Cour d'appel, 01 février 2024. 22/01009

AFFAIRE :N° RG 22/01009 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION en date du 03 Février 2022 du TJ à compétence commerciale de LISIEUX RG n° 20/00008 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 APPELANTE : S.A.S.U. [Adresse 6] N° SIRET : 823 241 971 [Adresse 1] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal Représentée et assistée de Me Coralie LOYGUE, avocat au barreau de CAEN INTIME : Monsieur [U] [V] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, Assisté de Me Luc CHAUPLANNAZ, avocat au barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 07 décembre 2023 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 1er février 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier Suivant acte du 22 novembre 2011, M. [U] [V] a conclu avec la SARL La Providence, promoteur, un contrat de réservation dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement (lot n° 104) situé dans un ensemble immobilier La Providence, situé à [Localité 5], destiné à accueillir une résidence locative avec services pour seniors. Par acte du même jour, M. [U] [V] a confié à la société Odelia résidences, dont l'activité est la gestion de résidences seniors, un mandat à l'effet de rechercher et d'acheter pour son compte les biens mobiliers appelés à garnir l'appartement, tels que décrits dans l'acte. Il était stipulé que M. [V] serait propriétaire des biens mobiliers ainsi désignés à compter du jour du paiement de la facture produite à cet effet par la société Odelia résidences. Suivant acte du 19 novembre 2011, M. [U] [V] a consenti à la SAS Odelia résidences un bail commercial meublé portant sur l'appartement dont il s'est porté acquéreur. Le bail devait prendre effet un mois après la livraison et réception définitive du bien immobilier et au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique de vente au profit du bailleur si celle-ci intervenait après la date de mise en exploitation des locaux. L'acte définitif de vente par acte authentique a été signé le 28 mars 2012. Par jugement du 27 mai 2014, la société Odelia résidences a été placée en redressement judiciaire, suivi par un plan de cession arrêté par jugement du 5 novembre 2014. L' appartement a été livré le 8 février 2016 et l'ouverture au public a été autorisée par arrêté de la mairie de [Localité 5] le 30 septembre 2016. Par lettre du 10 octobre 2016, la SARL La Providence a informé M. [U] [V] de la reprise de la gestion de la résidence par un nouveau gestionnaire, la SAS [Adresse 6], de l'ouverture de l'établissement le 15 novembre 2016 et de la signature prochaine d'un nouveau bail commercial avec le nouveau gestionnaire. En janvier 2017, un nouveau contrat de bail commercial a été conclu entre M. [V] et la SAS [Adresse 6], prenant effet le 1er janvier 2017. Estimant que depuis la conclusion du contrat de bail, la société Obeo n'avait pas procédé au paiement des loyers dus, M. [V] a saisi le président du tribunal de commerce de Paris d'une requête aux fins d'injonction de payer, sollicitant principalement la condamnation de la société Obeo, preneur à bail, à lui verser la somme de 5.809,08 euros, à titre de loyers impayés. Par ordonnance du 9 juillet 2018, le président du tribunal de commerce de Paris a fait droit à la demande de M. [V]. La société Obeo a formé opposition à cette ordonnance. Par jugement du 8 octobre 2020, le tribunal de commerce de Paris s'est déclaré incompétent pour connaître de l'affaire au profit du tribunal judiciaire de Lisieux. Par jugement du 3 février 2022, le tribunal judiciaire de Lisieux a : - condamné la société SAS [Adresse 6] à verser à M. [U] [V] la somme de 31.258,58 euros au titre des loyers dus en application du bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 2017 ; - dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du 20 août 2018 pour un montant de 5.809,08 euros, et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ; - débouté la société SAS [Adresse 6] de sa demande reconventionnelle ; - dit n'y avoir lieu à condamner la SAS [Adresse 6] à une amende civile ; - rejeté la demande de M. [V] d'indemnisation de son préjudice pour résistance abusive ; - rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ; - condamné la SAS [Adresse 6] aux entiers dépens de I'instance ; - condamné la SAS [Adresse 6] à verser à M. [U] [V] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration au greffe de la cour en date du 21 avril 2022, la société Obeo a relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 7 novembre 2023, la société Obeo demande à la cour de : - Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : * condamné la société [Adresse 6] au paiement de la somme de 31.258,58 euros au titre des loyers dus en application du bail commercial et dit que cette somme serait assortie d'intérêts, * débouté la société [Adresse 6] de sa demande reconventionnelle, * condamné celle-ci aux dépens et au paiement d'une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant de nouveau de ces chefs, - Débouter M. [U] [V] de ses demandes, - Le condamner au paiement d'une somme de 47.059,09 euros à parfaire à titre d'indemnité en réparation du préjudice subi par la société [Adresse 6], - Le condamner au paiement d'une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 23 octobre 2023, M. [U] [V] demande à la cour de : - Déclarer les demandes de M. [U] [V] comme étant recevables et bien fondées, En conséquence, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * condamné la société [Adresse 6] à payer les loyers à M. [U] [V] pour la somme de 31.258,58 euros pour la période arrêtée à janvier 2022 inclus ; * dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2018 