Cour d'appel, 22 février 2023. 19/08414

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 22 FEVRIER 2023 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/08414 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7YZM Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance d'Evry - RG n° 16/08401 APPELANTE Compagnie d'assurances MACIF [Adresse 2] [Localité 6] SIRET : 781 452 511 00814 Représentée par Me Pascal HORNY de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocat au barreau de l'ESSONNE INTIMES Société SELECTIRENTE [Adresse 3] [Localité 7] SIRET : 414 135 558 Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151 Ayant pour avocat plaidant Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0357 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] - [Adresse 4] représenté par son syndic la société ESSIMMO, SAS immatriculée au RCS sous le numéro 791 731 482 C/O Société ESSIMMO [Adresse 1] [Localité 8] Représenté par Me Michel MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l'ESSONNE substitué par Me Stéphane DA CUNHA, SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société Selectirente est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, au [Adresse 4], dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 5][Localité 8]s. Par acte sous seing privé du 21 novembre 2013, la société Selectirente a donné en location ce local à la société [M] Shope pour y exercer l'activité de 'vente de vêtement, accessoire, parfum et objet oriental' pour une durée de 9 ans à compter du 13 novembre 2013. En juin 2014, la société [M] Shope a subi des infiltrations d'eau. Elle a déclaré le sinistre à son assureur, lequel a mandaté le cabinet Saretec aux fins de réaliser une expertise amiable, le 2 octobre 2014. La société Essimo, syndic du syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier, a également entrepris des investigations pour déterminer l'origine des infiltrations. La société [M] Shope a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'Evry aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire. M. [B] [L] a été désigné en cette qualité et il a déposé son rapport le 30 juin 2016. La société [M] Shope a cessé son activité le 30 septembre 2015. Par acte d'huissier en date du 7 septembre 2016, la société [M] Shope a assigné la SA Selectirente aux fins de voir à titre principal ordonner la résiliation du bail, condamner le bailleur à lui restituer les loyers payés jusqu'en juin 2015 et lui payer des dommages et intérêts pour les préjudices subis. Le 15 juin 2017, la société Selectirente a assigné en garantie le syndicat des copropriétaires. Le 7 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné en garantie son assureur la Macif. Les trois affaires ont été jointes. La Macif n'a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire du 21 février 2019, le tribunal de grande instance de Evry a : -dit que la demande de jonction des affaires RG 16/3401 et 17/7090 est sans objet, -prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 21 novembre 2013 à la date du 30 juin 2014, -condamné la SA Selectirente à payer à la SAS [M] Shope la somme de 4.800 € TTC au titre du remboursement des loyers de juin à décembre 2014 ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement, -ordonné la capitalisation des intérêts des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil, dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an, -condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réfection prévus par l'expert, dans le délai de 3 mois qui suivra la signification de la présente décision, -dit qu'à défaut d'exécution dans le délai ainsi fixé, le syndicat des copropriétaires devra payer une astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai de 6 mois, -condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SA Selectirente la somme de 21.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'une chance, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement, -dit que la Macif devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre, -condamné la SA Selectirente à payer à la SAS [M] Shope la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SA Selectirente la somme de 2,500 € à la SA Selectirente au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande, -ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, -rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties. La compagnie d'assurances Macif a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 avril 2019, à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Selectirente. La procédure devant la cour a été clôturée le 9 novembre 2022. La société [M] Shope n'est pas partie en cause d'appel. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 18 février 2020 par lesquelles la compagnie d'assurances Macif, appelante, invite la cour à : -déclarer prescrite la demande présentée par le syndicat des copropriétaires à l'égard de la Macif au regard des dispositions de l'article L.114-1 du code des assurances. A titre subsidiaire, -débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie présentée à l'encontre de la Macif au regard des dispositions contractuelles, En tout état de cause, -débouter la société Selectirente de sa demande visant à obtenir réparation d'un quelconque préjudice, -débouter le syndicat des copropriétaires sa demande visant à obtenir la condamnation de la Macif au paiement de la somme de 20.000 €, -condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -déclarer les conclusions notifiées par la société Selectirente aux fins de condamnation par la Macif irrecevables ; Vu les conclusions en date du 5 février 2021 par lesquelles SA Selectirente, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1242 (ex 1384), 1722, 1725 du code civil, les articles d'ordre public 8,9,10,10-1,14, 43 de la loi du 10 juillet 1965, L112-2, L 113-1, L 113-11 et L 114-1 du code des assurances de : -débouter la Macif de toutes ses demandes, -débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes contre la SA Selectirente, -juger nulle les clauses d'exclusion de garantie du contrat souscrit par le syndicat avec la Macif frappant de déchéance la violation de la responsabilité légale de plein droit du syndicat des copropriétaires, -confirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a jugé le syndicat des copropriétaires responsable du préjudice subi par la SA Selectirente et en ce qu'il a condamné la Macif à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre, -infirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a fixé à 21.000 € le préjudice subi par SA Selectirente, Jugeant à nouveau. -fixer à 51.050 € le préjudice subi par SA Selectirente, -condamner in solidum Macif et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 51.050 € de dommages et intérêts de préjudice locatif au 1er juillet 2019 avec intérêts à compter de la date de signification de ses premières conclusions, -condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Macif à lui payer : une indemnité de 7.000 € par application de l'article 700 du cpc, les dépens de première instance et d'exécution avec distraction ; Vu les conclusions en date du 25 février 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles L 114-1, L 114-2, L 113-1 du code des assurances et L 1231-1 du code civil à : -confirmer le jugement sauf en ce qu'il a : -condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SA Selectirente la somme de 21.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'une chance, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement, -rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties, Statuant à nouveau : A titre principal, -constater l'absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires relativement aux désordres intervenus et la nature privative d'infiltrations préexistantes au bail, -dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'appeler le syndicat des copropriétaires en garantie des condamnations qui pourront être prononcées à l'encontre de la SA Selectirente, A titre subsidiaire, -dire et juger que la condamnation du syndicat des copropriétaires ne saurait excéder 50 % du montant total des condamnations qui pourraient être prononcées, En tout état de cause, -dire et juger que la Macif devra garantir le syndicat des copropriétaires de l'intégralité des condamnations qui seront prononcées à son encontre, -réduire à de plus justes proportions le montant de l'indemnisation des préjudices subis à la somme de 221,60 €, -réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts suite au titre de la perte d'exploitation générée par la fermeture du commerce, -condamner la Macif à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la non prise en charge du sinistre par la Macif et de l'aggravation des désordres y afférents, -condamner la Macif à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la Macif aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : - dit que la demande de jonction des affaires RG 16/3401 et 17/7090 est sans objet, - prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 21 novembre 2013 à la date du 30 juin 2014, - condamné la SA Selectirente à payer à la SAS [M] Shope la somme de 4.800 € TTC au titre du remboursement des loyers de juin à décembre 2014 ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement, - ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil, dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an, - débouté la société [M] Shope de ses demandes d'indemnisation, - débouté la société Selectirente de sa demande de condamner la société [M] Shope à lui payer la somme de 13.730,59 € au titre des loyers impayés au 1er janvier 2016, - condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réfection prévus par l'expert, dans le délai de 3 mois qui suivra la signification de la présente décision, - dit qu'à défaut d'exécution dans le délai ainsi fixé, le syndicat des copropriétaires devra payer une astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai de 6 mois, - condamné la SA Selectirente à payer à la SAS [M] Shope la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; Sur la recevabilité des prétentions nouvelles en appel de la société Selectirente La Macif sollicite de déclarer les conclusions notifiées par la société Selectirente aux fins de condamnation de la Macif irrecevables, en ce qu'elle formule pour la première fois devant la cour une demande de condamnation in solidum à l'encontre de la Macif ; Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ; Aux termes de l'article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ; Aux termes de l'article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ; En l'espèce, dans ses conclusions en appel, la société Selectirente sollicite de condamner la Macif (in solidum avec le syndicat des copropriétaires) à lui payer la somme de 51.050 € de dommages et intérêts de préjudice locatif au 1er juillet 2019 avec intérêts à compter de la date de signification des premières conclusions de SA Selectirente ; Or, il ressort du jugement qu'en première instance, la société Selectirente n'a formé aucune demande à l'encontre de la Macif ; Il convient de considérer que la prétention formée en appel par la société Selectirente à l'encontre de la Macif est nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; elle n'a pas pour objet d'opposer compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, et n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises aux premiers juges ; En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la prétention nouvelle en appel de la société Selectirente de condamner la Macif à lui payer la somme de 51.050 € de dommages et intérêts de préjudice locatif au 1er juillet 2019 avec intérêts à compter de la date de signification des premières conclusions de SA Selectirente ; Sur la fin de non recevoir relative à la prescription La Macif soulève en appel la fin de non recevoir sur la prescription de l'action engagée à son encontre par son assuré, le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article L114-1 du code des assurances ; elle estime que plus de deux ans se sont écoulés jusqu'à l'assignation du 7 novembre 2017 formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Macif, quelque soit la date susceptible de constituer le point de départ de la prescription, date du sinistre de juin 2014, expertise du 2 octobre 2014, réclamation du syndicat du 9 septembre 2014, refus de garantie du 22 avril 2015, assignation du 29 mai 2015 délivrée par la société [M] Shope notamment au syndicat des copropriétaires visant à obtenir la réparation de son préjudice, assignation du 7 novembre 2017 ; Le syndicat des copropriétaires oppose que le point de départ de la prescription est la date à laquelle la société Selectirente, tiers, a exercé une action en justice à son encontre, le 15 juin 2017 ; La société Selectirente conclut que si la Macif invoque la notification d'un refus de garantie le 22 avril 2015 au syndicat, elle n'a répondu que le 19 juin 2019, soit dans un délai supérieur à celui de 2 ans prévu par l'article L114-1 2° du code des assurances, à la déclaration de sinistre du 30 avril 2016 ; Aux termes de l'article L114-1 du code des assurances, dans sa version applicable à la date de l'assignation du 7 novembre 2017, 'Toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance. Toutefois, ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l'assureur en a eu connaissance, 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque-là, Quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier ...' ; L'assignation en référé en vue de la désignation d'un expert constitue une action en justice au sens de l'article L114-1 du code des assurances ; En l'espèce, la Macif produit l'exploit d'huissier du 29 mai 2015 par lequel la société [M] Shope a assigné la société Selectirente et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], en référé expertise, au motif que son local était endommagé par des infiltrations d'eau, en provenance de la façade de l'immeuble selon l'expert amiable ; D'autre part, il ressort des pièces du dossier produites en appel que, dans le cadre du présent litige au fond, le 15 juin 2017, la société Selectirente a assigné en garantie le syndicat des copropriétaires, après que la société [M] Shope l'ait assignée en résiliation du bail et en paiement de diverses sommes ; Et c'est suite à cette assignation que le 7 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné en garantie son assureur la Macif ; Au fond, la société [M] Shope n'a formé aucune demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; L'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assureur la Macif n'a donc pas pour cause le recours de la société [M] Shope par l'assignation du 29 mai 2015 mais le recours de la société Selectirente par l'assignation du 15 juin 2017 ; Le point de départ de la prescription est donc le 15 juin 2017 et le syndicat des copropriétaires a assigné la Macif le 7 novembre 2017, soit dans un délai inférieur à deux ans ; En conséquence, l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assureur la Macif n'est pas atteinte par la prescription et il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir soulevée en appel par la Macif ; Sur le moyen de la Macif relatif au caractère non contradictoire de l'expertise judiciaire A l'appui de sa demande de débouter les parties de leurs demandes à son encontre, la Macif oppose que les opérations d'expertise ont été menées de manière non contradictoire à son encontre ; Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations' ; L'assureur, qui, en connaissance des résultats de l'expertise dont le but est d'établir la réalité et l'étendue de la responsabilité de son assuré qu'il garantit, a eu la possibilité d'en discuter les conclusions, ne peut, sauf s'il y a eu fraude à son encontre soutenir qu'elle lui est inopposable ; En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les opérations d'expertise judiciaire ont été menées de façon contradictoire à l'égard du syndicat des copropriétaires ; La Macif, assureur du syndicat des copropriétaires, n'a pas été attraite à la procédure d'expertise, toutefois celle-ci ayant pu discuter les conclusions du rapport d'expertise qui figure dans les pièces de la procédure et ne démontrant pas une fraude à son encontre, le rapport d'expertise lui est opposable, même si elle n'a pas participé aux opérations d'expertise ; Il y a donc lieu de rejeter ce moyen de la Macif ; Sur les désordres Les premiers juges ont exactement retenu que 'Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les infiltrations d'eau dans la boutique [M] Shope ont causés de réels désordres ; qu'il existe une présence d'humidité importante, la totalité des objets en vitrine étant empreints d'humidité et moisis ; que le faux-plafond, sous l'effet de l'eau, s'est alourdi et s'affaisse partiellement menaçant de s'effondrer ; qu'il s'avère dangereux d'ouvrir l'établissement au public ; Attendu par ailleurs que l'expert constate que la présence d'humidité rend l'utilisation des spots installés en faux-plafond impossible ; qu'il existe des disjonctages intempestifs et qu'il est dangereux de manipuler ou utiliser les spots sans risque d'électrocution' ; Sur les causes des désordres L'expert judiciaire conclut que 'l'appui de fenêtre est en mauvais état. Il existe une contrepente qui inverse le sens d'écoulement de l'eau de pluie, favorisant la stagnation de l'eau voire son infiltration entre le regingot et la fenêtre ... L'eau s'infiltre par celle-ci (fissure à la jonction d'un tableau avec l'appui de fenêtre). Autre exemple de fissure entre tableau et appui de fenêtre (photographie). Afin de mettre en évidence nos suppositions, nous avons simulé une pluie en versant de l'eau sur l'appui de fenêtre. L'eau versée, s'est infiltrée par les fissures constatées ci-avant. L'eau disparue par les fissures s'est écoulée jusqu'en boutique [M] Shope. L'eau s'écoule par le plafond sur la vitrine à l'intérieur de la boutique. Ici l'eau s'écoule au droit de la porte d'entrée de la boutique côté extérieur. L'eau s'écoule sur la vitrine à l'intérieur de la vitrine. Nous avons mis en évidence l'origine des fuites d'eau provenant de l'appui de fenêtre' ; L'expert indique aussi dans le paragraphe relatif à l'origine des désordres que 'L'appui de fenêtre se prolonge en casquette, indiquée ici par la flèche. Une réparation provisoire a été réalisée au niveau de la casquette par la SA Selectirente. La casquette doit être remise en conformité de manière à assurer l'étanchéité de la devanture' ; Il en ressort que si l'expert estime que la casquette doit être remise en conformité, de manière à assurer l'étanchéité de la devanture, ceci ne remet pas en cause sa conclusion selon laquelle l'origine des fuites provient exclusivement de l'appui de fenêtre et il convient de considérer que la réparation provisoire de la casquette a été suffisante pour assurer cette étanchéité, provisoirement et en tout cas, au moins jusqu'aux opérations d'expertise ; Sur la nature de l'appui de fenêtre et de la casquette En l'espèce, le règlement de copropriété précise que : - les parties privatives 'qui appartiendront divisément et exclusivement à chacun des copropriétaires des divers lots comprendront ... les fenêtres, verrières ou baies vitrées sur cour et sur rue, avec leurs abat-jour, jalousies, persiennes, volets, garde-corps, barres d'appui, balustrades, rampes et accessoires ...', - les parties communes 'entre tous les copropriétaires sont celles qui en sont pas affectées à l'exclusif d'un propriétaire. Elles comprennent notamment : ... les fondations et basses fondations, les gros murs des façades ... les ornements de façades (mais non pas les garde-corps, balustrades, rampes, barres d'appui et fenêtre, ni les abat-jour, jalousies, persiennes, volets et leurs accessoires) ... ; Contrairement à ce qu'indique l'expert, nulle distinction n'est faite dans ledit règlement entre les appuis de fenêtres, qui seraient une partie commune incluse dans la maçonnerie de façade, et la casquette, qui serait à l'usage d'un propriétaire ; Il convient de considérer que les appuis de fenêtre et la casquette sont un élément de façade intégré au gros oeuvre, dans les gros murs de façade, et constituent des parties communes au sens du règlement de copropriété, en rappelant que selon l'analyse ci-avant, la casquette n'est pas en cause dans les désordres ; Sur les responsabilités Le syndicat des copropriétaires estime que sa responsabilité ne peut être engagée au motif que le local litigieux a fait l'objet d'un dégât des eaux le 1er décembre 2007, soit 7 ans plus tôt, et que la société Sélectirente n'a jamais procédé aux travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations ; il précise que 'd'ailleurs la comparaison des deux devis de 2012 et 2015 est édifiante dans la mesure où les travaux effectués sont quasiment identiques et on peut donc en conclure que la société Electirente qui tente aujourd'hui de reporter la responsabilité des désordres sur le syndicat des copropriétaires était parfaitement informée et ce depuis plus de 7 ans de l'existence de désordres (dégât des eaux) affectant l'immeuble' ; il ajoute que c'est la casquette qui est une partie privative qui est la cause des désordres ; L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires' ; La responsabilité du syndicat fondée sur l'article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a commis aucune faute ; En l'espèce, selon l'analyse ci-avant, il ressort du rapport d'expertise que la cause des désordres survenus dans la boutique de la société [M] Shope réside exclusivement dans le mauvais état des appuis de fenêtres du premier étage de l'immeuble ; Ces appuis de fenêtres étant des parties communes de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés à la boutique [M] Shope ; Selon l'analyse ci-avant, la casquette, qui en tout état de cause est une partie commune de l'immeuble, n'est pas à l'origine des désordres ; Il y a lieu d'ajouter que si le syndicat des copropriétaires justifie que le local litigieux a fait l'objet d'un dégât des eaux le 1er décembre 2007 (pièce 1 à 4), il ne produit aucune pièce justifiant que le dégât des eaux produit en juin 2014 serait en lien avec le dégât des eaux du 1er décembre 2007, ni que des infiltrations auraient perduré depuis le 1er décembre 2007 ; Enfin le devis du 18 novembre 2015 n'est pas identique aux deux devis du 19 janvier 2012 en ce qu'il vise, en sus, la réfection des deux appuis de fenêtre qui sont, selon l'expertise judiciaire, la seule cause des désordres ; Le syndicat des copropriétaires est donc seul responsable des dommages ; Sur les préjudices de la société Baraka El Shope Il y a lieu de constater que la demande du syndicat des copropriétaires de réduire l'indemnisation à la somme de 221,60 € correspondant à la perte des marchandises dues aux infiltrations est sans objet puisque la société [M] Shope n'a pas formé appel à l'encontre du jugement qui l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation dont celle de 221,60 € au titre de la perte des marchandises ; Sur la demande de dommages et intérêts de la SA Selectirente La société Selectirente sollicite la somme de 51.050 € de dommages et intérêts de préjudice locatif, en actualisant sa demande au 1er juillet 2019, au titre des loyers et charges non perçus, soit la somme de 8.000 € par an correspondant au prix du loyer, pendant 5 ans, du 1er juillet 2014, date de la résiliation du bail, au 1er juillet 2019, après l'exécution par le syndicat des travaux supposément remédiant aux désordres, (5 x 8.000 = 40.000), outre le montant des charges contractuelles annuelles qu'elle n'a pu recouvrer auprès du locataire sur la même période pour la somme de 11.050 € (40.000 + 11.050 = 51.050) ; Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur la demande de la société Selectirente au titre du préjudice locatif ; il conclut seulement sur les dommages et intérêts pour les bénéfices perdus alors que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté la société [M] Shope de cette demande ; en effet il sollicite de 'réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts au titre de la perte d'exploitation générée par la fermeture du commerce' en estimant que 'la somme de 12.505,68 € correspondrait en réalité au bénéfice qui aurait dû être réalisé au titre des années 2015 et 2016 et que ce n'est pas le bénéfice perdu qui est indemnisé mais la marge sur coût variable qui neutralise les coûts que l'entreprise n'aura pas supporté' ; La Macif oppose qu'il appartenait à la société Selectirente, en qualité de propriétaire, de mettre en oeuvre toute procédure utile pour que les travaux de réparation des façades interviennent dans les délais les plus brefs et qu'elle pouvait faire effectuer à ses frais avancés les travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations ; elle estime que l'évaluation du préjudice a été surévaluée par le tribunal qui a retenu de façon péremptoire que le commerce était situé dans une rue commerçante avec une activité certaine et que le bailleur avait une forte chance de relouer les locaux alors que de nombreux commerces ont fermé ; En l'espèce, il ressort de la partie non contesté du jugement que la perte de loyer fait suite à la résiliation du bail au 30 juin 2014, aux torts de la société Selectirente, qui a failli à son obligation de délivrance des locaux ; La société Selectirente ne peut donc pas prétendre à percevoir une perte de loyer, qui est due lorsqu'elle est consécutive au départ du locataire en raison des désordres, ni le montant des charges contractuelles annuelles, mais elle peut prétendre à percevoir des dommages et intérêts constituant la perte de chance de ne pas avoir pu louer ledit local au motif des désordres ; Le calcul de la perte de chance s'effectue au regard de la durée écoulée entre la date de résiliation du bail et la date à laquelle la bailleresse a la possibilité de remettre le local en location, c'est à dire après la réception des travaux, qui sont en lien avec la cause des désordres et que l'expert estime indispensables, et qui seront suivis des travaux de réfection du local par la bailleresse ; La société Selectirente ne produit aucun élément relatif à l'environnement de son local commercial permettant d'évaluer sa perte de chance de ne pas avoir pu le louer ; Selon les conclusions de la Macif, l'immeuble litigieux sis au [Adresse 4], est situé au centre-ville de [Localité 8] (91) ; Il ressort des photographies du rapport du 23 novembre 2019 de la société BESGC (pièce 19 SDC) qu'il existe au moins trois autres locaux commerciaux dans [Adresse 4] : en face du local litigieux, un restaurant et une mercerie ouverts, et dans l'immeuble voisin au [Adresse 4], un local commercial qui était à louer selon la photographie avant rénovation, sachant que le rapport précise que les travaux de rénovation de cet immeuble voisin sont en cours de finition ; Compte tenu de ces éléments, il convient d'estimer la perte de chance de ne pas avoir pu louer le local commercial à compter du 1er juillet 2014 à 50% du loyer hors charges ; Il convient de considérer que la date à laquelle la société Selectirente a eu la possibilité de remettre le local en location est le 1er juillet 2019, date de réception des travaux en lien avec la cause des désordres, effectués en exécution de la condamnation du syndicat des copropriétaires prononcée par le jugement du 21 février 2019 ; il n'y aucun élément justifiant que la société Selectirente aurait une responsabilité dans le délai écoulé entre le 1er juillet 2014 et les travaux de réfection, sachant qu'elle n'avait pas d'obligation d'agir pour que ces travaux interviennent dans des délais plus brefs ni de faire effectuer ces travaux à ses frais avancés ; Le bail commercial du 21 novembre 2013 fixe à la charge du locataire un loyer annuel hors charges de 8.000 € ; Il convient donc d'évaluer cette perte de chance de ne pas avoir pu relouer les locaux, pendant 5 ans du 1er juillet 2014 au 1er juillet 2019, à la somme de 20.000 € (5 x 8.000 x 50%) ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SA Selectirente la somme de 21.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'une chance, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ; Et il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SA Selectirente la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'une chance de ne pas avoir pu relouer les locaux entre le 1er juillet 2014 et le 1er juillet 2019, ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2019, date de la signification des premières conclusions de la société Selectirante ; Sur la garantie de la Macif à l'égard du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de la Macif des condamnations prononcées à son encontre ; en réponse aux moyens de la Macif, il oppose qu'il n'a pas eu connaissance des conditions générales à la signature du contrat et qu'il n'y a pas eu de faute intentionnelle de sa part susceptible d'exclure la garantie de l'assureur ; La société Selectirente estime que les conditions générales ne sont pas opposables, la Macif n'apportant pas la preuve de leur opposabilité au syndicat avant la souscription du contrat ; elle ajoute que sont nulles sur le fondement de l'article L113-11 du code des assurances, les clauses d'exclusion de garantie, du contrat souscrit par le syndicat auprès de la Macif, qui excluent la garantie fondée sur l'article 14 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; La Macif sollicite de débouter le syndicat de sa demande de garantie au regard des dispositions contractuelles, au motif que les causes des infiltrations ne sont pas la conséquence d'un événement accidentel mais d'un défaut de construction voire d'entretien qui ne revêtait aucun caractère aléatoire, que les conditions générales excluent le bénéfice de la garantie dans l'hypothèse de dégâts des eaux provenant de pénétrations par la façade et que le syndicat a avoué que le local était affecté de dégâts des eaux depuis le 1er décembre 2007 et qu'aucune disposition n'avait été prise pour y remédier ; En l'espèce, la Macif produit les conditions particulières du 12 juin 2019, précisant que les conditions générales ont été remises, rappelant que la durée du contrat est du 8 janvier 2007 au 31 mars 2020 avec renouvellement annuel, et mentionnant la garantie dégâts causés par l'eau ; sur le défaut d'aléa Aux termes de l'article 1964 du code civil, 'Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain. Tels sont : Le contrat d'assurance...' ; Le contrat d'assurance, par nature aléatoire, ne peut porter sur un risque que l'assuré sait déjà réalisé ; En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant qu'il n'est pas démontré que le sinistre de juin 2014 ait un lien avec le dégât des eaux du 1er décembre 2007 et la Macif ne produit aucun élément justifiant qu'à la date du contrat d'assurances du 8 janvier 2007 et en tout cas avant juin 2014, le syndicat des copropriétaires avait connaissance d'infiltrations d'eau en provenance des fissures au niveau de l'appui de fenêtre ; En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen soulevé par la Macif relatif au défaut d'aléa ; sur les clauses d'exclusion de garantie et sur la faute intentionnelle du syndicat Aux termes de l'article L.113-1 du code des assurances, 'Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré' ; En l'espèce, la Macif produit les conditions particulières du 12 juin 2019 mais elle ne produit pas les conditions particulières antérieures au sinistre de juin 2014 et ne produit aucune pièce justifiant qu'à la date de ce sinistre, le syndicat des copropriétaires avait connaissance des conditions générales du contrat ; Il en ressort que les clauses d'exclusion de garantie figurant dans les conditions générales ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires, sans qu'il soit nécessaire d'étudier le moyen de la société Selectirente relatif à la nullité de ces clauses ; D'autre part, il ressort de l'analyse ci-avant qu'il n'est pas démontré que le sinistre de juin 2014 ait un lien avec le dégât des eaux du 1er décembre 2007 et la Macif ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires ait commis une faute intentionnelle ou dolosive relative au sinistre de juin 2014 ; Il est donc établi que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la Macif et que le contrat couvre les dégâts causés par l'eau ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que la Macif devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre ; Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat à l'encontre de la Macif Le syndicat des copropriétaires sollicite en appel de condamner la Macif à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la non prise en charge du sinistre par la Macif et de l'aggravation des désordres y afférents ; il expose que du fait de l'aggravation des fissures en façade constatée par le service de sécurité de la mairie le 28 juin 2019, il a fait établir des devis d'intervention pour un montant total de 13.560 € TTC et a été contraint de faire réaliser des études de confortement de la structure du bâtiment pour un montant de 4.800 € (13.560 + 4.800 = 18.360) ; La Macif oppose qu'il ressort du document du bureau d'études que les phénomènes de fissuration généralisés trouvent leur origine dans les ouvertures de façade créées côté rue Saint-Spire et non dans les infiltrations d'eau ; En l'espèce, le rapport de la société BESGC du 5 décembre 2019 relatif au bâtiment A (pièce 19 SDC) relève l'apparition de fissures nettement visibles sur toute la hauteur de la façade du bâtiment A qui ne font pas partie des désordres afférents au présent litige constatés par l'expert judiciaire M. [L] dans son rapport du 30 juin 2016 ; Il ressort de ce rapport de la société BESGC que ces fissures ont pour origine les ouvertures de façade [Adresse 4] qui ont modifié le fonctionnement structurel de la façade ; Ces fissures n'ont donc pas pour origine le dégât des eaux de juin 2014 et ne sont donc pas une aggravation des désordres du présent litige ; Le fait que la société BESGC précise que le défaut d'étanchéité des éléments de façade côté [Adresse 4] avait été constaté par l'expert judiciaire M. [L] le 5 novembre 2015 et que les désordres se sont aggravés de part l'ampleur des fissures ne remet pas en cause le fait que les fissures ne sont pas une aggravation des désordres du présent litige ; Il y a donc lieu d'ajouter au jugement de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en appel de condamner la Macif à des dommages et intérêts au titre de l'aggravation des désordres ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La Macif, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la Macif et la société Electirente ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déclare irrecevable la prétention nouvelle en appel de la société Selectirente de condamner la Macif à lui payer la somme de 51.050 € de dommages et intérêts de préjudice locatif au 1er juillet 2019 avec intérêts à compter de la date de signification des premières conclusions de SA Selectirente ; Rejette la fin de non recevoir soulevée en appel par la Macif, relative à la prescription de l'action de son assuré, le syndicat des copropriétaires, à son encontre ; Confirme le jugement excepté en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SA Selectirente la somme de 21.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'une chance, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ; Statuant sur le chef réformé et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] à payer à la SA Selectirente la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'une chance de ne pas avoir pu relouer les locaux entre le 1er juillet 2014 et le 1er juillet 2019, ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2019 ; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en appel de condamner la Macif à des dommages et intérêts au titre de l'aggravation des désordres ; Condamne la Macif aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT