Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/02153

Du 22 mars 2024 5AA SCI/ld PPP Référés N° RG 23/02153 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQL7 Société GIRONDE HABITAT C/ [J] [H] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à GIRONDE HABITAT Le 22/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat RCS BORDEAUX 404 877 086 [Adresse 5] [Localité 3] Rep/assistants : Madame [I] [E] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [J] [H] [Adresse 2] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 26 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Novembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2015, à effet du même jour, GIRONDE HABITAT a donné à bail à Madame [H] [J] un logement situé [Adresse 2]). Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Mme [H] [J] un commandement de payer dans un délai de 6 semaines à compter dudit commandement, la somme de 1933,80 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, GIRONDE HABITAT a assigné Mme [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 janvier 2024 aux fins de : "Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 2]), avec effet au 6 octobre 2023, "Ordonner l'expulsion de Mme [H] [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique, "Condamner Mme [H] [J] au paiement de la somme provisionnelle de 2 733,33 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, dus au 13 novembre 2023, "Condamner Mme [H] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu'à la libération effective des lieux, "Condamner Mme [H] [J] à payer une somme de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, "Condamner Mme [H] [J] aux dépens. Lors de l'audience du 26 janvier 2024, GIRONDE HABITAT, comparant en personne, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3 282,55 euros au 22 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique ne pas être opposé à l'octroi de délai de paiement. En défense, Madame [H] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 90 euros en sus du loyer courant. Mme [H] précise avoir un nouvel emploi dont le salaire mensuel est de 1.660 euros. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 23 novembre 2023, soit six semaines avant la date de l'audience du 26 janvier 2024. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 8 septembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 1933,80 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 25 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Toutefois, si le commandement fait effectivement état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est réitérée ni dans l'assignation, ni lors de l'audience. Par conséquent, elle est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives. La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde GIRONDE HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 octobre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, que Madame [H] est en mesure de régler le montant de sa dette locative compte tenu de revenus nets par mois de 1660 euros. De plus, GIRONDE HABITAT et Madame [H] se sont entendus à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement. Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, GIRONDE HABITAT sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [H]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [H] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (339.75 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, GIRONDE HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3 282,55 euros à la date du 22 janvier 2024. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [H] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 282,55 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 22 janvier 2024 - échéance du mois de décembre 2023 incluse. Madame [H] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (339,75 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Mme [H]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Mme [H] [J] à verser à GIRONDE HABITAT la somme de 50 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 7 octobre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 10 novembre 2015 entre l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT et Madame [H] [J], relatif au logement situé [Adresse 2]) ; CONDAMNONS Madame [H] [J] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, la somme de 3282,55 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 22 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [H] [J] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 90 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : -la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; -si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; -qu'en ce cas, à défaut pour Madame [H] [J] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (339.75 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [H] [J] à son paiement à compter du 1er janvier 2024, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [H] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [H] [J] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT