condamner solidairement Mme [J] [U] et M. [V] [L] à payer à l'EURL Bridoux Immo la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamner solidairement Mme [J] [U] et M. [V] [L] à payer à l'EURL Bridoux Immo la somme de 2 000 euros à titre d'indemnité de procédure ; Condamner Madame [J] [U] et Monsieur [V] [L] aux entiers dépens. Elle fait essentiellement valoir que sa rémunération est la juste contrepartie des diligences qu'elle a accomplies en vue de la vente du bien immobilier et qui ont permis celle-ci : recherche des acquéreurs par la réalisation de plusieurs publicités, mise en relation des acquéreurs et des vendeurs, visites, prise des rendez-vous pour les diagnostics (constat amiante, diagnostics installations gaz, électricité et assainissement), négociations du prix de vente. Elle ajoute qu'elle avait accepté, lors de la négociation, la baisse de sa rémunération de la somme de 10 000 euros à celle de 5 000 euros, que les acquéreurs s'étaient engagés à payer cette somme dans l'offre d'achat du 17 novembre 2018 qui précise bien que la vente a été réalisée avec son concours. Elle ajoute que la signature du compromis n'a pu avoir lieu dans la foulée car les diagnostics étaient en cours de réalisation. Elle indique que ce n'est finalement que le 3 décembre 2018 qu'elle a eu tous les diagnostics à sa disposition, ce qui lui a alors permis de transmettre le projet de compromis au notaire, lequel lui a fait remarquer par mail du 4 décembre qu'il manquait certains titres de propriété. Elle fait valoir qu'elle n'a pas eu le temps de réunir ces pièces et de les transmettre au notaire puisque dès le 5 décembre, les acquéreurs lui ont fait savoir qu'ils n'entendaient pas maintenir le rendez-vous de signature du compromis à la date prévue et qu'il confiaient la rédaction du compromis à leur notaire. Elle soutient que c'est de mauvaise foi que les acquéreurs ont refusé de signer le compromis par son intermédiaire et ont choisi de le confier à un notaire au motif que certaines pièces manquaient. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 mars 2022, Madame [U] et Monsieur [L] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1231-1, 1992 et 1998 du code civil, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 juillet 2020 par le tribunal judiciaire d'Arras et en conséquence de : Débouter la société Bridoux Immo de l'intégralité de ses demandes ; Condamner la société Bridoux Immo à payer à M. [V] [L] ainsi qu'à Mme [U] la somme de 2 513 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A cet effet, ils soutiennent que le montant de la commission sollicité par l'agence (5 000 euros) est largement disproportionné au regard des diligences réelles accomplies par celle-ci en vue de la vente, l'agence s'étant contentée de mettre en relation la vendeuse et les acquéreurs, d'organiser la première visite et de prendre des rendez-vous pour les diagnostics. Ils précisent que la seconde visite avec leur artisan s'est faite en lien direct avec la vendeuse et hors la présence de l'agence, et que cette dernière n'est pas intervenue dans les négociations ultérieures sur le prix. Ils ajoutent que l'agent immobilier en charge du dossier s'est révélé incapable de rédiger un compromis de vente alors que cela lui incombait, qu'il n'a pas réussi à obtenir tous les diagnostics et documents nécessaires à la rédaction du compromis dans les temps et s'est terré dans le silence, de sorte que les acquéreurs ont été obligés de confier la rédaction du compromis à leur notaire, qu'en raison de la carence de l'agence, le compromis n'a finalement été signé que trois semaines après la date initialement prévue, qu'il ne fait aucun doute que le mandataire n'a pas satisfait à son obligation de moyen et qu'il n'a pas accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la vente. Ils soutiennent qu'en application de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 ensemble l'article 1999 du code civil, une jurisprudence constante reconnaît que l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier ne fait pas obstacle au pouvoir du juge de réduire, voire supprimer, cette rémunération en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la rémunération du mandataire immobilier En vertu de l'article 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à l'achat ou la vente d'immeubles bâtis ou non bâtis, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge. Ce texte dispose également qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. L'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi précédemment citée précise que 'le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. (...). Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.' Il résulte de ces dispositions que l'agent immobilier ne peut réclamer une rémunération que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de la détermination de cette rémunération ainsi que la partie qui en a la charge. Toutefois, si le mandat prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l'engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat. Par ailleurs, outre la règle selon laquelle l'opération doit être effectivement conclue, l'article 6, I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération à l'existence d'une opération constatée dans un seul écrit contenant l'engagement des parties. Cependant, l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives applicables à la profession ci-dessus rappelées, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de l'article 1999 du code civil de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de la mission. Ainsi, lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la rémunération convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier, le mandataire pouvant également, s'il s'est rendu coupable de fautes envers les tiers, engager sa responsabilité délictuelle à leur égard. Ceci étant rappelé, il résulte des éléments versés aux débats que l'EURL Bridoux Immo justifie d'un mandat régulier qui lui a été confié par Mme [P] [Y]-[X] le 6 juillet 2018 pour la vente de l'immeuble sis à [Adresse 2], au prix de 310 000 euros incluant la rémunération du mandataire, d'un montant de 10 000 euros, à la charge de l'acquéreur. Il n'est par ailleurs pas contesté que la mise en relation de Mme [P] [Y]-[X] avec les futurs acquéreurs, M. [V] [L] et Mme [J] [U], s'est réalisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière Bridoux Immo qui justifie d'un bon de visite en date du 22 octobre 2018 signé par M. [L]. Une offre d'achat a été formalisée le 17 novembre 2018 par les acquéreurs et acceptée le 18 novembre 2018 par Mme [P] [Y], pour un montant de 275 000 euros nets vendeur, ce document portant une mention manuscrite écrite de la main de M. [L], aux termes de laquelle il est indiqué : 'transaction réalisée avec le concours de l'agence Bridoux à [Localité 6] moyennant un honoraire de négociation à la charge de l'acquéreur de 5 000 euros TTC.' L'agence immobilière a donc consenti à une réduction de sa rémunération par rapport à celle prévue dans le mandat. Il est indiqué que l'offre est valable jusqu'au 28 novembre 2018 et que les signataires s'engagent, si elle était acceptée par les vendeurs, à régulariser au siège de la SCP Merveille-Géronner et Mortreux, notaires associés à Saint Omer, une promesse de vente de l'immeuble, laquelle promesse serait faite sous les conditions suspensives de l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme ne révélant sur l'immeuble acquis aucune servitude particulière, de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt bancaire destiné à financer l'acquisition de l'immeuble, de la renonciation au droit de préemption de la commune de Le Parcq et de l'obtention des diagnostics réglementaires. Le compromis de vente de l'immeuble conclu suivant acte notarié du 21 décembre 2018 stipule que les parties reconnaissent que la vente a été proposée et présentée aux parties par l'intermédiaire de l'agence Bridoux Immo, laquelle a mis en relation les parties pour la visite du bien, qu'en conformité avec le mandat de vente de l'agence, il devrait lui être accordé par l'acquéreur la somme de 5 000 euros TVA incluse à titre de rémunération, laquelle deviendra exigible le jour de la signature de l'acte authentique de vente, mais que les acquéreurs s'opposent fermement au versement de cette somme à l'agence dont ils contestent le montant de la commission en raison des manquements et insuffisances de l'agence pour la finalisation de l'avant-contrat de vente, précisant avoir saisi un avocat afin d'engager une procédure pour réduire le montant de cette commission. Ainsi, étant établi que l'EURL Bridoux Immo justifie d'un mandat régulier mentionnant le montant et les conditions de sa rémunération, du fait qu'elle a mis les parties en relation pour la vente et de la réalisation effective de la vente dans un acte signé des deux parties mentionnant la rémunération de l'intermédiaire par les acquéreurs, les conditions sont réunies pour l'ouverture de son droit à rémunération, lequel est cependant contesté dans son montant en raison d'un manquement allégué de l'intermédiaire à ses obligations dans le cadre de la rédaction de l'avant contrat de vente. A cet égard, il résulte du contrat de mandat signé entre l'EURL Bridoux Immo et sa mandante, que le mandataire s'était engagé à 'réclamer toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier auprès de toutes personnes privées ou publiques et effectuer, le cas échéant, toutes démarches administratives (division, urbanisme, déclaration d'intention d'aliéner exigée par la loi foncière,...) soit par lui-même, soit par le notaire du mandant, les frais administratifs exposés restant à la charge du mandant' et à 'établir tous actes sous signature privée aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur'. Par la suite, si certains échanges de courriels entre les acquéreurs et l'agence immobilière peuvent laisser penser qu'il a été envisagé de signer le compromis de vente à l'agence, l'offre d'achat signée par les parties à la vente le 17 novembre 2018 prévoit expressément que le compromis de vente sera régularisé au siège de la SCP Merveille-Géronner et Mortreux, notaires associés à Saint Omer (notaire des acquéreurs). L'agence Bridoux immo n'était donc pas chargée de la rédaction en elle-même de l'acte, mais de réunir les éléments et pièces nécessaires à la formalisation de la vente dont les diagnostics et les pièces administratives nécessaires. Il ressort de l'offre d'achat signée des acquéreurs le 17 novembre 2018 aux termes de laquelle ceux-ci ont accepté de prendre en charge l'honoraire de négociation de l'agence immobilière à hauteur de 5 000 euros, qu'à cette date, les diagnostics réglementaires nécessaires à la vente (amiante, gaz, électricité, assainissement) n'étaient pas encore réalisés. Il n'est pas contesté que l'agence Bridoux Immo s'est bien occupée de la prise des rendez-vous pour les diagnostics dans les jours suivant l'offre d'achat. Or, le délai pour la rédaction des rapports de diagnostics par les prestataires ne peut lui être imputé et si les diagnostics amiante, gaz et électricité lui ont été adressés dès le 23 novembre 2018, il est établi que le dernier diagnostic (assainissement) ne lui a été adressé que le 3 décembre 2018, de sorte que la date de signature du compromis, initialement prévue les 27 ou 28 novembre, a dû être repoussée. Par courriel du 22 novembre 2018, le notaire des acquéreurs a demandé à l'agence Bridoux Immo de lui adresser le projet de compromis avec les diagnostics et titre de propriété. Par courriel du 4 décembre 2018, le notaire des acquéreurs a accusé réception auprès de l'agence Bridoux Immo d'une attestation de vente concernant l'immeuble objet de la vente, lui a indiqué que cette pièce n'était pas suffisante et qu'il convenait de récupérer auprès du vendeur l'état liquidatif établi lors de son divorce, lui attribuant l'immeuble, et l'acte d'acquisition réalisée au cours de son mariage, et ce afin de vérifier notamment l'absence de servitudes sur le terrain ou de particularités qui grèveraient l'immeuble vendu. Cependant, dès le 5 décembre, M. [V] [L] a informé l'agence par courriel de son intention de ne pas maintenir la signature du compromis fixée initialement au lendemain, exposant que 'devant l'opacité à récupérer les pièces indispensables à une signature en bonne et due forme et face à votre incapacité à réaliser la préparation du compromis dans les règles de droit, nous avons décidé de mettre en attente pour quelques jours ladite signature. Nous avons donc échangé ce soir avec Mme [X] qui se rendra dès demain chez le notaire qui en charge de l'acte de propriété du terrain qui a accueilli la construction, afin de récupérer cette pièce indispensable à la signature.' Le compromis a finalement été conclu en la forme notariée le 21 décembre 2018, soit quinze jours plus tard, chez le notaire des acquéreurs ainsi que prévu dans l'offre d'achat. Ainsi, il peut être imputé à l'agence immobilière un retard de quinze jours dans la signature du compromis, laquelle aurait été possible dès le 6 décembre si l'ensemble des pièces notariées nécessaires à l'établissement de l'acte avait alors été communiqué au notaire qui les avait réclamées dans son courriel du 22 novembre. En revanche, la circonstance que les acquéreurs aient décidé de faire établir le compromis de vente par leur notaire au lieu de l'agence immobilière est sans incidence sur la rémunération de l'agence dès lors d'une part, que le document contractuel fixant, après négociation entre les parties, la rémunération de l'agence à la somme de 5 000 euros ne prévoyait pas la rédaction du compromis par l'agence immobilière, cette rémunération étant d'ailleurs qualifiée d''honoraire de négociation', que la rémunération de l'intermédiaire a ainsi été fixée par les parties en considération des prestations mises à sa charge, qu'elles aient déjà été réalisées ou non, s'agissant de la publicité, de la mise en vente du bien, des visites, de la négociation du prix du bien ou des démarches administratives en vue de l'établissement du compromis et d'autre part, que les parties peuvent légitimement souhaiter, pour une meilleure sécurité juridique, confier à un notaire la rédaction de cet acte important qu'est le compromis de vente. Dans ces conditions, il convient d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a réduit la rémunération de l'agence immobilière à 1 500 euros et statuant à nouveau, de réduire celle-ci de 5 000 euros à 4 500 euros, en considération du retard de quinze jours dans la signature du compromis imputable à l'agence immobilière. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'appréciation erronée de leurs droits par Mme [U] et M. [L] n'est pas en elle-même caractéristique d'un abus, d'autant qu'il a partiellement été fait droit à leur demande de réduction des honoraires de l'Eurl Bridoux Immo. Dès lors, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté l'EURL Bridoux Immo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les autres demandes Chaque partie succombant partiellement en ses demandes conservera la charge des dépens par elle exposés en première instance et en appel. Mme [J] [U] et M. [V] [L] succombant largement en leurs demandes, seront condamnés à payer à l'agence Bridoux Immo la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et seront déboutés de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté l'EURL Bridoux Immo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Statuant à nouveau, Condamne in solidum Mme [J] [U] et M. [V] [L] à payer à l'EURL Bridoux Immo la somme de 4 500 euros au titre de ses honoraires de négociation, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en première instance ; Déboute l'Eurl Bridoux Immo du surplus de sa demande en paiement ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel ; Condamne in solidum Mme [J] [U] et M. [V] [L] à payer à l'EURL Bridoux Immo la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [J] [U] et M. [V] [L] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier,La présidente, Delphine Verhaeghe.Christine Simon-Rossenthal.