Cour d'appel, 29 mars 2023. 22/11555

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 29 MARS 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11555 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF75I Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de SAINT DENIS - RG n° 1221001046 APPELANTE Madame [L] [W] [R] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/015799 du 08/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.A. IMMOBILIERE 3F agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Selon acte sous seing privé en date du 29 mars 2018, la SCI S.Bonnet a donné à bail à Mme [L] [W] [R] un appartement situé au 4ème étage de l'immeuble du [Adresse 1] (Seine-Saint-Denis). Le 2 novembre 2020, la société Immobilière 3 F a acquis cet immeuble. Le 10 mars 2021, elle a fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 3 287,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés de novembre 2020 à février 2021 inclus Puis faisant valoir que les causes du commandement n'avaient pas été règlées, la société Immobilière 3F a, par acte extra-judiciaire du 6 août 2021, fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé, afin principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l'expulsion de la locataire aux conditions d'usage et obtenir sa condamnation au paiement d'une provision au titre de l'arriéré de loyers. Par ordonnance réputée contradictoire du 5 janvier 2022, le juge des référés a : - condamné Mme [R] à payer à la société immobilière 3F à titre provisionnel, la somme de 9 824,69 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dues, avec intérêts de droit à compter de l'assignation ; - rappelé que le solde du dépôt de garantie s'il y en a un sera restitué ou déduit après l'état des lieux de sortie ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; - ordonné l'évacuation de Mme [R] ainsi que de tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 1] (93), 4ème étage, porte gauche, avec le concours de la force publique si nécessaire ; - fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté de l'avance sur charge, applicable au moment de la résiliation, assortie des augmentations légales et condamné Mme [R] à son payement ; - condamné Mme [R] aux dépens qui comprendront les frais de commandement, outre une indemnité de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le 17 juin 2022, Mme [R] a relevé appel de cette décision et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1227, 1228, 1240, 1343-5, 1728, 1729 et 1741 du code civil, des articles L.441 à L-441-2-6 et R.441-l à R.441-5 du code de l'habitation et de la construction, des articles L.411-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution et des articles 484 et suivants, et de l'article 835 du code de procédure civile, de déclarer son appel recevable, d'infirmer l'ordonnance entreprise, et statuant à nouveau, de déclarer les demandes de la société Immobilière 3F irrecevables et mal fondées, à titre principal de rejeter ses demandes et à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement de 36 mois, de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et de condamner la société intimée aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Immobilière 3F demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et suivants du code civil de débouter l'appelante de ses demandes et de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la locataire et a condamné celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation. Elle réclame également la condamnation de Mme [R] à lui payer la somme de 19 821,57 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 septembre 2022 inclus ainsi que la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. SUR CE, Au préalable, il convient de relever que bien que demandant à la cour de déclarer les demandes de l'intimée irrecevables, Mme [R] ne développe aucune argumentation sur ce point et le dossier ne révèle aucune fin de non-recevoir présentant un caractère d'ordre public. Au soutien de son appel, Mme [R] affirme que la société Immobilière 3F n'a pas justifié du montant de la dette locative alléguée dont elle conteste le montant et elle sollicite des délais de paiement, puisqu'elle est en situation de régler sa dette locative. Le bailleur relève l'absence de communication de document étayant l'affirmation d'une contestation sérieuse ainsi que l'absence de tout règlement depuis novembre 2020, concluant au rejet de la demande de délai. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bailleur justifie de sa créance par la production du bail le liant à Mme [R] et un décompte de sa créance et justifie que, comme lui en fait l'obligation l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, il a procédé à la notification de l'assignation au représentant de l'état. Mme [R] n'élève aucune réelle contestation se contentant d'affirmer que le bailleur ne justifie pas de sa créance. Elle n'apporte aux débats aucune pièce de nature à établir un règlement des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance. Elle est tout aussi défaillante dans sa démonstration et la preuve de sa capacité à régler une dette locative, qui ne cesse de croître, en l'absence de tout règlement. La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [R] aux conditions qu'elle fixe, condamne la locataire au paiement provisionnel de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'actualisation de la provision à la somme de 19 821,57 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 septembre 2022 est sans objet et sera rejetée puisqu'elle est couverte par les condamnations au paiement de l'arriéré locatif et à une indemnité d'occupation. Au demeurant, la société Immobilière 3F n'a pas demandé l'infirmation de l'ordonnance entreprise pour élever le montant de ses demandes. Enfin, la condamnation de Mme [R] aux dépens de première instance sera confirmée. Mme [R] sera condamnée aux dépens d'appel et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre, dès lors qu'elle ne perçoit que des prestations sociales et agit au titre de l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance rendue le 5 janvier 2022 sauf en ce qu'elle a condamné Mme [R] au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'à hauteur d'appel ; Condamne Mme [R] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT