Cour d'appel, 14 juin 2022. 21/01286

14/06/2022 ARRÊT N° 464/2022 N° RG 21/01286 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OBRJ EV/CD Décision déférée du 04 Février 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 20/00008) Mme CHEVALIER [D] [B] C/ [N] [Y] [X] [E] épouse [Y] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANT Monsieur [D] [B] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Vincent BOUILLAUD, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS Monsieur [N] [Y] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [X] [E] épouse [Y] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre Par acte à effet le 15 octobre 2007, M. [D] [B] a donné à bail à M. [N] [Y] et Mme [X] [E] épouse [Y] une villa située à [Localité 5]. Les locataires ont quitté les lieux le 22 juillet 2019. Par acte du 10 décembre 2019, M. [D] [B] a fait assigner M. [N] [Y] et Mme [X] [Y] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en paiement de sommes. Par jugement contradictoire du 4 février 2021, le Tribunal judiciaire de Toulouse a : - dit que la demande est recevable ; - condamné solidairement M. [N] [Y] et Mme [X] [Y] à payer à M. [D] [B] la somme de 3000 € dans la limite de la prescription quinquennale ; - condamné solidairement M. [N] [Y] et Mme [X] [Y] à payer à M. [D] [B] la somme de 550 € correspondant au solde du loyer de juin 2019 et la somme de 667 € correspondant au solde du loyer de juillet 2019, prorata temporis ; - débouté M. [D] [B] de ses demandes au titre des réparations soit la somme de 24.057,23 € correspondant aux frais de remise en état du logement et de la somme de 1050 € par mois depuis le 22 juillet 2019 jusqu'à la date du jugement à intervenir en réparation du préjudice résultant de l'absence de toute possibilité pour ce dernier de remettre en location le bien immobilier ; - dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; - laissé les dépens de la présente instance à la charge de chacune des parties ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration en date du 18 mars 2021, M. [B] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - l'a débouté de sa demande de condamnation des consorts [Y] au paiement de la somme de 24.044,95 € TTC correspondant aux frais de remise en état du logement; - l'a débouté de sa demande de condamnation des consorts [Y] au paiement de la somme de 8.400 € en réparation du préjudice résultant de l'absence de toute possibilité de remettre en location le bien entre le 1er août 2019 et le 30 mars 2020; - l'a débouté de sa demande de condamnation des consorts [Y] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - a laissé à sa charge les dépens. M. [B], dans ses dernières écritures en date du 7 mai 2021, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de : Infirmant le jugement de première instance, - condamner Mme et M. [Y] à verser à M. [D] [B] la somme de 24.044,95 € TTC correspondant aux frais de remise en état du logement ; - condamner Mme et M. [Y] à verser à M. [D] [B] la somme de 8.400 € en réparation du préjudice résultant de l'absence de toute possibilité pour ce dernier de remettre en location son bien entre le 1er Août 2019 et le 30 Mars 2020 (date de départ des consorts [Y] / date des dernier travaux de remises en état); - confirmant le jugement de première instance, - condamner Mme et M. [Y] à verser à M. [D] [B] la somme de 3.000 € TTC correspondant, dans la limite de la prescription quinquennale, au montant des loyers non réglés ; - condamner Mme et M. [Y] à verser à M. [D] [B] la somme de 550 € TTC correspondant au solde du loyer du mois de juin 2019 ; - condamner Mme et M. [Y] à verser à M. [D] [B] la somme de 677 € TTC correspondant au loyer du mois de juillet 2019, prorata temporis ; Y ajoutant, - condamner Mme et M. [Y] à verser à M. [D] [B] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme et M. [Y] aux frais et dépens, incluant les frais et dépens de première instance. Les conclusions des intimés ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 23 novembre 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2022. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu'elle est régulière, recevable et bien fondée. Lorsqu'une partie ne comparaît pas en appel, elle est réputée s'approprier les motifs des premiers juges en tant qu'ils ont fait droit à sa demande. Sur l'arriéré : En l'absence d'appel sur ce point, il n'y a pas lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. et Mme [Y] à verser à M. [B] 3000 € au titre des loyers non réglés, 550 € au titre du solde du mois de juin 2019 et 677 € correspondant au loyer du mois de juillet 2019 prorata temporis. Sur les réparations locatives : M. [B] fait valoir que le bien a été donné en parfait état de réparations locatives, que d'ailleurs il en avait confié la gestion à la SARL Brienne Immobilier dont le gérant était M. [Y] qui lui a proposé de prendre le bien en location, ce qui explique qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été formalisé; que d'ailleurs il justifie avoir effectué des travaux de remise en état pour un montant de 23'141,43 € en décembre 2007, d'insonorisation en 2008 et d'isolation thermique en 2010. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le bien est réputé avoir été pris en bon état de réparations locatives. Il convient de reprendre les désordres dont M. [B] sollicite l'indemnisation : ' pour l'extérieur : l'état des lieux de sortie relève qu'à proximité de la terrasse le sol est dépourvu de gazon sur une surface d'environ 25 m² et la présence de bâches en plastique, de pavés de pierres et de chutes de panneaux de bois. Il est constaté que la haie de lauriers-cerises et de pyracanthas n'est pas taillée et des détritus ainsi que des carreaux de carrelage entreposés. M. [B] sollicite une somme de 7560 € correspondent à une facture établie le 24 mars 2020 qui mentionne notamment l'arrachage des pyracanthas dont il n'est pas établi qu'il s'imposait. De plus, si M. [B] fait valoir qu'après l'établissement de l'état des lieux de sortie il a été découvert que des déchets avaient été enfouis dans le sol (pièces mécaniques, plaques mortuaires, déchets de chantier') cette découverte a été faite non contradictoirement. En conséquence, les sommes réclamées au titre des passages à la déchetterie doivent être diminuées au regard des seuls déchets contradictoirement constatés. En conséquence, il sera fait droit à la demande à ce titre à hauteur de 5000€. Le procès-verbal de sortie indique la présence d'un portail en PVC à double battement endommagé par des traces de frottement et trois éclats. Il est précisé que le pilier droit du portail est brisé à sa base et le poteau métallique de la clôture endommagée par une importante déformation. Les locataires ont affirmé que le propriétaire voisin était responsable de ce sinistre. Cependant, il résulte des pièces versées que ce voisin a indiqué n'avoir heurté que le muret. En tout état de cause l'assureur du voisin a pris en charge la réfection du pilier, reposé le portail et repris le crépi de la clôture. Au regard des traces de frottement et des trois éclats relevés, il n'est pas démontré que le changement du portail s'imposait et la demande à ce titre doit être rejetée. ' pour l'intérieur de la maison : Les lieux ont été donnés à bail à effet au 15 octobre 2007 et au départ des locataires un procès-verbal huissier a été établi le 22 juillet 2019. Les locataires sont donc restés presque 12 ans. Au regard du coefficient de vétusté applicable, aucune somme ne peut donc être due au titre des embellissements : peinture, papier peint et revêtements de sol de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer dans le détail des salissures, traces de frottement, éclats de peinture, auréoles, points de colle sur les murs, inscriptions au feutre, décalcomanie ou décollement de tapisserie et de peinture. M. [B] produit une facture ne détaillant pas, comme il est d'usage, le prix de chaque poste de travaux (reprise des murs, mise en peinture de la totalité des murs intérieurs de la maison, réparation des supports de radiateur, reprise du parquet') contrairement au devis qu'il produit du 19 août 2019 qui identifie chacun des travaux prévus et leur coût en fonction des mètres carrés concernés. Au regard de la facture produite et de l'état des lieux de sortie, le bailleur peut être indemnisé au titre : ' de la reprise de trous de cheville, ' du parquet du séjour indiqué comme altéré par d'importantes traces de frottement en partie gauche et centrale, avec une tâche noirâtre d'un diamètre d'environ 30 cm et deux autres à côté des radiateurs ; des traces de frottement sur le parquet de la salle à manger, ' la reprise des fixations murales du radiateur de la chambre 3. Une indemnité de 1000 € sera accordée à ce titre compte tenu du coefficient de vétusté applicable pour le parquet. S'agissant des volets, il est indiqué pour la seule chambre 2 que la poignée de la crémone est déposée, la crémaillère du crochet cassé et que des arrachements de bois sont observés. Or, la facture justifiant la demande de M. [B] évoque trois vantaux. Il sera fait droit à la demande à ce titre à hauteur de 100 € au regard de la facture et du coefficient de vétusté applicable. M. [B] évoque une somme au titre du remplacement de huit robinetteries alors qu'aucune mention particulière ne concerne la robinetterie dans l'état des lieux de sortie, seul élément contradictoire pouvant être opposé aux locataires et qu'au regard du coefficient de vétusté applicable qu'aucune somme ne pouvait lui être due à ce titre. Il sollicite enfin une somme correspondant à la remise en état de la façade arrière de la maison alors qu'aucune mention de l'état des lieux de sortie ne justifie la nécessité de cette reprise. Aucune somme ne peut donc être accordée à ce titre. Au regard de ces éléments, le montant des réparations locatives restant à la charge des locataires s'élève à 6100 €, par infirmation du jugement déféré. Sur l'indemnisation du préjudice résultant de l'absence de toute possibilité de remettre le bien en location : M. [B] sollicite à ce titre la somme de 8040 € correspondant à l'impossibilité pour lui de remettre son bien en location entre août 2019 et le 1er avril 2020. Au regard des travaux mis à la charge des locataires sortant, qui n'empêchaient pas la mise en location du bien et de l'aléa inhérent à toute location, il convient de rejeter cette demande par confirmation du jugement déféré. Sur les demandes annexes : L'équité commande de faire droit à la demande présentée par M. [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile hauteur de 2000 €. M. et Mme [Y] qui succombent garderont la charge des dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. [D] [B] au titre de l'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de donner le bien en location, Statuant à nouveau des chefs infirmés : Condamne solidairement M. [N] [Y] et Mme [X] [E] épouse [Y] à verser à M. [D] [B] la somme de 6100 € au titre des réparations locatives, Condamne solidairement M. [N] [Y] et Mme [X] [E] épouse [Y] à verser à M. [D] [B] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [N] [Y] et Mme [X] [E] épouse [Y] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT M. BUTEL E. VET