sur la somme de 5.809,08 euros et à compter du jugement pour le surplus ; * débouté la société [Adresse 6] de sa demande reconventionnelle ; * condamné la société [Adresse 6] aux dépens de l'instance ; * condamné société [Adresse 6] à verser à M. [V] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Infirmer le même jugement en ce qu'il a : * dit n'y avoir pas lieu à condamner la société [Adresse 6] à une amende civile ; * rejeté la demande de M. [V] de l'indemnisation de son préjudice pour résistance abusive ; * rejeté les demandes plus amples de M. [V] ; Et, statuant à nouveau, A titre principal, - Dire et juger que la société [Adresse 6] est valablement engagée au titre du bail commercial conclu avec M. [U] [V], - Condamner la société [Adresse 6] à payer à M. [U] [V] la somme de 44.536,58 euros au titre des loyers arrêtés au mois de décembre 2023 inclus, ainsi que tout loyer mensuel de 553.25 euros dû au jour où la cour statuera, outre intérêt au taux légal à compter du 20 août 2018, date de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer, A titre subsidiaire, - Dire et juger que le bail conclu le 8 février 2017 à effet du 1er janvier 2017 est résilié de fait à compter du 15 février 2018, - Condamner la société [Adresse 6] à payer à M. [U] [V] une indemnité d'occupation équivalente au loyer, soit la somme de 553,25 euros par mois à compter du 16 février 2018 jusqu'à la restitution effective du logement, soit la somme de : * 4.979,20 euros au titre des loyers arrêtés au 15 février 2018 inclus, * 39.557,38 euros à titre d'indemnité d'occupation arrêtée à décembre 2023, à parfaire, - Condamner la société [Adresse 6] à payer ces sommes assorties d'un intérêt au taux légal à compter du 20 août 2018, date de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer, - Autoriser M. [U] [V] à faire procéder à l'expulsion de la société [Adresse 6] ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, En tout état de cause, - Débouter la société [Adresse 6] de ses demandes, fins, moyens et conclusions, - Condamner la société [Adresse 6] à une amende civile de 5.809 euros, - Condamner la société [Adresse 6] à payer à M. [U] [V] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice en lien avec la résistance abusive de la société [Adresse 6], - Condamner la société [Adresse 6] à payer à M. [U] [V] la somme de 5.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société [Adresse 6] aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais de requête et d'ordonnance d'injonction de payer. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2023. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS I. Sur la demande en paiement des loyers Selon l'article 1719, 1°, 2° et 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'obligation de délivrance à la charge du bailleur édictée à l'article 1719 lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat. Lorsqu'il est prévu contractuellement que le bien sera affecté à une activité particulière, le bien délivré doit être conforme à cette activité précise. Le bailleur est en conséquence tenu d'effectuer l'ensemble des travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat. L'obligation de délivrance de la chose louée court pendant toute la durée du bail. Le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance qui est d'ordre public dans la mesure où elle est de l'essence même du bail. Ainsi le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux ou d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état. Le bailleur qui ne satisfait pas à son obligation de délivrance engage sa responsabilité. Pour s'opposer au paiement des loyers réclamés par le bailleur, la SAS [Adresse 6] fait valoir que l'exploitation de la résidence selon sa finalité à destination de seniors n'était pas possible dès l'origine, du fait du cambriolage des parties communes (cuisine collective) et de l'absence de mobilier dans l'appartement ; que M. [V] a manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme aux prévisions du contrat de bail, qui constitue une obligation de résultat, en louant un appartement non meublé et donc inexploitable car impossible à mettre en location auprès de tiers. M. [V] réplique que la SAS Obeo avait connaissance de l'absence d'ameublement et qu'elle en a fait son affaire personnelle. Le contrat intitulé 'bail commercial de locaux d'habitation de meublés' signé en janvier 2017 entre les parties prévoit expressément que : - la location porte sur des locaux meublés ; - les lieux sont destinés à une activité d'exploitation de résidence de services seniors consistant en la sous-location du lot objet du présent bail, assortie à la fourniture de services ; - le gestionnaire preneur déclare avoir une parfaite connaissance de la désignation, de la consistance et de la destination de ces locaux à usage de résidence de services seniors ; - le gestionnaire s'oblige à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, sous réserve que ces lieux soient propres à la sous location (...) ; - dans le cas où la non sous-location du bien par le gestionnaire résulterait (...) du fait ou d'une faute de l'investisseur, (...) le loyer ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance. Il est établi par les pièces du dossier que les meubles devant garnir l'appartement, bien que réglés par M. [V] (80% du prix a été réglé le 29 mars 2012 à la SAS Odelia résidences et le solde à la SAS La Providence suivant chèque du 15 novembre 2016), n'ont jamais été fournis par la première société gestionnaire qui a déposé le bilan, que M. [V] a délivré à la SAS Obeo un appartement non-meublé, ce en violation des stipulations du bail, et que cette absence de mobilier persiste à ce jour. Une majorité des appartements vendus a d'ailleurs été concernée par ce défaut de garnissage. Le fait, à supposer établi, que la SAS Obeo avait connaissance de ce manquement avant de souscrire le bail commercial est indifférent dès lors que le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance conforme qui est d'ordre public. De même, la clause du bail selon laquelle l'appelante a déclaré prendre les lieux en l'état est inopérante. Par ailleurs, il ne résulte nullement des courriers versés aux débats qu'un accord serait intervenu entre la SARL La Providence et la SAS Obeo en vertu duquel la première se serait engagée à fournir à ses frais le mobilier manquant, ou encore selon lequel la seconde aurait renoncé à faire valoir ses droits à l'égard de son bailleur et accepté de faire son affaire personnelle de la situation, notamment en prenant en charge l'ameublement des appartements, dont celui de l'intimé, sans contrepartie. Au contraire, la lettre d'information de l'appelante du 20 mars 2018 à l'attention des copropriétaires traduit son accord pour prendre en charge, sur ses fonds propres, l'achat du mobilier, mais sous la condition de la signature d'un avenant au bail initial à compter du 1er avril 2018 en conservant la progressivité du loyer, ce que M. [V] a manifestement refusé. Ainsi, le fait que M. [V] a intégralement versé le prix du mobilier, entre les mains du précédent gestionnaire et du promoteur, ne peut valablement le décharger de son obligation contractuelle à l'égard de son preneur, fût-il un professionnel. Il résulte de ce qui précède que le défaut d'ameublement de l'appartement, destiné à des personnes âgées, empêche sa sous-location par la SAS Obeo et que la responsabilité en incombe au bailleur en vertu du bail et de son obligation de délivrance conforme. Par suite, la SAS Obeo et bien fondée à opposer l'exception d'inexécution et à solliciter le débouté de M. [V] de sa demande en paiement des loyers et intérêts de retard, sans qu'il soit besoin d'examiner le grief tiré du vol des équipements communs. Le jugement est infirmé de ce chef. II. Sur la demande reconventionnelle de la SAS Obeo en dommages et intérêts Aux termes des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code civil, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de dommages et intérêts de la SAS Obeo, soulevée par M. [V] dans le corps de ses conclusions mais ne figurant pas dans leur dispositif, ne sera donc pas examinée. Sur le fond, il incombe à l'appelante de rapporter la preuve du préjudice allégué et du lien de causalité entre celui-ci et le manquement contractuel de M. [V] retenu plus haut. La SAS Obeo sollicite en réparation de son préjudice le paiement d'une indemnité de 47.059,09 euros correspondant à la différence entre les loyers dont elle a été privée depuis le 1er janvier 2017 (au total 84.680 euros TTC sur la base d'un loyer mensuel de 1.460 euros TTC) et le montant des loyers que M. [V] aurait dû percevoir si le logement avait pu être loué (au total 37.620,91 euros). Comme justement relevé par l'intimé, le préjudice subi par la SAS Obeo consécutif à la faute du bailleur ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de sous-louer le bien et de percevoir des revenus locatifs puisqu'elle n'avait aucune garantie de trouver un sous-locataire, préjudice qu'elle n'invoque pas. En l'absence de lien de causalité entre le dommage de perte de loyers dont elle sollicite l'indemnisation et la faute de M. [V], la SAS Obeo ne peut qu'être déboutée de sa demande. III. Sur la demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail A titre subsidiaire, M. [V] sollicite le prononcé de la résolution du bail pour défaut d'exécution à compter du 15 février 2018, au motif qu'il n'a pas été mis en mesure d'honorer son engagement dès la conclusion du bail, en ce qu'il a été trompé par la SAS Obeo laquelle n'a pas attiré son attention sur 'l'obligation de meubles' et n'a jamais envisagé de payer les loyers. Cependant, M. [V], qui, dans ses rapports avec sa locataire, est seul responsable de l'inexécution du bail, n'est pas fondé à se prévaloir de ses propres manquements pour réclamer la résolution du contrat. En conséquence, il convient de le débouter de cette demande ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion et de paiement des loyers arrêtés au 15 février 2018 et d'indemnité d'occupation. IV. Sur l'amende civile et la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Au vu de ce qui précède, M. [V] ne peut qu'être débouté de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée. Par ailleurs, M. [V] n'a pas qualité pour solliciter le prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'appelante sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, sanction qui relève de la seule initiative de la juridiction saisie. Cette demande mérite également le rejet. Le jugement est confirmé sur ces points. V. Sur les autres demandes M. [V] succombant, est condamné aux dépens de première instance et d'appel, à payer à la SAS [Adresse 6] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre. Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : - débouté la société SAS [Adresse 6] de sa demande reconventionnelle ; - dit n'y avoir lieu à condamner la SAS [Adresse 6] à une amende civile ; - rejeté la demande de M. [V] d'indemnisation de son préjudice pour résistance abusive ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, DEBOUTE M. [U] [V] de toutes ses demandes ; CONDAMNE M. [U] [V] à payer à la SAS [Adresse 6] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [U] [V] de sa demande formée à ce titre ; CONDAMNE M. [U] [V] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY