Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/09045

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09045 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LJE N° MINUTE : 5 JCP JUGEMENT rendu le mardi 25 juin 2024 DEMANDEUR Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 3] comparant en personne assisté de Me Pierre-Alban BERNARDIN, avocat au barreau de TOURS, [Adresse 2] DÉFENDEURS Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 5] Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 5] S.C.I. FAMILIALE [Z] dont le siège social est sis [Adresse 5] représentés par Me Hélène CAYLA-DESTREM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 S.A.S. REUSSITE IMMOBILIERE immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 812 502 912, représentée par Monsieur [H] [V] [L] en tant que président, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Vincent PAIELLA, avocat au barreau de VAL D’OISE,11 [Adresse 4] COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 25 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09045 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LJE EXPOSE DU LITIGE Le 15 octobre 2009, Madame [J] [Z] et Monsieur [N] [Z] ont acquis la propriété d’un appartement situé [Adresse 3] au rez-de-chaussée à droite. Aux termes d’un acte notarié reçu par Maître [R] le 19 avril 2019, Madame [J] [Z] et Monsieur [N] [Z] ont apporté ce bien immobilier à la SCI FAMILIALE [Z]. La gestion locative du bien a été confiée à l’agence ORPI (société REUSSITE IMMOBILIERE). Suivant acte sous seing privé en date du 6 mai 2019, Madame [J] [Z] et Monsieur [N] [Z], agissant par l’intermédiaire de l’agence ORPI, ont donné en location le bien à Monsieur [O] [D]. A l’issue du départ de Monsieur [D], des travaux de remise en état du bien ont été effectués par l’entreprise TAVARES pour un montant total de 2.600,90 euros. Ces travaux portaient notamment sur la création d’un doublage avec du BA13 hydrofuge dans la chambre et le salon, ainsi que la pose de grilles de ventilation. Le devis de l’entreprise TAVARES précisait que ces travaux faisaient suite « au problème d’humidité venant de l’extérieur ». Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021, Madame [J] [Z] et Monsieur [N] [Z], agissant par l’intermédiaire de l’agence ORPI, ont donné en location le bien à Monsieur [F] [X]. Le contrat stipulait que le bail était conclu pour une durée de trois années, à effet du 1er décembre 2021, moyennant un loyer initial mensuel de 1.120 euros, outre une provision sur charges de 30 euros. L'état des lieux d'entrée effectué de façon contradictoire mentionnait que le logement était en bon état. Suivant courrier électronique du 19 avril 2022, réitéré le 5 mai 2022, Monsieur [F] [X] a averti l’agence ORPI que les portes de l’appartement étaient gondolées. Il a effectué une relance dans un courrier électronique daté du 15 mai 2022 en signalant également des infiltrations de salpêtre et de moisissures. Le 19 mai 2022, l’agence ORPI a demandé à Monsieur [X] de lui transmettre des photographies des moisissures. Un artisan est finalement intervenu pour effectuer le rabotage des portes. Monsieur [X] n’a pour sa part pas transmis les photographies des moisissures qui lui avaient été réclamées par l’agence ORPI. Il a acquis un purificateur d’air au cours du mois de septembre 2022. Dans un courrier électronique daté du 30 septembre 2022, Monsieur [X] a signalé à l’agence ORPI que les moisissures s’étaient généralisées sur le mur donnant sur la cour. Il a également évoqué des infiltrations sur les murs. Il soulignait que le nettoyage systématique et l’installation du déshumidificateur n’avait pas permis d’améliorer la situation. Il joignait diverses photographies du logement à son courrier électronique et sollicitait pour finir le passage d’une entreprise dans les meilleurs délais. Des échanges avaient lieu par courriers électroniques entre Monsieur [X] et l’agence ORPI. L’agence immobilière demandait le 20 octobre 2022 à Monsieur [Z] de lui transmettre les coordonnées du syndic afin de faire passer un expert. Elle réitérait sa demande le 27 octobre 2022 en lui transmettant les photographies du logement. Dans un courrier électronique du 27 octobre 2022, l’agence ORPI indiquait à Monsieur [X] que le propriétaire était informé de la situation et qu’il allait transférer les photographies au syndic ainsi qu’à l’entrepreneur ayant effectué les travaux de remise en état du logement en 2021 afin que celui-ci puisse intervenir. Dans un courrier électronique du 8 décembre 2022, l’agence ORPI s’adressait au syndic de l’immeuble en lui indiquant que malgré plusieurs travaux dans l’appartement, le problème d’infiltration dans l’immeuble persistait. L’agence ORPI demandait au syndic de missionner un entrepreneur afin d’identifier la cause des infiltrations et de la solutionner par tout moyen. Suivant courrier électronique du 19 janvier 2023, l’agence ORPI indiquait à Monsieur [X] avoir relancé le syndic à plusieurs reprises afin qu’une société soit missionnée pour identifier la cause des problèmes. Elle soulignait qu’il s’agissait d’un problème lié aux parties communes, ce qui limitait l’agence dans ses actions. Elle précisait à Monsieur [X] qu’il avait la possibilité de quitter le logement s’il le souhaitait compte tenu du manque de visibilité sur l’évolution de l’état du logement. Dans une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 février 2023 et doublée d’un courrier électronique, Monsieur [X] a mis en demeure l’agence ORPI de faire réaliser les travaux de remise en état du logement dans le délai d’un mois. Il soulignait que malgré les échanges intervenus, aucun représentant du bailleur ne s’était déplacé dans son logement et qu’aucun professionnel n’avait été désigné en vue de la réalisation de travaux. Il réclamait enfin un dédommagement pour l’ensemble des préjudices subis. Suivant courrier électronique du 24 février 2023, Monsieur [Z] demandait au syndic si un expert avait été diligenté concernant la recherche d’infiltrations dans l’appartement. Monsieur [Z] soulignait qu’il s’agissait d’un problème récurrent, que des démarches avaient été effectuées dès 2012 mais que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas retenu le devis produit en affirmant que le logement n’était pas suffisamment aéré par les locataires de l’époque. Monsieur [Z] précisait avoir réfuté cette affirmation en soulignant qu’il s’agissant d’un argument habituel utilisé par les syndics et les compagnies d’assurance pour ne pas engager les travaux nécessaires pour permettre de traiter les causes d’infiltrations. Monsieur [Z] indiquait pour finir qu’une isolation par l’extérieur après expertise était nécessaire. Dans un courrier électronique adressé à Monsieur [Z] et à l’agence ORPI le 2 mars 2023, Monsieur [X] renouvelait sa demande de dédommagement. Il sollicitait également le remboursement total des honoraires de l’agent immobilier en estimant que celui-ci avait manqué à son obligation d’information et de conseil en lui cachant les infiltrations récurrentes du logement. L’agence ORPI déclinait sa responsabilité dans un courrier électronique du 6 mars 2023 en soulignant que les difficultés concernaient la copropriété et non l’action de l’agent immobilier. Le 17 mars 2023, Monsieur [X] avertissait l’agence ORPI d’une fuite survenue dans ses toilettes. Le gestionnaire locatif lui répondait le jour-même en l’invitant à contacter le plombier. Il lui précisait par ailleurs que Monsieur [Z] était sur le point de finaliser un devis pour les travaux de l’appartement et qu’une résolution devrait être votée en assemblée générale des copropriétaires au mois de mai 2023. Monsieur [X] effectuait une déclaration de sinistre le 20 mars 2023, mentionnant l’existence d’une fuite pendant quelques heures ayant touché le plafond des toilettes. Un constat amiable de dégât des eaux était établi avec le syndic le 18 avril 2023 mentionnant que le dommage trouvait son origine dans la fuite d’une canalisation commune Suivant lettre recommandée en date du 3 avril 2023, le conseil de Monsieur [X] mettait en demeure l’agence ORPI de fixer le montant du loyer à la somme de 579,56 euros à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à la fin des travaux, et de rembourser les honoraires d’agence d’un montant de 640,65 euros. Le responsable de l’agence ORPI déclinait toute responsabilité dans une réponse adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2023 au motif que les désordres n’étaient causés ni par le propriétaire, ni par l’agence mais étaient le résultat de problèmes touchant les parties communes de l’immeuble. Le 11 mai 2023, la société AVIPUR a procédé à l’installation d’une VMC au sein du logement à la demande du bailleur, pour une somme de 3.861,48 euros. Un procès-verbal de constat a été dressé le 26 mai 2023 par Maître [T], commissaire de justice, à la demande de Monsieur [X]. Le commissaire de justice a procédé aux constatations suivantes : « L’appartement est accessible depuis la porte donnant sur l’arrière-cour, au rdc d’immeuble à droite. Dès l’entrée dans les lieux, une forte odeur d’humidité puissante et incommodante est ressentie. L’appartement semble souffrir d’un vice important proliférant au sein de la surface habitable. Derrière la porte d’entrée : Le sol parqueté, les plinthes, les murs, plafonds et menuiseries souffrent d’une prolifération de moisissures et champignons. Monsieur [X] déclare n’avoir eu de cesse de nettoyer mais le désordre est d’ampleur. La fenêtre sur cour est dotée d’un vitrage simple dépoli avec une huisserie en bois. Les murs sont en partie entoilé et peint avec des ondulations importantes. Les stigmates de cette prolifération intense sont visibles dans les pièces annexes et notamment au sein des sanitaires, la cuisine, le débarras, de la pièce de vie et de la chambre à coucher. A toutes fins utiles, il apparaît que le logement est parfaitement meublé et entretenu de la part du locataire. Les effets mobiliers et personnels de l’occupant sont touchés par ce sinistre et notamment les fonds mobiliers, les tableaux, les effets vestimentaires, le linge de maison. Le désordre est généralisé au sein de cet appartement y compris à l’intérieur du coffrage renfermant le tableau électrique avec le compteur Linky. Côté pièce de vie, l’allège de fenêtre, les boiseries sont sinistrées. Les chevilles de fixation se descellent le mur s’effrite. A l’aide d’un testeur d’humidité de type HPM2000 doté d’une graduation à diodes lumineuses de 0 à 100, divers sondages sont pratiqués lesquels révèlent des taux d’humidité oscillant entre 75% et 90% d’humidité. Les pans muraux sont quasi tous auréolés avec des décolorations. La moisissure prolifère à l’intérieur des équipements, du mobilier, des prises, sur la tête de lit. Les linges, draps et serviettes sentent l’humidité ambiante. Idem pour les effets vestimentaires. Ces derniers sont par ailleurs inventoriés et annexés au présent acte. Ce même désordre affecte la pièce d’eau malgré l’existence d’une ventilation naturelle. Les murs sont touchés et noircis. Par ailleurs, une vmc est installée avec un passage réseau tubé en apparent courant depuis la salle d’eau, jouxtant le salon vers les sanitaires. A l’issue des constatations, l’odeur ambiante ne s’est pas dissipée. Le logement engendre un trouble de jouissance manifeste. Une réserve est émise sur le danger de santé compte tenu de l’humidité ambiante. » Les fenêtres de l’appartement étaient changées au cours du mois de juillet 2023, pour une somme totale de 6.233,84 euros à la charge du bailleur. Au cours du mois de septembre 2023, l’agence ORPI avisait Monsieur [X] que des travaux seraient effectués par l’entreprise AVIPUR sur la VMC de l’appartement afin de mettre en place les coffres pour habiller les conduits et le moteur. Elle lui indiquait également qu’une recherche de fuites et infiltrations serait effectuée prochainement par la copropriété. L’entrepreneur avisait Monsieur [Z] au cours du mois de décembre 2023 de difficultés rencontrées avec Monsieur [X] concernant l’organisation des travaux en raison du refus du locataire de laisser le plaquiste stocker son matériel dans l’appartement pendant la durée de l’intervention. L’intervention était finalement reportée au mois d’avril 2024. Un second procès-verbal de constat a été effectué le 18 octobre 2023 par Maître [T], commissaire de justice, à la demande de Monsieur [X]. Le commissaire de justice a procédé aux constatations suivantes : « Dès l’entrée dans les parties communes de l’immeuble sur cour conduisant au logement du requérant, l’odeur d’humidité apparaît très puissante. Derrière la porte palière, l’odeur du sas d’entrée est pestilentielle. Il est procédé par reportage photographique des lieux justifiant de l’état de prolifération. Le sol, les murs, les plafonds sont mouchetés de moisissures. Les stigmates sont parfaitement identifiables sur les revêtements clairs, teinte couleur blanche. La prolifération est conséquente et affecte les cloisons, les boiseries, les contours de menuiseries extérieures, les goulottes, les encadrements de porte, les joints de carrelage, les coffrages. Les dégradations sont plus importantes que lors des dernières constatations. Toutes les pièces sont visitées. Le constat est similaire, l’appartement est touché par un vice humide franc et important. Les équipements mobiliers, décoratifs, vestimentaires et plus généralement les effets personnels du requérant sont souillés. Les boiseries, linges, vêtements, rideaux sont piqués. Monsieur [X] me remet deux listings détaillant le sinistre sur ses biens propres que j’annexe au procès-verbal. Listing 1 : inventaire vestimentaire sur 6 pages. Listing 2 : inventaire du mobilier et accessoires sur 8 pages. Lors de mon passage, le détail a été vérifié et apparaît conforme à la réalité sur site. Les documents transmis sont le reflet exact de la situation au sein du logement. Au cours de mes constatations, j’ai procédé à 62 prises de vues, lesquelles sont intégrées au présent procès-verbal de constat. » * * * Par actes d'huissier en date du 28 juillet et du 1er août 2023, Monsieur [F] [X] a fait assigner Madame [J] [Z], Monsieur [N] [Z], la SCI FAMILIALE [Z] et la société REUSSITE IMMOBILIERE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de : Fixer le prix du loyer dû à hauteur de 609,56 euros mensuels charges comprises,Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre au remboursement du trop-perçu au titre de la réfaction des loyers depuis le 1er septembre 2021, date d’entrée dans les lieux et jusqu’à la décision à intervenir, somme qui ne saurait être inférieure à 9.273,12 euros,Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre au nettoyage à leurs frais avancés et réalisé par un professionnel de l’appartement sis [Adresse 3], dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard au-delà,Condamner la SAS REUSSITE IMMOBILIERE à payer la somme de 610,65 euros au titre des frais d’agence, et à effectuer un nouvel état des lieux d’entrée du logement, par constat d’huissier et à ses frais, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard au-delà,Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre, in solidum avec la SAS REUSSITE IMMOBILIERE, au paiement de la somme de 553,72 euros à Monsieur [F] [X] au titre des frais divers, Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre, in solidum avec la SAS REUSSITE IMMOBILIERE au paiement de la somme de 5.000 euros à Monsieur [F] [X] au titre du préjudice de jouissance et à 5.000 euros au titre du préjudice moral,Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre, in solidum avec la SAS REUSSITE IMMOBILIERE au paiement à Monsieur [F] [X] d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Lors de l'audience du 5 avril 2024, Monsieur [F] [X], représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de : Fixer le prix du loyer dû à hauteur de 599,81 euros mensuels outre 30 euros de charges, et ce jusqu’à la réalisation complète des travauxCondamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre au remboursement du trop-perçu au titre de la réfaction des loyers depuis le 1er septembre 2021, date d’entrée dans les lieux et jusqu’à la décision à intervenir, somme qui ne saurait être inférieure à 15.615,95 euros,Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre au nettoyage à leurs frais avancés et réalisé par un professionnel de l’appartement sis [Adresse 3], dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà,Condamner la SAS REUSSITE IMMOBILIERE à payer la somme de 610,65 euros au titre des frais d’agence, et à effectuer un nouvel état des lieux d’entrée du logement, par constat d’huissier et à ses frais, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà,Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre, in solidum avec la SAS REUSSITE IMMOBILIERE, au paiement de la somme de 11.991,86 euros à Monsieur [F] [X] au titre des frais divers, du mobilier, ainsi que la somme de 1.832,86 euros au titre des frais de nettoyage des vêtements,Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre, in solidum avec la SAS REUSSITE IMMOBILIERE au paiement de la somme de 5.000 euros à Monsieur [F] [X] au titre du préjudice de jouissance et à 5.000 euros au titre du préjudice moral,Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes tant principales que subsidiaires, et de toutes autres demandes,Condamner Monsieur et Madame [Z], la SCI [Z] ou l’un à défaut de l’autre, in solidum avec la SAS REUSSITE IMMOBILIERE au paiement à Monsieur [F] [X] d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Madame [J] [Z], Monsieur [N] [Z] et la SCI FAMILIALE [Z], représentés par leur avocat, ont pour leur part demandé au juge des contentieux de la protection de : A titre principal, Débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire et avant dire droit, Ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de Monsieur [X], confiée à tel expert qu’il lui plaira de désigner avec pour mission de :se faire communiquer tous les documents utiles à l’exécution de sa mission, procéder à l’examen du logement, décrire l’état du logement, examiner les anomalies et griefs allégués, les décrire et préciser notamment s’ils rendent ou non le logement impropre à son usage, le cas échéant, déterminer les causes des dysfonctionnements constatés, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis, décrire éventuellement les travaux réparatoires et en chiffrer le coût, fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections, En tout état de cause, Condamner Monsieur [X] au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise et honoraires de l’expert. La société REUSSITE IMMOBILIERE, représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de : Débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Monsieur [X] à verser à la société REUSSITE IMMOBILIERE une indemnité de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil, outre la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [X] aux entiers dépens,Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l'audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes présentées à l’encontre de Monsieur et Madame [Z] : Aux termes d’un acte notarié reçu par Maître [R] le 19 avril 2019, Madame [J] [Z] et Monsieur [N] [Z] ont apporté le bien objet du présent litige à la SCI FAMILIALE [Z]. Seule la SCI FAMILIALE [Z] a donc désormais la qualité de bailleresse, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas. Les demandes présentées à l’encontre de Monsieur et Madame [Z] seront par conséquent rejetées. Néanmoins, compte tenu des mentions erronées figurant à cet égard dans le bail, les dépens exposés à l’encontre de Monsieur et Madame [Z] devront être supportés par la SCI FAMILIALE [Z]. Sur les demandes présentées à l’encontre de la SCI FAMILIALE [Z] : Sur le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible : Monsieur [F] [X] fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte dispose, dans sa version applicable au litige : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. » Il ressort ainsi de l’article 6 susvisé que le preneur est tenu d'une obligation contractuelle d'assurer la jouissance paisible des lieux. En l'espèce, les éléments du dossier (notamment les deux constats établis par commissaire de justice, les échanges de courriers électroniques et les photographies jointes) laissent apparaître que la jouissance paisible de Monsieur [F] [X] a été troublée en raison de l’humidité excessive du logement à l’origine notamment d’une prolifération de moisissures et de champignons qui se sont généralisés au sein de l’appartement. Ces désordres ont été signalés à de multiples reprises par le locataire. Le bailleur ne conteste d’ailleurs pas leur existence. Le défaut d’entretien et d’aération invoqué par la SCI FAMILIALE [Z] n’est pas établi. Il ressort d’ailleurs des termes mêmes du courrier électronique adressé par Monsieur [Z] au syndic le 24 février 2023 que selon lui les désordres touchant le logement étaient un problème récurrent et que « l’argument tenant au défaut d’aération du logement était un argument habituel utilisé par les syndics et les compagnies d’assurance pour ne pas engager les travaux nécessaires pour permettre de traiter les causes d’infiltrations ». Il n’est pas non plus établi que les désordres relevés trouvent leur cause dans un dégât des eaux. Le seul dégât des eaux dont l’existence est avérée remonte en effet au mois de mars 2023 et son caractère limité (fuite de quelques heures ayant uniquement touché le plafond des toilettes) exclut qu’elle soit à l’origine des désordres qui touchent l’ensemble de l’appartement. Au vu de ces éléments, le logement de Monsieur [X] ne revêt pas un caractère décent. Le bailleur est tenu d’indemniser Monsieur [X] du préjudice qu’il a subi de ce fait, sans pouvoir s’exonérer de cette obligation en invoquant l’inaction du syndic. Les pièces du dossier permettant d’exclure l’imputabilité des désordres au locataire. La question de l’origine commune ou privative des désordres ne concerne pas le locataire, étant relevé que le syndicat des copropriétaires n’a pas été mis en cause dans le cadre de la présente instance. Dès lors, la demande de prononcé d’une expertise sera rejetée. La demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance: Monsieur [X] sollicite « le remboursement par la SCI FAMILIALE [Z] de 50 % du loyer hors charges à compter de la signature du bail jusqu’à la décision à intervenir pour un montant de 15.615,95 euros » ainsi que le paiement d’une somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance. Ces demandes distinctes reposent en réalité sur un fondement identique (le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible) et doivent toutes deux s’analyser comme une demande de dommages et intérêts pour un total de 20.615,95 euros visant à réparer le préjudice de jouissance subi par Monsieur [X] au cours de cette période. Les demandes présentées par Monsieur [X] apparaissent fondées en leur principe compte tenu de l’ampleur des désordres causés par l’humidité du logement. Elles sont néanmoins excessives, les premières conséquences de cette humidité n’ayant été signalées qu’au cours du mois de mai 2022 et les photographies réclamées par l’agence immobilière n’ayant été transmises que le 30 septembre 2022. L’ampleur des dommages n’a par ailleurs été établie que le 26 mai 2023 dans le cadre du constat réalisé par le commissaire de justice. Au vu des éléments du dossier, la SCI FAMILIALE [Z] sera condamnée à verser à Monsieur [X] la somme de 7.000 euros en réparation de son préjudice pour la période du mois de mai 2022 jusqu’au prononcé du présent jugement. Sur la demande relative à la réduction du montant du loyer : Monsieur [F] [X] sollicite de fixer le montant du loyer à hauteur de 599,81 euros par mois outre les charges, ce jusqu’à réalisation complète des travaux dont il ne précise toutefois ni la nature, ni l’étendue. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours [...]. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l'article 6." En l'espèce, les manquements du bailleur à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ayant été caractérisés, il convient de faire droit à la demande en réduisant le montant du loyer à la somme de 700 euros par mois outre les charges, ce à compter du présent jugement et jusqu’à la suppression des désordres liés à l’humidité excessive du logement, constatée par commissaire de justice aux frais avancés du bailleur. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel : Monsieur [X] justifie que ses biens meubles et vêtements ont été dégradés du fait de l’humidité constatée dans le logement et de la prolifération de moisissures. Le commissaire de justice a en effet établi un inventaire du mobilier et accessoires reprenant les conséquences des moisissures et de l’humidité excessive sur ces biens. Monsieur [X] produit les justificatifs d’achat pour la plupart de ceux-ci. Il devra par conséquent être indemnisé du préjudice matériel qu’il a subi, en prenant également en considération le coefficient de vétusté des biens mobiliers et l’usure normale des vêtements. La demande en paiement qu’il présente à ce titre à hauteur de 11.438,14 euros apparaît excessive et sera réduite à 5.000 euros. La SCI FAMILIALE [Z] sera par conséquent condamnée à verser la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice matériel. En revanche, la demande en paiement présentée au titre des frais de pressing à prévoir sera rejetée, Monsieur [X] ayant déjà été indemnisé pour le préjudice matériel lié à la dégradation des vêtements. Pour le même motif, Monsieur [X] sera débouté de sa demande tendant à condamner la SCI FAMILIALE [Z] à prendre en charge les frais de nettoyage de l’appartement. Au demeurant, la réalisation des travaux mettant fin aux désordres constitue un préalable à cette intervention. Sur le préjudice moral : Monsieur [F] [X] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice autre que le trouble de jouissance et le préjudice matériel dont la SCI FAMILIALE [Z] a été condamnée à l’indemniser. Monsieur [F] [X] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. 3. Sur les demandes présentées à l’encontre de la société REUSSITE IMMOBILIERE : Il appartient à Monsieur [X] de rapporter la preuve des manquements qu’il reproche à la société REUSSITE IMMOBILIERE. A cet égard, Monsieur [X] reproche à la société REUSSITE IMMOBILIERE d’avoir commis les fautes suivantes : -Ne pas avoir assuré l’efficacité juridique de son acte en préservant le consentement du cocontractant locataire, -Dissimulation manifestement volontaire de l’état réel du bien, -Défaut total d’information du locataire concernant les problèmes d’humidité présentés par le bien, -Inertie dans le traitement du dossier entrainant une aggravation permanente des préjudices du locataire, constituant une légèreté blâmable dans l’exécution du mandat de gestion, -D’avoir établi un état des lieux d’entrée erroné, en toute connaissance de cause. Les éléments communiqués dans le cadre de la présente procédure ne permettent toutefois pas d’établir que le gestionnaire avait connaissance, au moment de la mise en location du bien en décembre 2021, de la présence d’une humidité particulièrement importante dans l’appartement. En effet, l’état des lieux établi lors de l’entrée dans les lieux ne relevait pas de manifestations visibles de cette humidité alors même que la pose d’un doublage avec du BA13 hydrofuge et de grilles de ventilation venait d’être effectuée et que l’entrepreneur avait affirmé que ces travaux permettraient de mettre fin aux problèmes d’humidité. L’état des lieux établi contradictoirement lors de l’entrée dans les lieux ne relevait d’ailleurs pas de trace de moisissures ou d’humidité dans l’appartement. Aucun élément ne permet d’établir que l’état des lieux d’entrée n’était pas conforme à l’état réel des lieux au moment de la prise de possession par le locataire et la demande tendant à la réalisation d’un « nouvel état des lieux d’entrée » sera rejetée. Faute d’établir que le mandataire avait connaissance de la persistance des problèmes d’humidité dans le logement, aucune faute ne peut lui être reprochée du fait de la mise en location du bien auprès de Monsieur [X]. La société REUSSITE IMMOBILIERE justifie par ailleurs de l’ensemble des diligences qu’elle a effectuées auprès du bailleur, du syndic et des prestataires techniques dans le cadre de la gestion des désordres signalés par Monsieur [X]. Ce dernier ne démontre pas que ces diligences auraient revêtu un caractère insuffisant. Aucun grief ne pourra donc être retenu sur ce point à l’encontre de la société REUSSITE IMMOBILIERE Aussi, en l’absence de preuve d’une faute commise par la société REUSSITE IMMOBILIERE, Monsieur [X] sera débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de celle-ci, incluant la demande de remboursement des frais d’agence. 4. Sur la demande reconventionnelle présentée par la société REUSSITE IMMOBILIERE : La société REUSSITE IMMOBILIERE n’apporte pas la preuve du comportement fautif de Monsieur [X]. Elle sera par conséquent déboutée de la demande de dommages et intérêts qu’elle présente à titre reconventionnel. 5.Sur les demandes annexes : L'équité commande de condamner la SCI FAMILIALE [Z] à verser à Monsieur [F] [X] une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La SCI FAMILIALE [Z] sera par ailleurs condamnée aux dépens, à l’exclusion des frais exposés à l’égard de la société REUSSITE IMMOBILIERE qui resteront à la charge de Monsieur [X]. Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne la SCI FAMILIALE [Z] à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pour la période du mois de mai 2022 jusqu’au prononcé du présent jugement, Fixe le montant du loyer à la somme de 700 euros par mois outre les charges, ce à compter du présent jugement et jusqu’à la suppression des désordres liés à l’humidité excessive du logement, constatée par commissaire de justice aux frais avancés du bailleur, Condamne la SCI FAMILIALE [Z] à verser une somme de 5.000 euros à Monsieur [F] [X] en réparation de son préjudice matériel, Déboute Monsieur [F] [X] de sa demande en paiement au titre des frais de nettoyage des vêtements ainsi que de sa demande tendant à condamner la SCI FAMILIALE [Z] à prendre en charge les frais de nettoyage de l’appartement par un professionnel, Rejette la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par Monsieur [F] [X], Déboute Monsieur [F] [X] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société REUSSITE IMMOBILIERE ainsi que de Monsieur [N] [Z] et Madame [J] [Z], Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par la société REUSSITE IMMOBILIERE, Condamne la SCI FAMILIALE [Z] à verser à Monsieur [F] [X] une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SCI FAMILIALE [Z] aux entiers dépens, à l’exception des frais exposés à l’encontre de la société REUSITE IMMOBILIERE qui resteront à la charge de Monsieur [F] [X], Rejette le surplus des demandes ; Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. Le greffier Le juge