Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/00199

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00199 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUG5 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 10 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [W] [N] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [B] [N] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Monsieur [J] [F] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Me Sonia RAJAOFERA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Cécile VIGNAT, Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 15 Avril 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [W] [N] a donné à bail à Monsieur [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] selon contrat du 10 août 2020, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 928,73 euros charges comprises. Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.730,45 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Monsieur [W] [N] a fait assigner Monsieur [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [F] ; - la condamnation de Monsieur [J] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.787,07 euros arrêtés au 12 janvier 2024 et à actualiser à l'audience, augmentée des intérêts de droit à compter du jour du commandement de payer du 11 juillet 2023 sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 961,13 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et l'assignation. L'affaire a été évoquée à l’audience du 15 avril 2024. Monsieur [W] [N], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1.797,53 euros selon décompte arrêté au 15 avril 2024. Il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement. Monsieur [J] [F] est représenté par son conseil. Il sollicite à titre principal l'irrecevabilité de l'assignation pour non respect des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile sur la tentative de règlement amiable préalable. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement en proposant des mensualités de 100 euros en plus du loyer courant et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : - Sur l'irrecevabilité soulevée pour non-respect d'un recours aux modes alternatifs de règlement des litiges préalablement à la délivrance de l'assignation Selon les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile "En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution." La demande d'expulsion étant une demande indéterminée, les dispositions du présent article ne sont pas applicables en l'espèce dans la mesure où la tentative préalable d'un recours aux modes alternatifs de règlement des conflits est prescrite à peine d'irrecevabilité de l'assignation dans les litiges n'excédant pas 5.000 euros ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il convient de rejeter ce moyen d'irrecevabilité. - Sur la recevabilité de l'action en application de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, Monsieur [W] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 12 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 10 août 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [F] le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.730,45 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 11 septembre 2023. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : Monsieur [W] [N] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [J] [F] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 11 septembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Monsieur [W] [N] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [F] était débiteur, après soustraction des sommes prélevées en plus du loyer et des charges au titre de l'assurance habitation, frais de courtage et contribution MRH non justifiés à hauteur de 936,50 euros, de la somme de 861,03 euros selon décompte arrêté à la date du15 avril 2024. Monsieur [J] [F] ne conteste pas la dette locative. En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [W] [N] la somme de 861,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 15 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)". Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, Monsieur [J] [F] précise avoir repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience ce qui n'est pas contesté par le bailleur. Dans ces circonstances, il y a lieu d'accorder à Monsieur [J] [F] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet. Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Monsieur [W] [N] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [F] et celui-ci sera condamné à verser à Monsieur [W] [N] une indemnité d’occupation mensuelle de 928,73 euros, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [J] [F] , partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [N] les frais qu'il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [F] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE l'action de Monsieur [W] [N] recevable. CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2020 entre Monsieur [W] [N] et Monsieur [J] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au[Adresse 4] au 11 septembre 2023. CONDAMNE Monsieur [J] [F] à verser à Monsieur [W] [N] la somme 861,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 15 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. AUTORISE Monsieur [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE Monsieur [W] [N] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Monsieur [J] [F] à verser à Monsieur [W] [N] une indemnité d’occupation mensuelle de 928,73 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. CONDAMNE Monsieur [J] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture. CONDAMNE Monsieur [J] [F] à verser à Monsieur [W] [N] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Nicolas BRUNET, Greffier. LE GREFFIERLA VICE-PRÉSIDENTE