Cour d'appel, 22 mars 2024. 23/01027

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A.R.I. N° RG 23/01027 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F6UY Minute n° 24/00093 [O] C/ S.A. VIVEST E ------------------------- Juge des contentieux de la protection de SAINT-AVOLD 30 Mars 2023 12-23-104 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 22 MARS 2024 APPELANT : Monsieur [R] [O] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-002861 du 10/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉE : S.A. VIVEST Prise en la personne de son représentant légal. [Adresse 1] Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 5 décembre 2017, la SA d'HLM Logiest a consenti un bail à M. [R] [O], portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 269,87 euros outre 98,70 euros de provisions sur charges. Par acte d'huissier du 3 mars 2022, la SA d'HLM Vivest venant aux droits de la SA d'HLM Logiest a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 15 décembre 2022, elle l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du locataire, le condamner à lui verser la somme provisionnelle au titre de l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire du 30 mars 2023, le juge des référés a': - déclaré la demande recevable - constaté la résiliation de plein droit à compter du 3 mai 2022 du contrat de bail conclu entre les parties - condamné en conséquence M. [O] à évacuer les locaux loués situés [Adresse 2] de sa personne, de son bien mobilier, ainsi que de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux - condamné M. [O] à payer à la SA d'HLM Vivest à titre de provision la somme de 1.452 euros pour les arriérés de loyers et charges arrêtés au 2 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance - fixé par provision l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [O] au bailleur à compter du 3 mars 2023 et jusqu'à évacuation des lieux et restitution des clés au montant révisable aux conditions du bail initial de 420,81 euros par mois, charges et avances sur charges comprises et condamné M. [O] à son paiement par provision - débouté la SA d'HLM Vivest du surplus de ses demandes - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile - condamné M. [O] aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 mars 2022 soit la somme de 129,40 euros. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 3 mai 2023, M. [O] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf celle ayant débouté la SA d'HLM Vivest du surplus de ses demandes et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions du 6 novembre 2023, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de': - vu l'article 2052 du code civil, déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de la SA d'HLM Vivest - à titre subsidiaire, vu l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, déclarer irrecevables les demandes de la SA d'HLM Vivest - à titre plus subsidiaire rejeter l'ensemble des demandes de la SA d'HLM Vivest - à titre encore plus subsidiaire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de tout arriéré locatif éventuel, dire que pendant le cours de ces délais, la clause résolutoire est suspendue et rappeler que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué - à titre infiniment subsidiaire lui accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil pour tout arriéré éventuel - condamner la SA d'HLM Vivest à lui payer à une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel. L'appelant expose que les parties ont signé un plan d'apurement le 10 mai 2023 qu'il a respecté tout en réglant le loyer courant, que cette transaction fait obstacle à une action en justice et que l'intimée est dépourvue d'intérêt à agir. Subsidiairement il soutient qu'aucun diagnostic social et financier n'a été adressé au tribunal et que les demandes de l'intimée sont irrecevables. Plus subsidiairement il fait valoir qu'il ne reste aucune dette après les versements de la CAF, qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail ni provision et sollicite sur l'éventuelle somme due, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il ajoute avoir intérêt à contester l'ordonnance, justifier d'une assurance habitation et conteste le décompte faisant apparaître un arriéré de 277,23 euros au 5 août 2023. Aux termes de ses dernières conclusions du 29 septembre 2023, la SA d'HLM Vivest demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de : - vu le protocole d'accord du 10 mai 2023, juger sans objet l'appel et les demandes de M. [O] quant aux délais sollicités, à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil - débouter M. [O] de toute demande - le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure. Elle conteste l'existence d'une transaction avant l'introduction de la procédure et l'irrecevabilité alléguée. Elle rappelle que seule l'absence de notification de l'assignation au préfet est sanctionnée par l'irrecevabilité, qu'il ne lui appartient pas de saisir l'organisme devant réaliser un diagnostic social et financier et que l'absence de ce diagnostic ne rend pas la procédure irrecevable. Sur la résiliation du bail, elle expose que sa constatation est acquise par les pièces produites aux débats, qu'après l'ordonnance de référé et la signification d'un commandement de quitter les lieux elle a conclu le 10 mai 2023 avec l'appelant un protocole prévoyant le règlement de l'indemnité d'occupation et d'un plan d'apurement de la dette locative, qu'un rappel d'APL a été versé par la CAF en juillet 2023 et que les demandes de délais de paiement n'ont plus d'objet au regard du protocole signé. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité des demandes Sur l'intérêt à agir, selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat écrit par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. L'article 2052 précise que la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. En l'espèce, il ressort des pièces produites que M. [O] et la SA d'HLM Vivest ont signé le 10 mai 2023 un protocole de cohésion sociale et un plan d'apurement aux termes desquels l'appelant s'est engagé à reprendre le paiement de l'indemnité d'occupation et des charges, à rembourser sa dette locative de 1.875,83 euros en 36 mensualités de 20 euros et à justifier d'une assurance, le bailleur s'engageant à ne pas poursuivre l'exécution de l'ordonnance tant que le plan est respecté, à adresser à la CAF le protocole en vue du rétablissement des aides au logement et à proposer un nouveau bail au terme du plan si la dette est soldée. S'il s'agit bien d'une transaction comportant des engagements réciproques des parties, les documents ont été signés postérieurement à l'ordonnance de référé et sa signification, de sorte que l'action en justice introduite antérieurement est recevable, étant observé que l'appel a été formé par M. [O] et non par le bailleur. Le moyen tiré d'une absence d'intérêt à agir est rejeté. Selon l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent qui réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. S'il est constant que ce diagnostic n'a pas été réalisé ni adressé au tribunal, il résulte de l'article précité que l'obligation de saisine de l'organisme incombe au représentant de l'Etat et non au bailleur et que l'absence de réalisation du diagnostic n'est pas sanctionnée par l'irrecevabilité de la procédure. Ce moyen est également inopérant. En conséquence, l'appelant doit être débouté de ses demandes d'irrecevabilité et l'ordonnance confirmée en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes formées par la SA d'HLM Vivest. Sur résiliation du bail Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer et d'en justifier chaque année à la demande du propriétaire, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d'assurance produisant effet un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, il est constaté que le 3 mars 2022, la SA d'HLM Vivest a signifié à M. [O] un commandement d'avoir à payer la somme de 1.862,59 euros au titre de l'arriéré locatif rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail. Au vu des décomptes produits par l'intimée, elle a perçu dans les deux mois suivant le commandement de payer, la somme totale de 2.149,41 euros comprenant une régularisation d'APL et de RLS de 1.157,13 euros versée le 14 mars 2022, des APL de 514,08 euros (257,04 euros le 31 mars et le 30 avril) et des virements pour un montant global de 478,20 euros du 16 mars au 26 avril 2022. Il s'ensuit que les causes du commandement de payer ont été régularisées dans le délai légal et que la clause résolutoire ne peut produire ses effets. En conséquence l'ordonnance est infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail, ordonné l'expulsion de M. [O] et l'a condamné à verser une indemnité d'occupation. Sur l'arriéré locatif Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit par l'intimée qu'au 31 décembre 2023, M. [O] reste lui devoir la somme de 296,84 euros. En l'absence d'autres règlements à cette date, il convient d'infirmer l'ordonnance et de condamner l'appelant à verser la somme provisionnelle de 296,84 euros avec intérêts à compter de l'arrêt. L'ordonnance est infirmée. Sur la demande de délais Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, eu égard à l'accord conclu entre les parties, il convient d'accorder à l'appelant des délais de paiement et de dire qu'il versera la somme de 20 euros par mois jusqu'à l'apurement de sa dette. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. En appel il convient de partager les dépens par moitié et rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, DEBOUTE M. [R] [O] de ses demandes d'irrecevabilité ; CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré la demande recevable et condamné M. [R] [O] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer du 3 mars 2022; L'INFIRME en ce qu'elle a : - constaté la résiliation de plein droit à compter du 3 mai 2022 du contrat de bail conclu entre les parties - condamné en conséquence M. [R] [O] à évacuer les locaux loués situés [Adresse 2] de sa personne, de son bien mobilier, ainsi que de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux - fixé par provision l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [R] [O] au bailleur à compter du 3 mars 2023 et jusqu'à évacuation des lieux et restitution des clés au montant révisable aux conditions du bail initial de 420,81 euros par mois, charges et avances sur charges comprises et condamné M. [R] [O] à son paiement par provision - condamné M. [R] [O] à payer à la SA d'HLM Vivest à titre de provision la somme de 1.452 euros pour les arriérés de loyers et charges arrêtés au 2 mars 2023 somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance Statuant à nouveau, DEBOUTE la SA d'HLM Vivest de ses demandes de constat de la résiliation du bail, d'expulsion de M. [R] [O] des lieux loués et de condamnation de M. [R] [O] à lui verser une indemnité d'occupation ; CONDAMNE M. [R] [O] à verser à la SA d'HLM Vivest la somme provisionnelle de 296,84 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 31 décembre 2023 avec intérêts à compter de l'arrêt'; Y ajoutant, DIT que M. [R] [O] devra s'acquitter de la provision par règlements mensuels de 20 euros jusqu'à apurement total de sa dette ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT