Cour d'appel, 31 janvier 2024. 23/00320

31/01/2024 ARRÊT N°71/2024 N° RG 23/00320 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PHD4 CBB/MB Décision déférée du 05 Janvier 2023 - Président du TJ de TOULOUSE ( 22/01837) Laurence Anne MICHEL [P] [O] [HN] [OM] épouse [O] [M] [R] [G] [YH] épouse [A] [TE] [A] C/ [N] [VA] [EU] [T] [E] [V] [Z] [K] [W] [AI] [EU] [AI] épouse [AI] [JJ] [U] [F] [U] épouse [U] [KH] [C] [VY] [H] [S] [I] [Y] [I] épouse [I] [GP] [J] [DD] [B] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTS Monsieur [P] [O] [Adresse 17] [Localité 6] Représenté par Me Mathilde SOLIGNAC de l'AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [HN] [OM] épouse [O] [Adresse 17] [Localité 6] Représentée par Me Mathilde SOLIGNAC de l'AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [M] [R] [Adresse 8] [Localité 6] Représenté par Me Mathilde SOLIGNAC de l'AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [G] [YH] épouse [A] [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Mathilde SOLIGNAC de l'AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [TE] [A] [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Mathilde SOLIGNAC de l'AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS Monsieur [N] [VA] [Adresse 12] [Localité 6] Représenté par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [EU] [T] [Adresse 12] [Localité 6] Représentée par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [E] [V] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [Z] [K] [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [W] [AI] [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [EU] [AI] épouse [AI] [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [JJ] [U] [Adresse 10] [Localité 6] Représenté par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [F] [U] épouse [U] [Adresse 10] [Localité 6] Représentée par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [KH] [C] [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [VY] [H] [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [S] [I] [Adresse 11] [Localité 6] Représenté par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [Y] [I] épouse [I] [Adresse 11] [Localité 6] Représentée par Me Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [GP] [J] [Adresse 2] [Localité 6] Assigné le 24.2.2023 à domicile, sans avocat constitué Madame [DD] [B] [Adresse 2] [Localité 6] Assignée le 24.2.2023 à personne, sans avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de: C. BENEIX-BACHER, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - REPUTE CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par arrêté du 28 septembre 2015 et modificatif du 30 janvier 2017, le Maire de la commune de [Localité 6] a autorisé la création d'un lotissement de 11 lots sur un terrain situé [Adresse 7]. Par ordonnance sur requête en date du 26 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a désigné un administrateur provisoire à la copropriété de [Adresse 18] comprenant les parcelles AM [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 14] à [Cadastre 16], en la personne de Me [PK] remplacé par la Selarl Arva suivant ordonnance du 30 septembre 2022 avec pour mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'artile 9 du décret du 17 mars 1967. PROCEDURE Par actes du 27 Octobre 2022, M. [P] [O], Mme [HN] [OM], M. [TE] [A], Mme [G] [YH] épouse [A], M. [M] [R], M. [GP] [J] et Mme [DD] [B] ont fait assigner M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse au fin de rétractation desdites ordonnances. Par ordonnance contradictoire du 5 janvier 2023, le juge a': - déclaré recevable l'action des demandeurs ; - les a déboutés de leur demande de rétractation de l'ordonnance sur requête du 26 septembre 2022 (n° RG 22/0990) et de l'ordonnance sur requête aux fins de remplacement de l'administrateur provisoire non datée (n° RG 22/00990, N° Minute 22/01057) ; - débouté les défendeurs de leur demande de condamnation des requérants à régler l'ensemble des frais relatifs à l'organisation de la copropriété ; - condamné les demandeurs à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : - 500 euros aux époux [AI], - 300 euros aux époux [I], - 300 euros aux époux [U], - 300 euros à M. [VA] et Mme [T], - 300 euros à M. [V] et'Mme [K], - 300 euros à M. [C] et Mme [H], - Condamné M. [P] [O], Mme [HN] [OM], M. [TE] [A], Mme [G] [YH] épouse [A], M. [M] [R], M. [GP] [J] et Mme [DD] [B] aux dépens. Suivant déclaration en date du 27 janvier 2023, M. [P] [O], Mme [HN] [OM] épouse [O], M.[A], Mme [G] [YH] épouse [A], M. [M] [R] ont relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. et Mme [O], M. et Mme [A], et M. [M] [R] dans leurs dernières conclusions en date du 28 avril 2023, demandent à la cour de': - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel de l'ordonnance de référé rendue le 5 janvier 2023 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse, Y faisant droit, statuant sur la recevabilité de l'action : - confirmer l'ordonnance des référés en date du 5 janvier 2023 en ce qu'elle a déclaré recevable leur action ; En conséquence': - débouter M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] des fins de leur appel incident, - Juger recevable l'action introduite par M. [P] [O], Mme [HN] [OM], M.[A], Mme [G] [YH] épouse [A], M. [M] [R], M. [GP] [J] et Mme [B], - débouter M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] de l'intégralité de leurs demandes, - Statuant sur le fond - infirmer l'ordonnance des référés en date du 5 janvier 2023 en ce qu'elle a : * débouté M. et Mme [O], M. et Mme [A], et M. [M] [R] de leur demande de rétractation de l'ordonnance sur requête du 26 septembre 2022 (n° RG 22/0990) et de l'ordonnance sur requête aux fins de remplacement d'administrateur provisoire non datée n° RG 22/00990, N° Minute 22/01057) * condamné M. et Mme [O], M. et Mme [A], et M. [M] [R] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : -500 euros aux époux [AI] -300 euros aux époux [I], -300 euros aux époux [U], -300 euros à M. [VA] et Mme [T] -300 euros à M. [V] et Mme [K], -300 euros à M. [C] et Mme [H], * condamné M. et Mme [O], M. et Mme [A], et M. [M] [R] aux dépens. Et statuant à nouveau : - Juger que le statut de la copropriété ne peut être appliqué pour les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 9] et section AM n°[Cadastre 15] qui sont en indivision forcée, - Juger que M. et Mme [O] ne peuvent être contraints d'acquérir la parcelle AM [Cadastre 15], - Juger que le statut de la copropriété ne peut s'appliquer sur les parcelles de [Adresse 18] à [Localité 6] - Ordonner la rétractation de l'ordonnance sur requête du 26 septembre 2022 (n° RG 22/0990) désignant Maître [IL] es qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de [Adresse 18], - Ordonner la rétractation de l'ordonnance sur requête aux fins de remplacement d'administrateur provisoire en date du 30 septembre 2022, désignant la Selarl Arva en remplacement de Maître [IL] es qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de [Adresse 18], - Renvoyer les parties devant le ou les Notaires de leurs choix pour la rédaction d'une convention d'indivision, - Condamner M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] à payer à M. et Mme [O], M. et Mme [A], et M. [M] [R] chacun, la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner solidairement M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] aux entiers dépens, - Confirmer l'ordonnance de référés en date du 5 janvier 2023 en ce qu'elle a débouté M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] de leur demande de condamnation des requérants à régler l'ensemble des frais relatifs à l'organisation de la copropriété ; En conséquence - Débouter M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] des fins de leur appel incident, - Débouter M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] de l'intégralité de leurs demandes, Y ajoutant : - Condamner M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] à payer à M. et Mme [O], M. et Mme [A], et M. [M] [R] chacun, la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner solidairement M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] aux entiers dépens. Ils soutiennent que': - l'assignation du 27 octobre 2022 aux fins de rétractation est recevable': l'ordonnance a été notifiée le 11 octobre 2022'; ils sont dans l'incapacité de produire l'accusé de réception qui est retourné à l'envoyeur'; l'assignation a été délivrée dans les 15 jours à compter du 13 octobre 2022, soit le lendemain du jour de réception (article 641 du code de procédure civile, 59 et 64 du décret du 17 mars 67), - le statut de la copropriété n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce': le juge a fait une confusion entre le statut de la copropriété, le statut de l'indivision, le statut des lotissements, - et les actes de vente précisent que les parcelles AM [Cadastre 9] et AM [Cadastre 15] sont grevées de servitudes réelles et perpétuelles, - ces parcelles sont en indivision, - les propriétaires sont titulaires d'un droit de propriété exclusif, certains sont propriétaires de parcelles hors lotissement en indivision forcée sur les parcelles litigieuses voire grevées de servitude réelle et perpétuelle'; - ces dernières ont fait l'objet d'une convention d'usage d'accès aux lots du lotissement'; cette convention n'est applicable qu'entre eux, - les propriétaires de lots en lotissement ne disposent d'aucun équipement ou espace commun, - en l'absence de terrain, volume, aménagement et services communs et en l'absence d'ensemble immobilier, le régime de la copropriété n'est pas applicable'; - et faute d'unanimité de tous les co-indivisaires, il ne peut être mis un terme à la servitude perpétuelle, ni à l'indivision perpétuelle, ce qui s'oppose à la création d'une copropriété (M. [O] s'y opposant), - ils retiennent que les parcelles AM [Cadastre 9] et AM [Cadastre 15] ne sont pas incluses dans le lotissement achevé en 2017, de sorte que les époux [O] propriétaires de la parcelle AM [Cadastre 13] ne sont pas en indivision forcée sur la parcelle AM [Cadastre 15] qui n'existait pas au jour de leur acquisition en 2015'; ils ne sont donc pas propriétaires d'une parcelle du lotissement, ni ne sont copropriétaires, - cette procédure a pour effet et objectif de les obliger à acquérir une partie de la parcelle AM [Cadastre 15], ce à quoi ils ne consentent pas et en l'absence de droit sur cette parcelle, ils ne peuvent que s'opposer à la demande d'administrateur provisoire d'une copropriété à laquelle ils ne participent pas, - il existe des conventions dérogeant au statut de la copropriété'; il n'y a pas d'éléments communs puisque tous les propriétaires ne détiennent pas les mêmes droits sur les parcelles [Cadastre 9] et'[Cadastre 15], - ils rappellent que la condition relative à l'existence de difficultés de gestion n'est pas exigée par l'article 1 II 2° de la loi du 10 juillet 1965 et que les difficultés de gestion des espaces communs du lotissement ne concernent pas les époux [O], ils n'ont pas l'intention d'intégrer le lotissement par l'acquisition d'une quote-part de la parcelle [Cadastre 15], - par ailleurs, il n'est pas rapporté de difficultés quant à l'entretien des espaces verts du lotissement, de sorte qu'il n'est pas rapporté la preuve de différents entre les propriétaires de l'impasse de Tangaras'; de même il n'est pas rapporté la preuve de difficultés pour assurer la part indivise dont les appelants sont propriétaires'; il n'existe donc pas de difficultés pour assurer les biens. M. [VA], M. [T], M. [V], Mme [K], M. [AI], Mme [X], M. [U], Mme [D], M. [C], Mme [H], M.[I], Mme [WL], dans leurs dernières conclusions en date du 4 avril 2023, demandent à la cour de': A titre principal, sur la recevabilité rationae temporis : - Infirmer l'ordonnance du 5 janvier 2023 en ce qu'elle a déclaré recevable l'action en référé rétractation Statuant à nouveau - Prononcer l'irrecevabilité de l'action en référé rétractation intentée par les époux [O], les époux [A], Monsieur [R], Monsieur [J] et Madame [B], A titre subsidiaire sur le fond : - Confirmer l'ordonnance du 5 janvier 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté les époux [AI], les époux [I], les époux [U], M. [VA] et Mme [T], M. [V] et Mme [K] ainsi que M. [C] et Mme [H] de leur demande de condamnation des époux [O], des époux [A], Monsieur [R], Monsieur [J] et Madame [B] au paiement de l'ensemble des frais relatifs à l'organisation de la copropriété, - Infirmer l'ordonnance sur ce point Statuant à nouveau, - Condamner in solidum et par provision les époux [O], les époux [A], Monsieur [R], Monsieur [J] et Madame [B] au paiement des frais et honoraires de la Selarl Arva, administrateur provisoire de copropriété et du géomètre expert choisi pour l'établissement de l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ; En tout état de cause, - Condamner in solidum les époux [O], les époux [A], Monsieur [R] à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : - 1.500€ aux époux [AI], - 1.500€ aux époux [I], - 1.500€ aux époux [U], - 1.500€ à Monsieur [VA] et Madame [T], - 1.500€ à Monsieur [V] et Madame [K], - 1.500€ à Monsieur [C] et Madame [H], - Les condamner aux entiers dépens de l'instance. Ils font valoir que': - le lotissement a été créé en 2017 et comporte 11 lots, - la parcelle [Cadastre 13] dont les époux [O] sont propriétaires préexistait au lotissement'; de même que la parcelle [Cadastre 14] qui appartenait à l'indivision [L], - les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 15] sont des espaces communs destinés à servir de chemin d'accès tous usages et desservent toutes les parcelles du lotissement outre les parcelles n°[Cadastre 14] et [Cadastre 13]'; et chaque colotis est propriétaire d'une quote-part indivise de ces parcelles'[Cadastre 9] et [Cadastre 15] ; de sorte que les propriétaires des parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 14] qui, par ailleurs, sont affectées d'une servitude perpétuelle de passage, sont en indivision forcée et perpétuelle sur les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 15], - les époux [O] détiennent seulement 1/9 ème des droits indivis de la parcelle n°[Cadastre 9], - il n'y a pas d'organe de gestion de cette indivision forcée, le lotisseur s'étant affranchi de la création d'une association syndicale libre, et des désaccords sont apparus quant à l'entretien des espaces communs et leur assurance entre les 13 coindivisaires, - l'accusé de réception de la notification du 11 octobre de l'ordonnance n'étant pas produite il n'est pas justifié qu'ils l'ont reçue le 12 octobre, de sorte que l'assignation du 27 octobre est tardive'; le référé rétractation est donc forclos, - le statut de la copropriété est applicable (article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et article 47 du décret du 17 Mars 1967) en ce que': * l'ensemble immobilier en cause doit être qualifié d'ensemble immobilier au sens de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété en ce qu'il est composé de parcelles privatives et de terrains et équipements communs, * il n'existe aucune convention dérogeant au statut de la copropriété mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs, le statut de la copropriété s'applique par défaut * le régime de l'indivision tel qu'il est sollicité par les appelants, qui réclament que les parties soient renvoyées devant un notaire afin de régulariser une convention d'indivision, est inapplicable à l'indivision forcée, * l'existence des difficultés de gestion des espaces communs, bien qu'elle ne soit pas une condition requise pour justifier l'application du statut de la copropriété, est établie et manifeste. M. [GP] [J], Mme [DD] [B], n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2023. MOTIVATION A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes de «'juger que'» telles que présentées par M. et Mme [O], M. et Mme [A], et M.[M] [R]': «'- Juger que le statut de la copropriété ne peut être appliqué pour les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 9] et section AM n°[Cadastre 15] qui sont en indivision forcée, - Juger que M. et Mme [O] ne peuvent être contraints d'acquérir la parcelle AM [Cadastre 15], - Juger que le statut de la copropriété ne peut s'appliquer sur les parcelles de [Adresse 18] à [Localité 6]'», ne sont pas des prétentions mais des moyens qui ne saisissent pas la cour. Sur la recevabilité de l'action en référé-rétractation S'agissant d'une demande en rétractation d'une ordonnance sur requête, les dispositions des articles 493 et suivants du code de procédure civile sont applicables et non les dispositions relatives à la copropriété, d'autant qu'elle est contestée en l'espèce. Le référé aux fins de rétractation ne constitue pas une voie de recours'mais s'inscrit dans le nécessaire respect par le juge du principe de la contradiction qui commande qu'une partie, à l'insu de laquelle une mesure urgente a été ordonnée, puisse disposer d'un recours approprié contre la décision qui lui fait grief. En vertu de l'article 496, alinéa 2 du code de procédure civile : « s'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance'». Dès lors, au contraire des dispositions visées à l'alinéa premier de ce texte qui visent le cas où il n'est pas fait droit à la requête, il n'y a aucun délai pour saisir le juge qui a rendu l'ordonnance sur requête d'une demande de rétractation à laquelle il a fait droit. Dans ces conditions, la demande en rétractation de l'ordonnance sur requête du 26 septembre 2022 amendée le 30 septembre suivant, qui n'est enfermée dans aucun délai, est recevable. Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire à la copropriété de [Adresse 18] Suivant ordonnances des 26 et 30 septembre 2022, le juge des requêtes a, en application des articles 1er, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 47 du décret du 17 mars 1967, désigné la Selarl Arva en qualité d'administrateur provisoire à la copropriété de [Adresse 18] comprenant les parcelles AM [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 14] à [Cadastre 16], avec pour mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9 du décret du 17 mars 1967. Selon les dispositions de l'article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable : 1° A tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ; 2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Ainsi la copropriété ne s'applique qu'en présence de lots comprenant une partie privative et une part des parties communes, comptabilisées par millièmes. En l'espèce, aux termes des actes d'achat, chaque propriétaire détient un lot privatif sans aucune mention d'une quote-part sur des parties communes. En revanche, tous les actes mentionnent que chaque propriétaire acquiert en outre à titre indivis la parcelle [Cadastre 9] constitutive d'un chemin d'accès à leur fonds à hauteur d'une quotité spécifiquement déterminée. Or, l'usage commun d'une parcelle par tous les propriétaires de lots privatifs indivisément entre eux n'a pas pour effet de créer des parties communes. Il en est ainsi de l'acte d'acquisition des époux [O] en date du 31 décembre 2015 soit antérieurement à la création du lotissement en 2017, qui prévoit spécifiquement le statut de l'indivision de la parcelle [Cadastre 9] à usage de chemin d'accès ainsi que les modalités d'exercice, de gestion et de contribution aux frais d'entretien en ces termes': «'Ainsi en ce qui concerne la gestion de cette indivision, il est précisé que chacun des co-indivisaires devra supporter à hauteur de 1/9ème tout travaux d'entretien ou d'amélioration sur la dite parcelle indivise ...'». L'acte rappelle également que les époux [O] disposent sur cette parcelle d'une servitude de passage (à partager avec 3 autres propriétaires voisins) dont il est prévu clairement l'assiette (largeur 10 m, longueur 240m). Et parallèlement, chacun des actes d'acquisition des lots du lotissement produit au débat vise également le statut d'indivision forcée sur la parcelle [Cadastre 9] à usage de chemin d'accès mais également sur la nouvelle parcelle [Cadastre 15] à usage de retournement. Chaque acte mentionne alors, la quote-part d'indivision sur ces parcelles (1/12ème pour la parcelle [Cadastre 9] et 1/13ème sur la parcelle [Cadastre 15]) ainsi que le règlement des travaux d'entretien en ces termes': «'les travaux d'entretien du chemin d'accès et des réseaux seront supportés par chacune des unités d'habitation desservies par ces parcelles à concurrence des quotes-parts de propriété attachées à ces lots. En cas de travaux d'aménagement à effectuer sur la dite parcelle ceux-ci seront supportés par les parties dans les mêmes quotités'»'. Dans ces conditions, les actes de propriété se suffisent à eux- mêmes': ils prévoient une indivision forcée sur la parcelle [Cadastre 9] entre tous les propriétaires des fonds lotis et/ou non lotis et une indivision spécifique entre tous les propriétaires de lot du lotissement sur la parcelle [Cadastre 15]. Il est donc inutile d'imposer à des propriétaires de lots privatifs, détenteurs de simples droits indivis (voire d'une servitude de passage pour les époux [O]) le statut de la copropriété alors qu'il n'existe pas de parties communes identifiées dont ils seraient titulaires de millièmes. Et au surplus, il ne peut être demandé la désignation d'un administrateur provisoire d'une copropriété dans le but de convoquer une assemblée générale sans que soit connus au préalable ni le nombre de millièmes détenus par chacun tant sur des parties communes que sur les parties privatives, ni le règlement de copropriété. Dans ces conditions, la décision sera infirmée en toutes ses dispositions autres que la recevabilité de l'action en référé rétractation et le défaut de pouvoir du président du Tribunal Judiciaire pour statuer sur les frais relatifs à l'organisation de la copropriété. PAR CES MOTIFS La cour - Confirme l'ordonnance du président du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé rétractation en date du 5 janvier 2023 en ce qu'elle a': * déclaré recevable l'action de M. et Mme [O], M. et Mme [A], et M. [M] [R], * débouté M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] de leur demande de condamnation des requérants à régler l'ensemble des frais relatifs à l'organisation de la copropriété. - L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau': - Ordonne la rétractation de l'ordonnance du président du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 26 septembre 2022 modifiée le 30 septembre 2022 désignant Me [IL], puis la Selarl Arva es-qualités d'administrateur provisoire à la copropriété de [Adresse 18] comprenant les parcelles AM [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 14] à [Cadastre 16], en la personne de Me [PK] remplacé par la Selarl Arva 2 avec pour mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9 du décret du 17 mars 1967. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] à verser à M.et Mme [O] d'une part, M. et Mme [A] d'autre part et M. [M] [R] enfin la somme de 500€. - Condamne M. [N] [VA], Mme [EU] [T], M. [E] [V], Mme [Z] [K], M. [W] [AI], Mme [EU] [X] épouse [AI], M. [JJ] [U], Mme [F] [D], M. [KH] [C], Mme [VY] [H], M. [S] [I] et Mme [Y] [WL] épouse [I] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER