Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/00349

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 14 MARS 2024 N° 2024/186 Rôle N° RG 23/00349 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSVW [M] [X] [W] C/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sabria MOSBAH Me Cécile SCHWAL de la SELARL SCHWAL & ASSOCIES, Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 02 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02786. APPELANTE Madame [M] [X] [W] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000082 du 20/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le [Date naissance 2] 1974 au Portugal, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Sabria MOSBAH, avocat au barreau de NICE INTIME Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SASU BORNE ET DELAUNAY dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par Me Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Cécile SCHWAL de la SELARL SCHWAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente , chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Florence PERRAUT, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024 Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Borne et Delaunay a engagé madame [M] [X] [W], aux termes d'un contrat de travail à durée indéterminée conclu le 19 avril 2018, à effet au 14 mai 2017, en qualité d'employé d'immeuble incluant un logement de fonction. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 décembre 2021, Mme [X] [W] était licenciée pour faute simple. Elle était avisée qu'elle devait libérer les lieux dans le délai de trois mois à compter de la notification dudit courrier. Considérant que Mme [X] [W] se maintenait dans les lieux illégalement, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, par exploit d'huissier en date du 8 mars 2022, a fait assigner Mme [X] [W] par devant le juge des contentieux et de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, qui par ordonnance réputée contradictoire du 2 décembre 2022, a : - constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [X] [W] des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (06) ; - ordonné l'expulsion de Mme [X] [W] et la restitution des clés dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 35 euros par jour de retard, pendant une période de 6 mois ; - à défaut de libération volontaire, dit que le syndicat pourrait faire procéder à son expulsion, dans le délai de deux mois en application de l'article L. 412-1 du code des procédures ciivles d'exécution, après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - dit que le sort des meubles serait régi les dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [X] [W] à lui payer la somme de 1 027,65 euros à compter du 7 mars 2022, jusqu'à parfaite libération des lieux, au titre de l'indemnité provisionnelle d'occupation, avec intérêt à taux légal à compter de l'assignation ; - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel ; - condamné Mme [X] [W] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Selon déclaration reçue au greffe le 6 janvier 2023, Mme [X] [W] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions. Par dernières conclusions transmises le 6 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise, et statuant à nouveau qu'elle : - à titre principal : * juge que l'indemnité d'occupation a été évaluée à la hausse ; * juge que le montant de l'indemnité d'occupation sera fixée à 196,14 euros, correspondant à la valeur locative de l'appartement et ce à compter de la signification de l'ordonnance de référé ; - à titre subsidiaire : *juge que le montant de l'indemnité d'occupation sera fixée à 720 euros, correspondant à la valeur locative de l'appartement et ce à compter de la signification de l'ordonnance de référé ; - en tout état de cause : * déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte ; * condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 14 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic la société Borne et Delaunay, sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et qu'elle : - déboute Mme [X] [W] de l'intégralité de ses demandes ; - condamne Mme [X] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, de l'instance. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 22 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la demande d'expulsion : Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements L'article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. En application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite. Ainsi le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge de première instance a statué et avec l'évidence requise en référé. L'article 9 du même code ajoute qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il est acquis que l'ancien salarié qui demeure dans son logement de fonction, sans accord du propriétaire est un occupant sans droit ni titre et que la demande d'expulsion trouve son fondement sur le droit de propriété et non sur le contrat de travail (Cass. Civ 3ème 25 mars 2021, n° 20-10. 847). En l'espèce le syndicat des copropriétaires produit le contrat de travail à effet au 14 mai 2017, conclu avec Mme [X] [W]. Il y est précisé qu'elle bénéficie d'un logement de fonction et qu'en cas de rupture, quelle qu'en soit la cause, l'employée devra libérer le logement au terme du préavis ou dans les conditions conformes à l'article L. 7212-1 du code du travail. Il est expressément prévu à titre de clause pénale que si l'employée ne libérait pas son logement au terme prévu, la copropriété se réserve le droit d'agir en jsutice afin d'obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation égale au prix d'un loyer d'un logement équivalent à celui qu'elle occupe sasn oublier l'évaluation des avantages en nature (chauffage, eau, électricité, gaz....). Par courrier recommandé avec accusé réception reçu le 7 décembre 2021, Mme [X] [W] s'est vue notifier son licenciement ainsi que l'obligation de quitter le logement de fonction, dans un délai de trois mois, à compter de la présentation de la lettre. Ainsi Mme [X] [W] ne conteste pas sa qualité d'occupante sans droit ni titre. Par conséquent Mme [X] [W] ne peut justifier d'aucune obligation non sérieusement contestable, lui permettant de résider dans le bien, sis [Adresse 3] à [Localité 4] (06). Il existait un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, trouble consistant en une occupation du bien immobilier de Mme [X] [W] sans justifier d'un titre. La décision du premier juge sera confirmée concernant le constat du caractère illicite de son occupation et son expulsion. Sur les délais de l'expulsion : Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans. En l'espèce Mme [X] [W] ne formule aucune demande de délai. Elle a déjà bénéficié, depuis que la décision de première instance a été rendue, d'un délai de plus de deux ans correspondant au déroulé de la procédure d'appel. Aucune voie de fait n'a été caractérisée. Aucun délai supplémentaire, autre que le délai légal, ne lui sera accordé. Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu d'écarter l'application du délai légal de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Concernant l'astreinte, Mme [X] [W] produit une plainte déposée le 5 janvier 2023 pour vol de courrier et fait valoir qu'elle n'a pas pu prendre connaissance de l'assignation devant le premier juge et être présente à l'audience pour faire valoir ses arguments. Elle justifie de démarches afin de trouver un nouveau logement en ayant constitué un dossier DALO, rejeté. Cependant, il convient de relever que Mme [X] [W] a eu connaissance de son licenciement le 7 décembre 2021 le pli ayant été remis en mains propres. Elle avait donc connaissance qu'à compter du 7 mars 2022, elle devait libérer les lieux. En outre, un commandement de quitter les lieux lui a été délivré le 7 février 2023. Par conséquent Mme [X] [W] refusant de libérer les lieux, plus de deux ans après avoir reçu notification de son licenciement et de ses conséquences notamment sur le logement de fonction, il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné Mme [X][W] à payer une astreinte, à compter de la signification de sa décision et pendant un délai de 6 mois. Il conviendra néanmoins d'infirmer le montant de l'astreinte et de la fixer à 10 euros par jour de retard, montant non sérieusement contestable. Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. L'article L. 7212-1 du code du travail dispose que le salarié dont le contrat est rompu à l'initiative de l'employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé en Conseil d'Etat ou sans le paiement d'une indemnité. Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle d'un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu'il perçoit. Il est acquis que le gardien concierge qui se maintient dans le logement de fonction après la rupture de son contrat de travail est redevable d'une indemnité d'occupation. Mme [X] [W] ne conteste pas le principe mais uniquement le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation dont elle est redevable à titre provisionnel. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un diagnostic superficie de logement du 18 décembre 2018 évaluant la surface habitable du logement du gardin à 68,51m². Il produit également un avis de valeur de prix de location au m² à [Localité 4] du site se loger.com à 16 euros/mois, actualisé au 9 mars 2023, ainsi qu'une annonce immobilière du site ORPI proposant un bien de 49 m² à [Localité 4] pour un loyer de 715 euros charges comprises. Il en conclut un prix moyen actuel au m² autour des 15 euros. Mme [X] [W] produit un contrat de bail à effet au mois de décembre 2018 pour un bien, situé au 1er étage, d'une surface habitable de 79 m² moyennant un loyer de 883,60 euros outre 110 euros à titre de provision pour charges. Elle en déduit un prix moyen au m² de 11,18 euros. Elle fait valoir qu'avant la rupture de son contrat de travail elle bénéficiait d'un avantage en nature, réglant 196,14 euros pour sa loge. La loge de Mme [X] [W] est située au rez de chaussé, aucun élément ne permet de déterminer l'ancienneté du bien, il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à 1027,65 euros et de la fixer à 12 euros du m², soit 822,12 euros par mois, montant non sérieusement contestable. Il conviendra de confirmer le fait que les sommes échues porteront intérêt à taux légal à compter de l'assignation. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens: Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [X] [W] aux dépens de l'instance,ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, Mme [X] [W] supportera les dépens de la procédure d'appel et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS : La cour, Infime l'ordonnance en ce qu'elle a fixé à 35 euros le montant de l'astreinte due par jour de retard ; Infime l'ordonnance en ce qu'elle a fixé à 1 027,65 euros le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel, à compter du 7 mars 2022 et jusqu'à libération complète des lieux ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Fixe le montant de l'astreinte à 10 euros par jour de retard ; Fixe à 822,12 euros le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel, à compter du 7 mars 2022 et jusqu'à libération complète des lieux ; Condamne Mme [M] [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Borne et Delaunay au la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [M] [X] aux dépens de la procédure d'appel ; Déboute Mme [M] [X] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président