Cour d'appel, 22 février 2024. 21/05234

MINUTE N° 91/2024 Copie exécutoire aux avocats Le 22 février 2024 La greffière RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE COLMAR DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/05234 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HXPT Décision déférée à la cour : 16 Novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg APPELANTE : La S.C.I. OXFORD prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 4] représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, Avocat à la cour INTIMÉ : Le Syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL DE L'ESPLANADE TRANCHE 2, ayant siège [Adresse 2] / [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA, prise en la personne de son représentant légal, ayant siège [Adresse 3] représenté par Me Noémie BRUNNER, Avocat à la cour COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mesdames Myriam DENORT et Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillères, chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, Madame Myriam DENORT, Conseillère Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN ARRÊT contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS et PROCÉDURE La SCI Oxford est propriétaire des lots n°5, 67, 69, 71, 72 et 78 au sein de l'immeuble en copropriété Centre Commercial Esplanade Tranche 2, situé [Adresse 2] / [Adresse 1]. Par acte d'huissier du 3 mai 2018, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Strasbourg afin d'obtenir sa condamnation au paiement de charges qu'il estimait lui être encore dues par cette dernière. Se plaignant de problèmes de chauffage, la SCI Oxford a demandé au juge de la mise en état d'ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance du 28 janvier 2020, il a été fait droit à sa demande, à charge pour elle de faire l'avance des frais de cette expertise. La même ordonnance l'a condamnée à régler au syndicat des copropriétaires une provision de 47 856,51 euros sur les charges impayées invoquées par ce dernier. La SCI Oxford n'ayant pas consigné les frais d'expertise dans les délais, le juge chargé du contrôle de ces mesures en a, par une nouvelle ordonnance du 5 janvier 2021, constaté la caducité. Par une ordonnance du 7 septembre 2021, il a rejeté la requête de la SCI Oxford en relevé de caducité. Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Strasbourg a : - condamné en quittance ou deniers la SCI Oxford à payer au syndicat des copropriétaires : * la somme de 47 856,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2017, * la somme de 2 280,38 euros, à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - débouté la SCI Oxford de ses prétentions, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné la SCI Oxford à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'assignation qui s'élevaient à 69,85 euros, ainsi que les frais de sommation de payer à hauteur de 333,21 euros. Le tribunal a notamment relevé que : - les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires de 2013 à 2018 inclus, versés aux débats, démontraient que les comptes de la copropriété avaient été approuvés, - l'édition de comptes du syndic datée du 8 novembre 2019, ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires faisaient état d'un montant de 47 856,51 euros dû par la SCI Oxford au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 8 novembre 2019. Sur la demande de dommages intérêts, il a relevé que les impayés de charges de copropriété généraient pour l'ensemble de la copropriété des désagréments administratifs et judiciaires, mais aussi des difficultés de financement et que les copropriétaires débiteurs faisaient supporter leur carence aux autres. Il a relevé un préjudice d'autant plus important que les impayés de charges étaient élevés et anciens. Sur la demande reconventionnelle de la SCI Oxford, qui faisait état de problèmes de chauffage imputables à la copropriété, invoquant un préjudice de 74 913,94 euros, le tribunal a considéré qu'il ne pouvait déduire un manquement imputable à la copropriété de relevés de températures effectués dans ses locaux par deux constats d'huissiers non contradictoires, mandatés par la SCI Oxford, produits par cette dernière. Le tribunal a également relevé la caducité de l'expertise résultant de l'absence de consignation dans les délais ainsi que le rejet de la demande en relevé de caducité motivée par l'absence de motif légitime justifié par la SCI Oxford et par l'absence de versement de la consignation au jour de la décision. En l'absence d'autre pièce susceptible de justifier du dysfonctionnement du système de chauffage et de son imputabilité au syndicat des copropriétaires, le tribunal a constaté la défaillance de la SCI Oxford dans l'administration de la preuve du dysfonctionnement du système de chauffage. La SCI Oxford a interjeté appel de ce jugement le 24 décembre 2021. La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mai 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 2 janvier 2023, la SCI Oxford sollicite que son appel soit déclaré recevable et bien fondé et que la cour infirme le jugement déféré en chacune des condamnations prononcées à son encontre et en ce qu'il l'a déboutée de ses prétentions. Elle demande que la cour, statuant à nouveau : - déboute le syndicat des copropriétaires de ses fins et conclusions de condamnation au titre du solde de charges de copropriété impayées, des dommages-intérêts et de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais d'instance, d'assignation et de sommation, - condamne le syndicat des copropriétaires : * à lui verser la somme de 74 913,94 euros à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice subi, * à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens, y compris ceux de première instance. Sur les charges de copropriété impayées, la SCI Oxford invoque en premier lieu des difficultés de trésorerie auxquelles elle a été confrontée du fait de la « surdité du syndic qui n'a jamais pris à c'ur les difficultés récurrentes de chauffage ». Elle fait valoir que les charges de copropriété contraignent le syndicat des copropriétaires, respectivement le syndic, à veiller à la jouissance paisible des lieux loués par les copropriétaires, ajoutant que son refus de régler spontanément les charges était le moyen de contraindre le syndicat des copropriétaires à remédier aux dysfonctionnements du chauffage. Pour mettre en cause la responsabilité quasi délictuelle du syndicat des copropriétaires, la SCI Oxford invoque un manquement de ce dernier à ses obligations d'assurer une chauffe régulière, indiquant produire des relevés de températures effectués par un huissier de justice. Elle invoque également l'obligation du syndic d'entretenir les parties communes et les équipements collectifs. Elle ajoute que les interventions de la société Cofely et du prestataire Engie ont été insuffisantes pour résoudre la difficulté et qu'il appartenait dès lors au syndicat des copropriétaires de faire appel à un prestataire tiers, alors que le problème de chauffage particulièrement récurrent auquel elle est confrontée, sans pouvoir rien entreprendre personnellement, implique, pour le syndicat des copropriétaires, l'obligation d'en assumer les conséquences. Sur les objections du syndicat des copropriétaires relatives à la création de mezzanines, la SCI Oxford répond que le dysfonctionnement du chauffage est antérieur et que les mezzanines ne créent pas de surface supplémentaire. Elle estime que les données relevées par l'huissier sont parfaitement recevables et opposables, qu'elles sont incontestables, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas apporté de démentis sérieux, face à ces preuves, pour se soustraire à sa responsabilité. De plus, il était en mesure de faire procéder à ses propres relevés. Elle estime à 74 913,94 euros le dommage qu'elle a subi, précisant ne pas vouloir se soustraire au paiement des charges de copropriété mais que la situation rend impropre l'occupation des lieux au cours des périodes d'hiver et de grand froid, alors qu'elle veut seulement bénéficier de locaux chauffés pour son personnel et ses élèves. Elle précise qu'elle n'a pas contesté les charges approuvées par les assemblées générales parce qu'elle a toujours envisagé que le syndicat des copropriétaires réglerait le problème dans la perspective naturelle d'éviter toute procédure. Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 28 juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de débouter la SCI Oxford de l'intégralité de ses fins, moyens et conclusions et de la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Rappelant l'obligation, pour chaque copropriétaire, de participer aux charges communes et l'exigibilité des appels de fonds émis par le syndic dès leur réception par chaque copropriétaire, l'intimé expose que la dette de la SCI Oxford, augmentée au cours de la première instance, pour avoir atteint 74 913,94 euros, a conduit à la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 47 856,51 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 novembre 2019, suite au paiement de différents acomptes. Il souligne que le principe de la créance et son montant ne sont pas contestés. À l'appui de sa demande de dommages-intérêts, il invoque des difficultés de gestion et de trésorerie dont il est fondé à réclamer la réparation, ainsi que des frais de sommation, de transmission du dossier à l'huissier, à l'avocat, ainsi que divers frais constituant des prestations rémunérées par le contrat de syndic, que lui-même doit supporter du fait de la carence du copropriétaire débiteur. Il précise que, conformément à l'article 64 du décret du 17 mars 1967, la sommation de payer, en copropriété, ne peut être opérée que par acte d'huissier. Observant que la SCI Oxford ne démontre pas qu'elle retient uniquement les charges afférentes au chauffage de ses locaux, procédant depuis plusieurs années à des versements selon son bon vouloir et n'ayant jamais imputé ces règlements sur une partie de sa dette, il souligne qu'en tout état de cause, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l'obligation, pour chaque copropriétaire, de participer aux charges afférentes à son lot, est d'ordre public. Il ajoute que, selon une jurisprudence constante, un copropriétaire ne peut pas se faire justice à lui-même et refuser de payer les charges en invoquant l'exception d'inexécution, l'obligation de payer les charges de copropriété étant une obligation impérative. Par ailleurs, la SCI Oxford n'a jamais contesté les procès-verbaux d'assemblée approuvant les comptes, qu'elle a d'ailleurs approuvés lorsqu'elle était présente. Elle est donc totalement illégitime à procéder à la rétention des charges, quelles qu'elles soient. Sur la demande reconventionnelle de la SCI Oxford, le syndicat des copropriétaires souligne qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, uniquement en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien des parties communes, qui n'existe pas en l'espèce. En effet, rien ne démontre que des travaux soient nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble et qu'il aurait commis une faute dans l'administration de celui-ci. S'agissant du syndic, il souligne que ce dernier n'est pas partie à la procédure et que la SCI Oxford ne démontre ni une faute de ce dernier dans l'accomplissement de sa mission, ni l'existence d'un préjudice, ni celle d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice, les conditions de sa responsabilité n'étant donc pas réunies. L'intimé ajoute que le syndic a toujours fait intervenir le prestataire Engie Cofely, avec lequel il a un contrat d'entretien, en cas de problème, et dès que la demande lui en était faite par un copropriétaire, s'agissant du fonctionnement du chauffage. Il ajoute que la SCI Oxford ne justifie ni de quelconques signalements, ni de ce que ces signalements seraient restés sans suite, ni même du dysfonctionnement du chauffage. Il ajoute que le prestataire est intervenu une nouvelle fois suite à la mise en demeure du conseil de l'appelante, en janvier 2018, que les radiateurs fonctionnaient bien et que la température des locaux était supérieure à 20°C. La SCI Oxford est donc défaillante dans la démonstration du dysfonctionnement du système de chauffage Il évoque en revanche des travaux de la SCI Oxford dans ses locaux, par l'ajout de mezzanines sans augmentation de la surface de chauffe des radiateurs existants et sans radiateur supplémentaire, ce qui pouvait empêcher la chaleur de monter dans certaines pièces. Sur le préjudice invoqué par la SCI Oxford, l'intimé soutient qu'il n'est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum, étant évalué par l'appelante au montant des charges retenues. Observant que seul un préjudice certain et avéré est susceptible d'être réparé, il fait valoir que les mesures relevées par l'huissier de justice, dans des conditions ignorées, ne sont pas pertinentes, celui-ci ayant seulement constaté les températures à son arrivée et n'ayant pu vérifier depuis quand les radiateurs fonctionnaient. De plus, ces constats ont été réalisés de manière non contradictoire. * Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties ayant constitué avocat en appel, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées. MOTIFS I ' Sur la demande de la SCI Oxford Dénonçant un dysfonctionnement récurrent du système de chauffage dans ses locaux depuis de nombreuses années et une carence du syndicat des copropriétaires dans sa prise en charge, la SCI Oxford produit, à l'appui de ses allégations sur ce point, en appel comme en première instance, deux procès-verbaux de constats d'huissier datés respectivement du 20 décembre 2011 et du 4 janvier 2018, outre un courrier adressé par son Conseil au syndic le 16 janvier 2018. Ces procès-verbaux portent sur des relevés de température effectués par l'huissier de justice mandaté par la SARL Academy Serge [X] dans les locaux situés au Centre commercial de l'Esplanade, dans lesquels cette société exploite une école nommée ICE Serge [X]. Cependant, s'agissant de relevés de température non contradictoires, les procès-verbaux de constat des huissiers ne permettent pas de s'assurer des conditions réelles dans lesquels ils ont été effectués, et notamment, pour celui de 2018, à quel endroit précis des pièces concernés, mais aussi, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, depuis combien de temps les radiateurs étaient ouverts lors de ces relevés de température et à quelle puissance. De plus, une représentante de la locataire de ces locaux ayant indiqué à l'huissier de justice intervenu le 20 décembre 2011 qu'ils appartenaient à la SCI Oxford et à la SCI E8, il n'est pas même possible de s'assurer que les relevés de température ont bien été réalisés exclusivement dans les locaux de l'appelante. Enfin, il s'agit de constats ponctuels, effectués à 7 ans d'intervalle, qui ne permettent nullement de vérifier le bienfondé de l'insuffisance chronique de chauffage invoquée par la SCI Oxford. Il est d'ailleurs notable que, dans un courriel adressé au syndic le 5 octobre 2017, M. [X], qui apparaît comme dirigeant de la SCI, tout en se plaignant de cette insuffisance, évoque des températures de 19 à 21°C en hiver dans ses locaux, ce qui n'a rien d'insuffisant. A ce titre, il est fort regrettable que, comme l'a souligné le tribunal, la SCI Oxford n'ait pas donné suite à la décision du juge de la mise en état relative à l'expertise qu'elle avait elle-même sollicitée, et qu'elle ait mis en échec une mesure d'instruction ordonnée dans son propre intérêt, en ne versant pas l'avance des frais mis à sa charge dans les délais impartis, et ce sans raison pertinente. En revanche, l'intimé verse lui-même aux débats le rapport d'activité du syndic de la période de novembre 2016 au 15 octobre 2018 relatif au chauffage de l'immeuble, dont il résulte que le syndic donnait suite avec réactivité aux demandes des occupants du Centre Commercial relatives à des pannes de chauffage, lorsqu'il en est survenu, en faisant intervenir régulièrement la société Engie Cofely. Il en a été ainsi fin 2017, où une succession de pannes a entraîné des interventions répétées de cette société. De plus, comme le souligne à bon droit le syndicat des copropriétaires, la SCI Oxford n'a jamais contesté les décisions des assemblées générales qui ont voté les budgets successifs de la copropriété et approuvé les comptes du syndic. Elle n'a jamais adressé de mise en demeure à ce dernier afin de réclamer la résolution de dysfonctionnements du chauffage, tout en laissant s'accumuler un arriéré de charges devenu très conséquent au fil des ans. Il résulte donc de l'ensemble des éléments ci-dessus que l'appelante ne rapporte la preuve d'aucune faute de l'intimé, à l'origine d'un préjudice dont, au surplus, elle ne démontre pas la réalité. En effet, alors qu'elle ne précise pas qu'elle occuperait ses locaux personnellement, mais qu'il résulte des pièces qu'elle verse aux débats qu'elle les loue, elle n'a pu subir elle-même un préjudice de jouissance et elle n'évoque non plus aucune réclamation d'une quelconque indemnisation de sa ou ses locataires, aucune difficulté à louer ses locaux, aucun défaut de paiement des loyers qui seraient dus à une insuffisance de chauffage. En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la SCI Oxford est infondée et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il l'a rejetée. II ' Sur les demandes du syndicat des copropriétaires A) ' Sur la demande d'arriérés de charges A l'appui de sa demande d'arriérés de charges de copropriété, l'intimé produit, comme l'a relevé le tribunal, les différents comptes de charges, appels de provisions et de fonds, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des années concernées, ayant approuvé les comptes annuels et voté le budget prévisionnel. En l'absence de contestation des montants mis en compte, la SCI Oxford évoquant elle-même un refus de principe du règlement des charges de copropriété afférentes à ses lots, et au vu des pièces justificatives produites par le syndicat des copropriétaires, c'est à bon droit que le tribunal a condamné la SCI Oxford à régler à ce dernier la somme de 47 856,51 euros au titre des charges de copropriété impayées jusqu'au 8 novembre 2019, et ce en quittances ou deniers, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2017, date de la sommation de payer signifiée à la copropriétaire défaillante. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce chef. B) ' Sur la demande de dommages et intérêts C'est par des motifs que la cour adopte que le premier juge a, relevant notamment, outre la carence fautive de la SCI Oxford, l'importance du préjudice causé par cette faute au syndicat des copropriétaires, au vu de l'ancienneté et du montant élevé de l'arriéré de charges impayées, condamné la copropriétaire défaillante au paiement de dommages et intérêts à ce dernier d'un montant de 2 280,38 euros. Il convient donc de confirmer également le jugement déféré sur ce chef. III - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens. La demande de la SCI Oxford étant rejetée, cette dernière sera condamnée aux dépens d'appel. Pour les mêmes motifs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens, engagés par ce dernier en appel. En conséquence, il sera fait droit à sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 000 euros. En revanche, la SCI Oxford sera déboutée des demandes formulées sur le même fondement et au même titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 16 novembre 2021, Ajoutant au jugement, CONDAMNE la SCI Oxford aux dépens d'appel, CONDAMNE la SCI Oxford à payer au syndicat des copropriétaires du Centre Commercial Esplanade Tranche 2, situé [Adresse 2] / [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 2 000,00 (deux mille) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'il a engagés en appel, REJETTE la demande de la SCI Oxford présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'elle a engagés en appel. La greffière, La présidente,