Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/04557

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 06 MARS 2024 N° 2024/ 123 N° RG 21/04557 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHF2H S.A. VILOGIA C/ [Y] [F] [S] [F] [E] [F] [B] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maxime PLANTARD Me Paul-David DE MELO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 15 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05229. APPELANTE S.A. VILOGIA agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 4] représentée par Me Maxime PLANTARD, membre de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [Y] [F] né le 24 Janvier 1938 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 5] Madame [S] [F], décédée le 15 avril 2021 représentés par Me Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [E] [F] né le 08 Mars 1965 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2] Signification à domicile de la DA, et conclusions en date du 17 mai 2023 défaillant Monsieur [B] [F] né le 06 Janvier 1969 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3] Signification en l'étude de la DA, et conclusions en date du 17 mai 2023 défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Anne-Marie BLANCO. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par un contrat de location, local d'habitation, N° 132558/56 , en date du 2 avril 2013, à effet à compter du 2 avril 2013, la SA HLM VILOGIA, propriétaire, a loué à M. et Mme [F], des locaux sis à [Localité 1], N° de porte E321 un logement type 2, au 2° étage, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 528,27 euros, outre provision pour charges de 85,22 euros, payable a terme échu, pour une durée d`un mois renouvelable par tacite reconduction. Un groupement de locataires du groupe LA REYNARDE a été constitué conformément à l'article 193 de la Loi SRU du 13/12/2000, affilié à la Confédération Nationale du Logement CNL. La Confédération Nationale du Logement CNL a été saisie des difficultés rencontrées avec le bailleur, relativement à la régularisation des charges, et à l'absence de fonctionnement du portail électrique de fermeture de la résidence, et des panneaux solaires de production d'eau chaude. Dès un courrier daté du 26 février 2019, la CNL rappelait à la SA HLM VILOGIA, ses obligations de bailleur. Par un acte d`huissier de justice en date du 13 novembre 2020, M. et Mme [F] ont fait assigner la SA HLM VILOGIA, à l'audience du 30 novembre 2020 aux fins de condamnation au paiement de dommages intérêts, pour défaut de respect des ses obligations contractuelles engageant sa responsabilité. Par jugement rendu le 15 février 2021, le Tribunal a : Condamné la SA HLM VILOGIA à payer à M.et Mme [F] : - 927,11 euros, au titre du remboursement de la moitié des provisions sur charges d'eau de avril 2013, à décembre 2018, - 1909,20 euros euros, au titre de la surconsommation EDF, - 1500,00 euros au titre du préjudice de jouissance. - 1200,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Constate que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Condamné la SA HLM VlLOGlA aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 26 mars 2021, la SA HLM VILOGIA a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite : - REFORMER dans son intégralité le jugement du 15 février 2021 dont appel, - JUGER que les créances portant sur des créances antérieures au 13 novembre 2017 sont prescrites, - DÉBOUTER M. [Y] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER solidairement Mme [E] [F], M. [Y] [F] et M. [B] [F] au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -que les demandes concernant les factures d'électricité ou d'eau, l'assignation étant du 13 novembre 2020, sont irrecevables pour cause de prescription pour celle antérieure au 13 novembre 2017, -qu'à titre subsidiaire, les locataires n'apportent aucun élément probant permettant d'établir une quelconque surconsommation d'eau ou d'électricité et son éventuelle imputabilité au bailleur, qui justifie avoir procédé à toutes les régularisations de droit, -que les locataires ne rapportent pas la preuve du trouble de jouissance invoqué. Mme [F] [S] est décédée le 15 avril 2021. Par acte du 17 mai 2023, ses ayant droits Mme [E] [F] (signification à domicile) et M. [B] [F] (signification en l'étude) ont été assignés devant la présente cour. Ils sont non comparants. M. [F] conclut : A TITRE LIMINAIRE : - DIRE ET JUGER que la prescription soulevée par la société VILOGIA est inopérante en l'espèce, et DECLARER en conséquence, les demandes des Consorts [F], comme non prescrites et totalement recevables. SUR LE FOND : -CONFIRMER le jugement du 15 février 2021, rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a : - Déclaré recevables et bien fondées les demandes formées par les Consorts [F]; - Reconnu la responsabilité de la société VILOGIA et condamné cette dernière à indemniser les Consorts [F] au titre du : o Remboursement sur provisions sur charge ; o Remboursement sur factures EDF ; o Trouble de jouissance ; -INFIRMER le jugement déféré sur le montant des sommes allouées, et statuant de nouveau : -CONDAMNER en conséquence la société VILOGIA à verser à M.et Mme [F] la somme de 14.893 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, somme décomposée de la manière suivante : o Remboursement sur provisions sur charge : 2.934 € o Remboursement sur factures EDF (somme actualisée) : 3.709 € o Trouble de jouissance (somme actualisée) : 8.250 € EN TOUT ETAT DE CAUSE, IL EST DEMANDE A LA COUR DE : - CONDAMNER la société VILOGIA à verser aux Consorts [F] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - LA CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance ; Il soutient : -que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne limite pas les demandes qui pourraient être faites dans le cadre de l'action aux 3 dernières années écoulées avant l'introduction de l'instance, -que le fait lui ayant permis de savoir qu'il était en capacité d'exercer un droit a été l'avis rendu par la Commission Départementale de Conciliation des Bouches du Rhône en date du 9 mai 2019, -qu'il n'y a donc pas prescription, -que la bailleresse n'a pas respecté ses obligations de délivrance d'entretien de garantie et de sécurité, -qu'elle a reconnu l'intégralité des désordres et des dysfonctionnement qui portent atteinte à sa jouissance, et lui occasionne un trouble de jouissance indemnisable, -que les panneaux solaires devaient entraîner une économie sur la facture énergétique de 75%, avec des loyers prenant en compte la qualité des équipements. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la prescription de certaines demandes du locataire Il résulte de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. S'agissant de facture d'électricité et d'eau, M.[Y] [F] a eu connaissance du surcoût allégué dès leur émission par comparaison avec les factures précédentes, de sorte que l'assignation datant du 13 novembre 2020, toutes demandes concernant des créances antérieures au 13 novembre 2017 sont irrecevables comme prescrites. Sur le bien fondé des demandes du locataire Il résulte de l'article 1315 ancien du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Sur le remboursement des provisions sur charges d'eau L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans les conditions normales à la disposition des locataires. Pour solliciter la somme de 2 934 € au titre du remboursement de la moitié des provisions sur charges de mars 2013 à avril 2019, M. [Y] [F] soutient que le montant des provisions sur charges n'est pas justifié par le bailleur. Or, ce dernier produit la répartition des charges ASL suivant les superficies brutes habitables ou utiles ainsi que l'avis de régularisation de charges pour l'année 2018 et 2019, sans que les locataires ne soutiennent que le bailleur n'a pas respecté l'obligation qui lui est faite de tenir à sa disposition, dans des conditions normales, les pièces justificatives durant six mois à compter de l'envoi desdits décomptes. S'il résulte de l'avis de la commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône en date du 9 mai 2019 qu'une démarche de dialogue entre le bailleur et le locataire est engagée, il n'en résulte pas que le bailleur a reconnu que les charges d'eau sont injustifiées concernant le logement des intimés. Aussi, le jugement entrepris est infirmé sur ce point et les intimés déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 2 934€, faute de justifier suffisamment du bien fondé de sa demande. Sur les factures d'électricité M. [Y] [F] fait valoir que la défaillance des panneaux photovoltaïques de l'immeuble ne lui permet pas de bénéficier d'une économie de 75% de ses factures d'électricité, comme cela ressort d'une lettre du 26 février 2019 adressé par la CNL à la SA HLM VILOGIA. Cependant, faute d'éléments techniques probants permettant de vérifier que M.[Y] [F] aurait subi une perte de chance de pouvoir économiser à hauteur de 75% sur sa consommation électrique, pourcentage contesté par le bailleur, alors même que chaque locataire utilise l'électricité différemment en fonction de ses besoins personnels et du nombre de personnes vivant au domicile, c'est à tort que le premier juge a fait droit à sa demande à ce titre. Aussi, le jugement entrepris est infirmé et la demande de M.[Y] [F] au titre de sa perte de chance est rejetée. Sur le préjudice de jouissance Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. M.[Y] [F] sollicite la somme de 8 250 € au titre du trouble de jouissance. Il fait valoir que toutes les prestations annoncées par le bailleur sont inexistantes et que malgré médiation et démarches amiables, ce dernier n'a respecté ni ses obligations ni ses engagements pris dans le cadre de l'avis de la commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône, entraînant des problématiques liées : -aux panneaux solaires -aux travaux d'entretien et de réparation, -aux ascenseurs, -aux portails électriques, -à la signalisation, -au local poubelle -au vandalisme. Or, si lors de la séance du 9 mai 2019 de la commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône, le bailleur a reconnu de multiples difficultés de gestion rencontrées du fait de la structure juridique du site d'implantation des immeubles VILOGIA dans le cadre d'une ASL, constituée de bâtiments et terrains appartenant à divers propriétaires, il n'a pas reconnu le caractère indécent et non conforme des lieux loués, de sorte que faute pour M. [Y] [F] de produire un constat d'huissier ou une expertise de nature à établir les désordres invoqués et donc les manquements du bailleur à ses obligations, il sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement entrepris infirmé sur ce point. Sur les autres demandes Les consorts [F] sont condamnés, in solidum, à 1800 € d'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 février 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, STATUANT A NOUVEAU, DEBOUTE M.[Y] [F] de l'ensemble de ses demandes, Y ajoutant, DECLARE irrecevable comme prescrites les demandes relatives aux créances antérieures au 13 novembre 2017, CONDAMNE in solidum les consorts [F] à régler à la SA HLM VILOGIA la somme de 1800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE in solidum les consorts [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT